کم منافع کے مارجن کے باوجود رینٹل اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری اب بھی مقبول ہے۔

بچت ڈپازٹ سے کم شرح سود

سال کے اختتام کی مدت کے دوران، شہر کے مرکز میں بہت سے اپارٹمنٹس کم موسم کے دوران کرایہ دار نہ ملنے کی وجہ سے خالی رہ جاتے ہیں۔ اس کے علاوہ، کچھ مرکزی علاقوں میں کرایہ اکثریت کے مقابلے میں ایک اعلی سطح پر ہے، لہذا گاہکوں کی کمی اب بھی اکثر ہوتی ہے.

تان بِن ضلع میں 2 بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کے مالک مسٹر Nguyen Quang Anh کے مطابق، اس 2 بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کے کرایے کی قیمت 13-14 ملین VND/ماہ میں مشتہر کی گئی ہے۔ اس طرح، اگر پورے سال کے لیے کرائے پر دیا جائے تو، مسٹر کوانگ انہ تقریباً 156 ملین VND/سال کمائیں گے، جس میں دیگر اخراجات شامل نہیں ہیں۔

کم منافع کے مارجن کی وجہ سے کرایہ کے لیے اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری کو اب بھی ترجیح دی جاتی ہے، شکل 1 — بہت سے اپارٹمنٹس کرائے کے مقصد کے لیے بنیادی فرنیچر کے ساتھ سرمایہ کاری کیے جاتے ہیں، جائیداد کی قیمت میں اضافے کا انتظار کرتے ہیں۔

اس آمدنی کی سطح کا موازنہ جب بینک میں جمع کرنے سے حاصل ہونے والے سود سے ہوتا ہے تو درحقیقت صرف اسی سطح پر ہوتا ہے۔ بعض اوقات مکان کرایہ پر لینے سے حاصل ہونے والا منافع بینک سے حاصل ہونے والے سود کے برابر بھی نہیں ہوتا۔

"فی الحال، اگر میں اس اپارٹمنٹ کو بیچتا ہوں تو اس کی مالیت تقریباً 4 بلین VND ہوگی۔ اگر میں اسے بینک میں جمع کراؤں گا، تو میں 5% کی شرح سود کے ساتھ تقریباً 200 ملین VND/سال کماؤں گا۔ ماضی میں ایسے وقت بھی تھے جب بینک کی شرح سود 10% تک تھی۔ تاہم، جائیداد کو کرایہ پر رکھنے کے کچھ فوائد ہیں، جیسے کہ ماہانہ اضافی رقم رکھنے کے علاوہ، جو کہ وقت کے ساتھ ساتھ قدر میں اضافہ ہوتا ہے،" مسٹر کوانگ انہ نے کہا۔

یہ معلوم ہے کہ مسٹر کوانگ انہ کے اپارٹمنٹ کی قیمت میں 4 سال کی خریداری کے بعد 25 فیصد اضافہ ہوا ہے، اس کے ساتھ کرائے پر ملنے والے نقدی کے بہاؤ کے ساتھ یہاں منافع کا مارجن اب بھی 300 ملین/سال سے زیادہ ریکارڈ کیا گیا ہے۔ تاہم، شرط یہ ہے کہ بلا روک ٹوک کیش فلو کو یقینی بنانے کے لیے طویل مدتی کرایہ داروں کا ہونا ضروری ہے، اور مالک مکان کو بروکریج کے اخراجات کو بچانے کے لیے خود کرایہ دار تلاش کرنا چاہیے۔

اسی طرح، دی این سٹی میں محترمہ ڈانگ نگوک ٹرام ( بِنہ ڈونگ ) کے کرائے کے لیے 2 بیڈروم کا اپارٹمنٹ صرف 4%/سال کے منافع کا مارجن ریکارڈ کر رہا ہے، جس کے کرایے کی قیمت 6 ملین VND/ماہ ہے۔ تاہم، منافع کی اس سطح میں ابھی تک اثاثوں کی قدر میں کمی، اندرونی سرمایہ کاری، تزئین و آرائش کے اخراجات اور گاہکوں کی تلاش کے اخراجات شامل نہیں ہیں۔

"چونکہ میں نے اسے بنیادی طور پر طویل مدتی سرمایہ کاری کے لیے خریدا ہے، اس لیے اسے کرائے پر دینا جائیداد کو خالی چھوڑنے اور نقد بہاؤ پیدا نہ کرنے کا ایک طریقہ ہے۔ یہ علاقہ ابھی ترقی کے مراحل میں ہے، اس لیے مستقبل میں جائیداد کی قیمت میں اضافہ یقینی ہے، اس لیے کرائے پر لینے سے منافع کا مارجن زیادہ اہم نہیں ہے،" محترمہ ٹرام نے کہا۔

منافع کا مارجن بہت سے عوامل سے متاثر ہوتا ہے۔

تاہم، موجودہ مرحلے میں کرایہ کے لیے اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری کرنا اب بھی بہت سے لوگ منتخب کرتے ہیں۔ جزوی طور پر اس لیے کہ شرح سود، چھوٹ، اور بہت سے منصوبوں کے تحائف پر ترجیحی پالیسیاں اب بھی بہت پرکشش ہیں۔ اس کے ساتھ ہی، مارکیٹ میں اگلے چند سالوں میں بحالی شروع ہونے کے کئی مثبت اشارے بھی دکھا رہے ہیں۔ لہذا، کرایہ پر سرمایہ کاری اس مرحلے سے فائدہ اٹھانے کا بہترین طریقہ ہے۔

اس کے علاوہ، مکانات کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ، اعلیٰ درجے کی مصنوعات کے حامل کرایہ داروں کے محدود ذرائع، اور مختصر مدت کے کرایے میں مشکلات جیسے کئی عوامل کے اثرات کی وجہ سے کرائے کے اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری کے منافع کے مارجن میں تیزی سے کمی واقع ہوئی ہے۔

کم منافع کے مارجن کی وجہ سے کرایہ کے لیے اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری کو اب بھی ترجیح دی جاتی ہے، شکل 2 — سستے کرایہ کے ساتھ مرکز سے دور کچھ اپارٹمنٹس میں منافع کا مارجن بچت کے سود سے کافی کم ہوتا ہے۔

مندرجہ بالا وجوہات میں سے بہت سے، منافع کے مارجن میں مسلسل کمی واقع ہوئی ہے، خاص طور پر مشکل وقت میں۔ Batdongsan.com.vn کی رپورٹ یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ 2017-2018 کے عرصے میں، کرایے کے اپارٹمنٹس کا منافع کا مارجن ہمیشہ 6-8% کی بلند سطح پر تھا، 2019 سے یہ کمی 5.2% کے منافع کے مارجن کے ساتھ ظاہر ہونا شروع ہوئی اور 2020-2018 کی مدت میں "فری فال" کے ساتھ، بالترتیب 2020-2019 کے دورانیے میں کمی واقع ہوئی۔ 2020-2021 میں 4.3-4.5% اور 2022-2023 میں 4-4.3%۔

Batdongsan.com.vn کے اسٹریٹجی ڈائریکٹر مسٹر لی باو لانگ نے کہا کہ اپارٹمنٹ کی قیمت کی سطح تیزی سے بڑھ رہی ہے۔ صرف 2023 کی تیسری سہ ماہی میں، ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹس کی فروخت کی اوسط قیمت 45.5 ملین VND/m2 (بشمول بنیادی اور ثانوی قیمتیں) سے ہے، لیکن اپارٹمنٹ کے کرایے کی قیمت اس کے مطابق نہیں بڑھی۔ یہاں تک کہ 2018-2019 کے عروج کی مدت کے مقابلے، ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹس کے کرایے کی قیمت میں تیزی سے کمی آئی ہے۔

تاہم، اگرچہ منافع پہلے کی طرح زیادہ نہیں ہے، لیکن موجودہ مشکل تناظر میں، اپارٹمنٹس اب بھی رہائش کی وہ قسم ہیں جو باقیوں کے مقابلے میں سب سے کم متاثر ہوتی ہے کیونکہ اس قسم کی رہائش حقیقی ضروریات کو پورا کرتی ہے۔

ماخذ