جب پالیسیاں 'جذب' ہوں گی تو جنوبی اپارٹمنٹ مارکیٹ پھلے پھولے گی

مختصر مدت میں کسی پیش رفت کا امکان نہیں ہے۔

DKRA کی رپورٹ کے مطابق، 2023 میں پوری مارکیٹ میں نئی سپلائی اور پرائمری سپلائی 2022 کے مقابلے میں بالترتیب 60% اور 68% کم ہو جائے گی۔ یہ بھی گزشتہ 5 سالوں کی کم ترین سطح ہے۔ خاص طور پر، اپارٹمنٹ پراجیکٹس ہو چی منہ سٹی اور بن ڈونگ میں مرکوز ہیں۔

ہو چی منہ سٹی مارکیٹ پوری مارکیٹ کی قیادت کرتی ہے، جو کہ 2023 میں کل بنیادی سپلائی کا 64% ہے، جس میں سے زیادہ تر شہر کے مشرق میں منصوبوں سے آتا ہے۔ سال کی دوسری ششماہی میں طلب میں معمولی اضافہ ریکارڈ کیا گیا، لیکن 2023 کے پورے سال کے لیے، کھپت کی شرح پوری مارکیٹ کی بنیادی سپلائی کے صرف 44% تک پہنچ گئی، جو کہ 2020 - 2022 کی اوسط کے مقابلے میں بھی کم ترین سطح ہے (68% - 87% تک)۔

بنیادی کھپت 40 - 55 ملین VND/m2 کی قیمتوں کے درمیان درمیانی فاصلے کے منصوبوں میں مرکوز ہے، مکمل قانونی طریقہ کار، تیز رفتار تعمیراتی پیشرفت، اور شہر کے مرکز سے آسان کنکشن کے ساتھ۔ ابتدائی فروخت کی قیمتوں میں سال کے آغاز کے مقابلے میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں آیا ہے، تاہم، سرمایہ کاروں نے خریداروں کی حوصلہ افزائی کے لیے فوری ادائیگی کی چھوٹ، اصل اور سود کی رعایتی مدت وغیرہ کی بہت سی پالیسیوں کو فروغ دیا ہے۔

جب پالیسی مارکیٹ امیج 1 میں جذب ہو جائے گی تو جنوبی اپارٹمنٹس بحال ہو جائیں گے۔ — اپارٹمنٹ مارکیٹ میں بہت زیادہ اتار چڑھاؤ کی توقع نہیں ہے۔

دریں اثنا، ثانوی لیکویڈیٹی کم ہے، فروخت کی قیمتوں میں 2022 کے آخر کے مقابلے میں 3% - 8% کی عمومی کمی ریکارڈ کی گئی، زیادہ تر پروجیکٹس میں قانونی تکمیل کے مرحلے میں، تعمیراتی پیش رفت میں تاخیر کے ساتھ۔

اپارٹمنٹ سیگمنٹ میں، 2023 کے مقابلے میں نئی سپلائی میں اضافہ متوقع ہے، جو 12,000 - 15,000 یونٹس میں اتار چڑھاؤ ہوتا ہے۔ سپلائی تقریباً 8,000 - 10,000 یونٹس کے ساتھ ہو چی منہ شہر میں، تقریباً 4,000 - 6,000 یونٹس کے ساتھ Binh Duong، Dong Nai اور Ba Ria-Vung Tau میں تقریباً 300 - 500 یونٹس کے ساتھ ہر علاقے میں اور لانگ این میں تقریباً 200 - 300 یونٹس ہیں۔

کلاس A اپارٹمنٹس ہو چی منہ سٹی مارکیٹ میں سپلائی ڈھانچے کا ایک بڑا حصہ بنتے رہتے ہیں، جبکہ کلاس B اور C اپارٹمنٹس بِن ڈونگ کے ساتھ ساتھ پڑوسی صوبوں میں بھی غالب طبقہ بنتے رہتے ہیں۔

2024 میں مارکیٹ کی پیش رفت کی پیشن گوئی کرتے ہوئے، DKRA کا خیال ہے کہ سال کے آغاز میں مارکیٹ کی طلب میں 2023 کے آخر کے مقابلے میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں آئے گا اور 2024 کی تیسری سہ ماہی سے اس میں بہتری کی توقع ہے، جب قانونی پالیسیاں قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے اور معیشت کی بحالی کے امکانات میں مدد کے لیے مارکیٹ میں کافی حد تک "پھیل" جائیں گی۔

ہو چی منہ سٹی میں تقریباً 50 ملین VND/m2 کی قیمتوں کے ساتھ یا بن ڈونگ اور پڑوسی صوبوں میں 35 ملین VND/m2 سے کم قیمتوں کے ساتھ سستی ہاؤسنگ پروجیکٹس میں مارکیٹ کی لیکویڈیٹی مرکوز ہے۔

جب پالیسی مارکیٹ امیج 2 میں جذب ہو جائے گی تو جنوبی اپارٹمنٹس بحال ہو جائیں گے۔ — توقع ہے کہ سستی رہائش مارکیٹ کو آگے بڑھائے گی۔

بنیادی فروخت کی قیمتوں میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں آیا یا ان پٹ لاگت کے دباؤ کی وجہ سے تھوڑا سا اضافہ ہوا، فوری ادائیگی کی چھوٹ پر پالیسیاں، پرنسپل گریس پیریڈ سپورٹ، بینک لون سود وغیرہ کو مارکیٹ کی طلب کو متحرک کرنے کے لیے فروغ دیا جاتا رہا۔

ثانوی مارکیٹ میں، لیکویڈیٹی اور قیمت کی سطحوں میں مختصر مدت میں کوئی اچانک تبدیلی کا امکان نہیں ہے۔ تاہم، "نقصان میں کمی" کے لین دین اور قیمتوں میں گہری کمی 2024 میں نمایاں طور پر کم ہو سکتی ہے کیونکہ زیادہ تر خریدار جنہوں نے مالی فائدہ کا غلط استعمال کیا ہے انہوں نے 2020-2023 کی مدت میں اثاثوں کی تنظیم نو یا فروخت کر دی ہے۔

دوسری اقسام میں پیش رفت کی توقع نہ کریں۔

نیز اس رپورٹ میں، DKRA کے پاس 2024 میں دیگر اقسام پر زیادہ مثبت تبصرے نہیں ہیں۔ خاص طور پر زمین کے ساتھ، 2024 میں نئی سپلائی قلت کو برقرار رکھتی ہے، تقریباً 2,900 - 3,100 پلاٹوں میں اتار چڑھاؤ ہوتا ہے۔

خاص طور پر، لانگ این 2024 میں مارکیٹ میں ایک سرکردہ علاقہ ہے جس میں تقریباً 850 - 950 پلاٹ برائے فروخت ہیں۔ ڈونگ نائی تقریباً 750 - 850 پلاٹ۔ Binh Duong میں تقریباً 600 - 700 پلاٹ فروخت کے لیے کھلنے کی توقع ہے۔ بقیہ علاقے جیسے ہو چی منہ سٹی، با ریا - ونگ تاؤ، تائی نین تقریباً 200 - 400 پلاٹ تقسیم کریں گے۔

مارکیٹ کی توجہ مضبوط مالیاتی صلاحیت کے حامل معروف سرمایہ کاروں کے تیار کردہ پروڈکٹ گروپس اور مکمل انفراسٹرکچر اور قانونی طریقہ کار کے حامل منصوبوں پر مرکوز رہے گی۔

پرائمری مارکیٹ میں، قیمت کی سطح میں 2023 کے مقابلے میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں آیا، مارکیٹ کی طلب کو متحرک کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کی طرف سے ترجیحی پالیسیاں، رعایتیں، ادائیگی کے شیڈول میں توسیع وغیرہ کا اطلاق جاری ہے۔ ثانوی مارکیٹ میں، لین دین بنیادی طور پر مکمل انفراسٹرکچر اور قانونی دستاویزات والی مصنوعات میں ہوتا ہے، جس میں زیادہ تر سرمایہ کاروں کی مالی صلاحیت کے لیے اعتدال پسند قدریں موزوں ہوتی ہیں۔

جب پالیسی مارکیٹ کی تصویر 3 میں شامل ہو جائے گی تو جنوبی اپارٹمنٹس بحال ہو جائیں گے۔ — لانگ این وافر سپلائی کی بدولت لینڈ مارکیٹ کی قیادت کرے گا۔

ولا - ٹاؤن ہاؤس کی قسم کے حوالے سے، ہو چی منہ شہر اور آس پاس کے علاقوں میں سپلائی میں قدرے اضافہ متوقع ہے، جو 1,200 - 1,500 یونٹس کے درمیان اتار چڑھاؤ کے ساتھ ہوگا۔ مارکیٹ کی فراہمی بنیادی طور پر اگلے افتتاحی مرحلے میں ہے۔ خاص طور پر، لانگ این، ڈونگ نائی، بن دوونگ جیسے علاقے 300 - 500 یونٹس، با ریا - وونگ تاؤ تقریبا 120 - 140 یونٹس، ہو چی منہ سٹی تقریبا 60 - 80 یونٹس کے درمیان اتار چڑھاؤ آتے ہیں۔

2024 کے اختتام کے قریب مارکیٹ کی مجموعی طلب میں بہتری آسکتی ہے، جن پروڈکٹس نے قانونی طریقہ کار مکمل کیا ہے، مکمل انفراسٹرکچر کے حامل پروجیکٹس، اور مالیاتی صلاحیت کے حامل سرمایہ کاروں کی طرف سے تیار کردہ صارفین کی طرف سے بہت زیادہ توجہ حاصل کر رہے ہیں۔

بنیادی قیمت کی سطح میں 2023 کے مقابلے میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں آیا ہے، سرمایہ کاروں کی جانب سے مارکیٹ کی محرک پالیسیوں کا اطلاق جاری ہے۔ دریں اثنا، لیکویڈیٹی اور ثانوی قیمت کی سطح میں 2023 میں کمی جاری ہے، کمی بنیادی طور پر قرضوں اور قانونی مسائل کا سامنا کرنے والے پروجیکٹس استعمال کرنے والے صارفین کے گروپ میں مرکوز ہے۔

ریزورٹ رئیل اسٹیٹ کے حوالے سے، 2023 کے مقابلے کنڈوٹیلس کی سپلائی میں کمی کی پیش گوئی کی گئی ہے۔ عام طور پر، ملک بھر میں، مارکیٹ میں لائے جانے والے 800 - 1,000 یونٹس کی سپلائی میں اتار چڑھاؤ آتا ہے، جو بنیادی طور پر Ba Ria-Vung Tau اور Quang Ninh میں تقسیم کیے جاتے ہیں۔ ریزورٹ ولاز کی فراہمی 2023 کے برابر ہے، تقریباً 250 - 300 یونٹس مارکیٹ میں لائے گئے، جو بنیادی طور پر Hoa Binh میں مرکوز ہیں۔

جب پالیسی مارکیٹ تصویر 4 میں شامل ہو جائے گی تو جنوبی اپارٹمنٹس بحال ہو جائیں گے۔ — ریزورٹ ریل اسٹیٹ میں کوئی مثبت علامات نہیں ہیں کیونکہ مطالبہ واپس نہیں آیا ہے۔

جہاں تک ریزورٹ ٹاؤن ہاؤسز/شاپ ہاؤسز کا تعلق ہے، متوقع سپلائی 2023 کے مساوی ہے جس میں تقریباً 200 - 300 یونٹس مارکیٹ میں آرہے ہیں، جو بنیادی طور پر کین گیانگ میں مرکوز ہیں۔ مجموعی طور پر مارکیٹ کی طلب میں کمی جاری ہے اور مختصر مدت میں اس طبقہ میں بحالی کے کوئی آثار نہیں ہیں۔

بنیادی فروخت کی قیمتیں مستحکم رہیں گی، 2024 میں قیمتوں میں زبردست اتار چڑھاؤ کا امکان نہیں ہے۔ ڈسکاؤنٹ پالیسیاں، شرح سود میں معاونت، پرنسپل گریس پیریڈ، لیز کے وعدے، وغیرہ کا 2024 میں وسیع پیمانے پر اطلاق ہوتا رہے گا۔

ڈی کے آر اے گروپ کے نمائندے کے مطابق، ریزورٹ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو 2024 میں توڑنے میں دشواری کا سامنا کرنا پڑے گا اور مارکیٹ کی گراوٹ کا رجحان اگلے 3-5 سالوں تک جاری رہنے کا امکان ہے۔

ماخذ