HoREA نے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے ذخائر پر نئے ضوابط تجویز کیے ہیں۔

HoREA کے چیئرمین Le Hoang Chau نے کہا کہ، "کاغذ پر" یا موجودہ جائیداد کی خریداری کے لیے ڈپازٹ کے ضوابط کے بارے میں، دو آپشنز میں سے انتخاب کرنا اب بھی نامناسب ہو سکتا ہے اور بہترین آپشن یہ ہے کہ دونوں آپشنز کو ایک میں ملایا جائے۔

اس کے مطابق، مسٹر چاؤ نے اس سمت میں یکجا کرنے کی تجویز پیش کی: " پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صارفین سے ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے جب مکانات اور تعمیراتی کام کاروبار میں لگانے کے لیے اہل ہوں اور معاہدے کی کارکردگی کو یقینی بنانے کے لیے ضابطوں کے مطابق لین دین کیے ہوں یا رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صرف ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت دی جاتی ہے تاکہ اس بات کو یقینی بنایا جا سکے کہ ریاستی ایجنسی کے ساتھ معاہدے پر دستخط کیے جائیں اور کسٹمر کے ساتھ معاہدے پر دستخط کیے جائیں۔ اس قانون کی شق 2، آرٹیکل 24 میں بیان کردہ زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات میں سے ایک ہے۔

ڈپازٹ معاہدے میں واضح طور پر فروخت کی قیمت، مکان کی لیز پر خریداری کی قیمت یا تعمیراتی کام کا ذکر ہونا چاہیے۔ زیادہ سے زیادہ ڈپازٹ کی رقم حکومتی ضوابط کے مطابق ہے لیکن فروخت کی قیمت کے 10% سے زیادہ نہیں ہونی چاہیے، مکان کی لیز پر خریدی گئی قیمت یا تعمیراتی کام، ہر مدت اور ہر قسم کی رئیل اسٹیٹ میں سماجی و اقتصادی ترقی کے حالات کی تعمیل کو یقینی بنانا۔

رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے ڈپازٹس کو ریگولیٹ کرنے کے لیے بہت سے ضابطے بنائے گئے ہیں۔ (مثال: کانگ ہیو)

مسٹر چاؤ نے ہر آپشن کا تفصیل سے تجزیہ بھی کیا۔ آپشن 1 یہ ہے: " رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صرف تب ہی صارفین سے ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے جب مکانات اور تعمیراتی کام کاروبار میں شامل ہونے کی تمام شرائط کو پورا کر چکے ہوں اور اس قانون کی دفعات کے مطابق لین دین کیے ہوں ۔"

اس اختیار کے ساتھ، مسٹر چاؤ کے مطابق، "معاہدے کی کارکردگی کو یقینی بنانے کے لیے ڈپازٹ" کا مقصد یہ ہے کہ درحقیقت، معاہدے پر دستخط ہونے کے بعد، ایسے معاملات شاذ و نادر ہی ہوتے ہیں جہاں ڈپازٹ وصول کنندہ کے ذریعے "دھوکہ دہی" کی جاتی ہے کیونکہ معاہدے کی اکثر فریقین سختی سے جانچ پڑتال کرتے ہیں اور قانون کی دفعات کے مطابق اس پر عمل درآمد کیا جاتا ہے۔ اور جب معاہدہ پر عمل درآمد ہوتا ہے، تو اکثر لین دین کی ابتدائی ادائیگی سے "ڈپازٹ" کاٹ لی جاتی ہے۔

آپشن 2 یہ ہے: " رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صارفین کے ساتھ معاہدے کے مطابق ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت صرف اس صورت میں دی جاتی ہے جب پراجیکٹ کا بنیادی ڈیزائن کسی ریاستی ایجنسی کے ذریعے تشخیص کیا گیا ہو اور سرمایہ کار کے پاس اس قانون کی شق 2، آرٹیکل 24 میں بیان کردہ زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات میں سے ایک ہو۔

ڈپازٹ معاہدے میں واضح طور پر فروخت کی قیمت، مکان کی لیز پر خریداری کی قیمت یا تعمیراتی کام کا ذکر ہونا چاہیے۔ زیادہ سے زیادہ ڈپازٹ کی رقم حکومتی ضوابط کے مطابق ہے لیکن فروخت کی قیمت کے 10% سے زیادہ نہیں ہونی چاہیے، مکان یا تعمیراتی کام کی لیز پر خریداری کی قیمت، ہر مدت اور ہر قسم کی رئیل اسٹیٹ میں سماجی و اقتصادی ترقی کے حالات کی تعمیل کو یقینی بنانا ۔

مسٹر چاؤ کے مطابق، اس منصوبے کا مقصد "معاہدے پر دستخط کو یقینی بنانے کے لیے جمع کرنا" ہے۔ درحقیقت، معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے، جمع کنندہ کو اکثر ڈپازٹ وصول کنندہ کی طرف سے "دھوکہ دہی" کی جاتی ہے اور وہ "معاہدہ" کو انجام نہیں دیتا، جس سے ڈپازٹر کو نقصان ہوتا ہے۔

" فی الحال، "آپشن 1" اور "آپشن 2" دونوں درست ہیں، اس لیے ضروری ہے کہ دونوں آپشنز کو ایک میں ضم کیا جائے، "ڈپازٹ" کو "گورنٹی کنٹریکٹ پر دستخط" یا "ڈپازٹ" کو "گورنٹی کنٹریکٹ پرفارمنس" کو ریگولیٹ کرنے کے لیے ان صارفین کے جائز حقوق اور مفادات کے تحفظ کے لیے جو خریدتے ہیں، لیز پر خریدتے ہیں۔

مسٹر چاؤ نے یہ بھی اندازہ لگایا کہ رئیل اسٹیٹ بزنس لاء 2006 اور 2014 اس وقت سے پہلے ہونے والے "ڈپازٹس" کو ریگولیٹ نہیں کرتے ہیں جب ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ یا ہاؤسنگ کسی معاہدے میں داخل ہونے یا مستقبل میں مکانات، خاص طور پر زمین کو فروخت کرنے کے لیے سرمایہ جمع کرنے کے اہل ہو۔

لہذا، ایسی صورت حال ہے کہ "قیاس باز، زمین کے دلال، بے ایمان کاروبار" 2015 کے سول کوڈ کی شق 1، آرٹیکل 328 کا فائدہ اٹھاتے ہیں جو "ڈپازٹ" کی قدر اور شرح کو متعین نہیں کرتی ہے، اس لیے وہ بڑی قدروں کے حامل صارفین سے "ڈپازٹس" وصول کرتے ہیں، بعض صورتوں میں جائیداد کی قیمت کا 90-95% تک ہوتا ہے۔

یہاں تک کہ "قیاس بازوں، زمین کے دلالوں، اور بے ایمان کاروباروں" نے بھی دھوکہ دہی کے مقصد کے لیے قانونی بنیادوں کے بغیر "گھوسٹ پراجیکٹس" قائم کیے ہیں، جس سے صارفین کو بہت زیادہ نقصان پہنچا ہے اور سماجی نظم کو خراب کیا گیا ہے، عام طور پر علی بابا کمپنی میں ہونے والا فراڈ کیس۔

چو انہ

ماخذ