اپارٹمنٹس نہیں، یہ پیسہ کمانے والا طبقہ ہے۔ کرایہ داروں کی تصویر اور نفسیات کا خاکہ بناتے ہوئے، ہنوئی نے 700 سے زائد منصوبوں کا جائزہ لیا

کیا آپ کو اپارٹمنٹس یا زمین میں سرمایہ کاری کرنی چاہئے؟ رئیل اسٹیٹ کے کرایہ دار 10 ملین VND/ماہ کے تحت طبقہ کو ترجیح دیتے ہیں، ہنوئی میں 700 سے زیادہ پروجیکٹس کا جائزہ لیا گیا ہے، معائنے کا نتیجہ اخذ کیا گیا ہے، امتحان، بعد از امتحان... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

رئیل اسٹیٹ: زمین اب بھی ایک سرمایہ کاری کا ذریعہ ہے جو اس وقت زیادہ توجہ حاصل کرتا ہے جب زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو محدود کرنے والے ضوابط کی وجہ سے آنے والے وقت میں اس پروڈکٹ کی فراہمی زیادہ نہیں ہوگی۔ (تصویر: ڈونگ ٹام)

کیا مجھے اپارٹمنٹس یا زمین میں سرمایہ کاری کرنی چاہیے؟

اس سوچ کے ساتھ کہ "زمین خریدنے سے کبھی نقصان نہیں ہوتا" - زمین کی قیمتیں ہمیشہ وقت کے ساتھ بڑھتی رہتی ہیں، بہت سے لوگ ہنوئی کے مضافات میں ایک صوبے میں زمین کے ایک پلاٹ میں سرمایہ کاری کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ لیکن کچھ لوگ یہ بھی حساب لگاتے ہیں کہ وہ ایک اپارٹمنٹ خرید سکتے ہیں اور اسے ماہانہ کرایہ پر دے سکتے ہیں۔

ایس جی او ہومز رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ چنگ نے تجزیہ کیا کہ ہنوئی میں، اگر آپ اپارٹمنٹس میں کرائے کے لیے سرمایہ کاری کرتے ہیں، تو کرائے کی مانگ زیادہ ہوتی ہے اور کرایہ لینا آسان ہے۔ تاہم، اس وقت، اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری سرمایہ کی لاگت کے لحاظ سے موثر نہیں ہوگی۔

مسٹر چنگ کی طرف سے دی گئی وجہ یہ ہے کہ اپارٹمنٹ کی قیمتیں اپنے عروج کے قریب ہیں، اس لیے سرمائے میں اضافے کا امکان کم ہے۔ اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافے کے ساتھ، کرائے کی قیمتیں اب اتنی پرکشش نہیں رہیں۔ درحقیقت، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کے کرایے کی پیداوار میں صرف 3-4% کے قریب اتار چڑھاؤ آتا ہے۔

لہذا، مسٹر چنگ کے مطابق، زمین اب بھی ایک سرمایہ کاری کا ذریعہ ہے جو اس وقت بہت زیادہ توجہ حاصل کرتا ہے جب زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو محدود کرنے والے ضوابط کی وجہ سے آنے والے وقت میں اس پروڈکٹ کی فراہمی زیادہ نہیں ہوگی۔ مزید یہ کہ، زمین ایک سرمایہ کاری کا حصہ ہے جس میں پیسے کی کئی سطحیں ہیں، جو بہت سے لوگوں کے لیے موزوں ہیں۔

"تیزی سے شہری کاری کے ساتھ، علاقوں میں مانگ زیادہ ہو جائے گی، اس لیے زمین خرید کر کیپٹل گین بڑھانے کے لیے سرمایہ کاری کرنا اب بھی اچھا اور محفوظ ہے۔ 3-4 بلین VND کے ساتھ، آپ ہنوئی کے آس پاس کی زمین میں سرمایہ کاری کر سکتے ہیں، صنعتی پارکوں سے منسلک اقتصادی محور جیسے کہ Bac Ninh، Bac Giang یا Hung Yen، Hai Duong، Hai Phong، Quang Ninh" اس وقت بہت سے سرمایہ کاروں کی توجہ مبذول کر رہے ہیں... تجویز کیا

تاہم، ایس جی او ہومز کے جنرل ڈائریکٹر نے یہ بھی نوٹ کیا کہ زمین خریدتے وقت، سرمایہ کاروں کو ایسے منصوبوں پر توجہ دینے کی ضرورت ہوتی ہے جو قانونی شرائط کو پورا کرتے ہوں، کم از کم فروخت کے معاہدے پر دستخط کریں یا سرخ کتاب ہو۔ ایک ہی وقت میں، سرمایہ کار کی صلاحیت پر غور کرنا ضروری ہے؛ ایسے مقامات کا انتخاب کریں جو ضروریات کو پورا کریں اور لوگوں کو مستقبل میں وہاں رہنے کی طرف راغب کریں۔

ای زیڈ پراپرٹی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر فام ڈک ٹوان نے نوٹ کیا کہ اس وقت ہنوئی یا ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں اپارٹمنٹس یا زمین میں سرمایہ کاری پرکشش اور بے اثر نہیں ہے۔ وجہ یہ ہے کہ قیمتیں "لنگر" زیادہ ہیں، لیکن لیکویڈیٹی کم ہو رہی ہے۔

"اپارٹمنٹ کی قیمتیں بہت سے لوگوں کی استطاعت سے باہر ہیں جو اپارٹمنٹ خریدنا چاہتے ہیں۔ پہلے، آپ 2.5-3 بلین VND میں ایک اپارٹمنٹ خرید سکتے تھے، اب آپ 4-5 بلین VND میں ایک خرید سکتے ہیں۔ سرمایہ کاری کے لیے اپارٹمنٹس کی قیمت دگنی ہو گئی ہے جبکہ کرایہ کی قیمت زیادہ نہیں بڑھی ہے، اس لیے سرمایہ کاری کی کارکردگی میں بھی کمی آئی ہے۔ ایک مربع میں زمین کی قیمتوں کے ساتھ ساتھ ایک مکان کی قیمت 30 میں بڑھ گئی ہے۔" میٹر، 3-4 منزلہ اونچا بنایا گیا، جس کی لاگت 3 بلین VND تھی، اب اس کی لاگت محل وقوع کے لحاظ سے 5-7 بلین VND ہے،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

انہوں نے مزید کہا کہ بہت سے سرمایہ کار بڑے شہروں جیسے ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی سے دوسرے علاقوں جیسے ہائی فونگ، بنہ ڈونگ، ڈونگ نائی، با ریا - ونگ تاؤ ... میں سرمایہ منتقل کرنے کا رجحان رکھتے ہیں۔

کرایہ دار 10 ملین VND/ماہ سے کم قیمت کے حصے کا انتخاب کرتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کرایہ داروں کے پروفائل اور نفسیات کے بارے میں، Batdongsan.com.vn کے مارکیٹنگ ڈائریکٹر لی باو لانگ نے اس بات پر زور دیا کہ کرائے کی ضرورت بنیادی طور پر تمام آمدنی والے گروپوں میں پیسے بچانے کی وجہ سے آتی ہے۔ مسٹر لانگ کے مطابق، 73% جواب دہندگان 10 ملین VND سے کم کرایہ پر لینا چاہتے ہیں، تاہم، اس طبقہ کی فراہمی بھی سکڑ رہی ہے۔

خاص طور پر، Batdongsan.com.vn کے سروے کے شرکاء میں سے 41% 5-7 ملین VND میں ایک مکان کرایہ پر لینا چاہتے ہیں، لیکن 2024 میں Batdongsan.com.vn (کسی حد تک مارکیٹ کی فراہمی کی عکاسی کرتا ہے) پر اس قیمت کی حد میں کرائے کے لیے رئیل اسٹیٹ کی فہرستوں کی تعداد صرف 19% تک پہنچ گئی۔

اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے کرائے کی قیمتوں میں خرید و فروخت کے بازار، خاص طور پر ہنوئی کی مارکیٹ میں قیمتوں میں اضافے کی مناسبت سے اضافہ ہوا ہے۔ خاص طور پر، ہنوئی میں رہنے والے سروے کے 52% شرکاء نے کہا کہ وہ اپنی آمدنی کا 31-40% کرایہ پر خرچ کرنے کے لیے تیار ہیں۔

اس کے علاوہ، ہنوئی میں اوسط پوچھنے والے کرایہ کے 19 ملین VND/ماہ تک پہنچنے کے تناظر میں، 2024 کی چوتھی سہ ماہی میں ہو چی منہ سٹی کے مقابلے میں 14 ملین VND/ماہ کے اضافے سے، ہنوئی میں کرایہ دار اخراجات میں کمی کے لیے سہولیات اور مقام پر زیادہ سمجھوتہ کرنے کی طرف مائل ہیں۔ وہ کم سہولیات کے ساتھ ایک جگہ کرائے پر لینے کا انتخاب کرنے کے لیے تیار ہیں، مرکز سے مزید جگہ کرائے پر لینے کا انتخاب کریں، کم کوالٹی والی جگہ کا انتخاب کریں، چھوٹے اپارٹمنٹ کا سائز کم کریں، کرایہ کے اخراجات کو کم کرنے کے لیے دوسروں کے ساتھ کرایہ پر لیں۔

مسٹر لی باو لانگ تجویز کرتے ہیں کہ کرایہ دار کچھ چیزوں پر توجہ دیں، بشمول مقام، علاقے اور سہولیات کے حوالے سے اپنی ضروریات کو واضح طور پر بیان کرنا، گفت و شنید کے لیے اسی علاقے میں قیمتوں کا موازنہ کرنا، معاہدے کی جانچ کرنا، کرائے کی حیثیت، اور ادائیگی کی شرائط تاکہ کرایہ کا عمل آسانی سے چل سکے۔

ہنوئی میں 700 سے زیادہ منصوبوں کا جائزہ لیا گیا، معائنہ، امتحان اور پوسٹ آڈٹ کے لیے نتیجہ اخذ کیا گیا۔

ہنوئی پیپلز کمیٹی نے زمین کا استعمال کرتے ہوئے 712 غیر بجٹ والے سرمائے کے منصوبوں کی نشاندہی کی جو شیڈول سے پیچھے تھے اور ہنوئی پیپلز کونسل کی 8 اپریل 2022 کی قرارداد نمبر 04/NQ-HDND کے مطابق ان کو ہینڈل کرنے اور حل کرنے کا منصوبہ جاری کیا، سرمایہ کاری کی پیشرفت کو تیز کرنے کے اقدامات سے نمٹنے پر توجہ مرکوز کرتے ہوئے غیر بجٹ والے سرمائے کے منصوبوں کو سست رفتاری سے لاگو کرنے کے لیے ہنوئی پیپلز کونسل کی قرارداد نمبر 04/NQ-HDND کے مطابق۔

نومبر 2024 تک، 11,352 ہیکٹر اراضی کے کل رقبے کے ساتھ 706 پروجیکٹس (99.2٪ کے حساب سے) کا جائزہ لیا گیا، معائنہ، جانچ، پوسٹ انسپکشن کے ساتھ نتیجہ اخذ کیا گیا اور ہینڈلنگ کے لیے ہدایت کی گئی۔ یہ وہ مواد ہے جو سٹی پیپلز کمیٹی نے سٹی پیپلز کونسل کو 20 ویں اجلاس میں رپورٹ کیا ہے۔

سٹی پارٹی کمیٹی کی سخت ہدایت اور سٹی پیپلز کونسل کی 8 اپریل 2022 کی قرارداد نمبر 04/NQ-HDND پر عمل درآمد کرتے ہوئے، سٹی سٹیئرنگ کمیٹی، سٹی پیپلز کمیٹی کی پارٹی کمیٹی، اور سٹی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین نے باقاعدگی سے نگرانی، تاکید، ہدایت، اور سٹی کی کمیٹیوں کی برانچوں، کمیٹیوں کے محکموں اور کاموں کو تفویض کیا ہے۔ اضلاع، قصبات اور شہر اقدامات کے ہم آہنگ نفاذ کو منظم کرنے پر توجہ مرکوز کریں، خاص طور پر جائزہ، معائنہ، چیکنگ اور پوسٹ چیکنگ، تاخیر اور زمین کی سرمایہ کاری سے متعلق قانون کی خلاف ورزی کے معاملات کا فوری طور پر پتہ لگانے، وجوہات کا تجزیہ اور وضاحت، رکاوٹوں اور مشکلات کو دور کرنے کے لیے اقدامات تجویز کرنا،

خاص طور پر، شہر نے سرمایہ کاروں کے لیے ایسے حالات پیدا کیے ہیں کہ وہ اس مسئلے پر قابو پانے کے لیے قابل عمل حل اور وقت رکھتے ہیں، زمین کو جلد ہی استحصال اور استعمال میں ڈال سکتے ہیں، فضلے کو روک سکتے ہیں، اور زمین کے انتظام اور استعمال سے متعلق قانون کی خلاف ورزیوں کو روکنے میں اپنا حصہ ڈال سکتے ہیں۔ بہت سے توسیعی منصوبوں نے خلاف ورزیوں پر قابو پایا ہے، زمین کو صحیح مقصد کے لیے استعمال کیا ہے، سرمایہ کاری کے طریقہ کار کو فعال طور پر مکمل کیا ہے، وسائل پر توجہ دی ہے، مشکلات پر قابو پایا ہے، سرمایہ کاری کے منصوبے مکمل کیے ہیں، زمین کو استعمال میں لایا ہے۔ قواعد و ضوابط کے مطابق ریاستی بجٹ میں زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کا کرایہ ادا کیا۔

جان بوجھ کر تاخیر اور مسلسل خلاف ورزیوں کی صورت میں، قانون کی دفعات کے مطابق ان سے سختی سے نمٹا جائے گا۔ سٹی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین، سٹیئرنگ کمیٹی کے سربراہ، سٹی پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمینوں، سٹی ڈیپارٹمنٹس اور برانچز کے ڈائریکٹرز، اور ڈسٹرکٹ، ٹاؤن اور سٹی پیپلز کمیٹیوں کے سیکرٹریوں اور چیئرمینوں کے ساتھ وقتاً فوقتاً اجلاس منعقد کرتے ہیں تاکہ ہر منصوبے کو سنبھالنے سے متعلق صورتحال، نتائج اور ہدایات پر رپورٹس سننے کے لیے وقتاً فوقتاً اجلاس منعقد کیے جائیں؛ ہر منصوبے کی تحریری رپورٹ اور موجودہ صورت حال کی فہرست کو دیکھنے کے لیے۔ اضلاع، قصبوں اور شہروں کے محکموں، شاخوں اور عوامی کمیٹیوں سے درخواست کرنا کہ وہ فعال طور پر اور راہنمائی اور رکاوٹوں اور مشکلات کو دور کرنے پر توجہ مرکوز کریں، سرمایہ کاروں کو ان پر قابو پانے میں مدد کریں۔ قانون کی دفعات کے مطابق خلاف ورزیوں کا فعال طور پر جائزہ لینا، معائنہ کرنا اور سختی سے نمٹنا۔

لہذا، زمین کے استعمال میں سست پیش رفت کے ساتھ 712 شناخت شدہ غیر بجٹی سرمائے کے منصوبوں میں سے، سٹی پیپلز کمیٹی نے 11,352 ہیکٹر کے کل رقبے کے ساتھ 706 منصوبوں (99.2٪ کے حساب سے) کو ہینڈل کرنے اور حل کرنے کی ہدایت کی ہے۔ 81.6 ہیکٹر اراضی کے کل رقبے کے ساتھ بقیہ 6 پروجیکٹس (0.8% کے حساب سے) جن میں پالیسی فیصلے ہو چکے ہیں لیکن ریاست کی طرف سے انہیں زمین مختص یا لیز پر نہیں دی گئی ہے، کا محکمہ منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کے ذریعے معائنہ کیا جا رہا ہے، جن میں مخصوص ہینڈلنگ کے منصوبے تجویز کیے گئے ہیں۔

ہنوئی نے 400 ملین امریکی ڈالر سے زیادہ مالیت کے ہارس ریسنگ ٹریک کے منصوبے کی منظوری دی۔

ہنوئی پیپلز کمیٹی نے ابھی ابھی فیصلہ نمبر 6396 جاری کیا ہے جس میں سوک سون ایریا 3، سکیل 1/2000 کی کمیونز Phu Linh، Tien Duoc، Tan Minh، Xuan Giang، Duc Hoa، Dong Xuan، Kim Lu اور Soc Son Sontown District () کے شہری زوننگ پلان کی منظوری دی گئی ہے۔

اس کے مطابق، Soc سون شہری علاقے 3 کے لیے تحقیقی منصوبہ بندی کا رقبہ تقریباً 1,424 ہیکٹر ہے۔ 2030 تک متوقع آبادی تقریباً 46,210 افراد پر مشتمل ہے۔

تحقیق کی حد، شمال کی سرحد Soc مندر کے علاقے کے لیے منصوبہ بند راستے سے ملتی ہے۔ نئے منصوبہ بند راستے کا جنوبی سرحدوں کا راستہ 18؛ مغرب کی سرحدیں حفاظتی راہداری اور ہنوئی - تھائی نگوین قومی ریلوے سے ملتی ہیں۔ مشرق کی سرحد 40 میٹر چوڑی شہری منصوبہ بندی کی سڑک سے ملتی ہے۔

سب ڈویژن کو 2 پلاننگ زونز (زون III.1 اور III.2) میں تقسیم کیا گیا ہے جس میں ترقی اور ٹریفک کے راستوں کو کنٹرول کرنے کے لیے 16 پلاننگ بلاکس ہیں۔

خاص طور پر، زون III.1 کا رقبہ 246.5 ہیکٹر ہے، جس میں 2 پلاننگ بلاکس شامل ہیں جو ماحولیاتی شہری ترقی کے علاقے ہیں، ہریالی اور پانی کی سطح میں اضافہ کرتے ہیں۔ جس میں پلاننگ بلاک III.1-1 کی شناخت علاقائی کھیلوں اور تفریحی مرکز (گھوڑوں کی دوڑ کا ٹریک) کے طور پر کی گئی ہے۔

پلاننگ بلاک III.1-2 کی شناخت ایک نئے ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ ایریا کے طور پر کی گئی ہے، جس میں ایک مکمل سماجی انفراسٹرکچر سسٹم ہے، اس کے علاوہ، کمرشل اور سروس فنکشنز کو ترقی دینا، خاص طور پر ہارس ریسنگ ٹریک ایریا اور عام طور پر پورے علاقے کی تکمیل کرنا۔

زون III.2، جس کا رقبہ تقریباً 1,170 ہیکٹر ہے، جس میں 14 پلاننگ بلاکس شامل ہیں، ایک ایسا علاقہ ہے جس پر توجہ مرکوز کی گئی طبی-ثقافتی-تعلیمی کمپلیکس کے کاموں، شہری عوامی خدمات، ایک کثیر موڈل ٹرانسپورٹیشن سینٹر کی تشکیل، کمرشل سروس ایریاز، دفاتر، ہوٹلز وغیرہ کو ترقی دینے پر توجہ مرکوز کی گئی ہے۔ موجودہ گاؤں کے علاقوں کے ارد گرد زمین کے فنڈز، آزاد رہائشی گروپوں اور رہائشی یونٹوں کو مکمل کرنا۔

سال کے آغاز میں، سوک سون ضلع کی پیپلز کمیٹی نے تفصیلی منصوبہ بندی کے منصوبے 1/500 کثیر مقصدی تفریحی کمپلیکس پر ایک مشاورت کا اہتمام کیا - تان من کمیون، فو لن اور سوک سون ٹاؤن میں سوک سون ہارس ریسنگ ٹریک۔ اس پراجیکٹ میں تقریباً 420 ملین امریکی ڈالر کی سرمایہ کاری کا تخمینہ لگایا گیا ہے، جس سے تقریباً 5,000 کارکنوں کے لیے براہ راست ملازمتیں پیدا ہوں گی، جس سے تقریباً 25,000 کارکنوں کو خدمت کے دیگر کاروباری شعبوں میں کام کرنے کی طرف راغب کیا جائے گا۔

اس منصوبے کے حوالے سے ستمبر 2019 میں وزیراعظم نے سرمایہ کاری پالیسی کی منظوری کا فیصلہ کیا۔

اکتوبر 2019 میں، ہنوئی کے محکمہ منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری نے پہلا سرمایہ کاری رجسٹریشن سرٹیفکیٹ جاری کیا، اور تیسرا تبدیلی کا سرٹیفکیٹ مارچ 2020 میں جاری کیا۔

ریس ٹریک کے 2021 کے بعد کام کرنے کی توقع تھی لیکن اسے کچھ مشکلات کا سامنا کرنا پڑا اس لیے اسے نافذ نہیں کیا جا سکا۔

2022 کے وسط میں، ہنوئی نے وزیر اعظم کو اس منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے 125 ہیکٹر اراضی کو دوبارہ حاصل کرنے میں مشکلات کو دور کرنے کی تجویز پیش کی۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an.html