منصوبے کو صاف کرنے کے لیے زمین کی مناسب قیمت کا تعین

27 جولائی 2023 کو انوسٹمنٹ اخبار کے زیر اہتمام "منصوبوں کی سہولت کے لیے زمین کی مناسب قیمت" نامی سائنسی ورکشاپ میں، رئیل اسٹیٹ کے ماہرین اور کاروباری اداروں نے کہا: اگر کوئی صحیح طریقہ ہے تو اس منصوبے پر آسانی سے عمل درآمد کیا جائے گا، بصورت دیگر یہ معاشی ترقی کے وسائل کی گردش کو سست کرنے میں ایک بڑی رکاوٹ ہوگی۔

کانفرنس کا منظر۔

وزیر اعظم نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے وزیر اور صوبوں اور مرکز کے زیر انتظام شہروں کی عوامی کمیٹیوں کے چیئرمینوں کو آفیشل ڈسپیچ نمبر 634/CD-TTg جاری کیا ہے جس میں اراضی کی تشخیص میں حائل مشکلات اور رکاوٹوں کو فوری طور پر دور کرنے کی درخواست کی گئی ہے۔

ڈسپیچ کا تقاضا ہے کہ، 31 جولائی 2023 سے پہلے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کو زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والے فرمان نمبر 44/2014/ND-CP مورخہ 15 مئی 2014 کو ترمیم کرنے اور اس کی تکمیل کرنے والا ایک حکم نامہ حکومت کو پیش کرنا چاہیے۔ ایک ہی وقت میں سرکلر نمبر 36/2014/TT-BTNMT مورخہ 30 جون 2014 میں ترمیم اور اس کی تکمیل میں زمین کی تشخیص کے طریقوں، زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کو تیار اور ایڈجسٹ کرنے، زمین کی مخصوص تشخیص اور زمین کی قیمت کے بارے میں مشاورت کی تفصیل ہے۔

فی الحال، فرمان 44 اور سرکلر 36 میں ترامیم کے مسودے پر قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت متعلقہ وزارتوں، شاخوں اور ایجنسیوں سے مشاورت کر رہی ہے۔ زمین کی تشخیص کے موجودہ طریقوں کے بارے میں بہت سے مختلف آراء ہیں جن میں مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی ترمیم کرنے کی تجویز کرتی ہے، خاص طور پر "اضافی" طریقہ کو ہٹانا، جو سب سے زیادہ بحث کا باعث بن رہا ہے۔

مسودہ قانون میں مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی کی طرف سے تجویز کردہ اضافی طریقہ کو ہٹانے کی سفارش کا بہت بڑا اثر ہو سکتا ہے اور زمین کی قیمت 2007 سے پہلے کی مدت میں واپس آنے کا سبب بن سکتی ہے، جس سے اس مشکل کام کی مشکل میں اضافہ ہو سکتا ہے، ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ، رئیل اسٹیٹ میجر، نیشنل اکنامکس یونیورسٹی نے کہا: "اس لیے متوقع نتیجہ یہ ہے کہ مارکیٹ میں بہت سی قیمتیں مناسب نہیں ہوں گی۔ مارکیٹ کی بھیڑ ان حالات میں کہ ویتنام میں پروجیکٹ کی ترقی کی بہت زیادہ مانگ ہے۔"

"زمین کی تشخیص کا فاضل طریقہ سائنسی ہے اور دنیا اس کو تسلیم کرتی ہے۔ یہ طریقہ دنیا بھر کے ممالک نے بین الاقوامی تشخیص کے معیارات یا ہر ملک کے تشخیصی معیارات میں مارکیٹ، لاگت، آمدنی اور ممالک کی زمین اور اثاثوں کی تشخیص کے عمل پر وسیع پیمانے پر لاگو ہونے کی بنیاد پر بنایا ہے۔ تیز، ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ نے تصدیق کی۔

تاہم، ڈاکٹر لوونگ نے مزید کہا کہ زمین کی تشخیص کے تمام طریقوں کو، اگر درست طریقے سے شمار کیا جائے تو پھر بھی مارکیٹ کے اعداد و شمار پر انحصار کرنے کی ضرورت ہے اور یہ ایک بنیادی مسئلہ ہے جسے حل کرنے کی ضرورت ہے اگر مستقبل کے حکمناموں اور سرکلرز کو اس کے مطابق تشخیص کے طریقوں کو شامل کرنے یا کم کرنے کے لیے دوبارہ "اٹھانا، نیچے رکھنا" نہیں ہے۔

"اضافی طریقہ ایک سائنسی طریقہ ہے جسے ترک نہیں کیا جا سکتا، اور مجوزہ ترک کرنے کی بنیاد پر اب بھی زیادہ احتیاط سے غور کرنے کی ضرورت ہے۔ دوسری طرف، منصوبوں کے لیے (زمین کے بہت سے پلاٹ - بہت سی مصنوعات؛ زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی، تعمیراتی منصوبہ بندی؛ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار؛ زمینی رقبے کے پیمانے کے مطابق ترقی کی صلاحیت کے ساتھ)، صرف یہی طریقہ زمین کی قیمتوں کا صحیح تعین کر سکتا ہے۔ مسٹر فوونگ کے مطابق: "وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات کو نظرثانی شدہ حکم نامے کے مسودے میں غور کرنے کی ضرورت ہے کہ دو طریقوں کو برقرار رکھنا ضروری ہے: "اضافی طریقہ"، "گھاوٹ کا طریقہ"، اور ساتھ ہی مزید تفصیلی اور مکمل ضابطے شامل کرنے کی ضرورت ہے تاکہ موجودہ عمل میں اس پر عمل درآمد کو آسان بنایا جا سکے۔

VCCI کے لیگل ڈپارٹمنٹ، محترمہ Nguyen Thi Dieu Hong کے مطابق، فاضل طریقہ زمین کی قیمت کا تعین مستقبل کی ترقی کے امکانات کے ساتھ استعمال کے مقصد کی بنیاد پر کرتا ہے، نہ کہ استعمال کا موجودہ مقصد جیسا کہ موازنہ کا طریقہ یا آمدنی کا طریقہ۔ فی الحال، ہمارے ملک کا زمینی ڈیٹا بیس واقعی مارکیٹ کی حقیقت کی عکاسی نہیں کرتا ہے۔ لہذا، اگر مسودے میں صرف 3 تشخیصی طریقے لاگو کیے جاتے ہیں، تو یہ عمل درآمد کے عمل میں مشکلات کا باعث بن سکتا ہے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ ہو چی منہ سٹی میں 87.5% رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں سرپلس کا طریقہ لاگو ہوتا ہے۔ یہ 8 سال سے زائد عرصے سے زمین کی تشخیص کا بنیادی طریقہ ہے، جب سے فرمان 44 نافذ ہوا ہے۔ وجہ اس حقیقت سے آتی ہے کہ دوسرے طریقوں کو لاگو کرنا بہت مشکل ہے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے مستقل نائب صدر جناب Nguyen Chi Thanh نے کہا کہ کاروبار اکثر اضافی طریقہ کو لاگو کرتے ہیں کیونکہ یہ پروجیکٹ کو لاگو کرتے وقت کارکردگی کا حساب لگا سکتا ہے۔ اگر یہ کارآمد نہیں ہے تو کوئی سرمایہ کار ایسا نہیں کرے گا۔ دنیا کے بہت سے ممالک میں بھی یہی طریقہ استعمال کیا جاتا ہے، کیونکہ باقی طریقوں سے عملی مسائل حل نہیں ہوتے۔

"ہم مارکیٹ کی قیمتوں کے تعین کے لیے زمین کے قانون میں ترمیم کر رہے ہیں، قیمتوں کے اوپر اور نیچے جانے کے ساتھ، لیکن موجودہ تین طریقے قیمتوں کا تعین کرتے ہیں صرف اوپر جانا ہے، نیچے نہیں، کیونکہ نئے پروجیکٹس کی قیمتیں ہمیشہ تقابلی پروجیکٹس کے برابر یا زیادہ ہونی چاہئیں۔ اس سے زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے، جس سے لوگوں کے مکانات رکھنے کی اہلیت متاثر ہوتی ہے۔ ہم تجویز کرتے ہیں کہ زمین کی قیمتوں کا تعین مارکیٹ کی قیمتوں کے بعد ہوتا ہے، اور قیمتیں نیچے آنے والے لوگ حقیقی قیمتوں کا تعین کرتے ہیں۔ اگر ہم اس طریقے سے قیمت لگانا چاہتے ہیں جس سے منافع زیادہ سے زیادہ ہو اور قیمتیں زیادہ رہیں، تو ہمیں اپنی سوچ کو تبدیل کرنے کی ضرورت ہے۔

ریاستی انتظامی ایجنسی کے نقطہ نظر سے، منصوبہ بندی اور زمینی وسائل کی ترقی کے محکمے (وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات) کے ڈائریکٹر مسٹر ڈاؤ ٹرنگ چِن نے اشتراک کیا کہ اگر اضافی طریقہ کار کو سختی سے استعمال نہیں کیا گیا تو، تشخیص کرنے والے، تشخیص کرنے والے، اور مقامی رہنماؤں کی ساپیکش مرضی قیمت کے نتائج کو بہت متاثر کرے گی۔ اس کا تذکرہ نہ کرنا بھی رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کی شرح پر منحصر ہے، جبکہ ہمارے پاس کوئی مانیٹرنگ ایجنسی نہیں ہے اور نہ ہی کافی معلومات ہیں۔

مسٹر چن نے یہ بھی کہا کہ محکمہ مارکیٹ سے آراء کو سنتا رہے گا اور ان کی ترکیب کو قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور مارکیٹ کی ترقی کے مطابق حکومت کے رہنماؤں کو پیش کرنے کے لیے تیار کرے گا۔

تھانہ بوئی