ہوم لون کی شرح سود میں اضافہ: رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے ایک نیا امتحان

بینکوں میں گھریلو قرضوں کے لیے فلوٹنگ سود کی شرحیں 12-15% سالانہ تک بڑھ گئی ہیں۔ ماہرین نے خبردار کیا ہے کہ گھر کے خریداروں کو قرضے کی شرح سود میں کمی کے امکان کے تناظر میں رسک مینجمنٹ کو سخت کرنا چاہیے۔

یہ بات قابل فہم ہے کہ سال کے آخر میں قرض کی طلب میں اضافے اور ڈپازٹ کی شرح سود میں سست اضافے کے تناظر میں بینک قرضے کی شرح میں اضافہ کرتے ہیں۔

فلوٹنگ سود کی شرح: ہر دو ماہ میں 3 بار ایڈجسٹ کیا جاتا ہے۔

وی بینک کے ایک صارف مسٹر ڈانگ کھاک ترونگ نے کہا کہ پچھلے مہینے میں ان کے ہوم لون کی شرح سود میں تین گنا اضافہ ہوا ہے۔ اس کے مطابق، اس قرض کے لیے فلوٹنگ سود کی شرح 14.8%/سال ہے، جو کہ ستمبر 2025 (12.4%/سال) میں لاگو کردہ شرح سود کے مقابلے میں 2.4% زیادہ ہے۔

"پچھلے سال کے شروع میں، کم شرح سود کو دیکھتے ہوئے، ہم نے ایک اپارٹمنٹ خریدا اور بینک سے 3 بلین VND ادھار لیے۔ ترجیحی شرح سود کی مدت کے دوران، قرض اب بھی قابل برداشت تھا، لیکن ترجیحی مدت ختم ہونے کے بعد، قرض نے واقعی میرے خاندان کا دم گھٹنے لگا۔ موجودہ شرح سود کے ساتھ، میرے خاندان کو صرف سود ادا کرنا پڑتا ہے جو کہ ہر خاندان کو تقریباً 4/4 ملین روپے کے برابر ہے۔ اس قرض کے لیے 60 ملین VND سے زیادہ ادا کرنا ہوں گے،" مسٹر ٹرونگ نے کہا۔

اس سال، پورے نظام کے کریڈٹ میں تقریباً 20 فیصد اضافہ ہوا، جبکہ کیپٹل موبلائزیشن میں آہستہ آہستہ اضافہ ہوا۔ 2025 کی تیسری سہ ماہی کی مالیاتی رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ 8 بینکوں میں جمع جمع کرنے میں کمی آئی ہے، بشمول ABBank، BacAbank، Eximbank، Kienlongbank، NamAbank، PGBank، VietBank، VPBank ۔ کریڈٹ اور موبلائزیشن کے درمیان زیادہ فرق نے حالیہ مہینوں میں بینکوں کو ان پٹ سرمائے کو راغب کرنے کے لیے بچت کی شرح سود میں اضافہ کرنے پر مجبور کیا، قرضے کی شرح سود میں بھی اضافہ ہوا اور سب سے پہلے متاثر ہونے والے افراد گھر کے خریدار تھے۔

اے ایف اے گروپ کے سی ای او، معاشی ماہر مسٹر فان لی تھان لونگ نے کہا کہ یہ بات قابل فہم ہے کہ سال کے آخر میں قرضوں کی طلب میں اضافہ اور متحرک شرح سود میں سست اضافے کے تناظر میں بینک قرضے کی شرح سود میں اضافہ کرتے ہیں۔ مالیاتی عدم توازن کی حالت میں گرنے سے بچنے کے لیے گھر خریداروں کو قرض ادا کرنے کی اپنی صلاحیت کا احتیاط سے حساب لگانا چاہیے۔ گھر خریدنے کے لیے 2-3 بلین VND کے قرض کے ساتھ، مالی تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے قرض لینے والے کی کل آمدنی کم از کم 80 ملین VND/ماہ ہونی چاہیے۔

حال ہی میں، ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) نے بھی گھر کے خریداروں کو خبردار کیا ہے کہ وہ قرض کی شرح سود میں اضافے کے وقت اپنے مالیاتی منصوبوں سے محتاط رہیں، کیونکہ قرض کی شرح سود میں اضافہ مارکیٹ کی لیکویڈیٹی کو کم کر دے گا۔ 2023-2024 کی مدت میں، بہت سے سرمایہ کاروں اور بینکوں نے 5.5%/سال کی شرح سود کے ساتھ قرض پیکجز شروع کیے، یہاں تک کہ سود سے پاک، 5 سال تک کی اصل رعایتی مدت۔ تاہم، جب ترجیحی مدت ختم ہو جائے گی اور سود کی شرح کا دورانیہ (10-14%/سال) شروع ہو جائے گا، تو قرض کی ادائیگی کا دباؤ تیزی سے بڑھ جائے گا۔

جب مارکیٹ میں لیکویڈیٹی کم ہوتی ہے، تو نقصانات کو کم کرنے کے لیے مصنوعات کو دوبارہ بیچنا مشکل ہو جاتا ہے، جس سے کریڈٹ سسٹم میں خراب قرض کی واپسی کا خطرہ بڑھ جاتا ہے۔ اس تناظر میں، VARS تجویز کرتا ہے کہ لوگوں کو اثاثوں کی مالیت کا 50% سے زیادہ قرضہ نہیں لینا چاہیے تاکہ شرح سود بڑھنے پر خطرات سے بچا جا سکے، اور ساتھ ہی شفاف قانونی حیثیت کے حامل منصوبوں کا انتخاب کریں۔

بینکوں، گھر خریداروں اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے ایک ٹیسٹ

BIDV کے چیف اکنامسٹ ڈاکٹر کین وان لوک نے اس حقیقت کی نشاندہی کی کہ 80% سے زیادہ خریدار رئیل اسٹیٹ 1 سال سے کم عرصے کے لیے رکھتے ہیں، بنیادی طور پر منافع کمانے کے لیے مختصر وقت میں خرید و فروخت کرتے ہیں، جس کا مطلب ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کی شرح بہت زیادہ ہے۔

ماہرین کے مطابق ویتنام میں لیوریج کا استعمال کرتے ہوئے گھر خریدنے کی شرح بہت زیادہ ہے۔ خریداروں کو گھر کی قیمت کا صرف 20-30% ادا کرنا پڑتا ہے، باقی 70-80% بینک سے ادھار لیا جاتا ہے۔ عام طور پر، 1 سال سے کم قرض کے ساتھ، خریدار ترجیحی شرح سود سے لطف اندوز ہوتے ہیں یا سرمایہ کار ان کی طرف سے سود ادا کرتا ہے۔ جب ترجیحی مدت ختم ہو جاتی ہے اور لیکویڈیٹی سست ہو جاتی ہے، جبکہ شرح سود میں اضافہ ہوتا ہے، سرمایہ کاروں کو قرض کی ادائیگی کے لیے اچانک دباؤ کا سامنا کرنا پڑتا ہے، مالیاتی منصوبے کی ناکامی اور فروخت ہونے کا خطرہ ہو سکتا ہے۔

یہ کہا جا سکتا ہے کہ ہوم لون کی شرح سود میں اضافہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو نئے چیلنجز کے سامنے کھڑا کر دے گا۔ اس کے مطابق، مالی فائدہ سے منسلک رئیل اسٹیٹ کو بڑے خطرات کا سامنا کرنا پڑے گا۔ ہوم لون کی شرح سود میں اضافہ مارکیٹ کے لیے رئیل اسٹیٹ سیگمنٹ اور ببل سیگمنٹ کے درمیان فرق کرنے کا ایک موقع بھی ہے۔

ماہرین توقع کرتے ہیں کہ جب رہن کی شرح سود میں اضافہ ہوگا تو قیاس آرائیاں آہستہ آہستہ ختم ہوجائیں گی۔ غیر منقولہ جائیداد کی قیمتیں حقیقی ضروریات اور مستحکم مالی وسائل رکھنے والوں کے لیے مناسب مصنوعات کا انتخاب کرنے کا ایک موقع ہے۔ خاص طور پر، آنے والے وقت میں، سوشل ہاؤسنگ کی سپلائی بڑھے گی، جس سے مارکیٹ سیگمنٹ کا ڈھانچہ صحت مند ہوگا۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر، ڈاکٹر فام دی انہ (نیشنل اکنامکس یونیورسٹی) نے یہ بھی اندازہ لگایا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی لیکویڈیٹی کم ہو رہی ہے، خاص طور پر اعلیٰ درجے کے طبقے میں، خریدنا آسان ہے لیکن بیچنا مشکل ہے۔

ماہرین کے مطابق، کم ہوئی مارکیٹ لیکویڈیٹی اور قرض دینے کی شرح سود میں اضافے کے تناظر میں، اگر کریڈٹ اور ٹیکس میں اصلاحات، کیپٹل فلو ری اسٹرکچرنگ اور ڈویلپمنٹ ماڈل کی جدت نہ لائی گئی تو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو انتہائی بڑے خطرات کا سامنا کرنا پڑے گا۔

گھر خریدتے وقت ترجیحی شرح سود سے محتاط رہیں

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) نے ابھی سفارش کی ہے کہ گھر کے خریدار ترجیحی شرح سود کے ساتھ گھر خریدتے وقت محتاط رہیں۔

اسی مناسبت سے، حالیہ برسوں میں، مارکیٹ کو متحرک کرنے کے لیے، بہت سے سرمایہ کاروں اور کمرشل بینکوں نے بہت کم شرح سود کے ساتھ ہوم لون پیکجز شروع کیے ہیں۔ تاہم، ترجیحی مدت صرف عارضی ہے، جب سود کی شرح کی تیرتی مدت میں داخل ہو رہی ہے، اگر عام شرح سود میں اضافہ ہوتا ہے، تو قرض کی ادائیگی کا دباؤ تیزی سے بڑھ جائے گا۔ بہت سے گاہک ایسی حالت میں پڑ گئے ہیں کہ انہوں نے کوئی سرمایہ ادا نہیں کیا بلکہ سود دوگنا ہو گیا ہے۔ جب مارکیٹ میں لیکویڈیٹی کم ہوتی ہے، نقصانات کو کم کرنے کے لیے مصنوعات کو دوبارہ بیچنا مشکل ہو جاتا ہے۔

VARS تجزیہ کے مطابق، بڑے قرضوں کے استعمال کی خصوصیت کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کا ذریعہ ہے جو شرح سود کے اتار چڑھاو سے براہ راست اور گہرا متاثر ہوتا ہے۔ ماضی میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں 2011 سے 2013 تک شدید گراوٹ کے دور کا سامنا کرنا پڑا جب قرضے کی شرح سود 18-20%/سال سے تجاوز کر گئی، بہت سے کاروباروں اور سرمایہ کاروں کو نقصانات کو کم کرنے کے لیے اثاثے فروخت کرنے پڑے، جس کی وجہ سے مارکیٹ طویل عرصے تک "منجمد" رہی، کئی علاقوں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں %0-3 کی کمی ہوئی۔

ماخذ: https://baodautu.vn/lai-vay-mua-nha-tang-phep-thu-moi-cho-thi-truong-bat-dong-san-d436886.html