چند دسیوں ملین ڈونگ کی آمدنی کے باوجود بھی گھر خریدنا مشکل ہے۔
"میں اور میرے شوہر اب 7 سالوں سے ایک گھر کرائے پر لے رہے ہیں اور ہم نہیں جانتے کہ ہم ہو چی منہ شہر میں کب ایک گھر خرید پائیں گے،" مسز نگوین تھی تھیوئی نے کہا، تن بن ضلع کی رہائشی۔
محترمہ تھوئے نے کہا کہ وہ ایک گارمنٹ کمپنی میں 10 ملین VND ماہانہ تنخواہ کے ساتھ اکاؤنٹنٹ کے طور پر کام کرتی ہیں۔ اس کا شوہر ایک تعمیراتی کمپنی میں ٹیکنیشن کے طور پر کام کرتا ہے جس کی تنخواہ ماہانہ 12 ملین VND ہے۔ ان کی کل آمدنی 22 ملین VND صرف اس جوڑے کے لیے اپنے رہنے کے اخراجات اور اپنی 6 سالہ بیٹی کی تعلیم کی ادائیگی کے لیے کافی ہے۔
محترمہ تھوئے کے مطابق، انہوں نے اور ان کے شوہر نے کئی سو ملین ڈونگ بچائے ہیں، لیکن یہ رقم گھر خریدنے کے لیے کافی نہیں ہے۔ انہیں جس کم از کم رقم کی ضرورت ہے وہ تقریباً 600 ملین ڈونگ ہے جو کہ بینک انہیں شہر کے سب سے سستے، قدیم ترین اپارٹمنٹس خریدنے کے لیے رقم دے گا۔
محترمہ تھوئی نے بتایا کہ 600 ملین VND کے ساتھ بھی، اس کی ماہانہ آمدنی میں اضافہ نہیں ہوا ہے، اور اس کے اور اس کے شوہر کے پاس بینک قرض پر اصل اور سود ادا کرنے کے لیے اتنی رقم نہیں ہے۔ اس لیے اپنا گھر بنانے کا خواب بہت دور رہ جاتا ہے۔
بہت سے درمیانی آمدنی والے اب بھی ہو چی منہ شہر میں گھر کے متحمل نہیں ہیں۔ (مثالی تصویر: ڈائی ویت)
تھوئے کے خاندان کی طرح، ایک غیر ملکی کمپنی میں مواصلات کے ماہر Vo Thanh Tuan بھی اپنی موجودہ آمدنی 16 ملین VND ماہانہ ہونے کے باوجود گھر خریدنے سے قاصر ہیں۔
مسٹر ٹوان کے مطابق، اگر وہ موجودہ وقت میں گھر خریدنا چاہتے ہیں، تو انہیں تقریباً 1.5 بلین VND قرض لینے کی ضرورت ہوگی۔ اس کا مطلب ہے کہ اصل اور سود کی ادائیگی اس کی تنخواہ کو مکمل طور پر استعمال کرے گی۔
سوشل ہاؤسنگ مارکیٹ "اداس" ہے۔
اگرچہ لاکھوں کم اور درمیانی آمدنی والے لوگوں کو رہائش کی ضرورت ہے، سماجی رہائش کا طبقہ بہت سست ہے۔ اس کی وجہ قانونی طریقہ کار سے متعلق بے شمار رکاوٹیں، ضوابط میں کمی، ترجیحی قرضے حاصل کرنے میں مشکلات، اور پالیسی کے اہل فائدہ اٹھانے والوں کی شناخت میں درپیش چیلنجز ہیں۔
رئیل اسٹیٹ کے ماہر ڈاکٹر ڈوان وان بنہ نے نوٹ کیا کہ اگرچہ ہاؤسنگ قانون خاص طور پر سوشل ہاؤسنگ کی خریداری کے لیے شرائط وضع کرتا ہے جیسے کہ آمدنی، رہائش، اور رہائش کی شرائط، لیکن اہل خریداروں، کرایہ داروں، یا لیز پر لینے والے درخواست دہندگان کی درست شناخت کرنا مشکل ہے۔
مزید برآں، قسم III اور اس سے اوپر کے شہروں میں کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو سماجی رہائش کے لیے اپنی زمین کا 20% مختص کرنے کا ضابطہ فی الحال حقیقت سے مطابقت نہیں رکھتا۔ اس کی وجہ سے بہت سے منصوبے سماجی رہائش کے لیے زمین مختص کرتے ہیں لیکن اس کا استعمال نہیں کرتے، زمین کے وسائل کو ضائع کرتے ہیں اور شہری جمالیات سے محروم ہوتے ہیں۔
چھوٹے منصوبوں کے لیے، یہاں تک کہ اگر 20% رقبہ کمیونٹی ہاؤسنگ کے لیے استعمال کیا جائے، تب بھی یہ علاقہ رہائشیوں کی خدمت کے لیے سہولیات اور زمین کی تزئین کے ساتھ معیاری سماجی ہاؤسنگ کمپلیکس بنانے کے لیے ناکافی ہے۔
سوشل ہاؤسنگ مارکیٹ بہت سست اور سستی سے ترقی کر رہی ہے۔ (تصویر: ڈی وی)
ڈاکٹر بن کے مطابق، لوگوں اور کاروباری اداروں کو سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کے لیے ترجیحی قرضوں تک رسائی میں بھی بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ سماجی ہاؤسنگ طبقے کی مدد کرنے والی کریڈٹ سرگرمیاں ابھی تک موثر نہیں ہوئیں۔
ڈسٹرکٹ 12، ہو چی منہ سٹی میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کی نمائندہ محترمہ ٹران لان انہ کے مطابق، کاروباریوں کے سوشل ہاؤسنگ کے بارے میں پرجوش نہ ہونے کی وجہ یہ ہے کہ زمین کی قیمتیں بہت زیادہ بڑھ گئی ہیں، اور سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے منافع کا مارجن بہت کم ہے۔
دریں اثنا، میکانزم اور پالیسیوں نے کاروبار کے لیے زیادہ مدد فراہم نہیں کی ہے۔ لہذا، کاروبار سماجی رہائش کی تعمیر میں کم ملوث ہیں اور صرف کمرشل ہاؤسنگ پر توجہ مرکوز کرتے ہیں۔
سستی رہائش تیار کرنا اس کا حل ہے۔
ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ کے ماہرین کے مطابق، سستی مکانات تیار کرنے سے طلب اور رسد کے عدم توازن کو دور کرنے کے مواقع پیدا ہوں گے، اوسط اور قریب اوسط آمدنی والے لوگوں کی اکثریت کی رہائش کی ضروریات پوری ہوں گی، اور مارکیٹ میں مکانات کی مجموعی قیمت کی سطح کو کم کیا جائے گا۔
کئی سالوں سے، لوگوں کے لیے رہائش کی ضروریات کو پورا کرنا پارٹی اور حکومت کے لیے ایک ترجیح رہا ہے، جسے ملک کی سماجی و اقتصادی ترقی میں ایک اہم کام کے طور پر پہچانا جاتا ہے۔ تاہم، تیز رفتار اقتصادی ترقی اور شہری کاری نے مکانات کی مانگ میں اضافہ کیا ہے۔ دریں اثنا، سپلائی میں مسلسل کمی واقع ہوئی ہے اور 2018 سے بحالی کے کوئی آثار نہیں دکھائے گئے، جس سے طلب اور رسد کے عدم توازن میں اضافہ ہوا۔
سپلائی کا ڈھانچہ سرمایہ کاری اور قیاس آرائی کے مقاصد کے لیے اعلیٰ درجے کی، اعلیٰ قیمت والی مصنوعات کی طرف تیزی سے جھک رہا ہے۔ اس طویل عدم توازن نے مکانات کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ کیا ہے، جس سے قیمتوں کی ایک نئی سطح آبادی کی اکثریت کی استطاعت سے کہیں زیادہ ہے۔ لہٰذا، سستی مکانات کی ترقی سے طلب اور رسد کے عدم توازن کو دور کرنے اور لوگوں کی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کے مواقع کھلیں گے۔
توقع ہے کہ سستی رہائش سے مستقبل میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو "گرم ہونے" میں مدد ملے گی۔ (مثالی تصویر: ڈائی ویت)
ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے تحقیقی اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ کُل ہاؤسنگ سپلائی میں سستی ہاؤسنگ سپلائی (25 ملین VND/m2 سے کم) کا تناسب مسلسل کم ہوا ہے، جو 2019 میں 30% سے 2022 میں 7% اور 2023 میں 6% ہو گیا ہے۔
2019-2022 کی مدت کے دوران، درمیانی فاصلے والے اپارٹمنٹس (25-50 ملین VND/m2) کا تناسب بھی بالترتیب 54%، 34%، اور 27% تک کم ہو گیا، جس کی فراہمی بنیادی طور پر 40-50 ملین VND/m2 کی قیمت والی مصنوعات سے آتی ہے۔
دریں اثنا، مکانات کی حقیقی خریداری کی مانگ 80% کے حصص کے ساتھ مستقل طور پر ہاؤسنگ ڈیمانڈ ڈھانچہ کی قیادت کرتی ہے، جب کہ 15% طویل مدتی سرمایہ کاری اور 5% قیاس آرائیوں کے لیے ہے۔ VARS کے اعداد و شمار کے مطابق، مکانات کی خریداری کی حقیقی ضرورتوں میں سے صرف 25% کے پاس اس کی ادائیگی کی مالی صلاحیت ہے۔
اس پس منظر میں، VARS کا خیال ہے کہ، سماجی رہائش کے ساتھ ساتھ، سستی رہائش آنے والے عرصے میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ترقی کا اہم رجحان ہو گا، کیونکہ یہ طبقہ لوگوں کی اکثریت کی اصل ضروریات اور صلاحیتوں سے پیدا ہوتا ہے۔
"سستی" کا کیا مطلب ہے؟
ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین ڈاکٹر نگوین وان ڈِنھ نے کہا کہ ویتنام میں ابھی تک سستی رہائش کی کوئی سرکاری تعریف نہیں ہے، لیکن اس قسم کے مکانات کی کچھ خصوصیات کو سماجی رہائش سے موازنہ کرکے اور مکانات کی قیمتوں کی معقولیت کا تعین کیسے کیا جاتا ہے اس کی بنیاد پر کیا جا سکتا ہے۔
اس کے مطابق، سوشل ہاؤسنگ فی الحال صنعتی زونز میں کم آمدنی والے افراد اور کارکنوں کو نشانہ بناتی ہے، جس میں زمین کے استعمال کی فیس سے استثنیٰ اور خاص طور پر ڈویلپرز اور گھریلو خریداروں کے لیے ترجیحی کریڈٹ پیکجز تک رسائی ہے۔
سستی رہائش سے مراد سستی قیمتوں کے ساتھ کمرشل ہاؤسنگ ہے، جو آبادی کی اکثریت کی مالی صلاحیتوں کے لیے موزوں ہے، خاص طور پر شہری علاقوں میں بچت کی ایک خاص سطح کے ساتھ متوسط اور قریب سے متوسط آمدنی والے گروہوں کو نشانہ بناتے ہیں۔
مسٹر ڈِن کا خیال ہے کہ مکانات کی مناسب قیمتیں تب ہوتی ہیں جب خاندان اپنی آمدنی کی حدود میں رہائش کے اخراجات کے ساتھ دیگر زندگی گزارنے کے اخراجات کو متوازن کر سکتے ہیں۔
دنیا کے بہت سے ممالک میں رہائش کی استطاعت کے جائزوں کی بنیاد پر، سستی رہائش کی تعریف ہاؤسنگ کے اخراجات کے طور پر کی جاتی ہے جو گھر کی کل آمدنی کے 30% سے زیادہ نہیں ہوتی ہے۔ ہر ماہ تقریباً 30 ملین VND کی آمدنی والے گھرانے کے لیے، ان اخراجات کا 30% تقریباً 100 ملین VND کی سالانہ بچت کے برابر ہے، اس لیے ایک سستے گھر کی قیمت تقریباً 2-2.5 بلین VND فی اپارٹمنٹ ہوگی۔
تاہم، مسٹر ڈِن کے مطابق، حقیقت میں، فی الحال 2 سے 2.5 بلین VND کی قیمت والے اپارٹمنٹ پروجیکٹس کو تیار کرنا بہت مشکل ہے، خاص طور پر ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی جیسے بڑے شہروں میں۔ لیکن مشکل کا مطلب ناممکن نہیں ہے۔
مسٹر ڈنہ کا خیال ہے کہ اگر پوری مارکیٹ مل کر کام کرتی ہے اور ہاؤسنگ پالیسیاں مارکیٹ اکانومی کی طرف مرکوز ہوتی ہیں، تو سستی ہاؤسنگ ترقی کرے گی۔ وہ سوشل ہاؤسنگ کے ساتھ ساتھ سستی رہائش تیار کرنے کا مشورہ دیتے ہیں۔
VARS کے مطابق، حکومت کو سستی رہائش کی سرکاری تعریف فراہم کرنے کی ضرورت ہے۔ اور تحقیقی طریقہ کار اور ترجیحی پالیسیاں خاص طور پر سستی رہائش کے لیے، جس کا بنیادی مقصد سرمایہ کاروں کو اس طبقہ کی فراہمی کی ترقی میں حصہ لینے کے لیے حوصلہ افزائی کرنا، درمیانی یا قریب قریب متوسط آمدنی والے گھرانوں کی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنا ہے۔
ان میں ترجیحی کریڈٹ پالیسیاں شامل ہیں جو خاص طور پر قوت خرید کو بڑھانے کے لیے بنائی گئی ہیں، یا قیاس آرائی پر مبنی مراعات کو کم کرنے کے لیے دوسرے اور تیسرے گھروں پر ٹیکسوں میں اضافہ، ٹیکس ریونیو کو ممکنہ طور پر حقیقی ضروریات کے حامل افراد کی مدد کے لیے دوبارہ استعمال کیا جا رہا ہے۔ سماجی بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کی ترقی اور آپریشن میں بھی ڈویلپرز کو تعاون فراہم کیا جاتا ہے...
اس کے علاوہ، سرمایہ کاری میں اضافہ اور نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے کی توسیع ضروری ہے۔ جب فاصلہ اب کوئی مسئلہ نہیں ہے، تو شہر کے مرکز سے مضافاتی علاقوں میں منتقل ہونے کا رجحان ناگزیر ہے۔
ماخذ
تبصرہ (0)