رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں افراتفری سے بچنے کے لیے بنیادی حل درکار ہیں۔

3 نومبر کو قومی اسمبلی کے ہال میں اراضی قانون (ترمیم شدہ) کے مسودے پر کچھ مختلف آراء پر بحث ہوئی۔

خطاب کرتے ہوئے، مندوب Nguyen Duy Thanh ( Ca Mau delegation) نے اس بل میں ترمیم کے جذبے کو سراہا۔

مسٹر تھانہ نے اس بات پر زور دیا کہ زمین کو حقیقی معنوں میں مخصوص ضوابط کے ساتھ اس سمت میں اہمیت دی گئی ہے کہ زمین نہ صرف ایک اثاثہ ہے بلکہ ایک وسیلہ اور سرمایہ بھی ہے جس کی نوعیت زیادہ مارکیٹ پر مبنی ہے جو لوگوں اور کاروبار دونوں کے لیے پیداوار اور کاروبار کی خدمت کرتی ہے۔

مکالمہ - رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں افراتفری سے بچنے کے لیے بنیادی حل درکار ہیں۔ — قومی اسمبلی کے مندوب Nguyen Duy Thanh۔

یہ ریاست کے لیے زیادہ عوامی اور شفاف میکانزم کے ساتھ زمینی فنڈز کی ترقی ہے تاکہ زمینی فنڈز بنائے جائیں، مارکیٹ کی طلب اور رسد کو فعال طور پر منظم کیا جائے، اور زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کی جائے۔ یہ زمین کے استعمال کے حقوق کی ایک متنوع مارکیٹ ہے جسے آسانی سے کیش فلو میں تبدیل کیا جا سکتا ہے۔

مندوب نے بتایا کہ مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) میں زمین کے سالانہ کرایہ کی ادائیگی اور زمین سے منسلک اثاثوں کو فروخت کرنے کے معاملات میں رہن کے حق اور زمین کے لیز کے حقوق سے متعلق دفعات شامل کی گئی ہیں۔

یہاں تک کہ زرعی زمین کے شعبے میں بھی، اس نئے مسودے کے ساتھ، مسٹر تھانہ نے کہا کہ زرعی زمین استعمال کرنے والے لوگ زمین کے استعمال کی کارکردگی کو بہتر بنانے کے لیے فصلوں اور مویشیوں کی ساخت کو بھی تبدیل کر سکتے ہیں۔

اس مسودے نے گھرانوں اور افراد کے زرعی اراضی کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کی حد کو بڑھا کر زرعی اراضی مختص کرنے کی حد سے 15 گنا سے زیادہ نہیں کیا ہے۔ چاول اگانے والے اراضی کی منتقلی حاصل کرنے کے اہل افراد کو وسیع کیا تاکہ اقتصادی تنظیمیں، گھرانوں اور ایسے افراد شامل ہوں جو براہ راست زرعی پیداوار میں شامل نہ ہوں۔

مکالمہ - رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں افراتفری سے بچنے کے لیے بنیادی حل درکار ہیں (شکل 2)۔ — اس مسودے میں زرعی اراضی کی بہت سی کوتاہیوں کو دور کیا گیا ہے۔

مسودے میں یہ اختیار بھی دیا گیا ہے کہ وہ ضلعی سطح کی عوامی کمیٹی کو زمین کی مختص کرنے، زمین کے لیز اور زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کے اختیار کے مطابق زمین کی مخصوص قیمتوں کا فیصلہ کرے۔ منصوبہ بندی کے علاقے میں زمین استعمال کرنے والوں کے حقوق بھی اس مسودہ قانون میں درج ہیں۔

مندوبین Nguyen Duy Thanh نے کہا کہ "ایک ایسے ملک کے لیے جس نے زراعت سے ترقی کی ہے، جمع شدہ ترقی کی ہے، کاروبار کو بڑھایا ہے اور ہماری طرح زمین سے قریب سے جڑی ہوئی زندگی میں بہتری آئی ہے، یہ تبدیلیاں واقعی عملی ہیں۔"

لوگوں اور کاروباروں کے لیے زمینی وسائل کی بڑی اہمیت اور اہمیت کی وجہ سے، مندوبین نے تجویز پیش کی کہ اس نظرثانی میں قرارداد 18 کی مزید وضاحت کی جانی چاہیے۔

"ماضی کی طرح رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بہت زیادہ اثر، اتار چڑھاؤ، یا یہاں تک کہ افراتفری پیدا کرنے سے بچنے کے لیے بنیادی اور طویل المدتی حل اور ضوابط کو سامنے لانا ضروری ہے، جس سے سنگین نتائج برآمد ہوں، ماضی کی طرح کاروبار اور لوگوں کی زندگیوں کی بقا پر اثر پڑے،" مسٹر تھانہ نے کہا۔

خاص طور پر، مندوب نے کہا کہ حال ہی میں، حکومت کے پاس ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مشکلات کو دور کرنے کے لیے مسلسل حل موجود ہیں۔ خاص طور پر، قرارداد نمبر 33 جاری کی گئی تھی جس کا مقصد رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی پائیدار ترقی کو فروغ دینا، منصوبوں، بانڈز اور سرمائے کے بہاؤ کے قانونی مسائل کے حوالے سے مشکلات کو بتدریج دور کرنا ہے۔ تاہم، کسی حد تک، مسٹر تھانہ کے مطابق، یہ اب بھی مارکیٹ میں مداخلت کے لیے ایک صورتحالی اقدام ہے۔

مسٹر تھانہ کا خیال ہے کہ اگر ہم چاہتے ہیں کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مستحکم اور صحت مند طریقے سے ترقی کرے، تو ہمیں زمین کا قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، ہاؤسنگ لاء... جو ہم آہنگ، مستحکم، مستقل اور مارکیٹ کے قوانین کے مطابق ہونا چاہیے۔

مکالمہ - رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں افراتفری سے بچنے کے لیے بنیادی حل درکار ہیں (شکل 3)۔ — 3 نومبر کی سہ پہر ہال میں ہونے والے بحث مباحثے میں اراکین قومی اسمبلی۔

دوسرا، مسٹر تھانہ نے کہا کہ سیکشن 2.5 میں قرارداد 18 کی دفعات میں اس بار اراضی قانون میں ترمیم کی ضرورت ہے، زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایہ پر ترجیحی پالیسیاں بنانے کی ضرورت ہے، ترجیحی سرمایہ کاری کے علاقوں کے لیے موزوں، یہ دیہی زراعت اور کسانوں کے بارے میں قرارداد 19 کی بھی ضرورت ہے لیکن اس قانون میں شامل نہیں ہے۔

تیسرا، زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کے حوالے سے، آرٹیکل 64 اور آرٹیکل 67 کا مسودہ تیار کیا جا رہا ہے، منصوبہ بندی میں علاقوں کے لیے اراضی مختص کرنے کے اشارے بھی شامل ہیں۔

مندوب کے مطابق، اس سے صوبائی اور ضلعی سطحوں کے لیے مشکلات پیدا ہوتی ہیں، جس پر عمل درآمد کے دوران کئی بار زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنا پڑے گا کیونکہ جب منصوبہ بندی کی جاتی ہے، سرمایہ کار ابھی تک سامنے نہیں آئے تھے اور قرارداد 18 کے مطابق، منصوبہ بندی صرف مقامی زوننگ ہے۔ لہذا، زمین کی اقسام کے لیے مخصوص اہداف کا تعین کرنے والی منصوبہ بندی غیر یقینی، متضاد اور ناقابل اعتبار ہے۔

"لہذا، میں منصوبہ بندی اور منصوبوں کو دو مشمولات میں الگ کرنے کی تجویز پیش کرتا ہوں، اہداف پلان میں شامل ہیں،" مسٹر تھانہ نے تجویز کیا۔

چوتھا، زمین کے استعمال کی درجہ بندی (آرٹیکل 9) کے حوالے سے، مندوب نے پایا کہ زرعی زمین کی کئی اقسام کی درجہ بندی سے لوگوں کے لیے عمل درآمد کے عمل میں مشکلات پیدا ہوں گی۔ مثال کے طور پر، مسودہ قانون بارہماسی فصلوں، سالانہ فصلوں، اور آبی زراعت کی زمین کو اگانے کے لیے زمین کو تقسیم کر رہا ہے، لیکن Ca Mau میں، کیکڑے، کیکڑے اور مچھلی کی پرورش کے لیے مینگروو کے درخت اگانے کے لیے زمین، اور کنول اگانے اور مچھلیوں کی پرورش کے لیے زمین سب ایک ہی قسم کی زمین ہیں۔

"یہ تجویز ہے کہ زمین کی درجہ بندی ریاست کے انتظامی مقاصد کے مطابق کی جائے، نہ کہ لوگوں کے استعمال کے مقاصد کے مطابق۔ ریاستی اراضی کا سختی سے انتظام کیا جائے لیکن لوگوں کے لیے مشکل نہ بنایا جائے،" مندوب Nguyen Duy Thanh نے کہا۔

زرعی زمین کی قیاس آرائی کی پالیسی سے فائدہ اٹھانے سے گریز کریں۔

بڑے پیمانے پر زرعی اور اجناس کی پیداوار کے لیے زمین کے ارتکاز کے مواد پر تبصرہ کرتے ہوئے، قومی اسمبلی کے ڈپٹی Nguyen Van Huy (تھائی بن وفد) نے کہا کہ چاول اگانے والی اراضی کی منتقلی حاصل کرنے والے براہ راست زرعی پیداوار میں ملوث نہ ہونے والے افراد پر ضابطے کے حوالے سے، شق 7، آرٹیکل 3، 45 کے قانون کے تحت فی الحال اختیارات موجود ہیں۔ ڈپٹی Nguyen Van Huy نے آپشن 3 کا انتخاب کیا، جس میں کہا گیا ہے: وہ افراد جو براہ راست زرعی پیداوار میں شامل نہیں ہیں جو چاول اگانے والی زمین کی منتقلی حاصل کرتے ہیں، انہیں ایک اقتصادی تنظیم قائم کرنی چاہیے اور چاول اگانے والی زمین کو استعمال کرنے کے لیے ایک منصوبہ بنانا چاہیے جب وہ افراد جو براہ راست زرعی پیداوار میں ملوث نہیں ہیں، شق 177 میں دی گئی حد سے زیادہ اراضی کی منتقلی وصول کرتے ہیں۔

چونکہ یہ منصوبہ دونوں عوامل کو ہم آہنگ کرتا ہے، اس لیے یہ زرعی زمین کی قیاس آرائی کی پالیسیوں سے فائدہ اٹھانے سے بچنے کے لیے کنٹرول کو یقینی بناتا ہے، جبکہ اب بھی زرعی پیداواری سرگرمیوں کی حوصلہ افزائی اور سازگار حالات پیدا کرتا ہے، مرکزی ایگزیکٹو کمیٹی کی قرارداد 18 میں پالیسی کے مطابق بڑے پیمانے پر زرعی پیداوار کی بنیاد بناتا ہے ۔

ماخذ