رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو گرم کرنے کے لیے سستی مکانات بنائیں؟

کئی دسیوں لاکھوں ڈونگ کی آمدنی سے گھر خریدنا بھی مشکل ہے۔

"میں اور میرے شوہر 7 سال سے ایک مکان کرائے پر لے رہے ہیں اور نہیں جانتے کہ ہم کب ہو چی منہ شہر میں مکان خرید پائیں گے،" تن بن ضلع کے رہائشی نگوین تھی تھیوئی نے کہا۔

محترمہ تھوئی نے کہا کہ وہ ایک گارمنٹ کمپنی میں 10 ملین VND/ماہ کی تنخواہ کے ساتھ اکاؤنٹنٹ کے طور پر کام کرتی ہیں۔ اس کا شوہر 12 ملین VND/ماہ کی تنخواہ کے ساتھ تعمیراتی کمپنی میں ٹیکنیشن کے طور پر کام کرتا ہے۔ 22 ملین VND کی کل آمدنی اس جوڑے کے لیے اپنے رہنے کے اخراجات اور اپنی 6 سالہ بیٹی کی تعلیم کا خیال رکھنے کے لیے کافی ہے۔

محترمہ تھوئے کے مطابق، انہوں نے اور ان کے شوہر نے کئی سو ملین VND کی بچت کی ہے، لیکن یہ رقم گھر خریدنے کے لیے کافی نہیں ہے۔ انہیں کم از کم رقم کی ضرورت تقریباً 600 ملین VND ہے، تاکہ بینک انہیں شہر کے سب سے پرانے اور سستے اپارٹمنٹس خریدنے کے لیے قرض دے سکے۔

محترمہ تھوئے نے بتایا کہ اگرچہ ان کے پاس 600 ملین VND تھے، لیکن ان کی ماہانہ آمدنی میں اضافہ نہیں ہوا، اور ان کے اور ان کے شوہر کے پاس بینک کو پرنسپل اور سود ادا کرنے کے لیے رقم نہیں تھی۔ اس لیے اپنا گھر بنانے کا خواب ابھی بہت دور تھا۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو گرم کرنے کے لیے سستے مکانات بنائیں؟ - 1

بہت سے درمیانی آمدنی والے لوگ ہو چی منہ شہر میں گھر خریدنے کے متحمل نہیں ہو سکتے۔ (مثال: ڈائی ویت)

محترمہ تھوئے کے خاندان کی طرح، مسٹر وو تھانہ ٹوان - ایک غیر ملکی کمپنی کے مواصلات کے ماہر - گھر خریدنے کے قابل نہیں رہے حالانکہ ان کی موجودہ آمدنی 16 ملین VND/ماہ ہے۔

مسٹر ٹوان کے مطابق، اگر وہ موجودہ وقت میں گھر خریدتے ہیں، تو انہیں تقریباً 1.5 بلین VND قرض لینے کی ضرورت ہوگی۔ اس طرح، اصل اور سود کی ادائیگی اس کی پوری تنخواہ کو "نگل" جائے گی۔

سماجی رہائش "اداس"

اگرچہ لاکھوں کم اور درمیانی آمدنی والے لوگوں کو رہائش کی ضرورت ہے، سماجی رہائش کا طبقہ اب بھی بہت سست ترقی کر رہا ہے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ اس قسم کے مکانات کو قانونی طریقہ کار میں بہت سی رکاوٹوں، ضوابط میں کمی، ترجیحی قرضے لینے میں دشواری اور پالیسی سے فائدہ اٹھانے والوں کی شناخت میں دشواری کا سامنا ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے ماہر ڈاکٹر ڈوان وان بن نے تبصرہ کیا کہ اگرچہ ہاؤسنگ قانون خاص طور پر سوشل ہاؤسنگ جیسے کہ آمدنی، رہائش کی جگہ، رہائش وغیرہ کی خریداری کے لیے شرائط متعین کرتا ہے، تاہم، خریدنے، کرائے یا کرایہ پر لینے کے لیے صحیح مضامین کا تعین کرنے میں اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔

اس کے علاوہ، یہ ضابطہ کہ شہری علاقوں میں تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس III یا اس سے زیادہ قسم کے اپنے اراضی فنڈ کا 20% سوشل ہاؤسنگ کے لیے محفوظ رکھیں حقیقت کے ساتھ مناسب نہیں ہے۔ اس کی وجہ سے بہت سے منصوبے سماجی رہائش کے لیے زمین کو محفوظ کرتے ہیں لیکن اسے استعمال نہیں کرتے، زمین کے وسائل کو ضائع کرتے ہیں اور شہری جمالیاتی نقصان کا باعث بنتے ہیں۔

چھوٹے منصوبوں کے لیے، اگر 20% رقبہ سوشل ہاؤسنگ کے لیے استعمال کیا جاتا ہے، تو یہ علاقہ لوگوں کی خدمت کے لیے افادیت اور زمین کی تزئین کے ساتھ ایک معیاری سماجی ہاؤسنگ ایریا بنانے کے لیے کافی نہیں ہے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو گرم کرنے کے لیے سستے مکانات بنائیں؟ - 2

سوشل ہاؤسنگ مارکیٹ بہت سست اور اداس طریقے سے ترقی کر رہی ہے۔ (تصویر: ڈی وی)

ڈاکٹر بن کے مطابق، سماجی رہائش بنانے والے افراد اور کاروبار کو ترجیحی قرضوں تک رسائی میں بھی بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ سماجی ہاؤسنگ طبقے کی مدد کے لیے قرض کی سرگرمیاں ابھی تک موثر نہیں ہوئیں۔

ڈسٹرکٹ 12، ہو چی منہ سٹی میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کی نمائندہ محترمہ ٹران لان آن کے مطابق، کاروباریوں کی سوشل ہاؤسنگ میں دلچسپی نہ لینے کی وجہ یہ ہے کہ زمین کی قیمتیں بہت زیادہ بڑھ گئی ہیں اور سوشل ہاؤسنگ بنانے سے حاصل ہونے والا منافع بہت کم ہے۔

دریں اثنا، میکانزم اور پالیسیوں نے کاروباری اداروں کو زیادہ مدد فراہم نہیں کی ہے۔ اس لیے، کاروبار شاذ و نادر ہی سماجی رہائش کی تعمیر میں حصہ لیتے ہیں اور صرف تجارتی رہائش کی تعمیر پر توجہ مرکوز کرتے ہیں۔

سستی رہائش تیار کرنا اس کا حل ہے۔

ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ کے ماہرین کے مطابق، سستی مکانات کی ترقی طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن کو حل کرنے، اوسط اور قریب اوسط آمدنی والے لوگوں کی اکثریت کی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے، اور پوری مارکیٹ میں مکانات کی قیمت کی سطح کو کم کرنے کے مواقع فراہم کرے گی۔

برسوں کے دوران، پارٹی اور حکومت نے ہمیشہ لوگوں کے لیے مکانات پر توجہ دی ہے اور اسے ملک کی سماجی و اقتصادی ترقی میں ایک اہم کام کے طور پر شناخت کیا ہے۔ تاہم، تیز رفتار اقتصادی ترقی اور شہری کاری نے مکانات کی مانگ میں اضافہ کیا ہے۔ دریں اثنا، سپلائی میں مسلسل کمی واقع ہوئی ہے اور 2018 سے بڑھنے کے کوئی آثار نہیں دکھائے ہیں، جس سے طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن سنگین ہوتا جا رہا ہے۔

سپلائی کا ڈھانچہ تیزی سے اعلیٰ درجے کی، اعلیٰ قیمت والی مصنوعات، سرمایہ کاری اور قیاس آرائی کے مقاصد کی طرف "جھکاؤ" رکھتا ہے۔ یہ طویل مدتی عدم توازن مکانات کی قیمتوں میں مسلسل اضافے کا سبب بنتا ہے، جو کہ لوگوں کی اکثریت کی استطاعت سے کہیں زیادہ قیمت کی نئی سطح قائم کرتا ہے۔ لہٰذا، سستی مکانات تیار کرنے سے طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن کو دور کرنے، لوگوں کی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کے مواقع کھلیں گے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو گرم کرنے کے لیے سستے مکانات بنائیں؟ - 3

توقع ہے کہ سستی رہائش سے مستقبل میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو "گرم ہونے" میں مدد ملے گی۔ (تصویر تصویر: ڈائی ویت)

ویتنام ایسوسی ایشن آف ریئلٹرز (VARS) کے تحقیقی اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ رہائش کی کل فراہمی میں سے سستی سیگمنٹ (VND25 ملین/m2 سے کم) میں اپارٹمنٹ کی فراہمی کا تناسب مسلسل کم ہوا ہے، جو 2019 میں 30% سے 2022 میں 7% اور 2023 میں 6% ہو گیا ہے۔

2019 - 2022 کی مدت میں، درمیانی فاصلے والے اپارٹمنٹس (25 - 50 ملین/m2) کا تناسب بھی بالترتیب 54%، 34%، 27% تک کم ہو گیا جس کی سپلائی بنیادی طور پر 40 - 50 ملین VND/m2 کی قیمت والی مصنوعات سے آتی ہے۔

دریں اثنا، حقیقی مکانات کی طلب ہمیشہ 80% کے تناسب کے ساتھ ہاؤسنگ ڈیمانڈ ڈھانچہ کی قیادت کرتی ہے، باقی 15% طویل مدتی سرمایہ کاری کی طلب اور 5% قیاس آرائی پر مبنی طلب ہے۔ VARS کے اعداد و شمار کے مطابق، حقیقی رہائش کی مانگ کا صرف 25% ادائیگی کرنے کی مالی صلاحیت رکھتا ہے۔

اس تناظر میں، VARS کا خیال ہے کہ، سماجی رہائش کے ساتھ ساتھ، سستی رہائش آنے والے عرصے میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ترقی کا ایک اہم رجحان ہو گا، کیونکہ یہ ایک ایسا طبقہ ہے جو لوگوں کی اکثریت کی ضروریات اور حقیقی صلاحیتوں سے پیدا ہوتا ہے۔

"سستی" کیا ہے؟

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین ڈاکٹر نگوین وان ڈنہ نے کہا کہ ویتنام میں سستی رہائش کا کوئی سرکاری تصور نہیں ہے، لیکن اس قسم کی کچھ خصوصیات کو سماجی رہائش کے ساتھ موازنہ کرکے اور مکانات کی قیمتوں کی معقولیت کا تعین کرنے کے طریقہ کی بنیاد پر ممکن ہے۔

اس کے مطابق، فی الحال، سوشل ہاؤسنگ کا مقصد بنیادی طور پر کم آمدنی والے افراد اور صنعتی پارکوں میں کام کرنے والے مزدوروں کے لیے ہے، جو زمین کے استعمال کی فیس سے مستثنیٰ ہیں اور خصوصی طور پر سرمایہ کاروں اور گھر کے خریداروں کے لیے ترجیحی کریڈٹ پیکجز تک رسائی حاصل کرنا...

سستی مکانات سستی قیمتوں کے ساتھ کمرشل ہاؤسنگ ہے، جو کہ لوگوں کی اکثریت کی مالی صلاحیت کے لیے موزوں ہے، جس کا مقصد خاص شہری علاقوں میں ایک خاص سطح کی بچت کے ساتھ اوسط اور قریب اوسط آمدنی والے لوگوں کا گروپ ہے۔

مسٹر ڈِن کا خیال ہے کہ مکانات کی مناسب قیمتیں تب ہوتی ہیں جب خاندان اپنی آمدنی کے دائرہ کار میں رہائش کے اخراجات اور دیگر زندگی گزارنے کے اخراجات کو متوازن کر سکتے ہیں۔

دنیا بھر کے بہت سے ممالک میں رہائش کی استطاعت کا اندازہ لگانے کے تجربے کے مطابق، سستی رہائش ایسی رہائش ہے جہاں مکانات کی لاگت کل گھریلو آمدنی کا 30% سے زیادہ نہیں ہوتی ہے۔ تقریباً 30 ملین VND/ماہ کی آمدنی والے گھرانے کے لیے، اس لاگت کا 30% تقریباً 100 ملین VND/سال کی جمع کے برابر ہے، پھر سستی رہائش کی قیمت تقریباً 2 - 2.5 بلین VND/اپارٹمنٹ ہے۔

تاہم، مسٹر ڈِن کے مطابق، حقیقت میں 2 سے 2.5 بلین VND کی قیمتوں کے ساتھ اپارٹمنٹ پروجیکٹ تیار کرنا بہت مشکل ہے، خاص طور پر دو بڑے شہروں جیسے ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی میں، لیکن مشکل کا مطلب ناممکن نہیں ہے۔

مسٹر ڈنہ کا خیال ہے کہ اگر پوری مارکیٹ آپس میں مل جائے اور ہاؤسنگ پالیسیاں مارکیٹ کی معیشت کی سمت پر عمل کریں تو سستی رہائش تیار ہوگی۔ سماجی رہائش کے ساتھ متوازی سستی رہائش تیار کرنا

VARS کے مطابق، ریاست کی طرف، سستی رہائش کی سرکاری تعریف فراہم کرنا ضروری ہے۔ تحقیقی طریقہ کار اور ترجیحی پالیسیاں خاص طور پر سستی مکانات کے لیے جس کا بنیادی مقصد سرمایہ کاروں کو اس طبقہ کی فراہمی کی ترقی میں حصہ لینے کے لیے حوصلہ افزائی کرنا، اوسط یا قریب اوسط آمدنی والے گھرانوں کی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنا ہے۔

ان میں ترجیحی کریڈٹ پالیسیاں شامل ہیں جو خاص طور پر "قوت خرید" کو بڑھانے یا قیاس آرائیوں کو کم کرنے کے لیے دوسرے اور تیسرے گھروں کے لیے ٹیکس کی شرح بڑھانے کے لیے بنائی گئی ہیں، اور ٹیکس کی آمدنی کو حقیقی ضرورت مندوں کی مدد کے لیے ری سائیکل کیا جا سکتا ہے۔ سماجی بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کو تیار کرنے اور چلانے میں سرمایہ کاروں کی مدد کریں...

اس کے علاوہ، سرمایہ کاری میں اضافہ اور منسلک ٹرانسپورٹ انفراسٹرکچر کو وسعت دینا۔ جب فاصلہ اب کوئی مسئلہ نہیں ہے، تو مرکزی علاقے سے مضافاتی علاقوں میں منتقل ہونے کا رجحان ناگزیر ہے۔

ماخذ