رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مفادات کو متوازن کرنا، آسان سے مشکل تک (حصہ 2): نیلامی جیتنے کے بعد، رہائشی زمین کو چھوڑ دیا جاتا ہے

(Baothanhhoa.vn) - زمین کے استعمال کے حقوق کی کامیاب نیلامی کے بعد، بہت سے رہائشی علاقوں میں مکانات نہیں بنائے گئے ہیں، یا نامکمل مکانات مکمل ہو چکے ہیں اور لوگ نقل مکانی کر چکے ہیں۔ دریں اثنا، بہت سے کم آمدنی والے لوگوں، مزدوروں اور مزدوروں کے لیے "دکان قائم کرنے" کے لیے زمین کا ایک ٹکڑا رکھنے کا خواب ابھی تک عیش و عشرت کا شکار ہے۔

ہا لائی کمیون (ضلع ہا ٹرنگ) کے وسط میں رہائشی علاقہ ایک مناسب جگہ ہے، لیکن وہاں بہت سے لوگ گھر بنانے کے لیے نہیں آئے ہیں۔

زمین کو لاوارث چھوڑا جا رہا ہے۔

اپریل 2024 میں، ہا لائی کمیون (ہا ٹرنگ) کے مرکزی رہائشی علاقے نے 29.78 بلین VND کی ابتدائی قیمت کے ساتھ 41 دیہی اراضی کے استعمال کے حق کے لیے ایک نیلامی کا اہتمام کیا۔ نیلامی کے بعد، یہ تمام زمینیں سرمایہ کاروں نے 38.53 بلین VND کی کل جیتنے والی بولی کے ساتھ خریدی تھیں۔ نیلامی کے ذریعے، ریاستی بجٹ میں ابتدائی قیمت کے مقابلے میں 8.75 بلین VND تک کا اضافی فرق تھا۔ دریں اثنا، اگر اوسطاً تقسیم کیا جائے تو یہاں رہائشی اراضی کے ہر مربع میٹر کی قیمت 4.75 ملین VND ہے، جو علاقے کے لوگوں کے معیار زندگی سے زیادہ نہیں ہے۔ تاہم، ہا ٹرنگ ضلع کے محکمہ زراعت اور ماحولیات کی طرف سے فراہم کردہ نیلامی جیتنے والے افراد کی فہرست کے مطابق، ہا لائی کمیون میں صرف 3 سرمایہ کار تھے۔ باقی زیادہ تر ین ڈنہ، ہوانگ ہوآ اضلاع، تھانہ ہو شہر،... حتیٰ کہ ہنوئی میں بھی سرمایہ کار تھے۔

ہمیشہ کی طرح، کامیاب نیلامی کے بعد 1 سال سے زیادہ گزرنے کے بعد، ٹریفک کے آسان مقام کے باوجود، ہا لائی کمیون کے مرکز کے بالکل پیچھے، یہ رہائشی علاقہ اب بھی "سائلنٹ موڈ" میں ہے۔ بڑے علاقے میں صرف چند مکانات زیر تعمیر ہیں۔ ان مکان مالکان نے کہا کہ انہیں ابتدائی نیلامی کی قیمت کے مقابلے 20 ملین سے 50 ملین VND/لاٹ کی قیمت کے فرق پر سرمایہ کاروں سے زمین کے استعمال کے حقوق واپس خریدنے کے لیے رقم خرچ کرنی پڑی۔ اس علاقے کے ساتھ ساتھ، بجلی کے کھمبوں پر لٹکائے ہوئے، یا ملحقہ مکانات کی دیواروں پر پینٹ کیے گئے بہت سے فون نمبرز کے اشتہارات اراضی فروخت کے لیے ہیں۔ یہاں کے لوگوں نے بتایا کہ اوسطاً، اس علاقے میں رہائشی زمین کے ہر مربع میٹر کو 6 ملین VND میں فروخت کے لیے مشتہر کیا جا رہا ہے، جو ابتدائی نیلامی کی قیمت سے تقریباً 2 ملین VND/m2 زیادہ ہے۔

ہا ٹرنگ ضلع کے محکمہ زراعت اور ماحولیات کے سربراہ مسٹر نگوین وان تھین کے مطابق، 2024 میں، ضلع میں، 13 رہائشی علاقے ہیں جنہوں نے 165 رہائشی پلاٹوں کے استعمال کے حق کی نیلامی کی ہے جس کی کل نیلامی جیتنے والی رقم تقریباً 168.45 ارب VND9 بلین VND کی قیمت سے زیادہ ہے۔ سائٹ کلیئرنس اور تکنیکی انفراسٹرکچر میں سرمایہ کاری کی لاگت کو کم کرنے کے بعد، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے ذریعے، ریاستی بجٹ نے 163 بلین VND سے زیادہ جمع کیا ہے۔ تاہم، نہ صرف نئی نیلامی کی گئی زمین میں، بلکہ کئی سال پہلے سے کامیابی کے ساتھ نیلامی کی گئی زمین میں بھی مکانات بنانے کے لیے آنے والے لوگوں کی شرح زیادہ نہیں ہے، صرف کمیونز میں تقریباً 10% اور ضلع کے وسطی علاقے میں تقریباً 20% اتار چڑھاؤ ہے۔

اسی طرح، تھیو ہوا ضلع میں، تھیو ہوا ٹاؤن میں نیشنل ہائی وے 45 سے ڈنہ تان گاؤں تک سڑک کے ساتھ ساتھ رہائشی بنیادی ڈھانچے کے منصوبے نے مئی 2024 سے رہائشی زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی 41 شہری زمینوں کے ساتھ مکمل کی۔ نیلامی جیتنے کے بعد جمع ہونے والی کل رقم 83.68 بلین VND تھی، جو ابتدائی قیمت سے 22.48 بلین VND زیادہ تھی۔ تاہم اس پورے اراضی پر اب تک صرف 2 مکانات تعمیر کیے گئے ہیں۔ اس علاقے کے لوگوں نے بتایا کہ باقی زمینوں کو نیلامی کی قیمت سے 1.5 ملین - 3 ملین VND/m2 زیادہ پر فروخت کے لیے پیش کیا جا رہا ہے۔

نہ صرف علاقوں میں بلکہ Thanh Hoa شہر میں بھی، بہت ساری منصوبہ بندی کی جگہوں نے طویل عرصے سے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی مکمل کی ہے، لیکن قبضے کی شرح کافی کم ہے۔ AEON MALL کمرشل سینٹر (Quang Thanh وارڈ) کے قریب کے علاقے سے، بہت ساری سائٹوں نے طویل عرصے سے نیلامی مکمل کر لی ہے، لیکن مکانات ابھی تک کم ہی تعمیر کیے گئے ہیں۔ مزید، ہوانگ ڈائی کمیون میں، منصوبہ بندی سائٹ 12100 نے 2024 سے اب تک 204 رہائشی پلاٹوں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی مکمل کی ہے، لیکن اب تک صرف 1 گھر تعمیر کیا گیا ہے...

سماجی مسائل

ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ (محکمہ تعمیرات) کے سربراہ جناب Nguyen Manh Tuan کے مطابق، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے ذریعے زمین کی تقسیم اور لیز پر محدود منفی حالات ہیں، جس نے مقامی بجٹ کے لیے آمدنی کے ایک بڑے ذریعہ کو پورا کرنے اور انفراسٹرکچر میں دوبارہ سرمایہ کاری کرنے میں اہم کردار ادا کیا، صوبے کی سماجی ترقی کے اہداف کو پورا کیا۔ تاہم، منصوبہ بند اراضی میں جو پچھلے کئی سالوں میں کامیابی کے ساتھ نیلام ہو چکی ہے، قبضے کی شرح اب بھی معمولی ہے۔ Thanh Hoa شہر میں یہ شرح صرف 20% ہے، اور اضلاع اور شہری مرکز سے دور علاقوں میں، یہ صرف 10% ہے۔

ہوانگ ڈائی کمیون (تھان ہوا سٹی) میں 12,100 مربع میٹر اراضی کی نیلامی 2024 میں ہونی تھی لیکن اب تک اس پر صرف ایک گھر تعمیر کیا جا سکا ہے۔

اس کا مطلب ہے کہ صوبے میں ہزاروں رہائشی پلاٹس چھوڑے جا رہے ہیں۔ سرمایہ کار اب بھی ذخیرہ اندوزی کر رہے ہیں اور زمین پر قبضہ کر رہے ہیں، منافع کے لیے قیمتوں میں اضافے کا انتظار کر رہے ہیں، ممکنہ طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے خطرہ ہے۔ دریں اثنا، کم آمدنی والے، محنت کشوں اور مزدوروں کو اب بھی رہائشی زمین تک رسائی حاصل کرنے میں دشواری کا سامنا کرنا پڑتا ہے جب زمین کی قیمتیں ہمیشہ ان مالی وسائل سے کہیں زیادہ ہوتی ہیں جن کا وہ بندوبست کر سکتے ہیں۔

مثال کے طور پر Nam Son 2 کوارٹر، Nam Ngan Ward (Thanh Hoa City) میں مسٹر Nguyen Phi Hung (40 سال کی عمر) کا معاملہ لیں۔ وہ اور اس کی بیوی فری لانس ورکرز ہیں، ان کی آمدنی زیادہ نہیں ہے اور انہیں 3 چھوٹے بچوں کی پرورش کرنی ہے، اس لیے انہیں اب بھی اپنے بھائی کے خاندان اور والدین کے ساتھ رہنا ہے۔ مسٹر ہنگ نے کہا: "جو رقم ہم نے بچائی اور مزید قرض لیا اس سے، میں اور میری بیوی مستقبل میں گھر بنانے کے لیے زمین خریدنے کے لیے بہت سے منصوبہ بندی کے مقامات پر گئے۔ لیکن قیمت بہت زیادہ ہے، چھوٹا رقبہ تقریباً 3 بلین VND ہے، میری بیوی اور میں اسے برداشت نہیں کر سکتے۔ دریں اثنا، سوشل ہاؤسنگ خریدنے کا مطالبہ کرنا ہمارے لیے بہت مشکل ہے۔"

اب بھی بہت سے لوگ ایسے ہیں جنہیں رہائش کے لیے زمین کی ضرورت ہے، لیکن وہ ان قیمتوں تک نہیں پہنچ سکتے جو منصوبہ بندی کے علاقوں میں مشتہر کی جا رہی ہیں۔ دریں اثنا، اگرچہ وہ ترک کر دیے گئے ہیں، لیکن زمین کے ان پلاٹوں میں اب بھی زیر زمین لین دین، ان لوگوں کے درمیان خرید و فروخت جاری ہے جنہیں منافع کے لیے فروخت کرنے کے لیے زمین کو ذخیرہ کرنے کی ضرورت ہے۔ اس حقیقت نے زمین کی قیمتوں کو مسلسل بڑھانے میں اہم کردار ادا کیا ہے۔ اور حقیقی ضروریات والے لوگوں کو رہائش کے لیے زمین خریدنے میں اور بھی زیادہ دقت ہوتی ہے۔

اس بات کی توثیق کی جانی چاہیے کہ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے ذریعے زمین کی تقسیم اور زمین کی لیز ایک دو طرفہ سڑک ہے، جو ریاستی بجٹ کی آمدنی میں اضافہ کرنے اور بہت سے دوسرے اقتصادی شعبوں کی ترقی کو فروغ دینے میں مدد کرتی ہے، اور ایک صحت مند رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو یقینی بنانے میں اپنا حصہ ڈالتی ہے۔ تاہم، لاوارث زمین کی کہانی، جب کہ بہت سے کم آمدنی والے گھرانوں، مزدوروں اور حقیقی ضروریات کے حامل مزدور رہائشی زمین خریدنے کے قابل نہیں ہیں، ایک مشکل سماجی مسئلہ ہے۔ ریاست، سرمایہ کاروں کے مفادات کو کس طرح ہم آہنگ کیا جائے اور اکثریتی لوگوں کے لیے رہائشی اراضی کو کیسے حل کیا جائے یہ کوئی معمولی بات نہیں ہے۔

مضمون اور تصاویر: ڈونگ تھانہ

آخری مضمون: میکرو اکنامک پالیسیوں کی ضرورت ہے۔

ماخذ: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-2-sau-trung-dau-gia-dat-o-bi-bo-hoang-248348.htm