رئیل اسٹیٹ کی غیر معمولی قیمتیں بچت کے لیے رئیل اسٹیٹ خریدنے والوں کی بڑھتی ہوئی تعداد کی وجہ سے

ذاتی مفادات کا رئیل اسٹیٹ بلبلہ

28 اکتوبر کی صبح، نگران وفد کی رپورٹ اور "2015 سے 2023 کے آخر تک رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ اور سوشل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ سے متعلق پالیسیوں اور قوانین کے نفاذ" کے موضوعاتی نگرانی کے نتائج پر قومی اسمبلی کی قرارداد کے مسودے پر ہال میں رائے دیتے ہوئے، ڈیلیگیٹ ٹا وان دی ریئل مارکیٹ آف دی ریئل اسٹیٹ قیمتوں میں اچانک اضافہ، ادارہ جاتی اور پالیسی کے مسائل کے علاوہ، اجارہ داری، ہیرا پھیری اور قیمتوں میں افراط زر کے آثار ہیں، جس سے مفادات کے گروہ کی طرف سے جائیداد کا بلبلا پیدا ہو رہا ہے۔

کوانگ نام کے وفد نے کہا: "مسئلے کا قریب سے اور درست طریقے سے جائزہ لینا ضروری ہے، اس طرح مخصوص اور بنیادی حلوں کی نشاندہی کی گئی ہے۔ قرارداد کے مسودے میں حدود کا اندازہ لگایا گیا ہے، لیکن بنیادی طور پر پالیسیوں اور قوانین کی حدود ہیں، لیکن پھر بھی غیر معمولی عوامل ہیں، اچانک قیمتوں میں اضافہ، عام لوگوں کی حقیقی ضروریات سے 2-3 گنا زیادہ، مناسب نہیں۔"

ڈیلیگیٹ ٹا وان ہا (کوانگ نام ڈیلی گیشن)۔ تصویر: قومی اسمبلی

مسٹر ہا کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی قیمتوں کو کم کرنے کا ایک حل رئیل اسٹیٹ بانڈز ہیں۔ تاہم، فی الحال، رئیل اسٹیٹ بانڈز 12-15% کی شرح سود پر جاری کیے جاتے ہیں، اس کے علاوہ تقریباً 3% جاری کرنے کی فیس۔ اس طرح، رئیل اسٹیٹ بانڈز جاری کرنے کا ہدف، میچورٹی پر اس شعبے کا بقایا قرض بہت دباؤ میں ہے۔ اگر ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی اور ترقی کے لیے سختی سے کنٹرول نہ کیا گیا تو بانڈز کا اجراء کارآمد نہیں ہوگا۔ تقریباً 3 سالوں میں اتنی زیادہ شرح سود ادا کرنا ریاست اور عوام کے لیے آسانی سے بوجھ بن جائے گا۔ یہاں تک کہ یہ خراب قرض اور یہاں تک کہ دیوالیہ ہونے کے خطرے کا سبب بنتا ہے۔

"لہٰذا، آنے والے وقت میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ٹھنڈی نہیں ہو سکتی اور لوگوں کو مارکیٹ تک رسائی کا موقع نہیں ملے گا۔ اس لیے ضروری ہے کہ حل کی تحقیق کی جائے اور ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو صحت مند اور درست سمت میں بحال کرنے اور ترقی دینے کے لیے ان کی جانچ پڑتال، جانچ پڑتال اور بنیادوں کا جائزہ لیا جائے،" مندوب ٹا وان ہا نے مشورہ دیا۔

نمائندہ ہوانگ وان کوونگ، ہنوئی کا وفد

"2015 سے 2023 کے آخر تک رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ اور سوشل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ سے متعلق پالیسیوں اور قوانین کے نفاذ" کے حوالے سے نگران وفد کی رپورٹ کو سراہتے ہوئے مندوب Hoang Van Cuong (Hanoi Delegation) نے یہ بھی کہا کہ پیشہ ورانہ رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کو منظم کرنے کے لیے ایک طریقہ کار بنانا ضروری ہے۔

مندوب Hoang Van Cuong کے مطابق، غیر معمولی طور پر زیادہ جائیداد کی قیمتیں بچت کے لیے رئیل اسٹیٹ خریدنے والے لوگوں میں اضافے کی وجہ سے ہیں، جس کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ میں نقدی کا بہاؤ بڑھتا ہے، پیداوار اور کاروبار میں نہیں جاتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ کی فراہمی تیزی سے نایاب ہے؛ اس کے علاوہ، مارکیٹ کی قوتیں جیسے بروکرز اور نیلام کرنے والے جان بوجھ کر منافع کمانے کے لیے قیمتوں کو بڑھاتے ہیں۔

"باقی بات یہ ہے کہ بڑے شہروں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں اور مسلسل بڑھ رہی ہیں، رہائش کے محتاج لوگوں کی اکثریت کی ادائیگی کی سطح سے زیادہ ہے، جب کہ رئیل اسٹیٹ سے آمدنی رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی لاگت کے مقابلے کم ہے،" مسٹر کوونگ نے تبصرہ کیا۔

ادارہ جاتی "رکاوٹوں" کو دور کرنا

مانیٹرنگ رپورٹ کا مطالعہ کرتے ہوئے، مندوب Dang Bich Ngoc (Hoa Binh Delegation) نے اس بات پر زور دیا کہ ادارہ جاتی رکاوٹوں کو فوری طور پر دور کرنے اور قانونی مسائل کے ساتھ منصوبوں کو اچھی طرح سے سنبھالنے کے لیے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے انتظام سے متعلق بہت سی پالیسیاں اور قوانین جاری کیے گئے ہیں، جو حقیقی سماجی مارکیٹ کی ترقی کے لیے قانونی ڈھانچہ بنانے میں معاون ہیں۔

مندوب Dang Bich Ngoc نے کہا کہ رپورٹ میں اس بات کی بھی نشاندہی کی گئی ہے کہ سوشل ہاؤسنگ کے لیے ترجیحی کریڈٹ پروگراموں کے لیے ریاستی بجٹ سپورٹ کیپٹل ابھی بھی کم ہے، سوشل پالیسی بینک کے ذریعے قرض دینے کا عمل اور طریقہ کار اب بھی پیچیدہ اور اوور لیپنگ ہے۔ سماجی پالیسی سے فائدہ اٹھانے والوں کے لیے قرض کی زیادہ سے زیادہ رقم کم ہے، سماجی و اقتصادی حالات کے لیے موزوں نہیں ہے...

ڈیلیگیٹ ڈانگ بیچ نگوک (امن وفد)۔ تصویر: قومی اسمبلی

ان کوتاہیوں کے ساتھ، مندوب Dang Bich Ngoc نے کہا کہ قومی اسمبلی کی جانب سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ اور سوشل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ سے متعلق پالیسیوں اور قوانین کے نفاذ کی اعلیٰ ترین نگرانی انتہائی ضروری اور بروقت ہے، خاص طور پر ادارہ جاتی رکاوٹوں کی نشاندہی کرنے کے لیے جو آنے والے وقت میں موجود ہیں اور دور کرنے کی ضرورت ہے۔

لہذا، مندوبین نے مشورہ دیا کہ حکومت ریئل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ اور سوشل ہاؤسنگ کی ترقی میں پالیسیوں اور قوانین کی خامیوں اور حدود کا بغور جائزہ لینا جاری رکھے۔

"ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون، 2023 ہاؤسنگ قانون اور 2024 کے اراضی قانون کے نافذ ہونے کے بعد پالیسیوں اور قوانین میں باقی 22 مسائل اور خامیوں کے علاوہ، ادارہ جاتی رکاوٹوں کو فوری طور پر دور کرنے، مناسب طریقے سے حل کرنے اور قانونی مسائل کو مکمل طور پر حل کرنے کے لیے، جائزہ، تحقیق اور بروقت اور ہم آہنگ حل تجویز کرنے کی ضرورت ہے۔ طویل نفاذ کے عمل اور وقت کے ساتھ قوانین میں بہت سی تبدیلیوں کی وجہ سے، رئیل اسٹیٹ اور سوشل ہاؤسنگ مارکیٹ کی پائیدار ترقی کے تقاضوں کو پورا کرنا،" محترمہ Ngoc نے تجویز کیا۔

اس کے ساتھ ہی، ہوا بن وفد کے مندوب کے مطابق، مانیٹرنگ رپورٹ میں نشاندہی کی گئی ادارہ جاتی ناکافی اور اوورلیپس مسودہ ساز ایجنسیوں کے لیے اس سیشن سے ہی مسودہ قوانین کو اپ ڈیٹ، تحقیق اور ترمیم کرنے کے لیے انتہائی اہم بنیادیں ہیں، خاص طور پر شہری اور دیہی منصوبہ بندی کے قوانین اور عوامی سرمایہ کاری سے متعلق قانون۔ خاص طور پر، مقامی حکام کے کردار، پہل اور ذمہ داری کو ان کی صلاحیت کے مطابق اور وسائل کی تقسیم سے منسلک کرنے کے لیے وکندریقرت کو فروغ دینے اور اختیارات کی منتقلی کی سمت میں ضوابط کا مطالعہ کرنا ضروری ہے۔

ادارہ جاتی حل کے گروپ کو مؤثر طریقے سے لاگو کرنے کے سلسلے میں اپنی رائے کا اظہار کرتے ہوئے، مندوب Duong Khac Mai (Dak Nong delegation) نے کہا کہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ اور سوشل ہاؤسنگ کی ترقی سے متعلق پالیسیاں اور قوانین مارکیٹ کی تیز رفتار ترقی کو برقرار نہیں رکھ سکے ہیں۔ کچھ ضابطے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون اور متعلقہ ضوابط جیسے زمین، مکان وغیرہ کے قانون کے درمیان مطابقت پذیر اور ہم آہنگ نہیں ہیں۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے ریاستی انتظام کی ذمہ داری اب بھی کم اور غیر واضح ہے، جس سے انتظامی کام کی تاثیر متاثر ہو رہی ہے۔ ٹیکس سے بچنے کے لیے زمین کی منتقلی کی قیمتوں کو اصل قیمت سے کم قرار دینے کی صورتحال اب بھی عام ہے۔ سماجی ہاؤسنگ پالیسیوں سے مستفید ہونے والوں کے لیے ضوابط اور سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے زمین کی سرمایہ کاری کے عمل میں ابھی بھی خامیاں ہیں...

ڈیلیگیٹ ڈونگ خاک مائی (ڈاک نونگ ڈیلی گیشن)۔ تصویر: قومی اسمبلی

مندوبین کے مطابق، ان کوتاہیوں اور حدود کی وجہ یہ ہے کہ مارکیٹ کی صورتحال کی پیشن گوئی اور عملے کی قانونی ضوابط کا جائزہ لینے اور تجزیہ کرنے کی صلاحیت جامع نہیں ہے۔ رئیل اسٹیٹ کا ڈھانچہ مناسب نہیں ہے، سوشل ہاؤسنگ اور لگژری اپارٹمنٹس بنانے کے لیے زمین کے تناسب پر کوئی متفقہ ضابطے نہیں ہیں۔ مانیٹرنگ کا نفاذ، نوٹاریز کرتے وقت قیمتوں کا اعلان کرنا اور رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی اصل قیمتیں بہت مشکل ہیں۔

مندرجہ بالا حقیقت سے، مندوب Duong Khac Mai نے مشورہ دیا: "آنے والے وقت میں ادارہ جاتی حل کے گروپ کو مؤثر طریقے سے لاگو کرنا جاری رکھنا ضروری ہے۔ زمینی قانون، ہاؤسنگ قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، وغیرہ جیسے متعلقہ قوانین کا جائزہ لینا، ان میں ترمیم کرنا اور کامل کرنا جاری رکھیں۔ ایک عوامی اور قابل رسائی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ انفارمیشن سسٹم بنائیں تاکہ لوگ واضح طور پر سمجھ سکیں کہ زمین کی قیمتوں کے تعین اور قیمتوں کے تعین کی حد کو مقرر کیا گیا ہے۔ مندوب نے وزارت تعمیر کو تجویز دی کہ وہ سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کے سرمایہ کاروں کو سختی سے منظم کرنے کے طریقہ کار اور پالیسیوں کے بارے میں مشورہ دے، سماجی رہائش کے لیے ترجیحی کریڈٹ پالیسیوں میں مشکلات اور رکاوٹوں کا جائزہ لینے کے لیے ہم آہنگی پیدا کرے۔

ماخذ: https://vov.vn/chinh-tri/gia-bat-dong-san-cao-bat-thuong-do-nguoi-mua-bat-dong-san-de-tich-luy-tang-cao-post1131459.vov