رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں افراتفری سے بچنے کے لیے بنیادی حل کی ضرورت ہے۔

3 نومبر کو قومی اسمبلی کے ہال میں اراضی قانون (ترمیم شدہ) کے مسودے پر مختلف آراء پر بحث ہوئی۔

خطاب کرتے ہوئے، مندوب Nguyen Duy Thanh ( Ca Mau delegation) نے اس بل میں ترمیم کے جذبے کو سراہا۔

مسٹر تھانہ نے اس بات پر زور دیا کہ زمین کو حقیقی معنوں میں مخصوص ضوابط کے ساتھ اس سمت میں اہمیت دی گئی ہے کہ زمین نہ صرف ایک اثاثہ ہے بلکہ ایک وسیلہ اور سرمایہ بھی ہے جس کی نوعیت زیادہ مارکیٹ پر مبنی ہے جو لوگوں اور کاروبار دونوں کے لیے پیداوار اور کاروبار کی خدمت کرتی ہے۔

مکالمہ - رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں افراتفری سے بچنے کے لیے بنیادی حل درکار ہیں۔ — قومی اسمبلی کے ڈپٹی Nguyen Duy Thanh

یہ ریاست کے لیے زیادہ عوامی اور شفاف میکانزم کے ساتھ زمینی فنڈز کی ترقی ہے تاکہ زمینی فنڈز بنائے جائیں، مارکیٹ کی طلب اور رسد کو فعال طور پر منظم کیا جائے، اور زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کی جائے۔ یہ زمین کے استعمال کے حقوق کی ایک متنوع مارکیٹ ہے جسے آسانی سے کیش فلو میں تبدیل کیا جا سکتا ہے۔

مندوب نے نشاندہی کی کہ مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) میں زمین کے سالانہ کرایہ کی ادائیگی اور زمین سے منسلک اثاثوں کو فروخت کرنے کے معاملات میں رہن کے حق اور زمین کے لیز کے حقوق کے بارے میں ضوابط شامل کیے گئے ہیں۔

اس نئے مسودے کے ساتھ، زرعی زمین کے میدان میں، مسٹر تھانہ نے کہا کہ لوگ اور زرعی زمین استعمال کرنے والے فصلوں اور مویشیوں کے ڈھانچے کو بھی تبدیل کر سکتے ہیں تاکہ زمین کے استعمال کی کارکردگی کو بہتر بنایا جا سکے۔

اس مسودے نے گھرانوں اور افراد کے زرعی اراضی کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کی حد کو بڑھا کر زرعی اراضی مختص کرنے کی حد سے 15 گنا سے زیادہ نہیں کیا ہے۔ اقتصادی تنظیموں، گھرانوں، اور زرعی پیداوار میں براہ راست ملوث نہ ہونے والے افراد کو چاول کی زمین کی منتقلی حاصل کرنے کے اہل مضامین کو بڑھایا۔

مکالمہ - رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں افراتفری سے بچنے کے لیے بنیادی حل درکار ہیں (شکل 2)۔ — اس مسودے میں زرعی اراضی کی بہت سی کوتاہیوں کو دور کیا گیا ہے۔

مسودے میں یہ اختیار بھی دیا گیا ہے کہ وہ ضلعی سطح کی عوامی کمیٹی کو زمین کی مختص کرنے، زمین کے لیز اور زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کے اختیار کے مطابق زمین کی مخصوص قیمتوں کا فیصلہ کرے۔ منصوبہ بندی کے علاقے میں زمین استعمال کرنے والوں کے حقوق بھی اس مسودہ قانون میں درج ہیں۔

مندوبین Nguyen Duy Thanh نے کہا کہ "ایک ایسے ملک کے لیے جس نے زراعت سے ترقی کی ہے، جمع شدہ ترقی کی ہے، کاروبار کو بڑھایا ہے اور ہماری طرح زمین سے قریب سے جڑی ہوئی زندگی میں بہتری آئی ہے، یہ تبدیلیاں واقعی عملی اہمیت کی حامل ہیں۔"

لوگوں اور کاروباروں کے لیے زمینی وسائل کی بڑی اہمیت اور اہمیت کی وجہ سے، مندوبین نے تجویز پیش کی کہ اس نظرثانی میں قرارداد 18 کی مزید وضاحت کی جانی چاہیے۔

"ماضی کی طرح رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بہت زیادہ اثرات، اتار چڑھاؤ، یا یہاں تک کہ افراتفری پیدا کرنے سے بچنے کے لیے بنیادی اور طویل المدتی حل اور ضوابط کو سامنے لانا ضروری ہے، جس سے سنگین نتائج برآمد ہوں، کاروبار کی بقا اور ماضی کی طرح لوگوں کی زندگیوں پر اثر پڑے،" مسٹر تھانہ نے کہا۔

خاص طور پر، مندوب نے کہا کہ حال ہی میں، حکومت کے پاس ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مشکلات کو دور کرنے کے لیے مسلسل حل موجود ہیں۔ خاص طور پر، قرارداد نمبر 33 جاری کی گئی تھی جس کا مقصد رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی پائیدار ترقی کو فروغ دینا، منصوبوں، بانڈز اور سرمائے کے بہاؤ کے قانونی مسائل کے حوالے سے مشکلات کو بتدریج دور کرنا ہے۔ تاہم، کسی حد تک، مسٹر تھانہ کے مطابق، یہ اب بھی مارکیٹ میں مداخلت کے لیے ایک صورتحالی اقدام ہے۔

مسٹر تھانہ کا خیال ہے کہ اگر ہم چاہتے ہیں کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مستحکم اور صحت مند طریقے سے ترقی کرے، تو ہمیں زمین کا قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، ہاؤسنگ لاء... جو ہم آہنگ، مستحکم، مستقل اور مارکیٹ کے قوانین کے مطابق ہونا چاہیے۔

مکالمہ - رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں افراتفری سے بچنے کے لیے بنیادی حل درکار ہیں (شکل 3)۔ — 3 نومبر کی سہ پہر ہال میں ہونے والے بحث مباحثے میں اراکین قومی اسمبلی۔

دوسرا، مسٹر تھانہ نے کہا کہ سیکشن 2.5 میں قرارداد 18 کی دفعات میں اس بار اراضی کے قانون میں ترمیم کی ضرورت ہے، زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایہ پر ترجیحی پالیسیاں بنانے کی ضرورت ہے، جو سرمایہ کاری کی ترغیب دینے والے علاقوں کے لیے موزوں ہے، یہ دیہی زراعت اور کسانوں سے متعلق قرارداد 19 کی بھی ضرورت ہے لیکن اس قانون میں اسے شامل نہیں کیا گیا ہے۔

تیسرا، زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کے حوالے سے، آرٹیکل 64 اور آرٹیکل 67 کا مسودہ تیار کیا جا رہا ہے، منصوبہ بندی میں علاقوں کے لیے اراضی مختص کرنے کے اشارے بھی شامل ہیں۔

مندوبین کے مطابق یہ صوبائی اور ضلعی سطحوں کے لیے مشکلات کا باعث بنتا ہے جس پر عمل درآمد کے دوران زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کو کئی بار ایڈجسٹ کرنا پڑے گا کیونکہ جب منصوبہ بندی کی جاتی ہے تو سرمایہ کار ابھی تک سامنے نہیں آیا اور قرارداد 18 کے مطابق منصوبہ بندی صرف مقامی زوننگ ہے۔ لہذا، منصوبہ بندی جو زمین کی اقسام کے لیے مخصوص اہداف کا تعین کرتی ہے غیر یقینی ہے اور مستقل اور قابل اعتماد نہیں ہے۔

"لہذا، میں منصوبہ بندی اور منصوبہ بندی کو دو مشمولات میں الگ کرنے کی تجویز کرتا ہوں، اہداف منصوبے میں ہیں،" مسٹر تھانہ نے تجویز کیا۔

چوتھا، زمین کے استعمال کی درجہ بندی (آرٹیکل 9) کے حوالے سے، مندوب نے پایا کہ زرعی زمین کی کئی اقسام کی درجہ بندی سے لوگوں کے لیے عمل درآمد کے عمل میں مشکلات پیدا ہوں گی۔ مثال کے طور پر، مسودہ قانون بارہماسی فصلوں، سالانہ فصلوں، اور آبی زراعت کی زمین کو اگانے کے لیے زمین کی تقسیم کر رہا ہے، لیکن Ca Mau میں، کیکڑے، کیکڑے اور مچھلی کی پرورش کے لیے مینگروو کے درخت اگانے کے لیے زمین، اور کنول اور مچھلی اگانے کے لیے زمین سب ایک ہی قسم کی زمین ہے۔

"یہ تجویز ہے کہ زمین کی درجہ بندی ریاست کے انتظامی مقاصد کے مطابق کی جائے، نہ کہ لوگوں کے استعمال کے مقاصد کے مطابق۔ ریاستی اراضی کا سختی سے انتظام کیا جائے لیکن لوگوں کے لیے مشکل نہ بنایا جائے،" مندوب Nguyen Duy Thanh نے کہا۔

زرعی زمین کی قیاس آرائی کی پالیسیوں سے فائدہ اٹھانے سے گریز کریں۔

بڑے پیمانے پر زرعی اور اجناس کی پیداوار کے لیے زمین کے ارتکاز کے مواد پر تبصرہ کرتے ہوئے، قومی اسمبلی کے ڈپٹی Nguyen Van Huy (تھائی بن وفد) نے کہا کہ اس ضابطے کے بارے میں کہ وہ افراد جو براہ راست زرعی پیداوار میں شامل نہیں ہیں، چاول اگانے والی زمین کی منتقلی وصول کرتے ہیں، جیسا کہ شق 7، آرٹیکل 45، قانون کے آرٹیکل 43 میں بتایا گیا ہے۔ ڈپٹی Nguyen Van Huy نے آپشن 3 کا انتخاب کیا، جس میں کہا گیا ہے: وہ افراد جو براہ راست زرعی پیداوار میں ملوث نہیں ہیں اور چاول اگانے والی زمین کی منتقلی حاصل کرتے ہیں، انہیں ایک اقتصادی تنظیم قائم کرنی چاہیے اور چاول اگانے والی زمین کو استعمال کرنے کا منصوبہ بنانا چاہیے جب وہ افراد جو براہ راست زرعی پیداوار میں شامل نہیں ہیں، شق 1717 میں طے شدہ حد سے زیادہ زمین کی منتقلی وصول کرتے ہیں۔

چونکہ یہ منصوبہ دونوں عوامل کو ہم آہنگ کرتا ہے، اس لیے یہ زرعی زمین کی قیاس آرائی کی پالیسیوں سے فائدہ اٹھانے سے بچنے کے لیے کنٹرول کو یقینی بناتا ہے، جبکہ اب بھی زرعی پیداواری سرگرمیوں کی حوصلہ افزائی اور سازگار حالات پیدا کرتا ہے، مرکزی ایگزیکٹو کمیٹی کی قرارداد 18 میں پالیسی کے مطابق بڑے پیمانے پر زرعی پیداوار کی بنیاد بناتا ہے ۔

ماخذ