سرمایہ کاروں کو گاہکوں کے گھروں کو موہ لینے سے روکیں۔

پبلسٹی بڑھائیں، پابندیاں بڑھائیں۔

رئیل اسٹیٹ کے ماہر فان کونگ چان کے مطابق، جب کوئی گھر گروی رکھا جاتا ہے اور بینک سرمایہ کار کو رہن کی رہائی کی درخواست کیے بغیر اسے فروخت کرنے پر راضی کرتا ہے، تو بینک اور سرمایہ کار کو خود اس معاملے کو حل کرنا چاہیے۔ اگر کوئی خطرہ پیدا ہوتا ہے تو، بینک اور سرمایہ کار ذمہ دار ہوں گے، جبکہ لوگوں کو ان کے جائز حقوق کا تحفظ حاصل ہوگا۔

بہت سے سرمایہ کاروں نے وہ مکانات گروی رکھے تھے جو انہوں نے صارفین کو بینکوں کو فروخت کیے تھے۔

لیکن سرمایہ کاروں کے گاہکوں کے گھروں میں گھسنے کی صورت حال کو روکنے کے لیے، مسٹر فان کونگ چان نے تجویز پیش کی کہ حکام کو ایسے معاملات کو اس طریقے سے حل کرنے کے لیے رہنما خطوط اور ضوابط کی ضرورت ہے جس سے لوگوں کو فائدہ ہو۔ خاص طور پر جب لوگوں نے قانون کی پیروی کی ہے، طریقہ کار کی پیروی کی ہے، اور پوری رقم ادا کر دی ہے، ریاست کو ان کی حفاظت کرنی چاہیے، انہیں گلابی کتابیں جاری کرنی چاہئیں، اور لوگوں کو تنازعات یا سرمایہ کاروں کی ذمہ داریوں کے نفاذ کی وجہ سے نقصان نہیں ہونے دینا چاہیے۔

"اگرچہ قانون میں بہت سے ضابطے ہیں لیکن اس میں اب بھی خامیاں ہیں، حکام کے لیے ضروری ہے کہ وہ مداخلت کریں اور انہیں فوری طور پر نمٹائیں۔ اگر ضرورت ہو تو لوگ عدالت میں مقدمہ کر سکتے ہیں۔ عدالت کو بھی بہت واضح فیصلے دینے کی ضرورت ہے، تقریباً عام حالات، مثالوں کی طرح، تاکہ دوسرے سرمایہ کاروں، بینکوں اور لوگوں کو مسئلہ کو واضح طور پر دیکھنے اور صارفین کو محفوظ محسوس کرنے کے لیے ایک ہی وقت کا خطرہ ہو۔ یہ ضروری ہے کہ رہن رکھے گئے منصوبوں کے بارے میں معلومات کی تشہیر واضح، تفصیلی اور باقاعدگی سے کی جائے تاکہ لوگ سمجھ سکیں، نہ صرف عام انداز میں تشہیر کریں، صرف پروجیکٹ کا نام بتاتے ہوئے،" مسٹر چان نے تجویز پیش کی۔

ایک اور نقطہ نظر سے، ڈاکٹر فان پھونگ نام (ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف لاء) نے حکمنامہ نمبر 16 کا حوالہ دیا جس میں تجزیہ کیا گیا ہے کہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور ہاؤسنگ کنسٹرکشن انویسٹمنٹ پروجیکٹس کے مواد کی تشہیر، مکمل تشہیر یا صحیح طریقے سے تشہیر نہ کرنے پر 100 سے 120 ملین VND تک جرمانہ کیا جا سکتا ہے۔ ریل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے جرمانہ جو ضوابط کے مطابق شرائط کو مکمل طور پر یقینی نہیں بناتا ہے 600 ملین VND ہے۔ تاہم، سیکڑوں بلین VND کے بڑے پیمانے پر رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ میں قانونی خامیوں سے فائدہ اٹھانے سے حاصل ہونے والے فوائد کے مقابلے، یہ جرمانہ بہت کم ہے۔ لہذا، بہت سے سرمایہ کار جان بوجھ کر قانون کی خلاف ورزی کرتے ہیں، جرمانہ ادا کرنا قبول کرتے ہیں، جس سے دوسرے اداروں کے حقوق بہت متاثر ہوتے ہیں۔

فی الحال، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2024 کے قانون نے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی معلومات کو ظاہر کرنے کی ذمہ داری میں کچھ مثبت تبدیلیاں کی ہیں۔ تاہم، خلاف ورزیوں کے مناسب طریقے سے نمٹنے کو یقینی بنانے کے لیے سزا کے فریم ورک کو بڑھانے میں ناکامی بھی قانون کی ایک حد ہے۔

اس کے علاوہ، قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ محکمہ تعمیرات کی جانب سے تحریری نوٹس جاری کرنے کے بعد کہ ہاؤسنگ فروخت یا لیز پر لینے کے لیے اہل ہے، سرمایہ کار اس منصوبے کو رہن رکھ سکتا ہے اور اسے گاہکوں کو فروخت کرنے سے پہلے رہن کو بھی جاری کرنا ہوگا۔ ایک ہی وقت میں، محکمہ تعمیرات کے لیے یہ نوٹس جاری کرنے کے لیے طریقہ کار مکمل کرنا چاہیے کہ ہاؤسنگ اہل ہے۔ تاہم، مسٹر چان نے تبصرہ کیا: ضابطے کو نافذ کرنا بہت مشکل ہے جب اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کوئی طریقہ کار نہ ہو کہ سرمایہ کار ضوابط کی تعمیل کرے گا۔ کیونکہ، محکمہ تعمیرات کے اعلان کے فوراً بعد کہ سرمایہ کار گروی رکھتا ہے، وہ جلد از جلد صارفین سے سرمایہ اکٹھا کرنے کے لیے اس نوٹس پر انحصار کریں گے۔

گاہکوں کو فروخت کرنے سے پہلے رہن جاری کرنا ضروری ہے۔

اس حقیقت کو کنٹرول کرنے کے لیے کہ سرمایہ کار صارفین کے گھروں کو بینکوں کے پاس گروی رکھتے ہیں، مسٹر نگو گیا ہوانگ (ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف لاء) نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے ذریعے لین دین کرنے کی ضرورت کے بجائے، نوٹری تنظیموں کے دائرہ کار کو مضبوط اور وسیع کرنے کی ضرورت ہے، جس میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی ضرورت ہے جس میں ایک فریق یا کاروباری فریق بھی حصہ لے گا۔ notarized... کیونکہ نوٹرائزیشن کی سرگرمیوں کی آزادانہ نوعیت کمزوروں کی حفاظت کے لیے سرمایہ کاروں، رئیل اسٹیٹ بروکرز اور کنسلٹنٹس کے ذریعے قانون کے نفاذ اور اس کی تعمیل کی جانچ اور نگرانی میں مدد کرے گی۔

اس کے ساتھ ساتھ معاشی ترقی کے لیے استحکام اور نظم کو برقرار رکھنے کے لیے ضروری ہے کہ ریئل اسٹیٹ کے کاروبار کے مستقبل میں ہاؤسنگ لین دین کو کنٹرول کرنے کے لیے ایک طریقہ کار بنایا جائے۔

"گھر کے خریداروں کے تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے، قانون کو رہن رکھے گئے اثاثوں کے انتظام میں بینکوں کی ذمہ داری بڑھانے کے لیے ضوابط کی تکمیل کی ضرورت ہے۔ کیونکہ مستقبل میں مکانات بیچتے وقت، سرمایہ کار بینکوں سے رقم ادھار لیتے ہیں اور صارفین سے سرمایہ اکٹھا کرتے ہیں۔ اگر متحرک سرمائے کی قریب سے نگرانی نہیں کی جاتی ہے، تو سرمایہ کار اس کا غلط استعمال کر سکتے ہیں، بہت سے منصوبوں میں سرمایہ کاری کرنے کا خطرہ مول لے سکتے ہیں، جس سے ان کی سرمایہ کاری کا وقت ضائع ہو جاتا ہے۔ اس وقت نہ صرف گھر کے خریدار بلکہ رہن والے بینک کے حقوق بھی متاثر ہوتے ہیں، اس لیے بینک کو گروی رکھے ہوئے اثاثوں کے انتظام اور نگرانی کا ذمہ دار ہونا چاہیے۔

ان کے مطابق، پراجیکٹ کی منتقلی کی صورت میں رہن رکھے گئے اثاثوں کو سنبھالتے وقت گھر کے خریداروں کے حقوق کو یقینی بنانے کے لیے واضح ضوابط کا ہونا ضروری ہے۔ کیونکہ فریقین قرض کی وصولی کے لیے گروی رکھے ہوئے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کو منتقل کرکے اثاثوں کو سنبھال سکتے ہیں۔

گھر کے خریداروں کی حفاظت کو یقینی بنانے کے لیے، قانون کو رہن والے اثاثوں کے انتظام میں بینکوں کی ذمہ داری کو بڑھانے کے لیے ضوابط کی تکمیل کی ضرورت ہے۔ کیونکہ مستقبل کے مکانات بیچتے وقت سرمایہ کار بینکوں سے رقم ادھار لیتے ہیں اور صارفین سے سرمایہ اکٹھا کرتے ہیں۔

مسٹر نگو گیا ہونگ (ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف لاء)

Phu Thanh اپارٹمنٹ سرمایہ کار قرض ادا کرنے کا عہد کرتا ہے۔

25 جون کو، کمپنی 585، Phu Thanh اپارٹمنٹ بلڈنگ (Tan Phu District، Ho Chi Minh City) کے سرمایہ کار نے ایک پریس ریلیز جاری کی جس میں اس بات کی تصدیق کی گئی کہ وہ گاہک کے لیے گھر کو "چھڑانے" کے لیے قرض ادا کرے گی۔

فی الحال، پراجیکٹ میں اپارٹمنٹس کی کل تعداد 833 ہے۔ جس میں سے، کمپنی نے 219 اپارٹمنٹس کے مستقبل کے اثاثوں کی شکل میں ریڈ بک کو رہن کے معاہدے نمبر 104 مورخہ 4 اگست 2010 کے مطابق گروی رکھا۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے دوران، 2010 کے عشرے میں، رئیل اسٹیٹ کی شرح سود کی شرح میں 219 اپارٹمنٹس کی شرح سود کی شرح میں اضافہ ہوا تھا۔ 23%/سال، جس کی وجہ سے کمپنی کو کاروباری سرگرمیوں کے ساتھ ساتھ بینک کے ساتھ قرضوں کا بندوبست کرنے میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

انٹرپرائز کی مشکلات کا سامنا کرتے ہوئے، 3 نومبر 2022 کو، Viet A Bank - Ho Chi Minh City Branch نے سرمایہ کار کو ہر اپارٹمنٹ کوڈ کے لیے قرض ادا کرنے کی اجازت دینے پر اتفاق کیا اور بینک ہر اپارٹمنٹ کے لیے رہن جاری کرے گا۔ اب تک، کمپنی 585 نے 6 اپارٹمنٹس (جن میں سے 1 اپارٹمنٹ جون 2024 کے اوائل میں جاری کیا گیا تھا) کے لیے رہن کے اجراء پر کارروائی کی ہے۔ سرمایہ کار نے تجویز پیش کی کہ ویت اے بینک - ہو چی منہ سٹی برانچ اگلے 3 سالوں میں کمپنی کی حمایت جاری رکھے تاکہ کمپنی کے پاس باقی 213 اپارٹمنٹس (اب سے 2027 تک) کے لیے رہن کی رہائی کے عمل کے لیے مساوی اثاثے تیار کرنے کے لیے زیادہ وقت ہو۔ ویت اے بینک میں گروی رکھے گئے 213 اپارٹمنٹس میں سے، کمپنی 585 کو اب بھی رہائشیوں سے اپارٹمنٹ کی قیمت کا 5%، جو کہ 41 بلین VND سے زیادہ کے برابر ہے۔ کمپنی 585 نے تصدیق کی کہ رہائشی بینک کے ذمہ دار نہیں ہیں بلکہ کمپنی کی ذمہ داری ہیں۔

ماخذ: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm