2023 میں رئیل اسٹیٹ کی جھلکیاں: حل کرنے کا سال

جاری کردہ پالیسیوں کا سلسلہ

2022 کے آخر سے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو کئی پہلوؤں میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑا، پروجیکٹ کی قانونی حیثیت سے لے کر بانڈ کیپٹل، بینک لون... ان مسائل کو حل کرنے کے لیے، 2023 میں، حکومت نے مارکیٹ کو بحال کرنے کے لیے بہت سی بروقت ہدایات اور پالیسیاں جاری کیں۔

مارچ میں، حکومت کا حکم نامہ 08 جاری کیا گیا، جو ضابطے کی تکمیل کرتا ہے: مقامی مارکیٹ میں پیش کیے جانے والے بانڈز کے لیے، اگر جاری کرنے والا ادارہ اعلان کردہ اجراء کے منصوبے کے مطابق ویتنامی ڈونگ میں بانڈ کے اصل اور سود کی مکمل اور بروقت ادائیگی نہیں کر سکتا، تو وہ بانڈ کے مالک سے پرنسپل اور واجب الادا سود کی ادائیگی کے لیے بات چیت کر سکتا ہے۔

یہ ضابطہ کاروبار کے لیے قرض کو موخر کرنے، رعایت پر اثاثے فروخت کرنے، اور دیگر اثاثوں جیسے ریئل اسٹیٹ کے ساتھ میچورنگ بانڈز پر پرنسپل اور سود ادا کرنے کی بنیاد ہے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی محفوظ، صحت مند اور پائیدار ترقی کو فروغ دینے اور رکاوٹوں کو دور کرنے کے متعدد حل پر حکومت کا حکم نامہ 33 بھی مارچ میں جاری کیا گیا تھا۔ خاص طور پر، اسٹیٹ بینک کو سماجی رہائش اور کم آمدنی والے لوگوں کے لیے رہائش کے لیے VND120,000 بلین کے کریڈٹ پروگرام کے نفاذ کی صدارت سونپی گئی تھی۔

اس پروگرام کی اہم قوت 4 سرکاری ملکیتی کمرشل بینک ہیں ( ایگری بینک ، بی آئی ڈی وی، ویت کام بینک، ویتین بینک) سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس، ورکر ہاؤسنگ پروجیکٹس کے سرمایہ کاروں اور گھر خریداروں کو قرض فراہم کرتے ہیں۔ ترجیحی شرح سود کے ساتھ پرانے اپارٹمنٹس کی تزئین و آرائش اور دوبارہ تعمیر کے منصوبے۔

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 1 — رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2023 میں بہت سی مثبت پالیسیوں کے ساتھ غیر مستحکم ہو جائے گی (مثال: ہائی لانگ)۔

اگرچہ مارکیٹ میں سپلائی کے عدم توازن کی عکاسی ہوتی ہے، اعلی درجے کی رہائش گاہوں پر غالب ہے جب کہ کم آمدنی والے لوگوں کے لیے رہائش "ناپید" ہے، حکومت نے فوری طور پر فیصلہ 338 جاری کیا ہے جس میں کم سے کم آمدنی والے افراد اور صنعتی پارک کے کارکنوں کے لیے 2021-203 کی مدت میں کم از کم 1 ملین سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس کی تعمیر میں سرمایہ کاری کرنے کے منصوبے کی منظوری دی گئی ہے۔

اس کے مطابق، 2030 تک، مقامی علاقوں میں مکمل ہونے والے اپارٹمنٹس کی کل تعداد تقریباً 10 لاکھ ہو جائے گی، جس میں 2021-2025 کی مدت بھی شامل ہے، جو تقریباً 428,000 یونٹ مکمل کر رہے ہیں۔ اس منصوبے کا مقصد شہری علاقوں میں متوسط اور کم آمدنی والے گھرانوں اور صنعتی پارکوں اور ایکسپورٹ پروسیسنگ زونز میں مزدوروں اور مزدوروں کے لیے مناسب قیمتوں پر سماجی رہائش اور ورکرز ہاؤسنگ تیار کرنا ہے۔

ایک اور روشن مقام یہ ہے کہ نومبر کے آخر میں قومی اسمبلی نے ترمیم شدہ ہاؤسنگ قانون اور ترمیم شدہ رئیل اسٹیٹ بزنس قانون کو منظور کرنے کے حق میں ووٹ دیا جو کہ 2025 سے نافذ العمل ہوگا۔ماہرین کا کہنا ہے کہ تاریخ میں پہلی بار ایک ہی وقت میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق دو قوانین جاری کیے گئے۔ اگر ترمیم شدہ اراضی قانون 2024 میں منظور ہو جاتا ہے، تو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بہت سے مثبت نکات ہوں گے۔

اس کے علاوہ، وزیر اعظم اور کئی وزارتوں اور شاخوں نے بھی منصوبوں کے قانونی مسائل کو حل کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے ساتھ مسلسل آن لائن میٹنگز منعقد کیں۔ سرمائے کے ذرائع کے لحاظ سے کاروبار کو سپورٹ کرنے، قرض کی شرح سود کو کم کرنے اور کاروباری سرگرمیوں کو مستحکم کرنے کے لیے حل تجویز کرنے کے لیے بینکنگ سیکٹر سے ملاقات کی۔

مارکیٹ نے مثبت ردعمل ظاہر کیا۔

اگرچہ ماہرین کا خیال ہے کہ ریئل اسٹیٹ انڈسٹری 2024 کے وسط سے بحال ہو سکتی ہے، جب پالیسی کو "جذب" کرنے کے لیے کافی وقت مل گیا ہے، حقیقت میں، مارکیٹ سے بہت سے مثبت اشارے سامنے آئے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ بانڈز پر حائل رکاوٹوں کو دور کرنے کی حکومت کی پالیسی کی بدولت، بہت سے کاروبار بانڈ کی میچورٹی کو بڑھانے اور ملتوی کرنے میں کامیاب ہو گئے ہیں، ادائیگیوں کے لیے اثاثوں کا استعمال کرتے ہوئے، جیسے کہ Novaland، Hung Thinh...

دسمبر کے اوائل میں ہونے والی بحث میں حصہ لیتے ہوئے، بینکوں اور مالیاتی اداروں کے محکمہ خزانہ (وزارت خزانہ) کے ڈپٹی ڈائریکٹر جناب Nguyen Hoang Duong نے کہا کہ 68 انٹرپرائزز کے زائد المیعاد بانڈز کے حجم کا تقریباً 40% اب تک مذاکراتی منصوبے بنا چکے ہیں۔ کامیاب مذاکرات کی شرح فروری میں 16 فیصد سے بڑھ کر اکتوبر میں 63 فیصد ہو گئی۔ اس کے علاوہ، جن کاروباری اداروں نے مالی وسائل کا بندوبست کیا ہے، انہوں نے پختگی سے پہلے بانڈز کو فعال طور پر خرید لیا ہے۔

نیز وزارت خزانہ کے اعداد و شمار کے مطابق، اگر اس سال کی پہلی سہ ماہی میں کارپوریٹ بانڈ کا اجراء نہ ہوتا، تو نومبر کے آخر تک، جاری کردہ انفرادی کارپوریٹ بانڈز کی رقم VND220,000 بلین تک پہنچ چکی ہوتی۔

مزید کھلی کریڈٹ پالیسیوں کی بدولت رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں سرمائے کے بہاؤ میں بھی اضافہ ہوا ہے۔ اسٹیٹ بینک کے تازہ ترین اعدادوشمار کے مطابق، 30 ستمبر تک، رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے لیے کل بقایا قرضہ VND2.74 ٹریلین تک پہنچ گیا، جو کہ سال کے آغاز کے مقابلے میں 6% زیادہ ہے۔

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 2 — (مثال: کوانگ انہ)۔

وزیر اعظم اور اسٹیٹ بینک کی درخواست اور ہدایت کے مطابق قرض دینے کی شرح سود میں بتدریج کمی آئی ہے۔ بہت سے بینکوں نے پہلے 12-18 مہینوں کے لیے کمرشل ہاؤسنگ کے لیے قرضے کی شرح 5.5-7.5% فی سال کم کر دی ہے، پھر تقریباً 9.5-11% فی سال کی فلوٹنگ شرح سود لاگو کی ہے۔ سروے سے پتہ چلتا ہے کہ کئی کمرشل بینکوں میں ہوم لون کی شرح سود میں سال کے آغاز کے مقابلے میں تقریباً 1-3 فیصد کی کمی واقع ہوئی ہے۔

سماجی ہاؤسنگ پالیسی کے حوالے سے، وزارت تعمیرات کے مطابق، 2023 میں، ملک بھر کے علاقوں نے 10 سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹس اور انڈسٹریل پارک ورکرز کے لیے ہاؤسنگ شروع کیے جن کی مجموعی تعداد 19,800 سے زیادہ ہے۔ ان میں سے، Hai Phong City وہ علاقہ ہے جس میں 4 سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹس شروع ہوئے ہیں جن کی کل 6,700 یونٹس ہیں۔ ہنوئی سٹی، تھوا تھین - صوبہ ہیو اور لام ڈونگ میں سے ہر ایک نے 1 سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹ شروع کیا ہے۔

تاہم، سماجی رہائش اور کم لاگت والے مکانات کے لیے VND120,000 بلین کے کریڈٹ پیکج کی تقسیم توقعات پر پورا نہیں اتری۔ تعمیراتی وزارت نے کہا کہ تقریباً 23 علاقوں نے 54 منصوبوں کی فہرست کا اعلان کیا ہے جو VND120,000 بلین کریڈٹ پروگرام کے تحت قرضے کے لیے اہل ہیں جن کی قرض کی مانگ VND25,884 بلین ہے۔ اب تک، تقسیم کی گئی رقم صرف VND143 بلین سے زیادہ ہے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے مطابق، VND120,000 بلین کریڈٹ پیکج 30 جون تک سرمایہ کاروں کے لیے 8.7% سالانہ اور گھر خریداروں کے لیے 8.2% سالانہ کی ترجیحی قرض کی شرح سود کا اطلاق کرتا ہے۔

یکم جولائی سے، ہر 6 ماہ بعد، اسٹیٹ بینک اس پروگرام میں حصہ لینے والے کمرشل بینکوں کو ترجیحی قرضہ سود کی شرح کا اعلان کرے گا۔ ترجیحی مدت ختم ہونے پر، قرض دینے والی سود کی شرحوں پر بینک اور صارف کے درمیان گفت و شنید اور اتفاق کیا جائے گا۔

HoREA کا خیال ہے کہ قرض دینے کی شرح سود، جو کہ عام کمرشل لون کی شرح سے 1.5-2% کم ہے، اب بھی پچھلے سوشل ہاؤسنگ لون کی شرح سے زیادہ ہے۔ ترجیحی مدت بھی مختصر ہے (5 سال) اور سود کی شرح ہر 6 ماہ بعد ایڈجسٹ کی جاتی ہے، جو قرض لینے والوں کے لیے عدم تحفظ کا باعث بنتی ہے۔

ماخذ