سمندری تجاوزات کے منصوبوں پر ضوابط میں ترمیم اور ان کی تکمیل کی تجویز

سمندری تجاوزات کے سرمایہ کاری کے منصوبوں کے قیام، تشخیص اور منظوری سے متعلق حکم نامے میں ترمیم اور ان کی تکمیل کی تجویز

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ کے مطابق، زمین کی بحالی کی سرگرمیوں کے ضوابط بہت سے فائدے لاتے ہیں اور اس لیے بہت ضروری ہیں۔ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کو جلد از جلد اس حکم نامے کو مکمل کرنے کی ضرورت ہے جو اس وقت زمین کی بحالی کے منصوبوں میں حائل رکاوٹوں کو دور کرنے میں اپنا حصہ ڈالے گی۔

رئیل اسٹیٹ - HoREA: سمندری تجاوزات کے منصوبوں پر ضوابط میں ترمیم اور ان کی تکمیل کی تجویز — HoREA کے چیئرمین کو حکومت سے بہت زیادہ توقع ہے کہ وہ 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 190 کے نفاذ کی تفصیل کے لیے یہ حکم نامہ جاری کرے گی، جو 1 اپریل سے نافذ العمل ہوگا۔

وزیر اعظم اور وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات کو بھیجے گئے سمندری تجاوزات کی سرگرمیوں کے بارے میں حکم نامے کے مسودے پر تبصرہ کرتے ہوئے، HoREA کے چیئرمین نے کہا کہ وہ حکومت سے بہت زیادہ توقع کرتے ہیں کہ وہ 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 190 کے نفاذ کی تفصیل کے لیے یہ حکم نامہ جاری کرے گا، جو یکم اپریل سے نافذ العمل ہوگا۔

HOREA بنیادی طور پر سمندری تجاوزات کی سرگرمیوں سے متعلق مسودہ حکمنامے (ڈرافٹ ڈیکری) سے اتفاق کرتا ہے اور مسودہ حکمنامے میں کچھ خدشات پر تبصرہ کرتا ہے۔

خاص طور پر، مسٹر چاؤ نے 3 وجوہات کی بناء پر مسودہ حکمنامہ کی شق 2، آرٹیکل 3 میں ترمیم اور اس کی تکمیل کی تجویز پیش کی۔

سب سے پہلے، زمین کی بازیابی کی سرمایہ کاری کا منصوبہ، مقامی علاقوں میں سرمایہ کاری کے منصوبے میں زمین کی بحالی کی اشیاء میں ساحلی جھاڑی والے علاقے، یا ساحلی حفاظتی جنگل کی زمین، یا ساحلی آبی زراعت کی زمین شامل ہو سکتی ہے۔ اس قسم کی اراضی کے لیے زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی زمین اور متعلقہ قوانین کے قانون کی دفعات کے مطابق کی جانی چاہیے۔

دوسرا، سمندری تجاوزات کی سرمایہ کاری کا منصوبہ، منصوبہ بندی کے مطابق سرمایہ کاری کے منصوبے میں سمندری تجاوزات کا مقصد نہ صرف زمینی فنڈ بنانا ہے بلکہ راستے میں سرمایہ کاری کے منصوبوں کو عملی جامہ پہنانے کے لیے "خصوصی سمندری سطح کے ساتھ زمینی فنڈ بھی تشکیل دے سکتا ہے" جیسے کہ: سرزمین سے گہرے سمندری علاقوں تک، یا ساحلی ہوا سے بجلی کے منصوبے، سمندری ہوا سے بجلی کے منصوبے، یا تیل اور گیس کے قابل پائپ لائنوں کے منصوبے۔

تیسرا، سمندری تجاوزات کی سرمایہ کاری کا منصوبہ، کسی خاص سمندری علاقے میں سرمایہ کاری کے منصوبے میں سمندری تجاوزات کی اشیاء، یا ساحلی جھاڑی والا علاقہ، یا ساحلی تحفظ جنگلات کی زمین، یا ساحلی آبی زراعت کی زمین کو منصوبہ بندی کے مطابق لاگو کیا جانا چاہیے، اور متعلقہ قوانین کی دفعات کی تعمیل کرنی چاہیے۔

اس کے علاوہ، HoREA کے چیئرمین نے سمندری تجاوزات سے متعلق سرمایہ کاری کے منصوبوں یا سرمایہ کاری کے منصوبوں کی سمندری تجاوزات کی اشیاء کے قیام، تشخیص اور منظوری سے متعلق مسودہ حکمنامہ کے آرٹیکل 5 میں ترمیم اور اس کی تکمیل کی تجویز بھی دی۔

یہ نہ صرف تعمیراتی قانون کی دفعات کی تعمیل کرتا ہے بلکہ متعلقہ قوانین جیسے کہ سرمایہ کاری کے قانون، ہاؤسنگ قانون، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کا قانون، سمندری قانون، جنگلات کے قانون وغیرہ کی بھی تعمیل کرتا ہے۔

HoREA کی طرف سے دی گئی وجہ یہ ہے کہ سمندر کی بحالی کا منصوبہ ایک عوامی سرمایہ کاری کا منصوبہ ہے "جس کا مقصد سماجی و اقتصادی ترقی کے مقاصد کے لیے زمینی فنڈز، خصوصی سمندری سطح کے ساتھ زمینی فنڈز بنانا ہے" "سمندر کی بحالی کی تکمیل کو قبول کرنے کے بعد"، پھر سمندری منصوبے کے دائرہ کار میں جزوی منصوبوں یا تعمیراتی اشیاء کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کو منتخب کرنے کے لیے بولی کا عمل کیا جائے گا۔

سمندر کی بحالی کا منصوبہ ایک سرمایہ کاری کا منصوبہ ہے "سرکاری سرمایہ کاری سے غیر ملکی سرمایہ کا استعمال اور دوسرے سرمایہ کا استعمال کرتے ہوئے منصوبوں" (نجی سرمایہ)۔ پی پی پی قانون 2020 اور سرمایہ کاری قانون 2020 کی دفعات کے مطابق، "اسٹریٹجک سرمایہ کار" یا "پی پی پی قانون 2020 اور بولی کے قانون 2023 کی دفعات کے مطابق منتخب کردہ سرمایہ کار" دونوں سمندر کی بحالی کی سرگرمیاں انجام دیں گے اور سمندری منصوبے کے دائرہ کار میں جزوی منصوبوں یا تعمیراتی اشیاء کو انجام دیں گے۔

اس معاملے میں، سرمایہ کاروں کو نہ صرف "تعمیراتی قانون کی دفعات" کی تعمیل کرنی چاہیے، بلکہ "متعلقہ قوانین" جیسے کہ سرمایہ کاری کے قانون، ہاؤسنگ قانون، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کا قانون، سمندری قانون، جنگلات کا قانون، زرعی قانون، ماہی گیری کا قانون، اور ماحولیاتی تحفظ کے قانون کی بھی تعمیل کرنی چاہیے۔

"سمندری تجاوزات کے منصوبوں" کے لیے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کی فیس کا تعین کیسے کیا جائے؟

HoREA نے شق 3 اور 5، فرمان 43/2014 کے آرٹیکل 68 کے مواد کی "کاپی" کرنے کی سمت میں "زمین کی تقسیم، زمین کی لیز، اور سمندری علاقوں کو سمندری تجاوزات کے لیے مختص کرنے" کے بارے میں "ڈرافٹ ڈیکری" کے آرٹیکل 6 میں ترمیم اور اس کی تکمیل کی تجویز پیش کی۔ 148/2020/ND-CP، شق 3 اور 5 کا "حوالہ دینے" کے بجائے، فرمان 43/2014/ND-CP کا آرٹیکل 68 اور شق 21، فرمان 148/2020/ND-CP کا آرٹیکل 1۔

HoREA کے تجزیے کے مطابق، حکمنامے 43/2014/ND-CP اور 148/2020/ND-CP 2024 کے زمینی قانون کی تاریخ سے ختم ہو جائیں گے اور زمینی قانون کے متعدد مضامین کے نفاذ کی تفصیل دینے والا حکمنامہ یکم جنوری 2025 سے نافذ العمل ہو گا یا قومی اسمبلی 2020 جولائی سے نافذ العمل ہو سکتا ہے۔

ریاستی عہدیداروں، سرکاری ملازمین اور سرکاری ملازمین کو صرف اس حکم نامے کی بنیاد پر عمل درآمد کرنے کی ضرورت ہے جو کہ پچھلے متعلقہ حکمناموں کو دیکھے بغیر ہوں۔

"زمین کا استعمال کرتے ہوئے پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کو منتخب کرنے کے لیے کوئی بولی نہیں" یا زمین مختص کرنے کا معاملہ، "اسٹریٹجک سرمایہ کاروں، پی پی پی پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں" کے لیے زمین کی لیز کو پوائنٹ سی، شق 2، "ڈرافٹ ڈیکری" کے آرٹیکل 6 میں شامل کرنے کی تجویز ہے کیونکہ 2024 کے آرٹیکل 124 کے تحت زمین کی تمام زمینوں کے استعمال کے قانون کے تحت زمین کی لیز کے بغیر کسی بھی قسم کے منصوبوں کو لاگو کیا جا سکتا ہے۔ حقوق، زمین کا استعمال کرتے ہوئے پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کو منتخب کرنے کے لیے کوئی بولی نہیں ہے" اور 2020 کا پی پی پی قانون پی پی پی پروجیکٹس کے لیے بولی کے ذریعے سرمایہ کاروں کے انتخاب کی شرط رکھتا ہے۔

سمندری تجاوزات کے منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایوں کے تعین کے بارے میں، ایسوسی ایشن اس ضابطے سے متفق ہے کہ زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایوں کا حساب لگانے کے لیے مخصوص اراضی کی قیمتوں کا تعین قانون کے مسودے کی شق 1، آرٹیکل 8 کے مطابق کیا جاتا ہے۔

HoREA اس ضابطے سے اتفاق کرتا ہے: "زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے اضافی طریقہ کار کو لاگو کرنے کی صورت میں، کل ترقیاتی لاگت کے تخمینے میں مستند ریاستی ایجنسیوں کے ذریعے منظور شدہ زمین کی بحالی کے اخراجات کو شامل کرنا چاہیے۔"

اس کے علاوہ، HoREA نے وزیر اعظم اور قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت سے بھی درخواست کی کہ وہ اضافی طریقہ کار کو لاگو کرتے وقت کل ترقیاتی لاگت کا تخمینہ لگانے میں سود کی لاگت کو شامل کرنے کے ماہر کی تجویز پر غور کریں۔

کیونکہ سود کا خرچ ایک بہت بڑا حقیقی خرچ ہے، کیونکہ سرمایہ کاروں کو درمیانی اور طویل مدتی کریڈٹ کیپٹل قرض لینے کی ضرورت ہوتی ہے۔ کچھ معاملات میں، سرمایہ کاروں کو زیادہ شرح سود پر قرض لینا پڑتا ہے، جس کی وجہ سے قرض کی لاگت کل پروجیکٹ کی سرمایہ کاری کا 20% سے زیادہ بنتی ہے۔

ماخذ