زیادہ فروخت ہونے والی قیمتوں نے کم بڑھنے والی ہاؤسنگ مارکیٹ کو منفی طور پر متاثر کیا ہے۔

انڈیکس اب بھی "نیچے" زون میں ہیں۔

حال ہی میں Batdongsan.com.vn کی طرف سے جاری کردہ 2023 کی تیسری سہ ماہی کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ رپورٹ کے مطابق، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں کم بلندی والے مکانات میں دلچسپی کی سطح سنجیدگی سے کم ہو رہی ہے۔

خاص طور پر، ٹاؤن ہاؤسز کی تلاش میں 52% کی کمی واقع ہوئی، ملحقہ ولاز میں 48% اور نجی مکانات میں اکتوبر 2022 کی مدت کے مقابلے میں 42% کی کمی واقع ہوئی۔ ہو چی منہ شہر میں ٹاؤن ہاؤسز کی تلاش میں بھی تقریباً 70% کمی واقع ہوئی جبکہ ہنوئی میں ٹاؤن ہاؤسز کی تلاش میں بھی اسی عرصے کے مقابلے میں تقریباً 82% کی کمی واقع ہوئی۔

اسی طرح دیگر تحقیقی اکائیوں کے تحقیقی اعداد و شمار سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ اس قسم کی لیکویڈیٹی ابھی بھی "نیچے" پر ہے اور بحالی کے کوئی آثار نہیں دکھاتے ہیں۔

مثال کے طور پر، Savills Vietnam کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ 2023 کی تیسری سہ ماہی میں، Ho Chi Minh City کے پاس فروخت کے لیے تقریباً 766 کم بلندی والے مکانات تھے، جن میں صرف 64 کامیاب ٹرانزیکشنز ہوئیں، جو کہ 2018 کے بعد سب سے کم، سہ ماہی میں 43% اور سالانہ 82% کم ہے۔ اس طرح، اسی جذب کی شرح صرف 8٪ تھی۔

Cushman & Wakefield کے مطابق، 2023 کے پہلے 9 مہینوں میں، ہو چی منہ سٹی مارکیٹ میں تقریباً 448 نئے ٹاؤن ہاؤسز فروخت کے لیے پیش کیے گئے تھے۔ تاہم، 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں کھپت کی شرح میں 74 فیصد کمی واقع ہوئی۔

کم بلندی والے مکانات کی ناقص لیکویڈیٹی نے سپلائی اور زمینی فنڈز کے ذرائع کے حامل سرمایہ کاروں کو اس قسم کے مکانات تیار کرنے کے لیے محتاط رہنے، یہاں تک کہ فروخت کو معطل کرنے، مارکیٹنگ کو محدود کرنے اور نئے منصوبوں کے آغاز میں اگلے سال تک تاخیر کا باعث بنا ہے۔

زیادہ قیمتوں نے ہاؤسنگ مارکیٹ پر منفی اثر ڈالا ہے۔ — کم بلندی والے مکانات کی کچھ اقسام کے لیے جذب کی شرح کم رہتی ہے۔

بہت سے منصوبے جو گزشتہ سہ ماہی میں فروخت پر تھے، قانونی طریقہ کار کو مکمل کرنے، مارکیٹ کے بحال ہونے کا انتظار کرنے اور ارد گرد کے بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کی تکمیل کا انتظار کرنے کے لیے اس سہ ماہی میں فروخت کرنا عارضی طور پر روک دیا ہے۔

دریں اثنا، موجودہ منصوبوں میں، کچھ سرمایہ کار خریداروں کو راغب کرنے کے لیے مختلف قسم کی فروخت اور قرض دینے کی پالیسیوں، کرایے کی کمٹمنٹ پالیسیوں کا اطلاق کرتے رہتے ہیں۔ تاہم، کم بلندی والے مکانات کے جذب کو بہتر کرنا اب بھی مشکل ہے۔

Batdongsan.com.vn کی جانب سے 5,000 رئیل اسٹیٹ بروکرز پر کیے گئے ایک سروے کے مطابق، حصہ لینے والے بروکرز میں سے 57% تک نے کہا کہ پچھلی سہ ماہی میں کم بلندی والی ہاؤسنگ مصنوعات کی کامیاب ٹرانزیکشنز کی تعداد میں 50% کمی واقع ہوئی ہے۔ ان میں سے 28% نے تصدیق کی کہ لین دین میں 10-50% کمی واقع ہوئی۔

بہت سے بروکرز کا خیال ہے کہ کم بلندی والے مکانات کی "سست" صورتحال کی بنیادی وجہ یہ ہے کہ اس پروڈکٹ کی فروخت کی قیمت بہت زیادہ ہے، کیونکہ یہ ایک اعلیٰ قیمت والی مصنوعات ہے، اس لیے خریداری کی قیمت زیادہ ہے اور سرمایہ لینا مشکل ہے۔

وجہ اب بھی صرف فروخت کی قیمت ہے.

Batdongsan.com.vn سے مارکیٹ ریسرچ رپورٹ کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ 2023 کی تیسری سہ ماہی میں ہنوئی میں سڑک کے سامنے والے مکانات کی فروخت کی اوسط قیمت 333 ملین VND/m2 ہے اور ہو چی منہ سٹی میں 209 ملین VND/m2 ہے۔ دریں اثنا، نجی مکانات کی اوسط قیمت بھی 124 ملین VND/m2 تک پہنچ جاتی ہے۔

نہ صرف فروخت کی قیمتیں اونچی سطح پر لنگر انداز ہو رہی ہیں، بلکہ کچھ علاقوں میں، سیالیت کی کمی کے باوجود فروخت کی اوسط قیمت میں بھی معمولی اضافے کے آثار دکھائی دے رہے ہیں۔ زیادہ فروخت ہونے والی قیمتوں کو برقرار رکھنے نے سرمایہ کاروں کی نفسیات کو متاثر کیا ہے جب بہت سے عوامل جیسے سرمایہ لینے کی صلاحیت، مالیاتی اخراجات میں اضافہ اور منافع متاثر ہوتا ہے۔ خاص طور پر اس عرصے میں جب کم بلندی والے مکانات کے کرایے کی مارکیٹ کو بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔

جہاں تک رہنے کے لیے خریدنے کی ضرورت کا تعلق ہے، فی الحال کم بلندی والے مکانات کی یہ ضرورت زیادہ نہیں ہے۔ بنیادی طور پر بہت سے فوائد کی وجہ سے اپارٹمنٹ کی قسم پر توجہ مرکوز کی جاتی ہے جیسے کہ سیکورٹی، یوٹیلیٹیز، سرمایہ ادھار لینے کی صلاحیت اور خاص طور پر مناسب قیمت فروخت۔ اس لیے، کم بلندی والی رہائش مارکیٹ میں کافی "تنہا" ہے کیونکہ یہ اصل ضروریات کے مطابق نہیں ہے۔

اس قسم پر تبصرہ کرتے ہوئے، جنوبی علاقے میں Batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان نے کہا کہ اعلیٰ فروخت کی قیمت ان خریداروں کے لیے بڑی رکاوٹوں میں سے ایک ہے جو موجودہ وقت میں کم مکانات خریدنا چاہتے ہیں۔ زیادہ تر قسم کی کم بلندی والی رئیل اسٹیٹ کی قیمت لوگوں کی اوسط آمدنی سے بہت زیادہ ہوتی ہے اور وہ ایسی مصنوعات ہیں جن کی قیمت خریدنا مشکل ہوتا ہے۔

دریں اثنا، میکرو اکانومی کے اثرات اور کووڈ-19 کے بعد کی وبائی بیماری کی وجہ سے سیاحت اور خوردہ سرگرمیوں میں مضبوطی سے اضافہ نہیں ہوا ہے۔ اس لیے، سڑک کے سامنے والے مکانات کو بحال ہونے میں کافی وقت لگے گا، ممکنہ طور پر 2024 کی تیسری سہ ماہی تک۔

ماخذ