رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں آسمان کو چھو رہی ہیں: مزدوروں کا آباد ہونے کا خواب مزید دھکیل دیا گیا ہے۔

VTV.vn - 10 سال کے بعد، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں تین گنا بڑھ گئی ہیں، جس نے بہت سے نوجوان خاندانوں کے لیے گھر کا مالک بننے کے خواب کو مزید دور کر دیا ہے۔

’’بسنے‘‘ کا خواب پورا نہیں ہوا۔

ریاست کو تمام لوگوں کے لیے زمین کے منصفانہ اور موثر استعمال کے حق کو یقینی بنانا چاہیے۔ مؤثر زمین کے استعمال، منصفانہ اور مؤثر زمین کی قیمت مختص، فضلہ سے بچنے کو یقینی بنانا چاہیے؛ قومی ترقی کے لیے زمینی وسائل کی کارکردگی کو زیادہ سے زیادہ کرنا چاہیے۔ یہ جنرل سیکرٹری ٹو لام کا رہنما نقطہ نظر ہے۔ خاص طور پر، جنرل سکریٹری نے "مارکیٹ پرائس" کے طریقہ کار کو لاگو کرتے وقت خطرات کے بارے میں انتباہات کی ایک سیریز کی نشاندہی کی، خاص طور پر عوامی اثاثوں کے لیے جو تمام لوگوں کی ملکیت ہیں جیسے کہ زمین۔

جن خطرات کا ذکر کیا جا سکتا ہے ان میں زمین کی غیر معقول قیمتیں، منفی سماجی اثرات، وسائل کی تقسیم میں بگاڑ، اور میکرو اکنامک عدم استحکام کا خطرہ... یہی وجوہات ہیں جن کی وجہ سے بہت سی لاوارث زمینوں کی قیمتیں اب بھی آسمان سے بلند ہیں۔ مینوفیکچرنگ انٹرپرائزز کو زمین تک رسائی حاصل کرنے میں دشواری ہوتی ہے، جبکہ قیمتوں میں فرق کی وجہ سے قیاس آرائی کرنے والے امیر ہو جاتے ہیں۔ اور خاص طور پر لاکھوں مزدوروں کے لیے - جن کو زمین اور مکان خریدنے کی حقیقی ضرورت ہے، "بسنے" کا خواب ابھی حقیقت بننا باقی ہے۔

مسٹر Ngo Xuan Giang اور ان کی اہلیہ (Number 173 Dang Tien Dong, Dong Da Ward, Hanoi ) نے ایک بار گھر کرائے کی صورت حال سے بچنے کے لیے 10 سال بعد اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے رقم بچانے کا منصوبہ بنایا، کیونکہ کافی شاپ سے ان کی ماہانہ تقریباً 25 ملین VND کی مستحکم آمدنی ہے۔ تاہم، 10 سال کا عرصہ گزر چکا ہے، اور گھر خریدنے کے لیے جو رقم بچائی گئی ہے وہ اب بھی کافی نہیں ہے۔

"رئیل اسٹیٹ کی مہنگائی کافی شدید ہے۔ مثال کے طور پر، ڈونگ دا میں ایک اپارٹمنٹ کی قیمت فی مربع میٹر 100 ملین VND سے زیادہ ہے، اور 70 مربع میٹر پہلے ہی 7 بلین VND ہے۔ بیوی اور بچوں کے لیے کھانے، تعلیم، نقل و حمل کے اخراجات... 20 سال سے، اگر میں کچھ نہیں کھاتا یا کچھ خرچ نہیں کرتا ہوں، یا یہاں تک کہ میرے خیال میں بچوں کو کمانے کے لیے پیسے خرچ کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ یہ بہت غیر معقول ہے،" گیانگ نے اشتراک کیا۔

جہاں تک مسٹر نگوین وان لوئی (نمبر 183 ڈانگ تیئن ڈونگ، ڈونگ دا وارڈ، ہنوئی) کا تعلق ہے، کئی بار ہنوئی کی زمین کی قیمت کی فہرست سے مشورہ کرنے کے بعد، انہیں اپنے بیٹے کے لیے مکان خریدنے کا خیال ترک کرنا پڑا، کیونکہ کئی دہائیوں کی محنت سے اس نے جو رقم بچائی تھی وہ ایک اور پرانا اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے کافی نہیں تھی۔

"ہم خوش قسمت تھے کہ سبسڈی کی مدت میں تھے، حکومت نے اب بھی 21m2 اپارٹمنٹس مختص کیے ہیں۔ لہذا اگر میرا بیٹا انجینئر ہے اور اب اس کی تنخواہ صرف 7-10 ملین VND ہے، تو 50m2 اپارٹمنٹ کی قیمت 5 بلین VND ہوگی، تو اسے خریدنے میں کئی دہائیاں لگیں گی؟"، مسٹر لوئی نے اعتراف کیا۔

10 سال کے بعد، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں تین گنا بڑھ گئی ہیں، جس نے بہت سے نوجوان خاندانوں کے لیے گھر کے مالک ہونے کے خواب کو مزید دور کر دیا ہے۔ مثالی تصویر۔

مسٹر ٹا انہ توان - ہنوئی سٹی کے مطابق: "ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں مہنگائی، قیمتوں کی ذخیرہ اندوزی، اور قیمتوں میں اضافے کا رجحان ایک طویل عرصے سے جاری ہے۔ اس سے زمین کے کرایے کا فرق پیدا ہوتا ہے جو قیمت میں ہیرا پھیری کرنے والے لوگوں کے گروپ پر پڑتا ہے۔ دریں اثنا، حقیقی ضروریات والے لوگ اس تک رسائی حاصل نہیں کر سکتے۔"

"قرض دینے والے بینکوں کو بھی خطرات کا سامنا کرنا پڑتا ہے کیونکہ قرض دیتے وقت، لوگ اصل قیمت کی قدر نہیں کرتے۔ گروی رکھے ہوئے اثاثوں کو سنبھالتے وقت یا قرض کی وصولی کے لیے انہیں بیچتے وقت، اصل قرض کی ضمانت نہیں دی جائے گی اور اگر بینکوں کی ایک سیریز ایسا کرتی ہے، تو اس سے معیشت کے لیے بہت بڑے نتائج ہوں گے،" مسٹر نگوین ہوو توان - ہنوئی سٹی نے کہا۔

ویتنام سنہری آبادی کے مرحلے میں ہے، 50% سے زائد آبادی 35 سال سے کم عمر کے ساتھ ہے، رہائش کی طلب بہت زیادہ ہے۔ تاہم، گھر خریدنے کی استطاعت رکھنے والے نوجوانوں کی تعداد اب بھی رہائش کی کل طلب کا بہت ہی کم حصہ ہے، کیونکہ زندگی گزارنے کی لاگت بڑھ رہی ہے، جبکہ آمدنی مکان کی قیمت میں اضافے کی شرح سے بہت سست ہوتی ہے۔

ریل اسٹیٹ کی ترقی

ویتنام انسٹی ٹیوٹ فار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن کے اعدادوشمار کے مطابق، 2014 - 2015 کی مدت میں، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی اوسط قیمت تقریباً 18 - 25 ملین VND/m2 تھی۔ لیکن فی الحال (2025)، 10 سال کے بعد، اوسط قیمت 75.5 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی ہے، جو کم از کم 3 گنا زیادہ ہے۔

بہت سے اعلیٰ ترین منصوبے 100 - 150 ملین VND/m2 پر اب بھی فروخت پر ہیں۔ یہاں تک کہ 300 ملین VND/m2 سے زیادہ۔

کچھ بڑے شہروں میں گزشتہ 5 سالوں (2021-2025) کے دوران رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کے حوالے سے، ہنوئی رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں 112% اضافے میں سرفہرست ہے۔ اس کے بعد ہائی فونگ 71 فیصد اضافے کے ساتھ ہے۔ دا نانگ 53 فیصد اضافے کے ساتھ۔ ہو چی منہ سٹی 42% کے اضافے کے ساتھ۔

زمینی پالیسی پر نظر ثانی کے لیے بنیادی حکمت عملی کی ضرورت ہے۔

پچھلے 5 سالوں میں، حکومت نے زمین کی قیمتوں کو مناسب سطح پر لانے کے لیے قانونی، کریڈٹ سے لے کر مارکیٹ مینجمنٹ تک بہت سے ہم آہنگ حل نافذ کیے ہیں۔ خاص طور پر، نئے قوانین کی ایک سیریز کے ساتھ اداروں اور قانونی راہداریوں کی تکمیل جیسے: لینڈ لا، ہاؤسنگ لاء، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، وغیرہ۔ مقصد قیمت کے طریقہ کار کو شفاف بنانا، سرمایہ کاری کے طریقہ کار میں رکاوٹوں کو دور کرنا، اور بروکریج اور قیاس آرائی کی سرگرمیوں کو کنٹرول کرنا ہے۔

حکومت 2030 تک 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کے ذریعے سپلائی بڑھانے پر بھی زور دے رہی ہے۔ لیکن زمین ہمیشہ ایک پیچیدہ مسئلہ ہے، جو کئی سالوں تک جاری رہتا ہے اور پالیسیوں میں ترمیم کے لیے ایک بنیادی حکمت عملی کی ضرورت ہوتی ہے۔

جنرل سکریٹری ٹو لام نے ہدایت دی: "عوامی ملکیت کے نظام میں، اگر ریاست قیمت کا تعین نہیں کرتی ہے تو کوئی صحیح "مارکیٹ قیمت" نہیں ہوتی۔ صرف ریاست کی طرف سے قائم کردہ معیاری قیمتیں عوامی مفادات کو یقینی بنا سکتی ہیں، قیاس آرائیوں کو روک سکتی ہیں اور زمینی منڈی کو پائیدار ترقی کے مدار میں واپس لا سکتی ہیں۔"

مسٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر نے تبصرہ کیا: "ہم ایک ایسے نظام میں ہیں جو اداروں اور قواعد و ضوابط کے لحاظ سے بہت لمبے عرصے سے بہت الجھا ہوا ہے، جو کہ جیسا کہ جنرل سکریٹری نے کہا، رکاوٹوں کی رکاوٹ ہے۔ ایک ایسے منصوبے کو لاگو کرنا جس میں بہت زیادہ وقت لگتا ہے، کئی سال، یہاں تک کہ 10 سال لگتے ہیں، پھر ہم اس کی قیمت میں اضافہ کرتے ہوئے زمین کی قیمت میں اضافہ کر دیتے ہیں۔ اسکائی ہائی، زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کے لیے استعمال کیا جاتا ہے، یہ واضح طور پر بہت زیادہ ہے تو ہم ان چیزوں کو کیسے ختم کر سکتے ہیں، ہمیں ان مسائل کے گروپ کو ایڈجسٹ کرنا چاہیے۔

مسٹر کین وان لوک کے مطابق - BIDV کے چیف اکانومسٹ: "جنرل سکریٹری نے حال ہی میں یہ بھی تجویز کیا ہے کہ ہمیں جلد ہی ایک ہاؤسنگ فنڈ کا مطالعہ کرنا چاہیے اور میری رائے میں یہ ایک بہت اہم سمت ہے۔ خاص طور پر، ہمیں لوگوں کی آمدنی، خاص طور پر درمیانی آمدنی والے طبقے کے لیے موزوں ہاؤسنگ تیار کرنے کے لیے ایک فنڈ کی ضرورت ہے"۔

زمین کی قیمتوں کو ان کی حقیقی قیمت پر لانا آج کی اشد ضرورت ہے۔ مثالی تصویر۔

"حال ہی میں منظور شدہ منصوبوں کی تعداد کم ہے۔ دوسرا، جتنے کم لوگ حصہ لینے کے لیے تیار ہوں گے، اتنا ہی زیادہ سرگرمی سے اس میں تیزی لائیں گے۔ زمین اور مکانات کی قیمتوں میں اضافے کی شرح لوگوں کی آمدنی سے کہیں زیادہ ہے، اس لیے ہمیں اس وقت تصورات کو تبدیل کرنے کی ضرورت ہے؟ ہمیں صرف زمین اور مکانات کی قیمتوں کو اکٹھا کرنے کی نہیں، بلکہ استحکام کے لیے ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت ہے"، جس سے ہماری مارکیٹ کو برقرار رکھنے میں مدد ملے گی۔ ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے نائب صدر نے تجویز پیش کی۔

"ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی دو ایسے شہر ہیں جہاں جائیداد کی قیمتیں کسی بھی اصول کی پیروی نہیں کرتی ہیں۔ قوانین سرمایہ کاروں اور یہاں تک کہ رئیل اسٹیٹ بروکرز کے ذریعہ بھی بڑھائے جاتے ہیں۔ لہذا ہمارے پاس سماجی ہاؤسنگ سسٹم کو زیادہ پائیدار طریقے سے منظم کرنے کا ایک طریقہ ہونا چاہیے، جس کی قیمتیں لوگوں کے لیے قابلِ استطاعت ہوں،" مسٹر ٹران نگوک چن - ویتنام پلاننگ اینڈ ڈیولپمنٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین نے مشورہ دیا۔

جنرل سکریٹری ٹو لام کے نقطہ نظر سے، یہ واضح طور پر دیکھا جا سکتا ہے کہ مارکیٹ صرف صحت مند طریقے سے ترقی کر سکتی ہے جب یہ حقیقی قدر کی عکاسی کرتی ہے، نہ کہ ورچوئل ویلیو۔ "مارکیٹ کے مطابق قیمت" کا مطلب یہ نہیں ہے کہ اسے مارکیٹ میں ہیرا پھیری کے لیے چھوڑ دیا جائے۔ معاشی ترقی کی تمام پالیسیوں میں عوام کے مفادات کو مرکز میں رکھنا چاہیے۔

عوامی ملکیت میں زمین کی قیمتوں کا تعین کرنا ریاست کی تاریخی ذمہ داری ہے اور یہ ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے قیاس آرائیوں سے بچنے، ایک مستحکم اور منصفانہ مدار میں داخل ہونے، پائیدار ترقی کے لیے بنیاد بنانے کی کلید بھی ہے۔

ماخذ: https://vtv.vn/bat-dong-san-tang-phi-ma-nguoi-lao-dong-bi-day-xa-giac-mo-an-cu-100251012202640245.htm