مکانات کی قیمتوں میں رکاوٹ کو ختم کرنا: سماجی رہائش کو ترقی دینا ایک اسٹریٹجک ترجیح ہونی چاہیے

مثالی تصویر۔

اس صورتحال کا سامنا کرتے ہوئے، ہاؤسنگ پالیسی اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں حالیہ مرکزی اسٹیئرنگ کمیٹی کی کانفرنس میں، وزیر اعظم فام من چن نے ایک سوال اٹھایا جس نے پوری صنعت کو "جوڑ دیا": "ہمیں اس سوال کا جواب دینا چاہیے کہ اپارٹمنٹ کی قیمتیں کیوں زیادہ ہیں اور کیوں بلند ہیں؟" یہ سوال نہ صرف مارکیٹ کی معقولیت کے بارے میں خدشات کی عکاسی کرتا ہے بلکہ ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پر پالیسیوں، طریقہ کار اور سوچ کو ایڈجسٹ کرنے کی فوری ضرورت کو بھی ظاہر کرتا ہے، خاص طور پر سماجی ہاؤسنگ طبقہ - جسے اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو بڑے پیمانے پر کم کرنے کی کلید سمجھا جاتا ہے۔

* حقیقی طلب - غیر متوازن فراہمی

ڈاکٹر بوئی ڈک ہنگ - محکمہ مالیاتی منصوبہ بندی ( وزارت تعمیرات ) کے سابق ڈائریکٹر نے تبصرہ کیا کہ مارکیٹ کی موجودہ صورتحال کا تجزیہ کرنے سے یہ ظاہر ہوتا ہے کہ طلب اور رسد کا تنازعہ بنیادی وجوہات میں سے ایک ہے۔ اگرچہ کمرشل ہاؤسنگ طبقہ، خاص طور پر درمیانے درجے کے، پروڈکٹس کی زیادتی ہے، سوشل ہاؤسنگ کی شدید کمی ہے۔ اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں اضافے کی بہت سی وجوہات ہیں، لیکن اس کی بنیادی وجہ جو کئی سالوں سے چلی آرہی ہے وہ ہے خریداروں کے لیے سستی سماجی رہائش کے حصے کی فراہمی کا فقدان۔

وزیر اعظم فام من چن نے نشاندہی کی کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ غیر متوازن ترقی کر رہی ہے، زیادہ تر سپلائی معاشرے کی حقیقی ضروریات سے دور اعلیٰ درجے کے طبقے میں مرکوز ہے۔ مکانات کی قیمتیں بہت زیادہ بڑھ جاتی ہیں، بعض اوقات ڈرامائی طور پر بڑھ جاتی ہیں، خاص طور پر دو بڑے شہروں ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں۔ "بہت سارے لوگوں کو مکانات کی ضرورت ہے لیکن قیمتیں بہت زیادہ ہونے کی وجہ سے وہ انہیں نہیں خرید سکتے۔ ایسے گھر جن کی قیمت 70 ملین یا 100 ملین VND فی مربع میٹر سے زیادہ ہے، انہیں خریدنے کے لیے پیسے کس کے پاس ہیں؟"، وزیر اعظم نے زور دیا۔

وزارت تعمیرات کی ایک رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں اس وقت اوسطاً 70-80 ملین VND/m2 پر برقرار ہیں، جو کہ سال کے آغاز کے مقابلے میں تقریباً 5.6 فیصد زیادہ ہے۔ دریں اثنا، بہت سے سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو شیڈول کے مطابق نافذ نہیں کیا گیا ہے، جو کہ 2030 تک 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس بنانے کے منصوبے میں طے کیے گئے منصوبے کے تقریباً 59.6 فیصد تک پہنچ گئے ہیں۔

ایک ماہر کے نقطہ نظر سے، ڈاکٹر بوئی ڈک ہنگ نے کہا کہ اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو کم کرنا مشکل ہونے کی ایک اہم وجہ یہ ہے کہ کاروباروں کو سرمایہ کاری کے سرمائے تک رسائی میں دشواری ہوتی ہے۔ مانیٹری پالیسی نے رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز کے لیے بینک کریڈٹ تک رسائی کے لیے سازگار حالات پیدا نہیں کیے ہیں، جب کہ کارپوریٹ بانڈز اور اسٹاک مارکیٹ جیسے طویل مدتی سرمائے کو متحرک کرنے کے ذرائع ابھی تک تیار نہیں ہوئے ہیں۔

بینکوں کی جانب سے قلیل مدتی کریڈٹ کیپیٹل کے تناظر میں بڑے تناسب سے، لیکویڈیٹی کے بڑھتے ہوئے خطرات بینکوں کو قرض دیتے وقت محتاط بناتے ہیں۔ اس سے کاروبار کے لیے نئے پراجیکٹس یا تاخیر کا نفاذ ناممکن ہو جاتا ہے، جس کی وجہ سے اصل سپلائی کی کمی ہوتی ہے اور قیمتیں بڑھ جاتی ہیں۔

ایک ہی وقت میں، قانونی نظام، بہت سی ایڈجسٹمنٹ کے باوجود، اب بھی بہت سے اوورلیپس ہے، غیر واضح ہے اور عمل درآمد کے عمل میں مشکلات کا سبب بنتا ہے۔ لمبا انتظامی طریقہ کار، فعال ایجنسیوں اور علاقوں کے درمیان ہم آہنگی کا فقدان، نچلی سطح پر محدود انتظامی صلاحیت کے ساتھ تعمیرات میں سرمایہ کاری اور مارکیٹ میں ہاؤسنگ لانے کے عمل کو بھی سست کر دیتا ہے۔

قانونی اور سرمائے کے عوامل کے علاوہ، اپارٹمنٹ پراجیکٹس کی لاگت بڑھ رہی ہے۔ زمین کی قیمتیں، سائٹ کی منظوری کے اخراجات، زمین کے استعمال کی فیس، ٹیکس، فیس اور تعمیراتی مواد کی قیمتیں سب بڑھ رہی ہیں، جبکہ کنٹرول کا کوئی سخت طریقہ کار نہیں ہے۔ یہ اخراجات بالآخر فروخت کی قیمت میں شامل ہوتے ہیں، جو خریدار پر بوجھ ڈالتے ہیں - مسٹر ہنگ نے تجزیہ کیا۔

درحقیقت، بہت سے کاروبار اس بات کی بھی عکاسی کرتے ہیں کہ موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست اور زمین کے استعمال کی فیس کے حساب کتاب کا طریقہ پراجیکٹ کے ترقیاتی اخراجات پر بہت زیادہ بوجھ ڈال رہا ہے۔ دریں اثنا، زمین کی تشخیص اور زمین کے استعمال کی فیس کی وصولی مقامی علاقوں کے درمیان متضاد ہے، جس کی وجہ سے شفافیت کا فقدان ہے اور سرمایہ کاری کے اخراجات میں اضافہ ہوتا ہے۔

* مارکیٹ کی تنظیم نو

مندرجہ بالا صورت حال کا سامنا کرتے ہوئے، G6 گروپ کے چیئرمین، ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کی ایگزیکٹو کمیٹی کے رکن جناب Nguyen Anh Que نے 2025-2027 کے عرصے میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے مخصوص اور قابل عمل سفارشات کا ایک سلسلہ پیش کیا۔ سب سے پہلے، یہ ضروری ہے کہ جلد از جلد زمین کی قیمت کی ایک نئی فہرست کو زیادہ معقول سمت میں مکمل کر کے جاری کیا جائے، ساتھ ہی ساتھ قانونی طریقہ کار کو مکمل طور پر ختم کیا جائے، جس سے کاروباری اداروں کے لیے ایسے حالات پیدا کیے جائیں کہ وہ پراجیکٹس کو زیادہ آسانی سے نافذ کر سکیں۔

اس کے ساتھ ہی، افراد کے ذریعے نیلامی کی گئی زمین کے لیے، مسٹر کیو نے تجویز پیش کی کہ 2 سال کے اندر منتقلی کو محدود کرنے کے لیے واضح طور پر ایک طریقہ کار وضع کرنا ضروری ہے، زیادہ ڈپازٹس کی ضرورت ہے، مالی صلاحیت کو ثابت کیا جائے، اور ساتھ ہی نیلامی جیتنے کے بعد 7 دنوں کے اندر ادائیگی پر مجبور کیا جائے، تاکہ قیمت میں اضافے کے منتظر زمین کی قیاس آرائیوں اور ذخیرہ اندوزی کو ختم کیا جا سکے۔

ایک ہی وقت میں، یہ ضروری ہے کہ اپارٹمنٹ پراجیکٹس کے بنیادی سیلز منافع کو کنٹرول کیا جائے، اسے 50% سے زیادہ نہ ہونے تک محدود رکھا جائے۔ کیونکہ مسٹر Que کے مطابق، فی الحال بہت سے پروجیکٹس میں منافع کا مارجن 2-3 گنا زیادہ ہے، جو فروخت کی قیمت کو اصل لاگت سے دوگنا سے زیادہ دھکیلتا ہے۔ مثال کے طور پر، 2022 میں ہنوئی میں ایک لگژری اپارٹمنٹ پروجیکٹ کی لاگت 40 ملین VND/m2 ہے جس کی تعمیراتی لاگت تقریباً 25 ملین VND/m2 ہے، لیکن 2025 تک قیمت بڑھ کر 90 ملین VND/m2 ہو جائے گی جبکہ لاگت بڑھ کر صرف 35 ملین VND/m2 ہو جائے گی۔

خاص طور پر، بڑے شہروں میں اور اس کے ارد گرد سماجی رہائش کو مضبوطی سے تیار کرنا ضروری ہے، ہم آہنگی کی منصوبہ بندی اور اچھے بنیادی ڈھانچے کے ساتھ، حقیقی مارکیٹ کی طلب کے لیے موزوں سپلائی کا ذریعہ تیار کرنا۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، ڈاکٹر بوئی ڈک ہنگ نے زور دیا کہ بیداری کو تبدیل کرنا اور ہاؤسنگ کی سرمایہ کاری کو خرید و فروخت سے بنیادی طور پر رینٹل ہاؤسنگ اور ہائر پرچیز میں بڑھتی ہوئی سرمایہ کاری کی طرف منتقل کرنا ضروری ہے۔ اسے سوشل ہاؤسنگ پالیسی کے نفاذ میں ایک پیش رفت سمجھا جانا چاہیے۔

یہ نہ صرف رہائش کا مسئلہ حل کرتا ہے بلکہ سماجی مزدوری کو منظم کرنے کا بھی ایک حل ہے۔ کارکن کسی بھی کام کی جگہ پر جا سکتے ہیں، جب ان کے پاس رہنے کی جگہ ہو جو ان کی آمدنی کے لیے موزوں ہو۔ خاص طور پر جب تنظیم کی تشکیل نو، دو سطحی مقامی حکومت کو نافذ کرنا، صوبوں کا انضمام، ضلعی سطح کو ختم کرنا، اور کمیونز کو ضم کرنا۔

"2013 کے آئین کا نظریہ، پارٹی کی قراردادیں اور سماجی و اقتصادی ترقی کی حکمت عملی 2021-2030 میں واضح طور پر کہا گیا ہے: "ریاست، کمیونٹی اور عوام کی ذمہ داری ہے کہ وہ ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کی دیکھ بھال کریں"۔ خاص طور پر، ریاست کو سماجی ہاؤسنگ کی دیکھ بھال میں قائدانہ کردار ادا کرنا چاہیے۔ اس لیے ضروری ہے کہ تعمیراتی سرگرمیوں کے ساتھ عوامی خدمات کے ماڈل کا جائزہ لیا جائے۔ سماجی رہائش" - ڈاکٹر بوئی ہنگ "تجویز کردہ"۔

مارکیٹ کے لحاظ سے، مسٹر ٹران خان کوانگ - ویت این ہوا رئیل اسٹیٹ کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر نے کہا کہ موجودہ مارکیٹ میں مصنوعات کی کمی نہیں ہے لیکن مناسب مصنوعات کی کمی ہے۔ موجودہ گھر کے زیادہ تر خریدار رہنے کے لیے نہیں ہیں، بلکہ سرمایہ کاری یا قیاس آرائی کے لیے، منافع کی توقع رکھتے ہیں۔ دریں اثنا، حقیقی ضروریات والے اعلی قیمتوں کی وجہ سے ان تک رسائی حاصل نہیں کر سکتے۔

کچھ موجودہ زمینی انتظام اور شہری ترقی کی پالیسیاں، اگرچہ مارکیٹ کو کنٹرول کرنا ہے، غیر ارادی طور پر سپلائی میں رکاوٹ بنتی ہیں۔ مثال کے طور پر، زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو سخت کرنے کے ضوابط، یا "خود مذاکراتی معاوضے" کا طریقہ کار چھوٹے پیمانے کے منصوبوں کو نافذ کرنا تقریباً ناممکن بنا دیتا ہے، جس سے مارکیٹ کی لچک اور وکندریقرت کو نمایاں طور پر کم کیا جاتا ہے۔

لہذا، مسٹر کوانگ کے مطابق، اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے، نہ صرف سرمائے اور انتظامی طریقہ کار سے متعلق حل کی ضرورت ہے، بلکہ پائیدار رہائش کی ترقی کے لیے منصوبہ بندی، زمین، مالیاتی انتظام اور واقفیت میں بھی گہری اصلاحات کی ضرورت ہے۔

وزیر اعظم فام من چن نے بارہا سماجی و اقتصادی ترقی کی پالیسیوں میں سماجی رہائش کے تزویراتی کردار پر زور دیا ہے، جو نہ صرف سماجی تحفظ کی خدمت کرتا ہے بلکہ معاشی استحکام میں بھی کردار ادا کرتا ہے۔

اس طرح، سوشل ہاؤسنگ کی شناخت مارکیٹ کے لیے ایک لیور کے طور پر کی جاتی ہے۔ اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے ضروری ہے کہ سرمایہ کاری، زمین، ٹیکس اور منصوبہ بندی پر مخصوص میکانزم کے ساتھ سوشل ہاؤسنگ کی ترقی کو قومی سرمایہ کاری کی ترجیح کے طور پر سمجھا جائے۔ اس کے ساتھ ساتھ، مخصوص اور قابل عمل ترغیباتی پالیسیوں کے ذریعے، نجی اداروں کو اس طبقے میں بھرپور شرکت کے لیے حوصلہ افزائی کرنا ضروری ہے۔

ماہرین عام طور پر اس بات پر متفق ہیں کہ اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں کمی کے مسئلے کا حل چند ایک یا قلیل مدتی اقدامات سے حاصل نہیں کیا جا سکتا۔ یہ شہری منصوبہ بندی، قانون، مالیات، ٹیکس سے لے کر ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کی سوچ اور میکرو اکنامک مینجمنٹ حکمت عملی تک بہت سے شعبوں سے متعلق مسئلہ ہے۔

خاص طور پر، وزارتوں، شاخوں، علاقوں اور کاروباری برادری کے درمیان قریبی ہم آہنگی کی ضرورت ہے۔ مزید اہم بات یہ ہے کہ ہمیں لوگوں کی خدمت کے لیے ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کی ذہنیت کو تبدیل کرنے کی ضرورت ہے، نہ کہ صرف ایک سرمایہ کاری کے آلے کے طور پر۔ جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اپنی حقیقی قدر کی طرف لوٹتی ہے، مناسب مصنوعات، مناسب اور شفاف قیمتوں کے ساتھ، لوگوں کو رہائش تک رسائی کے زیادہ مواقع میسر ہوں گے، اور معیشت کو ایک مستحکم، صحت مند اور پائیدار مارکیٹ سے فائدہ ہوگا۔

ماخذ: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm