رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں افراتفری سے بچنے کے لیے بنیادی حل کی ضرورت ہے۔

3 نومبر کو، قومی اسمبلی نے مکمل اجلاس میں اراضی (ترمیم شدہ) قانون کے مسودے پر کچھ مختلف آراء پر بحث کی۔

تقریب سے خطاب کرتے ہوئے، مندوب Nguyen Duy Thanh ( Ca Mau صوبے سے) نے اس مسودہ قانون میں ترمیم کے جذبے کو سراہا۔

مسٹر تھانہ نے اس بات پر زور دیا کہ مخصوص ضابطوں کے ذریعے زمین کو صحیح معنوں میں مناسب اہمیت دی گئی ہے جو زمین کو نہ صرف ایک اثاثہ ہونے کی طرف موڑتی ہے بلکہ ایک وسائل اور سرمائے کا ذریعہ بھی ہے جس کی نوعیت زیادہ مارکیٹ پر مبنی ہے، جو افراد اور کاروبار دونوں کے لیے پیداوار اور کاروبار کی خدمت کرتی ہے۔

مکالمہ - رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں افراتفری سے بچنے کے لیے بنیادی حل کی ضرورت ہے۔ — قومی اسمبلی کے ڈپٹی Nguyen Duy Thanh

اس میں زیادہ کھلے اور شفاف طریقہ کار کے ساتھ زمین کے ذخائر کو تیار کرنا شامل ہے تاکہ ریاست زمین کے ذخائر پیدا کر سکے، مارکیٹ کی طلب اور رسد کو فعال طور پر منظم کر سکے، اور زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کر سکے۔ یہ زمین کے استعمال کے حقوق کی ایک متنوع مارکیٹ بناتا ہے جسے آسانی سے کیش فلو میں تبدیل کیا جا سکتا ہے۔

مندوب نے کہا کہ ترمیم شدہ اراضی قانون کے مسودے میں ایسے شقوں کو شامل کیا گیا ہے جن میں زمین کے لیز کے حقوق کو رہن رکھنے یا زمین کے لیز کے حقوق کو ان صورتوں میں شامل کیا گیا ہے جہاں سالانہ زمین کا کرایہ ادا کیا جاتا ہے، اور زمین سے منسلک اور ملکیتی اثاثوں کو فروخت کرنے کی اجازت دی گئی ہے۔

یہاں تک کہ زرعی زمین کے شعبے میں بھی، اس نئے مسودے کے ساتھ، مسٹر تھانہ نے کہا کہ زرعی زمین استعمال کرنے والے لوگ زمین کے استعمال کی کارکردگی کو بہتر بنانے کے لیے فصلوں اور مویشیوں کی ساخت کو بھی تبدیل کر سکیں گے۔

اس مسودے نے گھرانوں اور افراد کے لیے زرعی اراضی کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کی حد کو بڑھا کر زرعی اراضی مختص کرنے کی حد سے 15 گنا سے زیادہ نہیں کر دیا ہے۔ اور چاول کی کاشت کی اراضی کی منتقلی حاصل کرنے کے اہل افراد کے دائرہ کار کو وسیع کیا تاکہ اقتصادی تنظیموں، گھرانوں اور ایسے افراد کو شامل کیا جا سکے جو براہ راست زرعی پیداوار میں حصہ نہیں لیتے ہیں۔

مکالمہ - رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں افراتفری سے بچنے کے لیے بنیادی حل درکار ہیں (شکل 2)۔ — اس مسودے میں زرعی اراضی سے متعلق بہت سے موجودہ مسائل کو حل کیا گیا ہے۔

یہ مسودہ ضلعی سطح کی عوامی کمیٹیوں کو یہ اختیار بھی دیتا ہے کہ وہ اراضی کی تقسیم، اراضی لیز پر دینے، اور زمین کے استعمال کی تبدیلی میں اپنے اختیار کے مطابق زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین کریں۔ منصوبہ بند علاقوں میں زمین استعمال کرنے والوں کے حقوق بھی اس مسودہ قانون میں براہ راست متعین کیے گئے ہیں۔

مندوبین Nguyen Duy Thanh نے کہا، "ایک ایسے ملک کے لیے جو زراعت سے ابھرا، ترقی کے لیے سرمایہ جمع کر رہا ہے، کاروبار کو بڑھا رہا ہے، اور معیار زندگی کو بہتر کر رہا ہے جو ہماری طرح زمین سے جڑا ہوا ہے، یہ تبدیلیاں واقعی بامعنی اور عملی ہیں۔"

لوگوں اور کاروباری اداروں کے لیے زمینی وسائل کی بے پناہ اہمیت اور اہمیت کے پیش نظر، مندوبین نے تجویز پیش کی کہ اس نظرثانی میں قرارداد 18 کی مزید وضاحت کی جانی چاہیے۔

"ہمیں بنیادی اور طویل مدتی حل اور ضوابط متعارف کروانے کی ضرورت ہے تاکہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں نمایاں اثرات اور اتار چڑھاؤ، حتیٰ کہ افراتفری سے بچنے کے لیے، جیسا کہ حال ہی میں دیکھا گیا ہے، جس کے سنگین نتائج برآمد ہوئے ہیں، جو کاروبار کی بقا اور لوگوں کی زندگیوں کو متاثر کر رہے ہیں،" مسٹر تھانہ نے کہا۔

خاص طور پر، مندوب نے بتایا کہ حکومت نے حال ہی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مشکلات کو دور کرنے کے لیے مسلسل اقدامات کیے ہیں۔ خاص طور پر، ریزولیوشن نمبر 33 پائیدار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کو فروغ دینے کے مقصد کے ساتھ جاری کیا گیا تھا، منصوبوں، بانڈز، اور سرمائے کے بہاؤ کے قانونی پہلوؤں سے متعلق مسائل کو بتدریج حل کرنا تھا۔ تاہم، ایک خاص نقطہ نظر سے، مسٹر تھانہ کے مطابق، یہ اب بھی مارکیٹ میں مداخلت کے لیے ایک عارضی اقدام ہے۔

مسٹر تھانہ نے استدلال کیا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم اور صحت مند طریقے سے ترقی کرنے کے لیے، ہمیں ایک ہم آہنگ، مستحکم، ہم آہنگ لینڈ لا، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، ہاؤسنگ لاء، وغیرہ کی ضرورت ہے، جو مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق ہوں۔

مکالمہ - رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں افراتفری سے بچنے کے لیے بنیادی حل درکار ہیں (شکل 3)۔ — 3 نومبر کی سہ پہر کو قومی اسمبلی کے ارکان مکمل اجلاس میں شرکت کر رہے ہیں۔

دوسری بات، مسٹر تھانہ نے کہا کہ، قرارداد 18 کے سیکشن 2.5 میں، زمین کے قانون میں اس ترمیم کے لیے سرمایہ کاری کی ترغیب والے علاقوں کے مطابق، زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے لیز کی فیس پر ترجیحی پالیسیاں شامل کرنے کی ضرورت ہے۔ یہ زراعت، دیہی علاقوں اور کسانوں سے متعلق قرارداد 19 کی بھی ضرورت ہے، لیکن یہ اس مسودہ قانون میں شامل نہیں ہے۔

تیسرا، زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کے حوالے سے، آرٹیکل 64 اور 67، جو اس وقت مسودے میں ہیں، ان میں علاقوں کے لیے مختص زمین کے رقبے کے اہداف بھی شامل ہیں۔

مندوبین کے مطابق، یہ صوبائی اور ضلعی سطح کے علاقوں کے لیے مشکلات پیدا کرتا ہے، جس پر عمل درآمد کے دوران زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی میں متعدد ایڈجسٹمنٹ کی ضرورت ہوتی ہے کیونکہ منصوبہ بندی کے وقت سرمایہ کار ابھی تک سامنے نہیں آئے، اور قرارداد 18 کے مطابق، منصوبہ بندی صرف مقامی زوننگ ہے۔ لہذا، منصوبہ بندی جو مختلف زمینی اقسام کے لیے ٹھوس اہداف کا تعین کرتی ہے، غیر یقینی، متضاد، اور ناقابل اعتبار ہے۔

"لہذا، میں منصوبہ بندی اور منصوبے کو دو الگ الگ اجزاء میں الگ کرنے کی تجویز پیش کرتا ہوں، جس میں منصوبہ میں شامل اہداف شامل ہیں،" مسٹر تھانہ نے تجویز کیا۔

چوتھا، زمین کے استعمال کی درجہ بندی (آرٹیکل 9) کے حوالے سے، نمائندے نے نوٹ کیا کہ زرعی زمین کو کئی اقسام میں درجہ بندی کرنے سے لوگوں کے لیے عمل درآمد میں مشکلات پیدا ہوں گی۔ مثال کے طور پر، مسودہ قانون بارہماسی فصلوں، سالانہ فصلوں، اور آبی زراعت کے لیے زمین کو تقسیم کرتا ہے، لیکن Ca Mau میں، کیکڑے، کیکڑے اور مچھلی کی کھیتی کے لیے مینگروو کے درخت اگانے کے لیے زمین، اور مچھلی کی کھیتی کے لیے کمل اگانے کے لیے زمین سبھی کو ایک ہی قسم کی زمین کے طور پر درجہ بندی کیا گیا ہے۔

نمائندہ Nguyen Duy Thanh نے کہا، "میں ریاست کے انتظامی مقاصد کے مطابق زمین کی درجہ بندی کرنے کی تجویز پیش کرتا ہوں، نہ کہ لوگوں کے استعمال کے مطابق۔ اس سے لوگوں کے لیے مشکلات پیدا کیے بغیر ریاستی زمین کے سخت انتظام کو یقینی بنایا جائے گا۔"

زرعی اراضی پر قیاس آرائی کی پالیسیوں سے گریز کریں۔

بڑے پیمانے پر زرعی پیداوار اور اجناس کی پیداوار کے لیے زمین کے ارتکاز سے متعلق مواد پر تبصرہ کرتے ہوئے، قومی اسمبلی کے ڈپٹی Nguyen Van Huy (تھائی بن وفد) نے کہا کہ ایسے افراد پر ضابطہ جو براہ راست زرعی پیداوار میں ملوث نہیں ہیں، جو کہ چاول کی کاشت کی اراضی کی منتقلی حاصل کرتے ہیں، جیسا کہ شق 7 میں بیان کیا گیا ہے، فی الوقت شق 45 کے تین اختیارات ہیں۔ ڈپٹی Nguyen Van Huy نے آپشن 3 کا انتخاب کیا، جس میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ وہ افراد جو براہ راست زرعی پیداوار میں مشغول نہیں ہیں جو چاول کی کاشت کی زمین کی منتقلی وصول کرتے ہیں، انہیں ایک اقتصادی تنظیم قائم کرنی چاہیے اور چاول کی کاشت کی اراضی کو استعمال کرنے کے لیے ایک منصوبہ ہونا چاہیے جب زمین کی منتقلی حاصل کرنے والا فرد شق 1، آرٹیکل 177 میں بیان کردہ حد سے زیادہ ہو۔

کیونکہ یہ نقطہ نظر دونوں عوامل کو ملاتا ہے، زرعی زمین کی قیاس آرائی کی پالیسیوں کے استحصال کو روکنے کے لیے کنٹرول کو یقینی بناتا ہے، جبکہ ساتھ ہی ساتھ زرعی پیداوار کی حوصلہ افزائی اور سہولت فراہم کرتا ہے، مرکزی کمیٹی کی قرارداد 18 میں بیان کردہ پالیسی کے مطابق بڑے پیمانے پر زرعی پیداوار کے لیے ایک بنیاد بناتا ہے ۔

ماخذ