رئیل اسٹیٹ ٹیکس پالیسی کی راہ میں حائل رکاوٹوں کو دور کرنا۔

ماہرین نے تبصرہ کیا ہے کہ فی الحال سب سے بڑی "بڑے رکاوٹ" ٹیکس عائد کرنے یا نہ لگانے کا تعین کرنے میں نہیں ہے، بلکہ یہ ہے کہ ٹیکسوں کو عملی طور پر کیسے کام کیا جائے۔

دا نانگ میں اپارٹمنٹ کے بہت سے منصوبے تیار کیے جا رہے ہیں۔ تصویر: Hai Au/TTXVN

سپلائی میں اضافے، مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے اور مارکیٹ کو مستحکم کرنے کے حل کے فیصلہ کن نفاذ کے حوالے سے وزیر اعظم فام من چن کے آفیشل ڈسپیچ نمبر 190/CD-TTg میں 7 اکتوبر کو وزیر اعظم Pham Minh Chinh نے وزارت خزانہ سے درخواست کی کہ وہ فوری طور پر رئیل اسٹیٹ کے لیے ٹیکس پالیسی کے بارے میں رپورٹ کو حتمی شکل دے، اور سپلائی کی قیمتوں میں اضافے پر غور کیا جائے۔ لوگوں کی سستی کے قریب، اور مارکیٹ کو مستحکم.

رئیل اسٹیٹ ٹیکس اصلاحات کی کہانی نئی نہیں ہے۔ یہ اقدام اس وقت ظاہر ہوتا ہے جب مارکیٹ زیادہ گرم ہونے یا گرنے کے آثار دکھاتی ہے۔ اس وقت، جائیداد پر ٹیکس لگانے کی تجویز کو قیاس آرائیوں کو روکنے اور بجٹ کے لیے آمدنی کا ایک پائیدار ذریعہ بنانے کے حل کے طور پر دوبارہ لایا گیا ہے۔ لیکن بحث کے ہر دور کے بعد، جب مارکیٹ ٹھنڈا ہو جاتی ہے تو یہ موضوع ختم ہو جاتا ہے۔

طویل ہچکچاہٹ آبادی پر پڑنے والے اثرات کے خدشات سے پیدا ہوتی ہے، جبکہ اوسط آمدنی کم رہتی ہے اور مکانات کی قیمتیں زیادہ ہیں۔ یہ دو متضاد مفاداتی گروہوں کے دباؤ سے بڑھتا ہے: وہ لوگ جو بے شمار جائیدادوں کے مالک ہیں، اور محنت کش طبقہ جنہیں رہائش کی ضرورت ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر پروفیسر ڈانگ ہنگ وو کے مطابق، یہ "تضاد" انتظامی ایجنسی کو حد سے زیادہ محتاط بناتا ہے، جس کی وجہ سے ٹیکس اصلاحات بنیادی طور پر ٹھوس کارروائی کے بجائے نظریاتی تحقیق میں رہتی ہیں۔ لیکن اگر تاخیر جاری رہتی ہے، تو مارکیٹ کو صحت مند آپریٹنگ حالت میں واپس آنا مشکل ہو جائے گا، جہاں سرمایہ کاری کے فیصلے زمین رکھنے کی توقع اور قیمتوں میں اضافے کے انتظار کی بجائے حقیقی نقد بہاؤ پر مبنی ہوتے ہیں۔

اس بار، حکومت کے سیاسی عزم کو زیادہ واضح سمجھا جاتا ہے کیونکہ وہ ٹیکس کو مارکیٹ کی ترتیب کو بحال کرنے کے لیے ایک "مضبوط علاج" کے طور پر دیکھتی ہے۔ اس کا مقصد مارکیٹ کے حصوں کو حقیقی طلب کے قریب لانا، قیاس آرائیوں کو روکنا، فروخت کی قیمتوں کو ان کی حقیقی قدر کے قریب لانا، اور حقیقی رہائش کی ضروریات کے حامل خریداروں یا پیداوار اور کاروبار میں سرمایہ کاری کرنے والوں کے لیے سرمایہ کو کھولنا ہے۔

تاہم، ٹیکس کے موثر ہونے کے لیے، شفاف ڈیٹا فاؤنڈیشن ایک شرط ہے۔ دریں اثنا، کئی سالوں سے، زمین اور لین دین کی معلومات کا نظام بکھرا ہوا ہے اور مختلف ایجنسیوں میں منتشر ہے۔ وزارتیں، محکمے، اور علاقے اپنے اپنے معیار کے مطابق ڈیٹا بناتے ہیں، جس میں ہم آہنگی کا فقدان ہے، جو اکثر اثاثوں کی غلط تشخیص کا باعث بنتا ہے— ٹیکس کے حساب کتاب کا ایک اہم عنصر۔

ویتنام کے انسٹی ٹیوٹ آف رئیل اسٹیٹ ریسرچ کے ڈائریکٹر بوئی وان ڈوان کے مطابق، ایک قابل عمل ٹیکس پالیسی تیار کرنے کے لیے، ملکیت کے حقوق، منصوبہ بندی، مقام، علاقے سے لے کر مارکیٹ ویلیو اور ہر پراپرٹی کی لین دین کی تاریخ تک ڈیٹا کو "کلین اپ" کرکے شروع کرنا ضروری ہے۔

کیونکہ اعداد و شمار کی کمی اثاثوں کی قدروں کے بڑے پیمانے پر انڈر ڈیکلریشن کا باعث بنے گی، جس سے محصولات میں دونوں طرح کا نقصان ہوگا اور قانون کی تعمیل کرنے والوں اور اس کی خلاف ورزی کرنے والوں کے درمیان عدم مساوات پیدا ہوگی۔ ایک اہم مثال "دو درجے کی قیمتوں کا تعین" کا نظام ہے - ٹیکس اصلاحات میں رکاوٹ بننے والی سب سے بڑی رکاوٹ۔

ایک دیرینہ مسئلہ "دو قیمت" کے لین دین کا عمل ہے۔ نوٹرائزڈ کنٹریکٹ میں بتائی گئی اصل قیمت اور قیمت میں کافی فرق ہے۔ بہت سی جائیدادیں ٹیکس کی ذمہ داریوں کو کم کرنے کے لیے معاہدے کی قیمت سے 1.5 سے 2 گنا زیادہ قیمتوں پر خریدی اور فروخت کی جاتی ہیں۔ ماہرین کے مطابق یہ رجحان نہ صرف مارکیٹ کو بگاڑتا ہے بلکہ حقیقی قدر کی بنیاد پر ٹیکس پالیسیوں کی تشکیل کو بھی ناممکن بنا دیتا ہے۔

ہو چی منہ سٹی کے مرکزی علاقے میں ریل اسٹیٹ۔ تصویر: Hong Dat/TTXVN

ماہر اقتصادیات وو ڈنہ انہ نے تجزیہ کیا کہ ٹیکس کا منصفانہ طریقہ کار رکھنے کے لیے ریاست کو حقیقی خرید و فروخت کی قیمتوں کو کنٹرول کرنا چاہیے۔ تاہم، موجودہ بکھرے ہوئے ڈیٹا سسٹم کے ساتھ، انتظامی ایجنسی قیمتوں کے اتار چڑھاؤ کو مکمل طور پر مانیٹر کرنے میں تقریباً ناکام ہے، جس کی وجہ سے نئی پالیسیوں کو مؤثر طریقے سے لاگو کرنے میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

ماہرین عام طور پر اس بات پر متفق ہیں کہ آج کی سب سے بڑی "بڑے رکاوٹ" یہ نہیں ہے کہ ٹیکس عائد کیا جائے یا نہ کیا جائے، بلکہ یہ ہے کہ ٹیکس کو عملی طور پر کیسے عمل میں لایا جائے۔ اس کو حاصل کرنے کے لیے، ڈیٹا کی شفافیت، معیاری معلومات، لین دین کی حقیقی قدر کی تصدیق، اور ایک واضح نفاذ کا روڈ میپ فوری تقاضے ہیں۔

جب یہ رکاوٹیں ہٹا دی جائیں گی تب ہی ٹیکس لگانا مارکیٹ کے مستحکم اور پائیدار کام کے لیے ایک اہم ذریعہ بن جائے گا۔ اس کے برعکس، اگر مسئلہ "گرم ہونے پر بات چیت، ٹھنڈا ہونے پر بھول جانے" کے شیطانی چکر میں پڑنا جاری رکھتا ہے، تو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو طلب اور رسد کے عدم توازن سے بچنا مشکل ہو جائے گا جو کئی سالوں سے برقرار ہے۔

مارکیٹ میں ایک عام تشویش یہ ہے کہ ٹیکس کا براہ راست اثر ان لوگوں پر پڑے گا جو دوسری جائیداد کے مالک ہیں۔ تاہم، ماہرین کے مطابق، پالیسی کا مقصد متعدد جائیدادوں کے تمام مالکان کو نشانہ بنانا نہیں ہے، بلکہ ان لوگوں کو نشانہ بنانا ہے جو غیر استعمال شدہ یا کم استعمال شدہ اثاثے رکھتے ہیں، جس کی وجہ سے ضائع ہوتا ہے اور سپلائی محدود ہوتی ہے۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر، ڈاکٹر Nguyen Quang Tuyen نے تصدیق کی کہ جائز ضروریات کی تکمیل کے لیے متعدد جائیدادوں کے مالک اور قیمتوں میں اضافے کا انتظار کرنے کے لیے ذخیرہ اندوزی کرنے والوں کے درمیان فرق کرنا ضروری ہے۔ قیاس آرائی کرنے والے گروہوں کے لیے، ٹیکس لگانا ضروری ہے کہ وہ یا تو اپنے اثاثے استعمال میں ڈالیں یا انہیں منتقل کریں، اس طرح لین دین کا حجم بڑھتا ہے اور ٹیکس کی آمدنی میں اضافہ ہوتا ہے۔

اس ماہر کا کہنا ہے کہ ٹیکس لگانے کی وجہ سے مارکیٹ کے گرنے کے خدشات بے بنیاد ہیں۔ فروخت صرف ان لوگوں میں ہوگی جو ضرورت سے زیادہ مالی فائدہ اٹھا رہے ہوں یا مختصر مدت کے قیاس آرائیوں میں مشغول ہوں۔ حقیقی مالی صلاحیت کے حامل افراد شدید متاثر نہیں ہوں گے۔

ایک خاص حد تک، مارکیٹ کو اب بھی لیکویڈیٹی پیدا کرنے کے لیے قیاس آرائی پر مبنی سرگرمی کی ضرورت ہے۔ لیکن قیاس آرائیاں شفاف کاروباری سرگرمیوں پر مبنی ہونی چاہئیں، ٹیکسوں کے ذریعے ریگولیٹ ہوں، اثاثے جمع کرنے اور پھر انہیں بیکار چھوڑنے پر نہیں۔

مزید برآں، ماہرین کی طرف سے خبردار کیا گیا ایک اور خطرہ جو ٹیکس پالیسیوں کو نافذ کرنا مشکل بناتا ہے وہ ہے کسی اور کے نام سے جائیدادوں کو رجسٹر کرنے کا رجحان۔ بہت سے لوگ بڑی تعداد میں جائیدادوں کے مالک ہیں لیکن انہیں تقسیم کر دیتے ہیں تاکہ رشتہ دار یا جاننے والے ٹیکس سے بچنے کے لیے انہیں اپنے نام پر رجسٹر کرائیں۔ یہ صحیح مضامین کی نشاندہی کرنے میں ایک اہم چیلنج پیش کرتا ہے جن کو منظم کرنے کی ضرورت ہے۔

اس صورت حال کو روکنے کے لیے زمین کی رجسٹری کا نظام، ریکارڈ اور نقشے کو معیاری اور باہم مربوط ہونا چاہیے۔ معلومات کے منسلک ہونے پر، انتظامی ایجنسی غیر معمولی لین دین کا پتہ لگانے، حقیقی مالکان کی شناخت کرنے اور ٹیکس چوری کو روکنے کے قابل ہو جائے گی۔

ماخذ: ویتنام+

ماخذ: https://baophutho.vn/go-nut-that-can-tro-doi-voi-chinh-sach-thue-bat-dong-san-244066.htm