ہوریا: تشخیص کے دوران زمین کی قیمت میں ہیرا پھیری کے خطرے کو روکنے کی ضرورت ہے۔

VnExpress•23/05/2023

HoREA کے مطابق، زمین کی قیمتوں میں ہیرا پھیری کرنے کے لیے انتظامی ایجنسیوں، سرمایہ کاروں، ویلیوایشن فرموں، اور ماہر جائزہ کاروں کے درمیان ملی بھگت کا امکان ایک منفی عمل ہے جسے قانون میں ترمیم کرتے وقت روکنے کی ضرورت ہے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے ابھی ابھی قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی کو اراضی سے متعلق مسودہ قانون (ترمیم شدہ) سے متعلق متعدد آراء پیش کی ہیں، بشمول زمین کی تشخیص کے دوران ملی بھگت اور قیمت کے تعین کے خطرے کو روکنے کے بارے میں ایک انتباہ۔

HoREA کے مطابق، صوبائی سطح پر رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کے لیے زمین کی قیمتوں کا تعین اور تعین کرنے میں چار ادارے شامل ہیں۔ سب سے پہلے ریاستی ادارے ہیں (محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات، محکمہ خزانہ کے ڈائریکٹر، اور صوبائی عوامی کمیٹی)۔

اگلی ہستی ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ کا سرمایہ کار ہے جو زمین کی تشخیص کے عمل سے براہ راست متاثر ہوتا ہے۔ تیسرا ویلیوایشن فرم ہے (زمین کی تشخیص کی خدمات اور ویلیو ایشن رپورٹس یا سرٹیفکیٹ فراہم کرنا)۔ آخر میں، ماہر جائزہ لینے والوں کو لینڈ ویلیوایشن کونسل میں شرکت کے لیے مدعو کیا گیا ہے۔ وہ زمین کی قیمت کو صوبائی عوامی کمیٹی کو فیصلے کے لیے پیش کرنے سے پہلے اس کونسل کی تشخیص اور تشخیص کی سرگرمیوں کا آزادانہ طور پر جائزہ لینے کا کام انجام دیتے ہیں۔

HoREA کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے کہا کہ بہت سے ایسے معاملات ہیں جہاں یہ ادارے زمین کی قیمتوں میں ہیرا پھیری کے لیے مل کر کام کرتے ہیں، جس کے نتیجے میں زمین کی تشخیص کے نتائج غلط نکلتے ہیں۔ ان کا ماننا ہے کہ ان حالات کی واضح طور پر نشاندہی کرنے کی ضرورت ہے تاکہ ریاستی بجٹ کو پہنچنے والے نقصانات اور عوامی اثاثوں کے غلط استعمال کو روکنے اور ان سے نمٹنے کے لیے طریقہ کار اور حل تیار کیا جا سکے، کیونکہ یہ قیمتی زمینی وسائل ہیں۔

ہو چی منہ شہر کے مشرقی حصے میں، تھو تھیم علاقے کے ارد گرد ریل اسٹیٹ۔ تصویر: Quynh Tran — ہو چی منہ شہر کے مشرقی حصے میں، تھو تھیم علاقے کے ارد گرد ریل اسٹیٹ۔ تصویر: *Quynh Tran*

مسٹر چاؤ نے مزید کہا کہ فی الحال، زمین کی تشخیص کے پانچ طریقے - تقابلی، کٹوتی، آمدنی، اضافی، اور زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک - مطلوبہ درستگی کے معیار پر پورا نہیں اترتے ہیں۔ ان پانچ طریقوں میں بڑے پیمانے پر تشخیص کا طریقہ شامل نہیں ہے اور ان پٹ قیمتوں کے مکمل اور تازہ ترین ڈیٹا بیس کی کمی ہے، جس کی وجہ سے تشخیص کے ناقابل اعتبار نتائج برآمد ہوتے ہیں۔

پرانے تشخیصی طریقوں کا اطلاق ایک ایسی صورت حال کا باعث بنا ہے جہاں، ایک ہی رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے لیے، اگر صرف ایک ویلیوایشن فرم دو مختلف تشخیصی طریقوں کا اطلاق کرتی ہے، تو نتائج 17% کے فرق کے ساتھ مختلف ہوتے ہیں۔ دریں اثنا، ایک ہی رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے لیے، اگر دو مختلف ویلیوایشن فرمیں زمین کی تشخیص کا ایک ہی طریقہ استعمال کرتی ہیں، تو نتائج بھی مختلف ہوتے ہیں، تقریباً 17% کے فرق کے ساتھ۔

HoREA کے چیئرمین نے حساس مسائل بھی اٹھائے، یعنی زمین اور لینڈ فنانس کے شعبوں میں کام کرنے والے ریاستی اہلکاروں اور سرکاری ملازمین کے ایک حصے کو اپنے فرائض کی انجام دہی میں ذمہ داری اور قانونی خطرات کا خوف ہے۔ وہ اپنی ذمہ داریوں سے کنارہ کشی کرتے ہیں، فائلوں کو ادھر ادھر منتقل کرتے ہیں، تجویز کرنے یا فیصلے کرنے میں ہچکچاتے ہیں، یا اپنی حفاظت کو یقینی بنانے کے لیے مارکیٹ کی قیمتوں کے مقابلے میں زمین کو بہت زیادہ اہمیت دیتے ہیں۔

اسی طرح، بہت سی ویلیو ایشن فرمیں زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز فیس کا تعین کرنے کے لیے زمین کی تشخیص میں حصہ لینے سے ہچکچاتی ہیں جو کہ ریاستی بجٹ میں ادا کیے جانے والے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے، ذمہ داری کے خوف اور زمین کی تشخیص کے کام کو انجام دینے میں ملوث قانونی خطرات کی وجہ سے۔

ان کوتاہیوں کی روشنی میں، HoREA تجویز کرتی ہے کہ مرکزی حکومت ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کی جانب سے زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹ طریقہ کے پائلٹ ایپلی کیشن کے بارے میں حکومت کو پیش کی گئی تجویز پر غور کرے۔ اس تجویز کے تحت تمام تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کے لیے زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ گتانک (coefficient k4) کے اجراء کی ضرورت ہوگی، قطع نظر اس کے کہ زمین کی قیمت ٹیبل کے مطابق ان کی قیمت 30 بلین VND سے زیادہ ہے یا اس سے کم۔

اس کی بنیاد پر، ریاست زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے لیز کی فیس کے بارے میں فیصلہ کر سکتی ہے جو کہ زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے، لیز پر دینے یا اجازت دینے کے فیصلے کے اجراء کی تاریخ سے 6 ماہ سے زیادہ نہ ہو۔ یہ نقطہ اس ضابطے سے ملتا جلتا ہے کہ زمین کی تشخیص کے سرٹیفکیٹ 6 ماہ سے زیادہ کے لیے درست نہیں ہیں۔

مسٹر چاؤ کا خیال ہے کہ ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کی تجویز زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے لیز کی فیس کے حساب کتاب کو معیاری بنائے گی جو کہ رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس، کمرشل ہاؤسنگ، اور شہری ترقی کے لیے شفافیت کو یقینی بنائے گی۔ یہ ریاست اور کاروبار دونوں کو زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے لیز کی فیس کی رقم کا اندازہ لگانے کی اجازت دے گا جو انہیں ریاستی بجٹ میں ادا کرنا ہوگی۔

"زمین کے مالیات سے متعلق بقایا مسائل کو حل کرنا، اس پر عمل کرنے کے بجائے مارکیٹ کی قیادت کرنے میں ریاست کے کردار کو ظاہر کرے گا، بجٹ کے لیے مناسب، درست اور بروقت محصول کی وصولی کو یقینی بنائے گا، جبکہ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں اور لوگوں کے حقوق کا بھی تحفظ کرے گا،" انہوں نے زور دیا۔

ٹرنگ ٹن

ماخذ لنک