کیا شرح سود میں کمی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا حل ہے؟

SCMP میں شائع ہونے والے ایک مضمون میں، مصنف نکولس سپیرو کا استدلال ہے کہ جنوبی کوریا اور آسٹریلیا کی دو معیشتیں مانیٹری پالیسی کی حدود کے بارے میں ایک احتیاطی کہانی پیش کرتی ہیں جب دیگر عوامل بھی رہائشی ریل اسٹیٹ کے نقطہ نظر کو متاثر کرتے ہیں۔

میڈو بینک کے سڈنی کے مضافاتی علاقے میں اپارٹمنٹ کی عمارتیں۔ حالیہ برسوں میں آسٹریلوی مکانات کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے کیونکہ ریکارڈ کم شرح سود نے ایندھن کی طلب میں مدد کی ہے، باوجود اس کے کہ اس طرح کی نمو غیر پائیدار ہے۔ تصویر: بلومبرگ

فیڈرل ریزرو کے چیئرمین جیروم پاول نے مالیاتی منڈیوں کو حیران نہیں کیا جب انہوں نے 23 اگست کو جیکسن ہول، وومنگ میں کنساس سٹی فیڈ کے سالانہ اجلاس میں اپنی انتہائی متوقع تقریر کی۔ تاہم، ان کا یہ دعویٰ کہ "پالیسی کو ایڈجسٹ کرنے کا وقت آگیا ہے" دنیا کے سب سے زیادہ بااثر مرکزی بینک کی جانب سے ابھی تک کا سب سے مضبوط اشارہ تھا کہ شرح میں کمی کا امکان ہے۔

جب کہ یورپی مرکزی بینک سمیت دیگر بڑے مرکزی بینکوں نے پہلے ہی شرح سود میں کمی کرنا شروع کر دی ہے، فیڈ کی پالیسی کی تبدیلی کا باقی دنیا پر "مضبوط اثر" پڑ رہا ہے۔ یہ خاص طور پر ایشیا کے لیے سچ ہے، جہاں امریکہ کے ساتھ قریبی تجارتی اور مالیاتی روابط کی وجہ سے اسپل اوور کے اثرات زیادہ واضح ہیں۔

اس بارے میں قیاس آرائیاں کی جا رہی ہیں کہ چین کے علاوہ ایشیا کی سب سے بڑی معیشتوں میں سے کون سب سے پہلے قرضے کی شرح میں کمی کرے گا۔ سود کی شرح سے حساس ہاؤسنگ مارکیٹ کے لیے، مانیٹری پالیسی میں تبدیلیوں کا جذبات پر گہرا اثر پڑتا ہے۔ تاہم، رہائشی ریل اسٹیٹ کی کارکردگی اور آؤٹ لک کو متاثر کرنے والا واحد عنصر نہیں ہے۔ کچھ معیشتوں میں، یہ بھی واضح نہیں ہے کہ سود کی شرح کو قریب کی مدت میں کم کیا جا سکتا ہے یا کیا جانا چاہیے۔

جنوبی کوریا میں، مثال کے طور پر، شرح سود میں جلد کٹوتی کی توقع نے جائیداد کی قیمتوں میں مضبوط بحالی کو ہوا دی ہے۔ بینک آف کوریا (BOK) کے سود کی شرحوں کو 14 سال کی بلند ترین سطح 3.5 فیصد تک بڑھانے کے فیصلے سے شروع ہونے والی تباہ کن مندی کے بعد، سیئول میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں دسمبر 2022 میں اپنی کم ترین سطح سے بڑھ گئیں۔

اگرچہ جنوبی کوریا کی افراط زر کی شرح اس کے 2% ہدف کی طرف گر رہی ہے اور گھریلو طلب تیزی سے کمزور ہو گئی ہے - ایسے حالات جو شرح میں کمی کی ضمانت دیتے ہیں - مالی استحکام کو برقرار رکھنا BOK کے مینڈیٹ کا حصہ ہے۔ یہ BOK کو جنوبی کوریا کے گھرانوں کے قرض کے بلند تناسب کے لیے انتہائی حساس بناتا ہے، جو شمال مشرقی ایشیائی معیشت کی اچیلز ہیل ہے۔

ہاؤسنگ کے مکمل بحران کو روکنے کے لیے پچھلے حکومتی اقدامات کے نتیجے میں رہن کے قرضے میں توقع سے زیادہ مضبوط ریکوری ہوئی ہے، جو پچھلی سہ ماہی میں سالانہ لحاظ سے تقریباً 6 فیصد بڑھ گئی ہے۔ 2020-21 کی تیزی کی طرح مضبوط نہیں ہے، لیکن بی او کے کے لیے کافی تیز ہے کہ وہ گزشتہ ماہ اپنی پالیسی میٹنگ میں شرح سود میں کمی کے بارے میں محتاط رہنے کی وجہ کے طور پر سیول میں گھریلو اقدار میں بحالی کی طرف اشارہ کر سکے۔

"یہ پہلی بار ہے جب انہوں نے خاص طور پر سیول کے علاقے میں قیمتوں کا ذکر کیا ہے۔ یہ یہ بھی ظاہر کرتا ہے کہ کس طرح ایک اور ہاؤسنگ بوم کا خطرہ کم افراط زر اور کمزور نمو کے باوجود مالیاتی پالیسی پر رکاوٹ کے طور پر کام کر رہا ہے۔" BOK "مشکل صورت حال میں ہے،" جیونگ وو پارک نے کہا، کوریا اور تائیوان کے ماہر معاشیات، نومورا میں۔

یہ اس حقیقت سے مزید مشکل ہو گیا ہے کہ ہاؤسنگ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کی ذمہ داری حکومت کی ہے، مرکزی بینک کی نہیں۔ اگرچہ مارگیج قرض دینے کے ضوابط کو سخت کر دیا گیا ہے اور سپلائی کو بڑھانے کے لیے کوششیں کی جا رہی ہیں، پالیسی ساز اب بھی تیزی اور پراپرٹی مارکیٹ کو نقصان پہنچانے سے روکنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں۔

آسٹریلیا میں، اس کے برعکس، شرح سود میں کمی میز پر بھی نہیں ہے۔ اس ماہ کے شروع میں، ریزرو بینک آف آسٹریلیا (RBA) نے قرض لینے کی لاگت کو 12 سال کی بلند ترین سطح پر رکھا اور یہاں تک کہ افراط زر میں مسلسل اضافے کے باعث مزید اضافے کے امکان پر بھی بات کی۔

اگرچہ اس نے دوسرے بڑے مرکزی بینکوں کی طرح جارحانہ طور پر پالیسی کو سخت نہیں کیا ہے، لیکن RBA مارکیٹوں کو یہ باور کرانے کے لیے جدوجہد کر رہا ہے کہ وہ اس سال شرح سود کو زیادہ دیر تک برقرار رکھ کر مالیاتی نرمی کے رجحان کو روک دے گا۔ بانڈ کے سرمایہ کاروں کو توقع ہے کہ آر بی اے دسمبر میں نرمی کی پالیسی شروع کردے گا۔

لیکن یہ مالیاتی پالیسی نہیں ہے جو ملک کی ہاؤسنگ مارکیٹ کو چلا رہی ہے۔ گزشتہ سال RBA کی جانب سے شرح سود میں اضافے کے بعد بھی، مکان کی قیمتیں تیز لیکن مختصر کمی کے بعد غیر متوقع طور پر تیز رفتاری سے بڑھتی رہیں۔ CoreLogic میں ایشیا پیسیفک کے ریسرچ ڈائریکٹر ٹم لا لیس نے کہا ، "اگر یہ صرف شرح سود کے بارے میں ہوتا، تو ہم اب تک ایک گہری کساد بازاری کا شکار ہو چکے ہوں گے۔"

طلب اور رسد کے اتار چڑھاؤ کا آسٹریلیا میں جائیداد کی قدروں پر بہت زیادہ اثر پڑتا ہے۔ رہائش کے قابل استطاعت بحران، CoVID-19 وبائی امراض کی وجہ سے بڑھ گیا ہے، جس نے طلب اور رسد دونوں پہلوؤں پر پالیسی کی دیرینہ ناکامیوں کو اجاگر کیا ہے۔

ہاؤسنگ کرائسز سے متعلق پیپلز کمیٹی کو اپریل میں جمع کرائے گئے ایک بیان میں، کورینا اکنامک ایڈوائزری کے ساؤل ایسلیک نے نوٹ کیا کہ ہاؤسنگ مارکیٹ کو سب سے زیادہ نقصان پہنچا ہے۔ 1980 کی دہائی کے وسط سے، وفاقی اور ریاستی حکومتوں نے سپلائی بڑھانے کے بجائے مانگ کو بڑھانے پر توجہ مرکوز کی ہے۔ ڈیمانڈ سائیڈ پالیسیوں نے ٹیکس کے نظام میں تبدیلیوں کی وجہ سے، پہلی بار گھر خریدنے والوں کے مقابلے میں سرمایہ کاروں کی حمایت کی ہے۔

گھر کی ملکیت میں تیزی سے کمی نے کرائے کے مکانات کی مانگ کو ہوا دی ہے، جس سے وبائی امراض سے خالص نقل مکانی میں اضافے کے درمیان سستی گرتی ہوئی ہے۔ منصوبہ بندی اور زوننگ کی پابندیوں نے شہر کے مراکز کے قریب مطلوبہ مضافاتی علاقوں میں درمیانے کثافت والے مکانات کی ترقی کو روک کر بحران کو مزید بڑھا دیا ہے۔

ادھار کی کم لاگت سے استطاعت میں بہتری نہیں آئے گی اور یہ مسئلہ مزید خراب بھی کر سکتا ہے۔ دوسری طرف، آسٹریلیا کے منصوبہ بندی کے نظام میں ایک بڑی اصلاحات ہاؤسنگ بحران کی بنیادی وجوہات کو حل کرنے کی طرف ایک طویل سفر طے کرے گی۔

جہاں سرمایہ کار ایشیا کی اعلیٰ ترین معیشتوں میں گرتی ہوئی شرح سود پر شرطیں بڑھا رہے ہیں، جنوبی کوریا اور آسٹریلیا مانیٹری پالیسی کی حدود کے بارے میں احتیاطی کہانیاں پیش کرتے ہیں، خاص طور پر جب بات ہاؤسنگ مارکیٹ کی ہو۔

* نکولس سپیرو لاریسا ایڈوائزری میں شراکت دار ہے، جو لندن میں مقیم ایک ماہر معاشی اور رئیل اسٹیٹ کنسلٹنسی ہے۔ وہ ترقی یافتہ اور ابھرتی ہوئی معیشتوں کے ماہر ہیں اور میکرو سیاسی اور مالیاتی پیش رفت پر اکثر تبصرہ نگار ہیں۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html