HoREA: تشخیص کے دوران زمین کی قیمتوں میں ہیرا پھیری کے خطرے کو روکنے کی ضرورت ہے۔

HoREA کے مطابق، انتظامی ایجنسیاں، سرمایہ کار، ویلیوایشن انٹرپرائزز اور جائزہ لینے والے ماہرین زمین کی قیمتوں کو مسخ کرنے کے لیے گٹھ جوڑ کر سکتے ہیں، جو کہ ایک منفی چیز ہے جسے قانون میں ترمیم کرتے وقت روکنے کی ضرورت ہے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے ابھی ابھی قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی کو اراضی کے مسودہ قانون (ترمیم شدہ) سے متعلق متعدد آراء پیش کی ہیں، جس میں اس نے قیمتوں کا تعین کرتے وقت زمین کی قیمت کے تعین میں ملی بھگت کے خطرے کے خلاف خبردار کیا ہے۔

HoREA کے مطابق، صوبائی سطح پر رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کے لیے زمین کی قیمتوں کا اندازہ لگانے اور فیصلہ کرنے میں چار ادارے شامل ہیں۔ پہلی ریاستی ایجنسیاں (محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات، محکمہ خزانہ کے ڈائریکٹر اور صوبائی عوامی کمیٹی)۔

اگلا موضوع رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کا سرمایہ کار ہے جو زمین کی تشخیص کی سرگرمیوں سے براہ راست متاثر ہوتا ہے۔ تیسرا ویلیو ایشن انٹرپرائز ہے (زمین کی تشخیص کی خدمات اور تشخیص کی رپورٹس یا سرٹیفکیٹ فراہم کرنا)۔ آخر میں، جائزہ لینے والے کو لینڈ ویلیوایشن کونسل میں شرکت کے لیے مدعو کیا جاتا ہے۔ زمین کی قیمتوں کے بارے میں فیصلے کے لیے صوبائی عوامی کمیٹی کو پیش کرنے سے پہلے اس کونسل کی تشخیص اور تشخیص کی سرگرمیوں کا آزادانہ طور پر جائزہ لینے کا کام انجام دینا۔

HoREA کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ ایسے بہت سے معاملات ہیں جہاں یہ ادارے زمین کی قیمتوں کو ترتیب دینے کے لیے ایک دوسرے کے ساتھ مل کر کام کرتے ہیں، جس کی وجہ سے زمین کی تشخیص کے نتائج کو مسخ کیا جاتا ہے۔ انہوں نے کہا کہ ان حالات کی واضح طور پر نشاندہی کرنے کی ضرورت ہے تاکہ ریاستی بجٹ کی آمدنی اور عوامی اثاثوں کے نقصان کو روکنے اور ان کا مقابلہ کرنے کے طریقہ کار اور حل موجود ہوں کیونکہ یہ زمینی وسائل ہیں۔

تھو تھیم کے علاقے کے آس پاس ہو چی منہ شہر کے مشرق میں رئیل اسٹیٹ۔ تصویر: Quynh Tran — تھو تھیم کے علاقے کے آس پاس ہو چی منہ شہر کے مشرق میں رئیل اسٹیٹ۔ تصویر: *Quynh Tran*

مسٹر چاؤ نے مزید کہا کہ فی الحال، زمین کی تشخیص کے 5 طریقے جن میں موازنہ، کٹوتی، آمدنی، سرپلس اور زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ کے گتانک شامل ہیں، درستگی کے تقاضوں کو پورا نہیں کرتے ہیں۔ ان 5 طریقوں میں بڑے پیمانے پر تشخیص کا طریقہ شامل نہیں ہے اور قیمتوں کا مکمل ان پٹ ڈیٹا بیس نہیں بنایا گیا ہے، اور حقیقی وقت میں اپ ڈیٹ نہیں کیا گیا ہے، جس کی وجہ سے تشخیص کے ناقابل اعتبار نتائج برآمد ہوتے ہیں۔

تشخیص کے پرانے طریقوں کا اطلاق ایسی صورت حال کا باعث بنتا ہے جہاں ایک ہی رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ، اگر صرف ایک ویلیویشن انٹرپرائز کے ذریعے انجام دیا جاتا ہے لیکن دو مختلف تشخیصی طریقوں کو لاگو کیا جاتا ہے، تو 17% کے قدر کے فرق کے ساتھ دو مختلف نتائج ملتے ہیں۔ دریں اثنا، ایک ہی رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ لیکن دو مختلف ویلیوایشن انٹرپرائزز کی جانب سے زمین کی تشخیص کا ایک ہی طریقہ استعمال کرتے ہوئے لاگو کیا گیا ہے اور تقریباً 17% کے قدر کے فرق کے ساتھ دو مختلف نتائج بھی دیتا ہے۔

HoREA کے چیئرمین نے یہ حساس مسئلہ بھی اٹھایا کہ زمین اور لینڈ فنانس کے شعبے میں کام کرنے والے متعدد اہلکار، سرکاری ملازمین اور سرکاری ملازمین اپنے فرائض کی انجام دہی میں ذمہ داری اور قانونی خطرات سے خوفزدہ ہیں۔ وہ چیزوں کو ادھر ادھر دھکیلتے ہیں، دستاویزات کو دائروں میں منتقل کرتے ہیں، تجویز کرنے کی ہمت نہیں کرتے، فیصلہ کرنے کی ہمت نہیں کرتے، یا محفوظ رہنے کے لیے مارکیٹ کی قیمتوں کے مقابلے زمین کی قیمتیں بہت زیادہ مقرر کرتے ہیں۔

اسی طرح، بہت سے ویلیو ایشن انٹرپرائزز زمین کے استعمال کی فیس اور ریاستی بجٹ میں ادا کیے جانے والے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے زمین کے کرایوں کا تعین کرنے کے لیے زمین کی تشخیص میں حصہ لینا قبول نہیں کرتے کیونکہ وہ زمین کی تشخیص کے کام کو انجام دینے میں ذمہ داری اور قانونی خطرات سے ڈرتے ہیں۔

ان کوتاہیوں کا سامنا کرتے ہوئے، HoREA تجویز کرتا ہے کہ مرکزی حکومت ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کی تجویز پر غور کرے جو کہ زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے قابلیت کے طریقہ کار کے اطلاق پر حکومت کو پیش کی گئی تھی۔ یہ تجویز زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق 30 بلین VND سے اوپر یا اس سے نیچے کی قیمت سے قطع نظر تمام تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کے لیے زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کوفیسٹینٹ (coefficient k4) جاری کرنے کی ضرورت کا باعث بنے گی۔

اس بنیاد پر، ریاست زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے پر زمین کی تقسیم، زمین کے لیز، اور زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی اجازت کے فیصلے کے اجراء کی تاریخ سے 6 ماہ سے زیادہ کی مدت کے اندر فیصلہ کر سکتی ہے۔ یہ نقطہ اس ضابطے سے ملتا جلتا ہے کہ زمین کی تشخیص کا سرٹیفکیٹ 6 ماہ سے زیادہ کے لیے درست نہیں ہے۔

مسٹر چاؤ نے کہا کہ ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کی تجویز شفافیت کو یقینی بنانے کے لیے زمین کے استعمال کی فیسوں اور زمین کے کرائے کے ریئل اسٹیٹ پراجیکٹس، کمرشل ہاؤسنگ اور شہری علاقوں کے حساب کتاب کو باقاعدہ بنائے گی۔ وہاں سے، ریاست اور کاروباری ادارے دونوں زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایوں کی رقم کا اندازہ لگا سکتے ہیں جو ریاستی بجٹ کو ادا کرنا ضروری ہے۔

انہوں نے زور دے کر کہا، "زمین کے مالیات کے پسماندگی کو حل کرنا مارکیٹ کی پیروی کرنے کے بجائے مارکیٹ کی قیادت کرنے میں ریاست کے کردار کو ظاہر کرے گا، بجٹ کے لیے مناسب، درست اور بروقت وصولی کو یقینی بنائے گا، جبکہ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں اور لوگوں کے حقوق کو یقینی بنائے گا۔"

وفادار

ماخذ لنک