کیا شرح سود میں کمی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا حل ہے؟

SCMP میں شائع ہونے والے ایک مضمون میں، مصنف نکولس سپیرو نے دلیل دی ہے کہ جنوبی کوریا اور آسٹریلیا کی معیشتیں مانیٹری پالیسی کی حدود کے بارے میں ایک احتیاطی کہانی پیش کرتی ہیں جب دیگر عوامل بھی رہائشی ریل اسٹیٹ کے نقطہ نظر کو متاثر کرتے ہیں۔

میڈو بینک کے سڈنی کے مضافاتی علاقے میں اپارٹمنٹ کی عمارتیں۔ حالیہ برسوں میں آسٹریلیائی مکانات کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے کیونکہ ریکارڈ کم شرح سود نے طلب میں اضافہ کیا ہے، حالانکہ انتباہات موجود ہیں کہ اس طرح کا اضافہ غیر پائیدار ہے۔ تصویر: بلومبرگ

فیڈرل ریزرو کے چیئرمین جیروم پاول نے 23 اگست کو جیکسن ہول، وومنگ میں کنساس سٹی فیڈ کی سالانہ کانفرنس کال میں مالیاتی منڈیوں کو حیران کیے بغیر ایک انتہائی متوقع تقریر کی۔ تاہم، ان کا یہ دعویٰ کہ "پالیسی کو ایڈجسٹ کرنے کا وقت آگیا ہے" دنیا کے سب سے بااثر مرکزی بینک کی طرف سے ابھی تک سب سے مضبوط اشارہ تھا کہ شرح سود میں کمی آسنن ہے۔

جب کہ یورپی مرکزی بینک سمیت دیگر بڑے مرکزی بینکوں نے قرضے کی شرح کو کم کرنا شروع کر دیا ہے، فیڈ کی پالیسی کی تبدیلی کا باقی دنیا پر "مضبوط اثر" پڑ رہا ہے۔ یہ خاص طور پر ایشیا کے لیے سچ ہے، جہاں امریکہ کے ساتھ قریبی تجارتی اور مالیاتی تعلقات کی وجہ سے لہر کا اثر زیادہ واضح ہے۔

اس بارے میں قیاس آرائیاں کی جا رہی ہیں کہ چین کے علاوہ کون سی اہم ایشیائی معیشت قرضے کی شرح کو کم کرنے میں سب سے پہلے ہوگی۔ سود کی شرح کے لحاظ سے حساس ہاؤسنگ مارکیٹوں کے لیے، مانیٹری پالیسی میں تبدیلیوں کا جذبات پر نمایاں اثر پڑتا ہے۔ تاہم، رہائشی ریل اسٹیٹ کی کارکردگی اور آؤٹ لک کو متاثر کرنے والا واحد عنصر نہیں ہے۔ کچھ معیشتوں میں، یہ بھی واضح نہیں ہے کہ مستقبل قریب میں شرح سود کو کم کیا جا سکتا ہے یا کیا جانا چاہیے۔

مثال کے طور پر، جنوبی کوریا میں، قرض دینے کی شرحوں میں تقریباً کل کمی کی توقع نے رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں مضبوط بحالی میں حصہ ڈالا ہے۔ بینک آف کوریا (BOK) کے سود کی شرح کو 14 سال کی بلند ترین سطح 3.5 فیصد تک بڑھانے کے فیصلے کی وجہ سے پیدا ہونے والی تباہ کن کساد بازاری کے بعد، دسمبر 2022 میں سیئول میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں اپنی کم ترین سطح سے بڑھ گئیں۔

اگرچہ جنوبی کوریا کی افراط زر کی شرح اس کے 2% ہدف کی طرف گر رہی ہے اور گھریلو طلب نمایاں طور پر کمزور ہو گئی ہے — ایسے حالات جو شرح سود میں کمی کی ضمانت دیتے ہیں — مالی استحکام کو برقرار رکھنا بینک آف کوریا (BOK) کے لیے ایک اہم کام ہے۔ یہ BOK کو جنوبی کوریا کے گھرانوں کے قرضوں کی بلند سطح کے لیے انتہائی حساس بناتا ہے، جو اس شمال مشرقی ایشیائی معیشت کی اچیلز ہیل ہے۔

جنوبی کوریا کی حکومت کی طرف سے مکمل طور پر پھیلے ہوئے مکانات کے بحران کو روکنے کے لیے پچھلے اقدامات کے نتیجے میں رہن کے قرضے میں توقع سے زیادہ مضبوط ریکوری ہوئی ہے، جو گزشتہ سہ ماہی میں سالانہ بنیادوں پر تقریباً 6 فیصد بڑھ گئی ہے۔ 2020-21 کی تیزی کی طرح تیز نہ ہونے کے باوجود، بینک آف کوریا (BOK) نے شرح سود میں کمی میں احتیاط کی ایک وجہ کے طور پر گزشتہ ماہ اپنی پالیسی میٹنگ میں سیول ہوم ویلیوز میں بحالی کی طرف اشارہ کیا۔

"یہ پہلی بار ہے جب انہوں نے خاص طور پر سیول کے علاقے میں قیمتوں کا ذکر کیا ہے۔ اس سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ کس طرح مکانات کی قیمتوں میں ایک اور اضافے کا خطرہ کم افراط زر اور کمزور نمو کے باوجود مالیاتی پالیسی پر رکاوٹ کے طور پر کام کر رہا ہے۔ BOK ایک مشکل صورتحال میں ہے،" جیونگ وو پارک نے کہا، کوریا اور تائیوان میں ماہر معاشیات، نومورا میں ماہر معاشیات۔

یہ اس حقیقت سے مزید مشکل ہو گیا ہے کہ ہاؤسنگ مارکیٹ کے انتظام کی ذمہ داری حکومت کی ہے، مرکزی بینک کی نہیں۔ اگرچہ رہن پر قرض دینے کے ضوابط کو سخت کر دیا گیا ہے اور سپلائی کو بڑھانے کے لیے کوششیں کی جا رہی ہیں، پالیسی ساز اب بھی تیزی اور املاک کی مارکیٹ کو نقصان پہنچانے والے ہنگاموں کو روکنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں۔

اس کے برعکس، آسٹریلیا میں، شرح سود میں کمی پر بھی بات نہیں کی گئی۔ اس ماہ کے شروع میں، ریزرو بینک آف آسٹریلیا (RBA) نے قرض لینے کی لاگت کو 12 سالوں میں اپنی بلند ترین سطح پر رکھا اور یہاں تک کہ مسلسل بلند افراط زر کی وجہ سے مزید اضافے کے امکان پر بھی بات کی۔

اگرچہ دیگر بڑے مرکزی بینکوں کی طرح جارحانہ طور پر پالیسی کو سخت نہیں کیا جا رہا ہے، لیکن RBA مارکیٹ کو اس بات پر قائل کرنے کی جدوجہد کر رہا ہے کہ وہ اس سال شرح سود کو زیادہ دیر تک برقرار رکھ کر مالیاتی نرمی کے رجحان کے خلاف مزاحمت کرے گا۔ بانڈ کے سرمایہ کاروں کو توقع ہے کہ آر بی اے دسمبر میں نرمی کی پالیسی شروع کردے گا۔

تاہم، یہ مالیاتی پالیسی نہیں ہے جو ملک کی ہاؤسنگ مارکیٹ کو چلا رہی ہے۔ یہاں تک کہ جب RBA نے گزشتہ سال شرح سود میں اضافہ کیا، گھر کی قیمتیں تیز لیکن مختصر کمی کے بعد توقع سے زیادہ تیز رفتاری سے بڑھیں ۔ CoreLogic میں ایشیا پیسیفک کے ریسرچ ڈائریکٹر ٹم لا لیس نے کہا ، "اگر یہ صرف شرح سود کے بارے میں ہوتا، تو ہم اب تک گہری کساد بازاری کا شکار ہو چکے ہوتے۔"

طلب اور رسد کے اتار چڑھاؤ کا آسٹریلیا میں جائیداد کی قدروں پر بہت زیادہ اثر پڑتا ہے۔ رہائش کے قابل استطاعت بحران، CoVID-19 وبائی امراض کی وجہ سے بڑھ گیا ہے، جس نے طلب اور رسد دونوں پہلوؤں پر پالیسی کی دیرینہ ناکامیوں کو اجاگر کیا ہے۔

ہاؤسنگ کرائسز سے متعلق پیپلز کمیٹی کو اپریل میں جمع کرائے گئے کورینا اکنامک ایڈوائزری کے ساؤل ایسلیک نے نوٹ کیا کہ ہاؤسنگ مارکیٹ کو سب سے زیادہ نقصان پہنچا ہے۔ 1980 کی دہائی کے وسط سے، وفاقی اور ریاستی حکومتوں نے سپلائی بڑھانے کے بجائے مانگ کو بڑھانے پر توجہ مرکوز کی ہے۔ ڈیمانڈ سائیڈ پالیسیوں نے بالآخر سرمایہ کاروں کو پہلی بار گھر خریدنے والوں سے زیادہ فائدہ پہنچایا، جس کی وجہ ٹیکس کے نظام میں تبدیلیاں ہیں۔

گھر کی ملکیت میں زبردست کمی نے کرائے کے مکانات کی مانگ کو بڑھاوا دیا، جس سے خالص ہجرت میں وبائی امراض سے پیدا ہونے والے اضافے کے درمیان سستی میں کمی آئی۔ محدود منصوبہ بندی اور زوننگ کے ضوابط نے شہر کے مرکز کے قریب مطلوبہ مضافاتی علاقوں میں درمیانی کثافت والے مکانات کی ترقی میں رکاوٹ ڈال کر بحران کو مزید بڑھا دیا۔

ادھار کی کم لاگت سے استطاعت میں بہتری نہیں آئے گی اور اس سے مسئلہ اور بھی بڑھ سکتا ہے۔ دوسری طرف، آسٹریلیا کے منصوبہ بندی کے نظام میں ایک بڑی اصلاحات سے ہاؤسنگ بحران کی بنیادی وجوہات کو حل کرنے میں مدد ملے گی۔

جہاں سرمایہ کار ایشیا کی سرکردہ معیشتوں میں شرح سود میں کمی پر تیزی سے شرط لگا رہے ہیں، جنوبی کوریا اور آسٹریلیا مانیٹری پالیسی کی حدود کے بارے میں احتیاطی کہانیاں پیش کر رہے ہیں، خاص طور پر جب بات ہاؤسنگ مارکیٹ کی ہو۔

Nicholas Spiro لندن میں قائم پیشہ ورانہ رئیل اسٹیٹ اور میکرو اکنامک ایڈوائزری فرم Lauressa Advisory میں شراکت دار ہے۔ وہ ترقی یافتہ اور ابھرتی ہوئی معیشتوں میں مہارت رکھتا ہے اور میکرو اکنامک مالیاتی اور سیاسی پیش رفت پر اکثر تبصرہ نگار ہے۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html