اپارٹمنٹس نہیں، یہ اصل پیسہ کمانے والا طبقہ ہے۔ ہنوئی کرایہ داروں کے پروفائل اور نفسیات کا نقشہ بنانے کے لیے 700 سے زیادہ پروجیکٹس کا جائزہ لیتا ہے۔

کیا آپ کو اپارٹمنٹس یا زمینی پلاٹوں میں سرمایہ کاری کرنی چاہیے؟ کرایہ دار 10 ملین VND/ماہ سے کم کے حصے کو ترجیح دیتے ہیں۔ ہنوئی میں 700 سے زیادہ پراجیکٹس کا جائزہ، معائنہ، اور آڈٹ کے بعد کے نتائج… یہ ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

رئیل اسٹیٹ: زمینی پلاٹ ایک مقبول سرمایہ کاری کا ذریعہ بنے ہوئے ہیں، خاص طور پر مستقبل قریب میں جب زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو محدود کرنے والے ضوابط کی وجہ سے اس قسم کی جائیداد کی فراہمی محدود ہو جائے گی۔ (تصویر: ڈونگ ٹام)

کیا آپ کو اپارٹمنٹ یا زمین کے پلاٹ میں سرمایہ کاری کرنی چاہئے؟

اس ذہنیت کے ساتھ کہ "زمین خریدنا کبھی نقصان نہیں ہوتا" - زمین کی قیمتیں ہمیشہ وقت کے ساتھ بڑھتی رہتی ہیں - بہت سے لوگ ہنوئی کے آس پاس کے صوبوں میں زمین کے پلاٹ میں سرمایہ کاری کرنے پر غور کرتے ہیں۔ لیکن کچھ کا یہ بھی حساب ہے کہ وہ ایک اپارٹمنٹ خرید سکتے ہیں اور اسے ماہانہ کرایہ پر دے سکتے ہیں۔

ایس جی او ہومز انویسٹمنٹ اینڈ رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ چنگ نے تجزیہ کیا کہ ہنوئی میں، اگر آپ اپارٹمنٹس میں کرائے پر سرمایہ کاری کرتے ہیں، تو مانگ زیادہ ہوتی ہے اور انہیں کرائے پر دینا آسان ہے۔ تاہم، اس وقت، اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری سرمایہ کی لاگت کے لحاظ سے مزید منافع بخش نہیں ہوگی۔

مسٹر چنگ کی وجہ یہ ہے کہ اپارٹمنٹ کی قیمتیں اپنے عروج کے قریب ہیں، جس کی وجہ سے قدر میں اضافہ کرنا مشکل ہو رہا ہے۔ اپارٹمنٹ کی خریداری کی قیمتوں میں اضافے کے ساتھ، کرائے کی پیداوار زیادہ پرکشش نہیں رہی۔ درحقیقت، ہنوئی میں اپارٹمنٹس کے کرائے کی پیداوار میں صرف 3-4% کے ارد گرد اتار چڑھاؤ آتا ہے۔

لہذا، مسٹر چنگ کے مطابق، زمینی پلاٹ سرمایہ کاری کے لیے انتہائی مطلوب چینل بنے ہوئے ہیں، کیونکہ زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو محدود کرنے والے ضوابط کی وجہ سے مستقبل میں اس پروڈکٹ کی فراہمی محدود رہے گی۔ مزید برآں، زمینی پلاٹ ایک سرمایہ کاری کا طبقہ ہے جس میں بجٹ کی ایک وسیع رینج ہے، جو بہت سے لوگوں کے لیے موزوں ہے۔

"شہری کاری کی تیز رفتاری کے ساتھ، علاقوں میں مانگ زیادہ ہو گی، اس لیے سرمائے کی تعریف کے لیے زمینی پلاٹوں میں سرمایہ کاری ایک اچھا اور محفوظ آپشن ہے۔ 3-4 بلین VND کے ساتھ، آپ ہنوئی کے آس پاس کے زمینی پلاٹوں میں سرمایہ کاری کر سکتے ہیں، صنعتی زونز سے جڑے اقتصادی مراکز جیسے کہ Bac Ninh، Bac Giang ، Hung Yen، Niang Phong اور Niang کے علاقے فی الحال اپنی طرف متوجہ کر رہے ہیں۔ بہت زیادہ سرمایہ کاروں کی دلچسپی،" مسٹر چنگ نے مشورہ دیا۔

تاہم، ایس جی او ہومز کے جنرل ڈائریکٹر نے یہ بھی نوٹ کیا کہ زمین کے پلاٹ خریدتے وقت، سرمایہ کاروں کو ایسے منصوبوں پر توجہ دینے کی ضرورت ہوتی ہے جو قانونی تقاضوں کو پورا کرتے ہوں، کم از کم، فروخت کے معاہدے یا زمین کے عنوان کے سرٹیفکیٹ پر دستخط کیے ہوں۔ ایک ہی وقت میں، انہیں ڈویلپر کی صلاحیت پر غور کرنے کی ضرورت ہے؛ اور ایسے مقامات کا انتخاب کریں جو مستقبل میں طلب کو پورا کریں اور رہائشیوں کو راغب کریں۔

ای زیڈ پراپرٹی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر فام ڈک ٹوان نے نوٹ کیا کہ فی الحال، ہنوئی یا ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں اپارٹمنٹس یا زمینی پلاٹوں میں سرمایہ کاری نہ تو پرکشش ہے اور نہ ہی موثر۔ وجہ یہ ہے کہ قیمتیں بلند رہیں لیکن لیکویڈیٹی میں کمی آئی ہے۔

"اپارٹمنٹ کی قیمتیں بہت سے لوگوں کی استطاعت سے باہر ہیں جو رہنے کے لیے ایک خریدنا چاہتے ہیں۔ پہلے 2.5-3 بلین VND سے ایک اپارٹمنٹ خریدا جا سکتا تھا، لیکن اب 4-5 بلین VND لگتا ہے۔ سرمایہ کاری کے لیے خریدے گئے اپارٹمنٹس کی قیمت دگنی ہو گئی ہے، جبکہ کرائے کی قیمتیں زیادہ نہیں بڑھی ہیں، اس لیے سرمایہ کاری کے منافع میں بھی کمی واقع ہوئی ہے۔ ایک اپارٹمنٹ کی قیمت میں اضافہ ہوا ہے۔ گلی، 3-4 منزلہ اونچی بنائی گئی، جس کی لاگت 3 بلین VND تھی اب اس کی لاگت محل وقوع کے لحاظ سے 5-7 بلین VND ہے،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

انہوں نے مزید کہا کہ بہت سے سرمایہ کار بڑے شہروں جیسے ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی سے دوسرے علاقوں جیسے ہائی فونگ، بن ڈونگ، ڈونگ نائی، اور با ریا - ونگ تاؤ ... میں سرمایہ منتقل کرنے کا رجحان رکھتے ہیں۔

کرایہ دار 10 ملین VND/ماہ سے کم قیمت کی حد کا انتخاب کر رہے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کرایہ داروں کے پروفائل اور نفسیات کے بارے میں، Batdongsan.com.vn کے مارکیٹنگ ڈائریکٹر، لی باو لانگ نے اس بات پر زور دیا کہ کرائے پر لینے کی مانگ بنیادی طور پر تمام آمدنی والے گروپوں میں پیسے بچانے کی وجہ سے ہوتی ہے۔ مسٹر لانگ کے مطابق، 73% جواب دہندگان 10 ملین VND سے کم کرایہ پر لینا چاہتے ہیں۔ تاہم، اس حصے میں سپلائی بھی سکڑ رہی ہے۔

خاص طور پر، Batdongsan.com.vn کے سروے کے 41% جواب دہندگان نے 5-7 ملین VND میں مکان کرایہ پر لینے کی خواہش کا اظہار کیا، لیکن 2024 میں Batdongsan.com.vn (جزوی طور پر مارکیٹ کی فراہمی کی عکاسی کرتا ہے) پر اس قیمت کی حد میں کرائے کی فہرستوں کی تعداد صرف 19% تک پہنچ گئی۔

مندرجہ بالا اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ کرائے کی قیمتوں میں خرید و فروخت کے بازار، خاص طور پر ہنوئی میں بڑھتی ہوئی قیمتوں کے مطابق اضافہ ہوا ہے۔ خاص طور پر، ہنوئی میں رہنے والے سروے کے 52% شرکاء نے کہا کہ وہ اپنی آمدنی کا 31-40% کرایہ پر خرچ کرنے کے لیے تیار ہیں۔

مزید برآں، ہنوئی میں اوسط پوچھنے والا کرایہ VND 19 ملین/ماہ تک پہنچنے کے ساتھ، Q4 2024 میں ہو چی منہ سٹی کے VND 14 ملین/ماہ سے زیادہ، ہنوئی کے کرایہ دار اخراجات کو کم کرنے کے لیے سہولیات اور مقام پر تیزی سے سمجھوتہ کر رہے ہیں۔ وہ کم آسان اختیارات کا انتخاب کرنے، شہر کے مرکز سے مزید کرایہ لینے، کم معیار کی رہائش کا انتخاب کرنے، چھوٹے اپارٹمنٹس کا انتخاب کرنے، یا اپنے کرایے کے اخراجات کو کم کرنے کے لیے دوسروں کے ساتھ اشتراک کرنے کے لیے تیار ہیں۔

مسٹر لی باو لانگ ممکنہ کرایہ داروں کو مشورہ دیتے ہیں کہ وہ کئی نکات کو ذہن میں رکھیں، بشمول مقام، سائز اور سہولیات کے حوالے سے ان کی ضروریات کو واضح طور پر بیان کرنا۔ بات چیت کے لیے اسی علاقے میں قیمتوں کا موازنہ کرنا؛ اور معاہدے، کرایہ کی جائیداد کی حالت، اور ادائیگی کی شرائط کی جانچ پڑتال کرائے کی تلاش کے عمل کو یقینی بنانے کے لیے۔

ہنوئی میں 700 سے زیادہ منصوبوں کا جائزہ لیا گیا ہے، جس میں انسپکشن، آڈٹ اور پوسٹ آڈٹ کے ذریعے نتائج اخذ کیے گئے ہیں۔

ہنوئی پیپلز کمیٹی نے 712 ایسے منصوبوں کی نشاندہی کی ہے جن کی مالی اعانت غیر بجٹی ذرائع سے کی گئی ہے اور وہ زمین کا استعمال کر رہے ہیں جو شیڈول سے پیچھے ہیں، اور ہنوئی پیپلز کونسل کی قرارداد نمبر 04/NQ-HĐND مورخہ 8 اپریل 2022 کے مطابق ان کو حل کرنے اور حل کرنے کا منصوبہ جاری کیا ہے۔ غیر بجٹی ذرائع اور ہنوئی میں زمین کا استعمال۔

نومبر 2024 تک، 11,352 ہیکٹر کے کل اراضی کے رقبے والے 706 پروجیکٹس (99.2% کے حساب سے) کا جائزہ لیا گیا، معائنہ کیا گیا، آڈٹ کیا گیا اور بعد از آڈٹ طریقہ کار سے مشروط کیا گیا، ان کو سنبھالنے کی ہدایات کے ساتھ۔ یہ وہ مواد تھا جو سٹی پیپلز کمیٹی نے سٹی پیپلز کونسل کو اپنے بیسویں اجلاس میں رپورٹ کیا تھا۔

سٹی پارٹی کمیٹی کی فیصلہ کن ہدایت اور قرارداد نمبر 04/NQ-HĐND مورخہ 8 اپریل 2022، سٹی پیپلز کونسل، سٹی سٹیئرنگ کمیٹی، سٹی پیپلز کمیٹی کی پارٹی کمیٹی، اور سٹی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین نے باقاعدگی سے نگرانی، تاکید کی، ہدایت کی ہے، اور سٹی کی ایجنسیوں، ضلعی کمیٹیوں اور لوگوں کو ٹاسک سونپے ہیں۔ کاؤنٹیز، اور قصبوں کو ہم آہنگی سے نافذ کرنے والے اقدامات پر توجہ مرکوز کرنے، خاص طور پر جائزہ لینے، معائنہ کرنے، جانچنے اور پوسٹ آڈیٹنگ کے کام، تاخیر اور زمینی سرمایہ کاری کے قوانین کی خلاف ورزیوں کے کیسوں کا فوری پتہ لگانے، وجوہات کا تجزیہ اور وضاحت کرنے، رکاوٹوں اور مشکلات کو حل کرنے کے لیے اقدامات تجویز کرنے، اور مناسب ہینڈلنگ کے منصوبے۔

اس سلسلے میں، شہر نے سرمایہ کاروں کو مسائل کو درست کرنے، فوری طور پر زمین کو استحصال اور استعمال میں لانے، فضلے کو روکنے، اور زمین کے انتظام اور استعمال کے قوانین کی خلاف ورزیوں کو روکنے میں تعاون کرنے کے لیے قابل عمل منصوبے اور ٹائم لائنز تیار کرنے میں سہولت فراہم کی ہے۔ بہت سے پراجیکٹس جن کو توسیع دی گئی تھی، نے خلاف ورزیوں کو درست کیا، زمین کو اپنے مطلوبہ مقصد کے لیے استعمال کیا، سرمایہ کاری کے طریقہ کار کو فعال طور پر مکمل کیا، وسائل پر توجہ دی، مشکلات پر قابو پایا، سرمایہ کاری کے منصوبے مکمل کیے، اور زمین کو استعمال میں لایا؛ ریاستی بجٹ میں زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے لیز کی فیس کی ادائیگی جیسا کہ تجویز کیا گیا ہے۔

جان بوجھ کر تاخیر اور مسلسل خلاف ورزیوں کے معاملات کو قانون کے مطابق سختی سے نمٹا جائے گا۔ سٹی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین، سٹیئرنگ کمیٹی کے سربراہ، سٹی پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمینوں، سٹی ڈیپارٹمنٹس اور ایجنسیوں کے ڈائریکٹرز، اور ڈسٹرکٹ اور ٹاؤن پیپلز کمیٹیوں کے سیکرٹریز اور چیئرمینوں کے ساتھ، صورتحال اور نتائج کے بارے میں رپورٹس سننے اور ہر پروجیکٹ کو سنبھالنے کی ہدایت کرنے کے لیے باقاعدگی سے اجلاس منعقد کرتے ہیں (تحریری رپورٹوں کو سننا اور موجودہ صورتحال کی مخصوص تصویر کو دیکھنا)؛ اضلاع اور قصبوں کے محکموں، ایجنسیوں، اور عوامی کمیٹیوں کو فعال اور توجہ کے ساتھ راہنمائی کرنے اور رکاوٹوں اور مشکلات کو حل کرنے، سرمایہ کاروں کو ان پر قابو پانے میں مدد کرنے کی ضرورت ہے۔ اور قانون کے مطابق خلاف ورزیوں کا فعال طور پر جائزہ لیں، معائنہ کریں اور سختی سے ہینڈل کریں۔

لہٰذا، 712 غیر بجٹی سرمائے کے منصوبوں میں سے زمین کا استعمال کرتے ہوئے جن کی نشاندہی شیڈول کے پیچھے کے طور پر کی گئی تھی، سٹی پیپلز کمیٹی نے 11,352 ہیکٹر کے کل رقبے کے ساتھ 706 منصوبوں (99.2% کے حساب سے) کو ہینڈلنگ اور حل کرنے کی ہدایت کی۔ 81.6 ہیکٹر کے کل اراضی کے رقبے کے ساتھ بقیہ 6 پروجیکٹس (0.8% کے حساب سے)، جن کی منظوری مل چکی ہے لیکن ریاست کی طرف سے ابھی تک زمین مختص یا لیز پر نہیں دی گئی ہے، فی الحال محکمہ منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کے ذریعہ معائنہ کیا جا رہا ہے، جو مخصوص حل تجویز کر رہا ہے۔

ہنوئی نے 400 ملین ڈالر سے زیادہ مالیت کا ہارس ریسنگ ٹریک شامل کرنے کے منصوبے کی منظوری دے دی۔

ہنوئی پیپلز کمیٹی نے ابھی فیصلہ نمبر 6396 جاری کیا ہے جس میں Soc Son ایریا 3 کے لیے شہری زوننگ کے منصوبے کی منظوری 1/2000 کے پیمانے پر کی گئی ہے، جس میں Phu Linh، Tien Duoc، Tan Minh، Xuan Giang، Duc Hoa، Dong Xuan، Kim Stown (Socc) ڈسٹرکٹ کی کمیونز شامل ہیں۔

اس کے مطابق، Soc سون اربن سب زون 3 کے لیے منصوبہ بندی کے مطالعہ کا علاقہ تقریباً 1,424 ہیکٹر پر محیط ہے۔ 2030 تک متوقع آبادی تقریباً 46,210 افراد پر مشتمل ہے۔

مطالعہ کے علاقے کی حدود درج ذیل ہیں: شمال کی طرف، یہ Soc ٹیمپل کی طرف جانے والی منصوبہ بند سڑک سے متصل ہے۔ جنوب میں، یہ نئے منصوبہ بند روٹ 18 سے متصل ہے۔ مغرب میں، یہ پروٹیکشن کوریڈور اور ہنوئی-تھائی نگوین نیشنل ریلوے سے متصل ہے۔ اور مشرق میں، اس کی سرحد 40 میٹر چوڑی منصوبہ بند شہری سڑک سے ملتی ہے۔

علاقے کو دو پلاننگ زونز (زون III.1 اور III.2) میں تقسیم کیا گیا ہے جس میں ترقی اور نقل و حمل کے راستوں کو کنٹرول کرنے کے لیے 16 پلاننگ بلاکس ہیں۔

خاص طور پر، زون III.1 246.5 ہیکٹر کے رقبے پر محیط ہے اور دو پلاننگ زونز پر مشتمل ہے جو ماحولیاتی شہری ترقی کے لیے مختص کیے گئے ہیں، جن میں سبز جگہوں اور آبی ذخائر میں اضافہ ہوا ہے۔ ان میں سے، پلاننگ زون III.1-1 کو ایک علاقائی کھیلوں اور تفریحی مرکز (ہرس ریسنگ ٹریک) کے طور پر نامزد کیا گیا ہے۔

پلاننگ زون III.1-2 کو ایک مکمل سماجی انفراسٹرکچر سسٹم کے ساتھ ایک نئے رہائشی ترقیاتی علاقے کے طور پر نامزد کیا گیا ہے۔ مزید برآں، یہ خاص طور پر گھوڑوں کی دوڑ کے ٹریک ایریا اور عام طور پر پورے خطے کو سپورٹ کرنے کے لیے کمرشل اور سروس کے افعال تیار کرے گا۔

زون III.2، تقریباً 1,170 ہیکٹر پر محیط، 14 منصوبہ بند علاقوں پر مشتمل ہے جو پیچیدہ کاموں کی توجہ مرکوز کرنے کے لیے نامزد کیے گئے ہیں جن میں صحت کی دیکھ بھال، ثقافت، تعلیم، شہری عوامی خدمات، ایک ملٹی موڈل ٹرانسپورٹ سینٹر، کمرشل اور سروس ایریاز، دفاتر، ہوٹل وغیرہ شامل ہیں، جو دا فوک ریلوے اسٹیشن کے علاقے سے منسلک ہیں، سماجی انفراسٹرکچر کی ترقی، موجودہ زمینی ڈھانچے کے ارد گرد موجود سماجی انفراسٹرکچر کی ترقی اور موجودہ زمینوں کی تعمیر۔ رہائشی گروپس اور یونٹس۔

اس سال کے شروع میں، سوک سون ڈسٹرکٹ کی پیپلز کمیٹی نے ٹین من اور فو لِن کمیونز اور سوک سون ٹاؤن میں ملٹی فنکشنل تفریحی کمپلیکس اور ہارس ریسنگ ٹریک کے لیے تفصیلی منصوبہ بندی کے منصوبے (1/500 پیمانے) پر مشاورت کی۔ اس منصوبے میں تقریباً 420 ملین امریکی ڈالر کی سرمایہ کاری کا تخمینہ لگایا گیا ہے، جس سے تقریباً 5,000 کارکنوں کے لیے براہ راست ملازمتیں پیدا ہوں گی اور تقریباً 25,000 کارکنوں کو دیگر خدمات کے شعبوں کی طرف راغب کیا جائے گا۔

اس منصوبے کے حوالے سے ستمبر 2019 میں وزیراعظم نے سرمایہ کاری کے منصوبے کی منظوری کا فیصلہ جاری کیا۔

اکتوبر 2019 میں، ہنوئی ڈیپارٹمنٹ آف پلاننگ اینڈ انویسٹمنٹ نے ابتدائی سرمایہ کاری رجسٹریشن سرٹیفکیٹ جاری کیا، اس کے بعد مارچ 2020 میں تیسرا ترمیمی سرٹیفکیٹ جاری کیا۔

ریس ٹریک کے 2021 کے بعد آپریشنل ہونے کی امید تھی لیکن اسے کچھ مشکلات کا سامنا کرنا پڑا جس کی وجہ سے اس کے نفاذ کو روکا گیا۔

2022 کے وسط میں، ہنوئی نے وزیر اعظم سے درخواست کی کہ وہ اس منصوبے کے لیے 125 ہیکٹر اراضی کو دوبارہ حاصل کرنے میں مشکلات کو دور کریں۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an.html