سرمایہ کاروں کو گاہکوں کے گھروں کو موہ لینے سے روکیں۔

شفافیت میں اضافہ، پابندیوں میں اضافہ

رئیل اسٹیٹ کے ماہر فان کونگ چان کے مطابق، جب کوئی گھر گروی رکھا جاتا ہے اور بینک سرمایہ کار کو بغیر رہن کی رہائی کی ضرورت کے اسے فروخت کرنے پر راضی کرتا ہے، تو بینک اور سرمایہ کار کو آپس میں معاملہ حل کرنا چاہیے۔ اگر کوئی خطرہ ہوتا ہے تو، بینک اور سرمایہ کار ذمہ دار ہوں گے، جبکہ لوگوں کو ان کے جائز حقوق کا تحفظ حاصل ہوگا۔

بہت سے سرمایہ کار وہ مکانات رہن رکھتے ہیں جو انہوں نے صارفین کو بینکوں کو فروخت کیے ہیں۔

لیکن سرمایہ کاروں کے گاہکوں کے گھروں میں گھسنے کی صورت حال کو روکنے کے لیے، مسٹر فان کونگ چان نے تجویز پیش کی کہ حکام کو ایسے معاملات کو اس طریقے سے حل کرنے کے لیے رہنما خطوط اور ضوابط کی ضرورت ہے جس سے لوگوں کو فائدہ ہو۔ خاص طور پر جب لوگوں نے قانون کی پیروی کی ہے، طریقہ کار کی پیروی کی ہے، اور پوری رقم ادا کر دی ہے، ریاست کو ان کی حفاظت کرنی چاہیے، انہیں گلابی کتابیں جاری کرنی چاہئیں، اور لوگوں کو تنازعات یا سرمایہ کاروں کی ذمہ داریوں کے نفاذ کی وجہ سے نقصان نہیں ہونے دینا چاہیے۔

"حالانکہ قانون میں بہت سے ضابطے ہیں لیکن اس میں اب بھی خامیاں ہیں، حکام کے لیے ضروری ہے کہ وہ مداخلت کریں اور انہیں فوری طور پر نمٹائیں۔ اگر ضروری ہو تو لوگ عدالت میں مقدمہ کر سکتے ہیں۔ عدالت کو بھی بہت واضح فیصلے دینے کی ضرورت ہے، تقریباً عام حالات، مثالوں کی طرح، تاکہ دوسرے سرمایہ کار، بینک اور لوگ واضح طور پر اس مسئلے کو دیکھ سکیں اور صارفین کو محفوظ رہنے کا خطرہ مول لے سکیں۔ برداشت، یہ ضروری ہے کہ رہن رکھے گئے منصوبوں کے بارے میں معلومات کو عام کیا جائے، انکشاف واضح، تفصیلی اور باقاعدگی سے اپ ڈیٹ کیا جائے تاکہ لوگ سمجھ سکیں، نہ صرف عام انکشاف، صرف پروجیکٹ کا نام بتاتے ہوئے،" مسٹر چان نے تجویز پیش کی۔

ایک اور نقطہ نظر سے، ڈاکٹر فان پھونگ نام (ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف لاء) نے حکم نامہ نمبر 16 کا حوالہ دیا جس میں تجزیہ کیا گیا ہے کہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور ہاؤسنگ کنسٹرکشن انویسٹمنٹ پروجیکٹس کے مواد کو ظاہر نہ کرنے، مکمل طور پر ظاہر نہ کرنے یا صحیح طریقے سے ظاہر نہ کرنے پر 100 سے 120 ملین VD تک جرمانہ کیا جا سکتا ہے۔ ریل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے جرمانہ جو ضوابط کے مطابق شرائط کو مکمل طور پر یقینی نہیں بناتا ہے 600 ملین VND ہے۔ تاہم، سیکڑوں بلین VND کے بڑے پیمانے پر رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ میں قانونی خامیوں سے فائدہ اٹھانے سے حاصل ہونے والے فوائد کے مقابلے، یہ جرمانہ بہت کم ہے۔ لہذا، بہت سے سرمایہ کار جان بوجھ کر قانون کی خلاف ورزی کرتے ہیں، جرمانہ ادا کرنا قبول کرتے ہیں، جس سے دوسرے اداروں کے حقوق بہت متاثر ہوتے ہیں۔

فی الحال، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2024 کے قانون نے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی معلومات کو ظاہر کرنے کی ذمہ داری میں کچھ مثبت تبدیلیاں کی ہیں۔ تاہم، خلاف ورزیوں کے مناسب طریقے سے نمٹنے کو یقینی بنانے کے لیے سزا کے فریم ورک کو بڑھانے میں ناکامی بھی قانون کی ایک حد ہے۔

اس کے علاوہ، قانون یہ بھی کہتا ہے کہ محکمہ تعمیرات کی جانب سے تحریری نوٹس جاری کرنے کے بعد کہ ہاؤسنگ فروخت یا لیز پر لینے کے لیے اہل ہے، سرمایہ کار اس منصوبے کو رہن رکھے گا اور اسے گاہکوں کو فروخت کرنے سے پہلے رہن کو بھی جاری کرنا ہوگا۔ ایک ہی وقت میں، محکمہ تعمیرات کے لیے یہ نوٹس جاری کرنے کے لیے طریقہ کار مکمل کرنا چاہیے کہ ہاؤسنگ اہل ہے۔ تاہم، مسٹر چان نے تبصرہ کیا: ضابطے کو نافذ کرنا بہت مشکل ہے جب اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کوئی طریقہ کار نہ ہو کہ سرمایہ کار ضوابط کی تعمیل کرے گا۔ کیونکہ، محکمہ تعمیرات کے نوٹس کے فوراً بعد کہ سرمایہ کار گروی رکھتا ہے، وہ جلد از جلد صارفین سے سرمایہ اکٹھا کرنے کے لیے اس نوٹس پر انحصار کریں گے۔

گاہکوں کو فروخت کرنے سے پہلے رہن کو صاف کرنا ضروری ہے

سرمایہ کاروں کی جانب سے صارفین کے مکانات بینکوں کے پاس گروی رکھنے کے عمل کو کنٹرول کرنے کے لیے، مسٹر نگو گیا ہوانگ (ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف لاء) نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے ذریعے لین دین کرنے کی ضرورت کے بجائے، نوٹری تنظیموں کے دائرہ کار کو مضبوط اور وسیع کرنے کی ضرورت ہے، جس میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی ضرورت ہے جس میں ایک حقیقی فریق یا کاروباری تنظیموں کا حصہ بھی ہو۔ notarized... کیونکہ نوٹرائزیشن کی سرگرمیوں کی آزادانہ نوعیت کمزوروں کی حفاظت کے لیے سرمایہ کاروں، رئیل اسٹیٹ بروکرز اور کنسلٹنٹس کے ذریعے قانون کے نفاذ اور اس کی تعمیل کی جانچ اور نگرانی میں مدد کرے گی۔

اس کے ساتھ ساتھ معاشی ترقی کے لیے استحکام اور نظم کو برقرار رکھنے کے لیے ضروری ہے کہ ریئل اسٹیٹ کے کاروبار کے مستقبل میں ہاؤسنگ لین دین کو کنٹرول کرنے کے لیے ایک طریقہ کار بنایا جائے۔

"گھر کے خریداروں کے تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے، قانون کو رہن رکھے گئے اثاثوں کے انتظام میں بینکوں کی ذمہ داری بڑھانے کے لیے ضوابط کی تکمیل کی ضرورت ہے۔ کیونکہ مستقبل میں مکانات بیچتے وقت، سرمایہ کار بینکوں سے رقم ادھار لیتے ہیں اور صارفین سے سرمایہ اکٹھا کرتے ہیں۔ اگر متحرک سرمائے کی قریب سے نگرانی نہیں کی جاتی ہے، تو سرمایہ کار اس کا غلط استعمال کر سکتے ہیں، بہت سے منصوبوں میں سرمایہ کاری کرنے کا خطرہ مول لے سکتے ہیں، جس سے ان کی سرمایہ کاری کا وقت ضائع ہو جاتا ہے۔ اس وقت نہ صرف گھر کے خریدار بلکہ رہن والے بینک کے حقوق بھی متاثر ہوتے ہیں، اس لیے بینک کو گروی رکھے ہوئے اثاثوں کے انتظام اور نگرانی کا ذمہ دار ہونا چاہیے۔

ان کے مطابق، پراجیکٹ کی منتقلی کی صورت میں رہن رکھے گئے اثاثوں کو سنبھالتے وقت گھر کے خریداروں کے حقوق کو یقینی بنانے کے لیے واضح ضوابط کا ہونا ضروری ہے۔ کیونکہ فریقین قرض کی وصولی کے لیے گروی رکھے ہوئے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کو منتقل کرکے اثاثوں کو سنبھال سکتے ہیں۔

گھر کے خریداروں کی حفاظت کو یقینی بنانے کے لیے، قانون کو رہن والے اثاثوں کے انتظام میں بینکوں کی ذمہ داری کو بڑھانے کے لیے ضوابط کی تکمیل کی ضرورت ہے۔ کیونکہ مستقبل کے مکانات بیچتے وقت سرمایہ کار بینکوں سے رقم ادھار لیتے ہیں اور صارفین سے سرمایہ اکٹھا کرتے ہیں۔

مسٹر نگو گیا ہونگ (ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف لاء)

Phu Thanh اپارٹمنٹ سرمایہ کار قرض ادا کرنے کا عہد کرتا ہے۔

25 جون کو، کمپنی 585، Phu Thanh اپارٹمنٹ بلڈنگ (Tan Phu District، Ho Chi Minh City) کے سرمایہ کار نے ایک پریس ریلیز جاری کی جس میں اس بات کی تصدیق کی گئی کہ وہ گاہک کے لیے گھر کو "چھڑانے" کے لیے قرض ادا کرے گی۔

فی الحال، پراجیکٹ میں اپارٹمنٹس کی کل تعداد 833 ہے۔ جس میں سے، کمپنی نے 219 اپارٹمنٹس کے لیے مستقبل کے اثاثوں کی شکل میں ریڈ بک کو رہن کے معاہدے نمبر 104 مورخہ 4 اگست 2010 کے مطابق گروی رکھا۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے دوران، 2010 کی دہائی میں، رئیل اسٹیٹ کی شرح سود اسٹیٹ بینک میں گر گئی، جو کہ 2010 کی شرح سے 2010 تک بڑھ گئی۔ 23%/سال، جس کی وجہ سے کمپنی کو کاروباری سرگرمیوں کے ساتھ ساتھ بینک کے ساتھ قرضوں کا بندوبست کرنے میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

انٹرپرائز کی مشکلات کا سامنا کرتے ہوئے، 3 نومبر 2022 کو، ویت اے بینک - ہو چی منہ سٹی برانچ نے ہر اپارٹمنٹ کوڈ کے مطابق سرمایہ کار کو قرض ادا کرنے کی اجازت دینے پر اتفاق کیا اور بینک ہر اپارٹمنٹ کے لیے رہن جاری کرے گا۔ اب تک، کمپنی 585 نے 6 اپارٹمنٹس (جن میں سے 1 اپارٹمنٹ جون 2024 کے اوائل میں جاری کیا گیا تھا) کے لیے رہن کے اجراء پر کارروائی کی ہے۔ سرمایہ کار نے تجویز پیش کی کہ ویت اے بینک - ہو چی منہ سٹی برانچ اگلے 3 سالوں میں کمپنی کی حمایت جاری رکھے تاکہ کمپنی کے پاس باقی 213 اپارٹمنٹس (اب سے 2027 تک) کے لیے رہن کی رہائی کے عمل کے لیے مساوی اثاثے تیار کرنے کے لیے زیادہ وقت ہو۔ فی الحال ویت اے بینک میں گروی رکھے گئے 213 اپارٹمنٹس میں سے، کمپنی 585 کو اب بھی رہائشیوں سے اپارٹمنٹ کی قیمت کا 5% جمع کرنا ہے، جو کہ 41 بلین VND سے زیادہ کے برابر ہے۔ کمپنی 585 نے تصدیق کی کہ رہائشی بینک کے ذمہ دار نہیں ہیں بلکہ کمپنی کی ذمہ داری ہیں۔

ماخذ: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm