رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں آسمان کو چھو رہی ہیں: مزدوروں کا آباد ہونے کا خواب مزید دھکیل دیا گیا ہے۔

VTV.vn - 10 سال کے بعد، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں تین گنا بڑھ گئی ہیں، جس سے بہت سے نوجوان خاندانوں کے لیے گھر کا مالک بننے کا خواب دور ہوتا جا رہا ہے۔

’’ بسنے اور اپنا کیرئیر قائم کرنے‘‘ کا خواب ادھورا رہ گیا۔

ریاست کو تمام شہریوں کے لیے زمین کے استعمال کے منصفانہ اور موثر حقوق کو یقینی بنانا چاہیے۔ اسے زمین کے موثر استعمال، زمین کی قیمت کی منصفانہ اور موثر مختص، فضلہ سے بچنے کو یقینی بنانا چاہیے۔ اور اسے قومی ترقی کے لیے زمینی وسائل کی تاثیر کو زیادہ سے زیادہ کرنا چاہیے۔ یہ جنرل سیکرٹری ٹو لام کا رہنما اصول ہے۔ خاص طور پر، جنرل سکریٹری نے "مارکیٹ پر مبنی قیمتوں کا تعین" کے طریقہ کار کو نافذ کرتے وقت خطرات کی ایک سیریز کی نشاندہی کی، خاص طور پر پوری آبادی کی ملکیت والے عوامی اثاثوں جیسے کہ زمین۔

زمین کی غیر معقول قیمتوں میں اضافہ، منفی سماجی اثرات، وسائل کی تقسیم میں بگاڑ، اور معاشی عدم استحکام کے امکانات جیسے خطرات وہ وجوہات ہیں جن کی وجہ سے بہت سے ترک شدہ اراضی کے علاقے اب بھی حد سے زیادہ قیمتوں پر قابض ہیں۔ مینوفیکچرنگ کاروبار زمین تک رسائی کے لیے جدوجہد کرتے ہیں، جبکہ قیاس آرائی کرنے والے قیمت کے فرق سے فائدہ اٹھاتے ہیں۔ اور سب سے اہم بات یہ ہے کہ لاکھوں کارکنان – جن کے پاس زمین اور مکان خریدنے کی حقیقی ضرورت ہے – ان کا " آباد ہونے اور ایک مستحکم زندگی قائم کرنے" کا خواب ادھورا رہ گیا ہے۔

مسٹر اینڈ مسز اینگو شوان گیانگ (نمبر 173 ڈانگ تیئن ڈونگ اسٹریٹ، ڈونگ دا وارڈ، ہنوئی ) نے اپنی کافی شاپ سے ماہانہ تقریباً 25 ملین VND کی مستحکم آمدنی کی بدولت ایک اپارٹمنٹ خریدنے اور کرائے سے بچنے کے لیے 10 سال کی بچت کرنے کا منصوبہ بنایا تھا۔ تاہم، 10 سال کا طویل عرصہ گزر چکا ہے، اور انہوں نے ابھی تک گھر خریدنے کے لیے اتنی رقم نہیں بچائی ہے۔

"رئیل اسٹیٹ کا بلبلہ اس وقت کافی شدید ہے۔ مثال کے طور پر، ڈونگ دا ڈسٹرکٹ میں ایک اپارٹمنٹ کی قیمت فی مربع میٹر 100 ملین VND سے زیادہ ہے، لہذا 70 مربع میٹر کے اپارٹمنٹ کی لاگت 7 بلین VND ہوگی۔ میری بیوی اور بچوں کے کھانے، تعلیم اور نقل و حمل کی لاگت میں شاید 20 سال لگیں گے اگر میں نے کچھ نہ کھایا یا خرچ کیا، لیکن اگر مجھے بچوں کے بارے میں فکر کرنے کی ضرورت نہیں ہے"۔ غیر معقول، "گیانگ نے اشتراک کیا.

جہاں تک مسٹر نگوین وان لوئی (نمبر 183 ڈانگ ٹین ڈونگ اسٹریٹ، ڈونگ دا وارڈ، ہنوئی) کا تعلق ہے، کئی بار ہنوئی کی زمین کی قیمتوں کی فہرست سے مشورہ کرنے کے بعد، انہیں اپنے بیٹے کے لیے مکان خریدنے کا خیال ترک کرنا پڑا، کیونکہ کئی دہائیوں کے کام میں جو رقم انہوں نے بچائی تھی وہ دوسرا پرانا اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے کافی نہیں تھی۔

"ہم سبسڈی کی مدت میں رہنے کی خوش قسمتی تھی، جب ریاست نے 21m2 اپارٹمنٹس مختص کیے تھے۔ لیکن اگر ہم غور کریں کہ میرا بیٹا، ایک گریجویٹ انجینئر، اب صرف 7-10 ملین VND کماتا ہے، تو ایک اجتماعی ہاؤسنگ عمارت میں 50m2 اپارٹمنٹ کی لاگت 5 بلین VND ہوگی، اور اسے برداشت کرنے میں کئی دہائیاں لگیں گی۔" مسٹر لوفی نے کہا۔

10 سال کے بعد، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں تین گنا بڑھ گئی ہیں، جس سے بہت سے نوجوان خاندانوں کے لیے گھر کا مالک بننے کا خواب دور ہوتا جا رہا ہے۔ (مثالی تصویر۔)

ہنوئی سے مسٹر ٹا انہ توان کے مطابق: "ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں قیمتوں میں ہیرا پھیری، ذخیرہ اندوزی، اور مصنوعی طور پر قیمتوں میں اضافے کا رجحان بہت طویل عرصے سے جاری ہے۔ اس سے زمینی قیمت میں فرق پیدا ہوتا ہے جو قیمتوں میں ہیرا پھیری کرنے والے لوگوں کے ایک گروہ کے ہاتھ میں آجاتا ہے۔ دریں اثنا، حقیقی ضروریات کے حامل افراد جائیداد تک رسائی حاصل نہیں کر سکتے۔"

"قرض کے بینکوں کو بھی خطرات کا سامنا کرنا پڑتا ہے کیونکہ قرض دیتے وقت لوگ اثاثوں کی غلط قیمت لگاتے ہیں۔ جب قرض کی وصولی کے لیے ضمانت کے ساتھ معاملہ کرتے ہیں یا اسے بیچتے ہیں، تو اصل قرض کی رقم کی ضمانت نہیں دی جا سکتی، اور اگر بہت سے بینک ایسے ہیں، تو اس کے معیشت کے لیے بہت سنگین نتائج ہوں گے،" ہنوئی سے تعلق رکھنے والے مسٹر نگوین ہوو توان نے کہا۔

ویتنام اس وقت آبادیاتی منافع کا سامنا کر رہا ہے، اس کی 50% سے زیادہ آبادی 35 سال سے کم عمر کے ساتھ ہے، جس کے نتیجے میں رہائش کی بہت زیادہ مانگ ہے۔ تاہم، گھر خریدنے کی استطاعت رکھنے والے نوجوانوں کی تعداد اب بھی رہائش کی بڑھتی ہوئی لاگت کی وجہ سے رہائش کی کل طلب کا صرف ایک بہت کم حصہ بنتی ہے، جبکہ آمدنی مکان کی قیمتوں میں اضافے کی شرح سے بہت زیادہ آہستہ آہستہ بڑھ رہی ہے۔

ریل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ

ویتنام انسٹی ٹیوٹ فار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن کے اعدادوشمار کے مطابق، 2014-2015 کی مدت کے دوران ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی اوسط قیمت تقریباً 18-25 ملین VND/m2 تھی۔ تاہم، اس وقت (2025 میں)، 10 سال بعد، اوسط قیمت بڑھ کر 75.5 ملین VND/m2 ہو گئی ہے، جو کم از کم تین گنا زیادہ ہے۔

100 سے 150 ملین VND/m2 کی قیمتوں میں بہت سے اعلیٰ درجے کے منصوبے پیش کیے جا رہے ہیں۔ کچھ یہاں تک کہ 300 ملین VND/m2 تک پہنچ جاتے ہیں۔

کئی بڑے شہروں میں پچھلے پانچ سالوں (2021-2025) کے دوران رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کے حوالے سے، ہنوئی 112% اضافے کے ساتھ سرفہرست ہے۔ 71% اضافے کے ساتھ Hai Phong، 53% اضافے کے ساتھ Da Nang، اور Ho Chi Minh City 42% اضافے کے ساتھ قریب سے پیچھے ہیں۔

زمینی پالیسیوں پر نظر ثانی کے لیے ایک بنیادی حکمت عملی کی ضرورت ہے۔

پچھلے پانچ سالوں کے دوران، حکومت نے زمین کی قیمتوں کو ایک مناسب سطح پر لانے کے لیے قانونی اور کریڈٹ اقدامات سے لے کر مارکیٹ مینجمنٹ تک کے حل کے ایک جامع سیٹ کو نافذ کیا ہے۔ خاص طور پر، اس میں نئے قوانین کی ایک سیریز کے ساتھ ادارہ جاتی اور قانونی فریم ورک کی بہتری شامل ہے جیسے کہ لینڈ لا، ہاؤسنگ لاء، اور ریئل اسٹیٹ بزنس لاء۔ مقصد قیمتوں کے تعین کے طریقہ کار میں شفافیت کو بڑھانا، سرمایہ کاری کے طریقہ کار کی رکاوٹوں کو دور کرنا، اور بروکریج اور قیاس آرائی کی سرگرمیوں کو کنٹرول کرنا ہے۔

حکومت 2030 تک 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ یونٹس بنانے کے منصوبے کے ذریعے سپلائی میں اضافے کو بھی فروغ دے رہی ہے۔ تاہم، زمین ایک پیچیدہ مسئلہ ہے، جو کئی سالوں سے برقرار ہے اور پالیسیوں پر نظر ثانی کے لیے ایک بنیادی حکمت عملی کی ضرورت ہے۔

جنرل سکریٹری ٹو لام نے اس سمت کا خاکہ پیش کیا: "ریاست کی ملکیت کے نظام میں، اس وقت تک کوئی صحیح 'مارکیٹ پرائس' نہیں ہوتی جب تک کہ ریاست قیمت کا تعین نہ کرے۔ صرف ریاست کی طرف سے قائم کردہ معیاری قیمت ہی عوامی مفاد کو یقینی بنا سکتی ہے، قیاس آرائیوں کو روک سکتی ہے، اور زمین کی منڈی کو پائیدار ترقی کی راہ پر واپس لا سکتی ہے۔"

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے وائس چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh نے کہا: "ہم بہت لمبے عرصے سے ایک ایسے نظام میں پھنسے ہوئے ہیں جو اداروں اور ضوابط کے لحاظ سے بہت انتشار کا شکار ہے، جو کہ جیسا کہ جنرل سکریٹری نے کہا، ایک رکاوٹ کے اندر ایک رکاوٹ ہے۔ کسی پروجیکٹ کو لاگو کرنے میں بہت طویل، کئی سال، حتیٰ کہ 10 سال لگتے ہیں، اور اس کی قیمت میں بہت زیادہ اضافہ ہوتا ہے۔ زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کے لیے زمین کی قیمتوں میں اضافہ کرنا، جس سے قیمتوں میں زبردست اضافہ ہوتا ہے تو ہم ان مسائل کو کیسے ختم کر سکتے ہیں؟"

BIDV کے چیف اکنامسٹ مسٹر کین وان لوک کے مطابق: "جنرل سکریٹری نے حال ہی میں تجویز دی ہے کہ ہمیں جلد ہی ایک ہاؤسنگ فنڈ کے قیام کا مطالعہ کرنا چاہیے، اور میری رائے میں، یہ ایک بہت اہم سمت ہے۔ خاص طور پر، ہمیں ایسے مکانات کی ترقی کے لیے ایک فنڈ کی ضرورت ہے جو لوگوں کی آمدنی، خاص طور پر درمیانی آمدنی والے طبقے کے لیے سستی ہو۔"

زمین کی قیمتوں کو ان کی حقیقی قیمت پر لانا آج کی اشد ضرورت ہے۔ (مثالی تصویر۔)

"حال ہی میں، منظور شدہ منصوبوں کی تعداد کم رہی ہے۔ دوسرا، جتنے کم منصوبے ہیں، اتنے ہی زیادہ لوگ اس میں شامل ہونے کے خواہشمند ہیں۔ زمین اور مکانات کی قیمتوں میں اضافے کی شرح لوگوں کی آمدنی سے بہت زیادہ ہے، اس لیے ہمیں اس وقت اپنے تصورات کو تبدیل کرنے کی ضرورت ہے۔ ہمیں قیمتوں کو ایڈجسٹ اور مستحکم کرنے کی ضرورت ہے، نہ کہ زیادہ سے زیادہ قیمتوں پر توجہ مرکوز کرنے سے، اور اس سے ہماری زمینوں کو زیادہ سے زیادہ قیمتوں میں اضافہ کرنے میں مدد ملے گی۔" مسٹر Nguyen Chi Thanh، ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے مستقل وائس چیئرمین۔

"ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی دو ایسے شہر ہیں جہاں جائیداد کی قیمتیں کسی بھی اصول کی پیروی نہیں کرتی ہیں۔ قوانین کو سرمایہ کاروں اور یہاں تک کہ رئیل اسٹیٹ بروکرز کے ذریعہ بڑھایا جاتا ہے۔ اس لیے ہمیں سستی قیمتوں پر زیادہ سے زیادہ سوشل ہاؤسنگ بنا کر نظام کو منظم کرنے کی ضرورت ہے جو لوگ برداشت کر سکیں،" ویتنام اربن پلاننگ اینڈ ڈویلپمنٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر ٹران نگوک چن نے مشورہ دیا۔

جنرل سکریٹری سے لام کے نقطہ نظر تک، یہ واضح ہے کہ ایک صحت مند مارکیٹ تبھی ترقی کرتی ہے جب یہ حقیقی قدر کی عکاسی کرتی ہے، مصنوعی قدر کی نہیں۔ "مارکیٹ پر مبنی قیمتوں کا تعین" کا مطلب یہ نہیں ہے کہ مارکیٹ کو قیمتوں میں ہیرا پھیری کی اجازت دی جائے۔ معاشی ترقی کی تمام پالیسیوں میں عوام کے مفادات کو ترجیح دی جانی چاہیے۔

ریاستی ملکیت کے تحت زمین کی قیمتوں کو قائم کرنا ریاست کی ایک تاریخی ذمہ داری ہے اور ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو قیاس آرائیوں کے چکر سے آزاد کرنے، اسے مستحکم اور منصفانہ راستے پر گامزن کرنے اور پائیدار ترقی کی بنیاد بنانے کی کلید بھی ہے۔

ماخذ: https://vtv.vn/bat-dong-san-tang-phi-ma-nguoi-lao-dong-bi-day-xa-giac-mo-an-cu-100251012202640245.htm