ہنوئی کے مضافات میں زمینی پلاٹوں کو "نظر انداز" کیا جاتا ہے، نقصانات کو کم کرنے یا منافع میں کمی کے درمیان فرق کرنا مشکل ہے۔ سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے ہدف گروپ کو بڑھانا

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سست ہے، لیکویڈیٹی خراب ہے، اور بحالی سست ہوگی؛ Bac Giang سوشل ہاؤسنگ کی خریداری کے لیے اہلیت کے معیار کو بڑھاتا ہے۔ وزارت انصاف نے ہنوئی کو زرعی اراضی کی نیلامی سے متعلق ضوابط کے بارے میں "انتباہ" کیا… یہ ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

ریل اسٹیٹ کی تازہ ترین فہرستیں۔ (ماخذ: تعمیر اخبار)

اس بات کا امکان نہیں ہے کہ مضافاتی علاقوں میں زمین کی قیمتیں ایک "گرم" پن کا تجربہ کریں گی۔

متعدد ریسرچ فرموں کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی رپورٹس کے مطابق، اس سال کی پہلی اور دوسری سہ ماہی میں، ہنوئی کے مضافات میں زمینی پلاٹوں کے لیے ایک بار گرم مقامات، جیسے کہ ہوائی ڈک، با وی، تھانہ ٹرائی، سوک سون، ڈونگ انہ، اور گیا لام اضلاع میں، فروخت کی قیمتوں میں چوتھے 2020 کے مقابلے میں کمی ریکارڈ کی گئی۔

حقیقت میں، بہت سے علاقوں میں قیمتوں میں کمی کے باوجود مضافاتی اراضی کے پلاٹ بیچنا مشکل ہے۔ ان جائیدادوں کو گزشتہ عرصے کے دوران مصنوعی طور پر قیمتوں میں اضافہ کیا گیا ہے۔ خریدار مارکیٹ میں داخل ہونے کے بارے میں تیزی سے محتاط ہو رہے ہیں کیونکہ فروخت کی قیمتیں زیادہ رہتی ہیں اور بہت سی جائیدادوں کی قانونی ضمانتیں نہیں ہیں۔

زمینی پلاٹوں کی مستقبل کی ترقی کے بارے میں، بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ موجودہ مارکیٹ کی پیشرفت مالی فائدہ کا استعمال کرتے ہوئے زمینی پلاٹ قیاس کرنے والوں پر خاصا دباؤ ڈال رہی ہے۔ یہاں تک کہ جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بہتری آتی ہے، زمینی پلاٹ کا طبقہ عام طور پر دوسرے حصوں کے مقابلے میں زیادہ آہستہ آہستہ بحال ہوتا ہے۔

ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب کے وائس چیئرمین مسٹر نگوین دی ڈیپ نے کہا کہ اب کئی مہینوں سے بہت سے زمیندار جائیدادوں کی فروخت کے لیے اشتہار دے رہے ہیں، لیکن حقیقی نقصان اور منافع میں فرق کرنا بہت مشکل ہے۔

مسٹر ڈائیپ نے یہ بھی بتایا کہ بہت سے لوگ طویل مدتی سرمایہ کاری کے لیے مضافاتی زمین خریدنا چاہتے ہیں لیکن ڈرتے ہیں کہ زیادہ قیمت پر خریدنے سے سرمایہ کاری پر منافع کم ہو جائے گا۔ لہذا، اگر وہ مناسب جگہ پر زمین کا کم قیمت والا پلاٹ نہیں ڈھونڈ سکتے ہیں، تو کچھ سرمایہ کار رینٹل پراپرٹی انویسٹمنٹ سیگمنٹ میں چلے گئے ہیں۔

"سرمایہ کار زمینی پلاٹوں سے اتنے لاتعلق پہلے کبھی نہیں تھے جتنے اب ہیں، یہ ثابت کر رہے ہیں کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ آہستہ آہستہ قیاس آرائیوں کو ختم کر رہی ہے اور حقیقی سرمایہ کاری کی طرف بڑھ رہی ہے،" مسٹر ڈیپ نے زور دیا۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے وائس چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh کے مطابق، موجودہ مارکیٹ کو اب بھی مشکلات کا سامنا ہے، اور لیکویڈیٹی کمزور ہے، اس لیے اس وقت مضافاتی زمین کی قیمتوں میں دوبارہ اضافے کا امکان نہیں ہے۔

"ایک جمود کا شکار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تناظر میں، بہت سے زمیندار اور بروکرز خسارے میں فروخت کر رہے ہیں، خریداروں کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے لیے قیمتیں کم کر رہے ہیں... تاہم، فروخت کی قیمت صرف چوٹی کے مقابلے میں کم ہے اور اصل قیمت کے مقابلے میں اب بھی کافی زیادہ ہے،" مسٹر ڈِن نے خریداروں کو مشورہ دیتے ہوئے کہا کہ وہ پروموشنز کے بارے میں معلومات کو احتیاط سے فلٹر کریں اور زمین کے پلاٹ کی خریداری سے پہلے۔

اس صورتحال پر تبصرہ کرتے ہوئے، Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر جناب Nguyen Quoc Anh نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں موجودہ مشکلات خریداروں کے اپنے پیسے کو تھامے رکھنے کے رجحان کی وجہ سے ہیں، قیمتوں میں مزید کمی کے انتظار میں۔ اس کے علاوہ، مارکیٹ کا ایک اہم حصہ اب بھی منفی نقطہ نظر رکھتا ہے۔ مزید برآں، سرمایہ کاروں کو ادائیگیوں میں اضافے اور سود کی ادائیگیوں کے دباؤ کا بھی سامنا ہے۔

HoREA نے سرکلر 06 کے کچھ "ناکافی" ضوابط کو ختم کرنے کی تجویز پیش کی۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے سرکلر 10/2023/TT-NHNN (سرکلر 10) کے اجراء کے بعد، جس نے سرکلر 06/2023/TT-NHNN (سرکلر 06) کی کچھ دفعات کو معطل کر دیا تاکہ کاروبار کے لیے کریڈٹ تک رسائی کو بہتر بنایا جا سکے، ہو چی منہ سٹی ریئل اسٹیٹ کے وزیر برائے اسٹیٹ بینک کو تجویز پیش کرنے کے لیے ہو چی منہ سٹی ریئل اسٹیٹ بینک کو جاری رکھنے کی تجویز پیش کی گئی۔ دیگر ضوابط میں ترامیم اور اضافے پر غور کے لیے ویتنام۔

اس کے مطابق، HoREA سرکلر 22/2019/TT-NHNN کے آرٹیکل 16 کی شق d، شق 5، میں ترمیم اور ضمیمہ کرنے کی تجویز پیش کرتا ہے (سرکلر 08/2020/TT-NHNN کے آرٹیکل 1 کے ذریعے ترمیم شدہ اور ضمیمہ) میں توسیع کی درخواست کرنے کے لیے صرف 12 ماہ کی توسیع کی ضرورت ہے 2023) اس سے پہلے کہ کریڈٹ اداروں کو 30% کے درمیانی مدت اور طویل مدتی قرضے کے لیے استعمال ہونے والے قلیل مدتی سرمائے کے زیادہ سے زیادہ تناسب کی تعمیل کرنی چاہیے۔

مزید برآں، HoREA نے تجویز پیش کی کہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام کریڈٹ اداروں کو اپنے قرضوں کی تنظیم نو کے مقصد سے کارپوریٹ بانڈز خریدنے کی اجازت دینے پر غور کرے، تاکہ فرمان نمبر 65/2022/ND-CP کی شق 2، آرٹیکل 1 کے ساتھ مستقل مزاجی اور یکسانیت کو یقینی بنایا جا سکے۔ 153/2020/ND-CP)۔

اس کے علاوہ، HoREA نے یہ بھی سفارش کی ہے کہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام سرکلر نمبر 06 میں کچھ "ناکافی" ضابطوں کا جائزہ لے اور ان میں ترمیم اور ان کی تکمیل پر غور کرے جو کاروباری اداروں، انجمنوں اور ماہرین نے تجویز کیے ہیں۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے سرکلر نمبر 10 نے صرف سرکلر نمبر 39/2016/TT-NHNN کے آرٹیکل 8 کی شق 8، 9، اور 10 کے نفاذ کو معطل کیا ہے (جس کی تکمیل شق 2، آرٹیکل 1 کے ذریعے کی گئی تھی) 2023، ان مسائل کو منظم کرنے والی نئی قانونی دستاویز کی مؤثر تاریخ تک۔ فی الحال، کوئی قانونی دستاویز ان ضوابط میں ترمیم، ان کی تکمیل یا منسوخی نہیں ہے۔

لہٰذا، اگرچہ سرکلر 10 قرض دینے سے منع کرنے والے کچھ ضوابط کے نفاذ کو عارضی طور پر معطل کرتا ہے، لیکن ایسوسی ایشن تجویز کرتی ہے کہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام ان ضوابط کو ختم کرے۔

وزارت انصاف نے زرعی اراضی کی نیلامی سے متعلق ہنوئی کے ضوابط پر 'سیٹی بجا دی'۔

ویتنامیٹ کے مطابق، قانونی دستاویزات کے معائنے کے محکمے (وزارت انصاف) نے ہنوئی سے درخواست کی ہے کہ وہ زرعی زمین کی نیلامی سے متعلق غیر قانونی مواد کو حل کرے، اور غیر قانونی دستاویزات کو مشورے، مسودہ تیار کرنے اور جاری کرنے والے اجتماعی اور افراد کی ذمہ داری پر غور کرے۔

قانونی دستاویز کے جائزے کے محکمے کے ڈائریکٹر ہو کوانگ ہوئی نے (اس کے بعد قانونی دستاویز کا جائزہ لینے کا محکمہ کہا جاتا ہے) نے ابھی ابھی ایک دستاویز پر دستخط کیے ہیں جس میں ہنوئی پیپلز کمیٹی کے فیصلے نمبر 24/2022 کا جائزہ لیا گیا ہے جس میں شہر میں زمین کی تقسیم یا زمین کے لیز کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کو منظم کیا گیا ہے۔

دستاویز کے جائزہ کے محکمے کے مطابق، فیصلہ نمبر 24/2022 میں ایسی دفعات شامل ہیں جو قانون کے خلاف ہیں۔

خاص طور پر، اس فیصلے کے آرٹیکل 1 کی شق 1 میں کہا گیا ہے: "زرعی زمین عوامی مقاصد کے لیے استعمال کی گئی جیسا کہ اراضی قانون کے آرٹیکل 132 کی شق 3 میں بیان کیا گیا ہے: ضلعی سطح کی عوامی کمیٹی 5 سال کی مدت کے ساتھ زرعی زمین کے استعمال کے لیے نیلامی کا اہتمام کرے گی۔"

تاہم، عوامی مقاصد کے لیے استعمال ہونے والی زرعی زمین کے لیے جو کہ ابھی تک استعمال میں نہیں ہے، اراضی قانون کی شق 3، آرٹیکل 132 کے مطابق، کمیون کی پیپلز کمیٹی اسے نیلامی کے ذریعے مقامی گھرانوں اور افراد کو زرعی پیداوار اور آبی زراعت کے لیے لیز پر دے گی۔ ہر لیز کے لیے زمین کے استعمال کی مدت 5 سال سے زیادہ نہیں ہوگی۔

لہٰذا، عوامی مقاصد کے لیے استعمال ہونے والی زرعی اراضی کو نیلام کرنے کا اختیار سونپنے کا ہنوئی پیپلز کمیٹی کا فیصلہ اراضی قانون کی دفعات سے متصادم ہے۔

دوسری طرف، 2013 کے اراضی قانون کی شق 2، آرٹیکل 7 میں کہا گیا ہے کہ کمیون کی سطح پر عوامی کمیٹی کا چیئرمین عوامی مقاصد کے لیے زرعی زمین کے استعمال کے لیے ریاست کے لیے ذمہ دار ہے۔

"لہذا، غیر استعمال شدہ زرعی اراضی کو عوامی مقاصد کے لیے نیلام کرنے کا اختیار ضلعی عوامی کمیٹیوں کو سونپنے سے متعلق ہنوئی پیپلز کمیٹی کا ضابطہ عوامی مقاصد کے لیے زرعی اراضی کے استعمال کے لیے ریاست کے ذمہ دار ادارے کے تعین کو متاثر کرے گا،" دستاویز کے معائنہ کے محکمے کی دستاویز واضح طور پر بتاتی ہے۔

دستاویز کے جائزے کے محکمے کے مطابق، فیصلہ نمبر 24 کی شق 6، آرٹیکل 1، جس میں کہا گیا ہے کہ زمین کے استعمال کے حق کی نیلامی کا عوامی اعلان اخبارات کنہ تے دو تھی، ہا نوئی موئی، اور داؤ تھاو میں شائع کیا جانا چاہیے، "قانونی بنیادوں کے بغیر" ہے۔

ایجنسی نے اثاثوں کی نیلامی سے متعلق 2016 کے قانون کے آرٹیکل 57 کا حوالہ دیتے ہوئے کہا کہ یہ قانون اخبار کے صفحات کی تعداد کی کوئی حد متعین نہیں کرتا ہے جنہیں عوامی اعلانات کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے۔

ڈپازٹ کی ادائیگی سے متعلق ضوابط کے بارے میں، وزارت انصاف نے ہنوئی کے فیصلے کو 2016 کے اثاثوں کی نیلامی کے قانون کی دفعات سے متضاد قرار دیا، کیونکہ اس میں یہ واضح نہیں کیا گیا کہ صرف ان صورتوں میں جہاں جمع کی رقم 5 ملین VND سے کم ہے بولی لگانے والا براہ راست ادائیگی کر سکتا ہے۔

لہذا، دستاویز کے معائنہ کے محکمے نے سفارش کی کہ ہنوئی پیپلز کمیٹی فوری طور پر مذکورہ بالا غیر قانونی مواد کو حل کرے۔

اس کے ساتھ ساتھ، فیصلہ نمبر 24/2022 کے نفاذ کے عمل کا جائزہ لیں تاکہ غیر قانونی ضوابط (اگر کوئی ہو) کے نفاذ سے پیدا ہونے والے کسی بھی نتائج کے تدارک کے لیے اقدامات کیے جائیں۔

اس کے علاوہ، دستاویز کا جائزہ لینے والے محکمے نے ان اجتماعات اور افراد کے خلاف غور کرنے اور ان کے خلاف تادیبی کارروائی کرنے کی بھی سفارش کی جنہوں نے غیر قانونی دستاویزات پر مشورہ دیا، مسودہ تیار کیا اور جاری کیا۔

Bất động sản mới nhất. Nhà ở xã hội. (Nguồn: VNN)

2021-2022 میں، Bac Giang صوبے نے سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری اور کارکنوں کے لیے سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کی تعمیر کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کے انتخاب کو تیز کیا۔ (مثالی تصویر - ماخذ: VNN)

Bac Giang سوشل ہاؤسنگ کی خریداری کے لیے اہلیت کے معیار کو بڑھاتا ہے۔

Bac Giang صوبے نے 2025 تک صوبہ Bac Giang میں ورکرز کے لیے ہاؤسنگ تیار کرنے کے منصوبے کو ایڈجسٹ اور اس کی تکمیل کے فیصلے کی منظوری دی ہے، جس کا وژن 2030 تک ہے۔

منصوبے کے مطابق، 2021-2025 کی مدت کے دوران سماجی رہائش کے محتاج کارکنوں کی تعداد تقریباً 424,000 ہے۔ صوبے کا ہدف ہے کہ وہ 2025 تک کارکنوں کی 80% سماجی رہائش کی ضروریات کو پورا کرے، جو کہ تقریباً 339,000 افراد کے برابر ہے۔

2021-2022 میں، صوبے نے سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری اور کارکنوں کے لیے سماجی ہاؤسنگ کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کے انتخاب کو تیز کیا۔ صوبے میں کارکنوں کے لیے 15 سماجی رہائش کے منصوبے ہیں، جن پر 2025 تک عمل درآمد متوقع ہے۔

2025 کے آخر تک، اگر یہ منصوبے مکمل طور پر مکمل ہو جاتے ہیں، تو یہ ورکرز کے لیے تقریباً 29,762 سوشل ہاؤسنگ یونٹس فراہم کریں گے۔

خاص طور پر، سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹس جو 2021-2025 کی مدت کے دوران اس اسکیم کے تحت لاگو کیے گئے ہیں اور ان پر عمل درآمد کا منصوبہ ہے، 40,697 سوشل ہاؤسنگ یونٹس بنائیں گے۔

کارکنوں کے لیے سماجی رہائش کے منصوبوں کے نفاذ کے ساتھ، قانونی ضوابط کے مطابق، صنعتی زونز اور کلسٹرز میں کام کرنے والے کارکنوں کو ترجیح دینے کی بنیاد پر سماجی ہاؤسنگ سے فائدہ اٹھانے والوں کے دائرہ کار کو بڑھانا ممکن ہے۔

2026-2030 کی مدت کے دوران نئے پروجیکٹس اور دستیاب مصنوعات کے ساتھ، Bac Giang صوبہ سماجی رہائش کی طلب کو پورا کرنے والے ڈھانچے کو یقینی بنانے پر توجہ مرکوز کرتا ہے، جس میں کل 46,003 مکانات کی تعمیر کی ضرورت ہے۔

یہ اندازہ لگایا گیا ہے کہ باک گیانگ کے صنعتی علاقوں میں کارکنوں کی کل تعداد 2025 کے آخر تک تقریباً 262,284 اور 2030 تک تقریباً 487,584 تک پہنچ جائے گی۔

دریں اثنا، 2021-2025 کی مدت کے دوران کم آمدنی والے افراد کے لیے سوشل ہاؤسنگ کی طلب 13,106 یونٹس ہونے کا تخمینہ ہے۔ اور 2026-2030 کی مدت کے دوران تقریباً 31,351 یونٹس۔

لہذا، صوبے میں سرمایہ کاری کو راغب کرنے اور کم آمدنی والے لوگوں کی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے، Bac Giang نے فائدہ اٹھانے والوں کے دائرہ کار کو بڑھا دیا ہے، جس سے نہ صرف کارکنان بلکہ کم آمدنی والے افراد بھی ان منصوبوں میں سماجی رہائش کی خریداری میں حصہ لے سکتے ہیں۔

ماخذ