مکانات کی قیمتیں آمدنی سے کہیں زیادہ ہیں: مارکیٹ کو منظم کرنے کے لیے مجوزہ حل

بڑے شہروں میں مکانات کی قیمتوں میں مسلسل اضافے کی صورت حال کا سامنا، لوگوں کی ادائیگی کی صلاحیت سے کہیں زیادہ، حکومت فوری طور پر ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے اور اسے روکنے کے لیے متعدد اقدامات پر ایک قرارداد جاری کرنے کی تیاری کر رہی ہے۔ سماجی تحفظ اور میکرو اکنامک استحکام کے اہداف کے مطابق مارکیٹ کو مستحکم اور صحت مند ترقی کی طرف ایڈجسٹ کرنے کے لیے یہ ایک بروقت حل سمجھا جاتا ہے۔

تصویری تصویر: Tuan Anh/VNA

گھروں کی قیمتیں لوگوں کی آمدنی سے کہیں زیادہ ہیں۔

ستمبر 2025 میں ویتنام کے رئیل اسٹیٹ ریسرچ انسٹی ٹیوٹ (VIRES) کے کرائے گئے سروے کے مطابق، ہنوئی میں پرائمری اپارٹمنٹس کی اوسط قیمت 92.9 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی ہے۔ دریں اثنا، ہو چی منہ شہر میں، یہ تعداد اس سے بھی زیادہ ہے، 135.3 ملین VND/m2 تک۔ یہ قیمت آج کے ویتنامی کارکنوں کی اوسط آمدنی سے بہت مختلف ہے، جس میں صرف 8 سے 10 ملین VND/ماہ کے درمیان اتار چڑھاؤ آتا ہے۔

مکانات کی قیمتوں اور آمدنی کے درمیان بڑا فرق لوگوں کی اکثریت، خاص طور پر کم اور درمیانی آمدنی والے گروہوں کے لیے گھر کے مالک ہونے کے خواب کو دور کرتا جا رہا ہے۔ اس صورت حال میں، ہاؤسنگ پرائس کنٹرول میکانزم سے متعلق حکومت کی قرارداد کے مسودے کو ایک اہم پالیسی قدم سمجھا جاتا ہے، جو مارکیٹ کو دوبارہ ترتیب دینے اور لوگوں کے مکان تک رسائی کے حق کے تحفظ کے عزم کو ظاہر کرتا ہے۔

تعمیراتی وزارت کے تجزیے سے پتہ چلتا ہے کہ، گزشتہ برسوں کے دوران، بڑے شہروں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں غیر معمولی اضافہ ہوا ہے، جو کہ طلب اور رسد کے اصل قانون کی مکمل عکاسی نہیں کرتا ہے۔ وجہ کا ایک حصہ قیاس آرائیاں، مہنگائی اور منصوبہ بندی کی معلومات میں شفافیت کا فقدان ہے، جس کی وجہ سے بہت سے علاقوں میں "مجازی بخار" ہے۔ یہ صورت حال نہ صرف مارکیٹ کو بگاڑتی ہے بلکہ سماجی نفسیات کو بھی منفی طور پر متاثر کرتی ہے۔

رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات کا ڈھانچہ بھی سنجیدگی سے غیر متوازن ہے، جس میں زیادہ تر سپلائی درمیانی اور اعلیٰ درجے کے طبقات میں مرکوز ہے۔ دریں اثنا، سماجی رہائش، سستی رہائش اور رینٹل ہاؤسنگ کے حصے اب بھی شدید قلت کا شکار ہیں۔ اس کی وجہ سے رہائش کی حقیقی طلب - جس کا معاشرے میں ایک بڑا حصہ ہے - کو صحیح طریقے سے پورا نہیں کیا جا سکتا۔

فی الحال، مارکیٹ ریگولیشن ٹولز جیسے ٹیکس، کریڈٹ، منصوبہ بندی یا زمین کی قیمتوں کا تعین ہم آہنگ اور غیر موثر نہیں ہے۔ معیاری اشارے اور قابل اعتماد ڈیٹا سسٹمز کی کمی انتظامی ایجنسیوں کے لیے بروقت مداخلت کرنا مشکل بناتی ہے، جب کہ لوگوں، خاص طور پر نوجوان نسل اور شہری کارکنوں کو مناسب رہائش تک رسائی میں دشواری کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

ویتنام کے رئیل اسٹیٹ ریسرچ انسٹی ٹیوٹ کے ڈائریکٹر مسٹر بوئی وان ڈوان کے مطابق، حکومت کی جانب سے مکانات کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے کے لیے میکانزم اور پالیسیوں کا جلد تعارف فوری ہے اور اسے ہم آہنگی اور سختی سے لاگو کرنے کی ضرورت ہے۔ کیونکہ یہ سماجی تحفظ کا مسئلہ ہے۔ ویتنام کا آئین اس بات کی تصدیق کرتا ہے کہ رہائش لوگوں کی ایک لازمی ضرورت ہے۔ تاہم، موجودہ قیمت کی سطح کے ساتھ، یہاں تک کہ درمیانی آمدنی والے گروپ کو بھی رہائش تک رسائی میں دشواری کا سامنا ہے۔ یہ زندگی کے معیار، مزدور کی پیداواری صلاحیت اور معاشرے کی ترقی کی رفتار کو منفی طور پر متاثر کرتا ہے۔

"آج بہت سے نوجوان شادی کرنے یا بچے پیدا کرنے کی ہمت نہیں کرتے کیونکہ ان کے پاس رہنے کے لیے کوئی مستحکم جگہ نہیں ہے۔ اگر یہ رجحان جاری رہا تو اس سے ملک کی آبادی کا ڈھانچہ اور انسانی وسائل متاثر ہوں گے،" مسٹر ڈونہ نے خبردار کیا۔

مارکیٹ کے نقطہ نظر سے، کچھ علاقوں میں مکانات کی قیمتوں کو غیر معقول حد تک اعلیٰ سطح پر دھکیل دیا جاتا ہے، جو ان کی حقیقی قیمت سے کہیں زیادہ ہے۔ اس کی وجہ سے مارکیٹ مسخ ہو جاتی ہے، اعتماد کا فقدان اور غیر قانونی ہو جاتا ہے۔ جب رئیل اسٹیٹ غیر قانونی ہوتی ہے، نقدی کا بہاؤ رک جاتا ہے، کاروبار اپنے قرضوں کی ادائیگی نہیں کر پاتے، جس سے بینکاری نظام اور عمومی طور پر معیشت کو خطرات لاحق ہوتے ہیں۔ اس وقت، اگر مارکیٹ ایک "منجمد" حالت میں گر جاتی ہے تو میکرو اکانومی پر ناگزیر طور پر منفی اثر پڑے گا۔

دنیا میں، زیادہ تر مالی بحران ریل اسٹیٹ کے بلبلوں سے پیدا ہوتے ہیں۔ لہذا، ویتنام کو فوری طور پر کام کرنے کی ضرورت ہے، مارکیٹ کو فعال طور پر ٹھنڈا کرنے اور مکانات کی قیمتوں کو ان کی حقیقی قیمت پر واپس لانے کی ضرورت ہے - مسٹر ڈونہ نے زور دیا۔

مارکیٹ کنٹرول کے تین ستون

ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر اینگو ٹری لانگ - معاشی ماہر نے تبصرہ کیا، حکومت کی قرارداد کے مسودے میں مکانات کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے اور مارکیٹ کو نئی شکل دینے کے لیے تین اہم ستون تجویز کیے گئے ہیں۔ سب سے پہلے ایک رئیل اسٹیٹ ٹرانزیکشن سینٹر قائم کرنا ہے، جو ہر پراپرٹی کی منصوبہ بندی، قانونی حیثیت، مالی ذمہ داریوں اور لین دین کی تاریخ کے ڈیٹا کو مربوط کرتا ہے۔

یہ مرکز رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے ایک "آفیشل ہب" کے طور پر کام کرے گا، قیمتوں میں افراط زر کو کم کرنے اور مارکیٹ کے لیے ایک شفاف بنیاد بنانے میں مدد کرے گا۔ اگر صحیح طریقے سے کام کیا جائے تو، مرکز قیمتوں کی توقعات کو حقیقی اقدار کے قریب لائے گا، جبکہ خریداروں اور کاروبار دونوں کے لیے خطرات کو کم کرے گا۔

دوسرا ستون قیاس آرائی پر مبنی سرفنگ کو محدود کرنے کے لیے ملٹی ہوم خریداروں کے لیے کریڈٹ کی حد ہے۔ اس کے مطابق، دو یا دو سے زیادہ گھروں کے مالکان کے قرض کا تناسب سخت ہو جائے گا اور مالی فائدہ اٹھانے کی لاگت میں اضافہ ہو گا۔ تاہم، طویل مدتی رینٹل ہاؤسنگ سپلائرز کے گروپ کو متاثر کرنے سے بچنے کے لیے - جو بڑے شہروں میں ایک اہم جزو ہے - کریڈٹ پالیسیوں کو استعمال کے مقصد کے مطابق واضح طور پر درجہ بندی کرنے کی ضرورت ہے۔ "سطح کرنے" کے بجائے پالیسیوں کو "رویے کے خطرات کا تعین" کرنے کی ضرورت ہے جیسے کہ حقیقی گھر خریداروں کے لیے ترجیحی قرضوں کی حمایت کرنا، قلیل مدتی قیاس آرائیوں کو سخت کرنا، اور سرمایہ کاروں کے لیے شفاف طریقے سے کرائے پر لینے کے لیے حالات پیدا کرنا - مسٹر لانگ نے سفارش کی۔

اس کے ساتھ، تیسرا ستون سستی کمرشل ہاؤسنگ کی ترقی ہے، جس میں "سستی قیمت" کی واضح تعریف ہر علاقے کی اوسط آمدنی اور ادائیگی کی معقول شرح (30 - 35% آمدنی) سے منسلک ہے۔ علیحدہ زمینی فنڈز کا بندوبست کرنے اور قابل سرمایہ کاروں کے انتخاب کو ترجیح دینے کے علاوہ، اس پروڈکٹ کو سرفنگ کو محدود کرنے کے لیے ایک پابند ٹرانسفر ٹائم کی ضرورت ہوتی ہے، جبکہ ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ فنڈ کے ذریعے خریداروں کی مشکل میں مدد کرنے کے لیے ایک طریقہ کار کے ساتھ بھی ہونا چاہیے۔

ماہرانہ نقطہ نظر سے، ویتنام اکنامک انسٹی ٹیوٹ کے ڈپٹی ڈائریکٹر - ڈاکٹر لی شوان سانگ نے تصدیق کی کہ مکانات کی قیمتوں کے مسئلے کو حل کرنے کے لیے، سپلائی کا "والو کھولنا" ضروری ہے، خاص طور پر کم لاگت والے مکانات۔ اس ماہر نے یہ بھی بتایا کہ حالیہ دنوں میں ہنوئی میں مکانات کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے کی ایک وجہ زمین کی تقسیم سے متعلق فیصلہ 61/2024/QD-UBND ہے۔ اس کے مطابق، اکتوبر 2024 سے، 4 میٹر یا اس سے زیادہ چوڑائی اور فرنٹیج کی ضرورت کے ساتھ، کم از کم زمین کی تقسیم کے رقبے پر ضابطہ 30 m2 سے 50 m2 تک بڑھ جائے گا۔

"اس پالیسی نے چھوٹے مکانات کی سپلائی کو کافی حد تک کم کر دیا ہے - جو زیادہ تر شہری رہائشیوں کے لیے موزوں ہیں۔ بنیادی ڈھانچے اور شہری معیارات کے ضوابط کے ساتھ، مناسب قیمتوں کے ساتھ تقریباً کوئی چھوٹے ایریا ہاؤسنگ فنڈ باقی نہیں ہے،" مسٹر سانگ نے تجزیہ کیا۔

اس کے علاوہ، زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹانا اور 2024 کے قانون کے تحت "مارکیٹ کے اصولوں" کے مطابق قیمتوں کا تعین کرنے کی ضرورت بھی زمین کی قیمتوں کو تیزی سے بڑھانے کے لیے حالات پیدا کرتی ہے، خاص طور پر ان علاقوں میں جہاں انفراسٹرکچر کی ترقی کے امکانات ہیں۔ تمام انتظامی پالیسیاں صرف عارضی ہیں۔ مارکیٹ کو ٹھنڈا کرنے کی جڑ ابھی بھی حقیقی سپلائی کو بڑھانا ہے، خاص طور پر ہاؤسنگ سیگمنٹ میں جو لوگوں کی ادائیگی کی صلاحیت کے لیے موزوں ہے۔

رئیل اسٹیٹ پرائس کنٹرول سے متعلق حکومت کی قرارداد کا مسودہ ایک ضروری پالیسی قدم ہے، جو مارکیٹ کو دوبارہ پٹری پر لانے میں ریاست کے ریگولیٹری کردار کو ظاہر کرتا ہے۔ رہائش کا مسئلہ نہ صرف مارکیٹ کا مسئلہ ہے بلکہ سماجی تحفظ، پائیدار ترقی اور استحکام کا بھی مسئلہ ہے۔

لہٰذا، اس قرارداد کے اجراء اور موثر نفاذ سے مناسب پروڈکٹ لائنز کی ترقی، قیاس آرائیوں کو محدود کرنے، شفافیت میں اضافے اور لوگوں کے جائز حقوق کے تحفظ میں تعاون کی توقع ہے۔

ماخذ: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm