رہائش کی حقیقی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو کیسے کم کیا جائے؟

اپارٹمنٹ کی قیمتیں کئی سالوں سے مسلسل بڑھ رہی ہیں۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے مطابق، تیز رفتار اقتصادی ترقی اور شہری کاری کی وجہ سے مکانات کی مانگ میں اضافہ ہوا ہے جبکہ زمینی فنڈز بتدریج ختم ہو رہے ہیں اور سرمایہ کے ذرائع سے متعلق پالیسیوں اور ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو کنٹرول کرنے میں ایجنسیوں اور محکموں کے فیصلوں کی وجہ سے پراجیکٹ پر عمل درآمد سست ہونے کی وجہ سے ہاؤسنگ سپلائی مسلسل کم ہو رہی ہے۔

رئیل اسٹیٹ - رہائش کی حقیقی ضروریات کے مطابق اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو کیسے کم کیا جائے؟ — شہری اراضی کی قیمت میں اضافہ ہوا ہے کیونکہ انفراسٹرکچر اور عوامی خدمات کو اپ گریڈ کیا گیا ہے، جس سے اپارٹمنٹ کی قیمتیں پچھلے کئی سالوں میں مسلسل نئی سطحوں کو سیٹ کرنے پر مجبور ہو رہی ہیں۔

اپ گریڈ شدہ بنیادی ڈھانچے اور عوامی خدمات کے ساتھ مل کر شہری اراضی کی بڑھتی ہوئی قیمت نے پچھلے کئی سالوں میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو مسلسل نئی سطحوں پر سیٹ کرنے کی طرف دھکیل دیا ہے۔

VARS تحقیقی اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ 2023 میں ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں کے اشاریہ میں 2019 کے مقابلے میں تقریباً 38 فیصد پوائنٹس اور ہو چی منہ سٹی میں 16 فیصد پوائنٹس کا اضافہ ہوا۔

جس میں، اپارٹمنٹ کی قیمت کا اشاریہ رئیل اسٹیٹ پرائس انڈیکس پروجیکٹ کے اشاریہ جات میں سے ایک ہے جس پر VARS وقت کے ساتھ مارکیٹ کی نقل و حرکت کے زیر اثر رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کے اتار چڑھاؤ کو ظاہر کرنے کے لیے تحقیق کر رہا ہے۔

خاص طور پر، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں پرائمری اور سیکنڈری دونوں مارکیٹوں میں مسلسل بڑھ رہی ہیں۔ دریں اثنا، ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں بھی دوبارہ قیمتوں میں اضافے کے چکر میں داخل ہونا شروع ہو گئی ہیں، ثانوی مارکیٹ میں اعلیٰ درجے کے لگژری پراجیکٹس میں بتدریج کمی کے ساتھ۔

Batdongsan.com.vn کے اعدادوشمار بتاتے ہیں کہ جنوری 2024 میں ملک بھر میں فروخت کے لیے اپارٹمنٹس میں دلچسپی کی سطح میں 2023 کی اسی مدت کے مقابلے میں 66 فیصد اضافہ ہوا، رئیل اسٹیٹ کی فہرستوں کی تعداد میں بھی 46 فیصد اضافہ ہوا۔ خاص طور پر، ہنوئی میں جنوری 2024 میں اپارٹمنٹس کی تلاش کی تعداد میں اسی مدت کے مقابلے میں 71 فیصد اضافہ ہوا۔ اسی طرح ہو چی منہ شہر میں بھی اپارٹمنٹس کی مانگ میں 59 فیصد اضافہ ہوا۔ یہ رجحان اکثر دوسرے صوبوں اور شہروں میں بھی ایسا ہی ہے۔

رئیل اسٹیٹ - رہائش کی حقیقی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو کیسے کم کیا جائے؟ (تصویر 2)۔ — Batdongsan.com.vn کے اعدادوشمار بتاتے ہیں کہ جنوری 2024 میں ملک بھر میں فروخت کے لیے اپارٹمنٹس میں دلچسپی کی سطح 2023 کی اسی مدت کے مقابلے میں 66% بڑھی، اور رئیل اسٹیٹ کی فہرستوں کی تعداد میں بھی 46% اضافہ ہوا۔

گھریلو خریداروں کی مانگ میں زبردست اضافے کے باوجود، اپارٹمنٹ کی فراہمی اب بھی غیر متناسب طور پر بڑھ رہی ہے۔ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی کی مارکیٹوں میں 2023 میں اپارٹمنٹ کی فراہمی میں کمی ریکارڈ کی گئی۔

ہنوئی میں، 2023 میں نئے اپارٹمنٹس کی فراہمی کا تخمینہ 10,500 یونٹ لگایا گیا ہے، جو پچھلے سال کے مقابلے میں تقریباً 31 فیصد کم ہے۔ ہو چی منہ شہر میں، نئے اپارٹمنٹس کی فراہمی کا تخمینہ تقریباً 7,500 یونٹس لگایا گیا ہے، جو 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں 50 فیصد سے زیادہ کم ہے۔

نئے منظور شدہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی بڑھتی ہوئی کمی کی وجہ سے حالیہ دنوں میں اپارٹمنٹس کی سپلائی میں کمی آئی ہے جبکہ جاری پروجیکٹ قانونی اور سرمائے کے مسائل کی وجہ سے "جدوجہد" کا شکار ہیں۔ اگرچہ حکومت، وزارتوں اور شاخوں کی مشکلات پر قابو پانے کی کوششوں نے کچھ قابل ذکر نتائج حاصل کیے ہیں، لیکن 2023 میں لاگو اور دوبارہ شروع کیے گئے منصوبوں کی تعداد میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، لیکن رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے کیش فلو کا دباؤ ابھی تک کم نہیں ہوا ہے۔

اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس میں سرمایہ کاروں کی مشکلات کو دور کرنا

اسی مناسبت سے، ریاستی انتظامی ایجنسیوں کی کوششوں کی بدولت 2023 کے وسط سے کارپوریٹ بانڈ کے اجراء کے ذریعے سرمائے کی نقل و حرکت کی صورتحال میں بتدریج بہتری آئی ہے۔

رئیل اسٹیٹ - رہائش کی حقیقی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو کیسے کم کیا جائے؟ (تصویر 3)۔ — نئے ضوابط جن کا مقصد سرمایہ کاروں اور سماجی ہاؤسنگ خریداروں کے لیے مشکلات کو دور کرنا ہے سرکاری طور پر نافذ ہو گئے ہیں، جس سے اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو اس سطح تک کم کر دیا گیا ہے جو رہائش کی حقیقی ضروریات والے لوگوں کے لیے موزوں ہے۔

تاہم، بانڈ کی میچورٹی کا دباؤ 2024 میں کاروباروں کے لیے ایک چیلنج بنا ہوا ہے، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار، جس میں تقریباً VND115.7 ٹریلین رئیل اسٹیٹ کارپوریٹ بانڈز پختہ ہو رہے ہیں، جو کہ اس سال واجب الادا کارپوریٹ بانڈز کی کل مالیت کا 41.4% بنتا ہے، بون مارکیٹ ایسوسی ایشن (ویتنام مارکیٹ ایسوسی ایشن) کے تازہ ترین اعداد و شمار کے مطابق۔

2024 کے پہلے مہینوں میں جاری کرنے کی سرگرمیوں کو بھی بانڈ کے اجراء اور تجارت کے لیے مزید مشکل حالات کی وجہ سے رکاوٹوں کا سامنا کرنا شروع ہو گیا ہے جیسے کہ پروفیشنل سیکیورٹیز کے سرمایہ کاروں کے لیے ضابطے، لازمی کریڈٹ ریٹنگز کے ضوابط جب ڈیکری 65/2022/ND-CP کو 2024 کے آغاز سے دوبارہ نافذ کیا جائے گا اور 2024 کے بعد کی مدت میں توسیع کے بعد۔ 08/2023/ND-CP۔ تاہم، یہ صرف ایک قلیل مدتی مشکل ہے، طویل مدتی میں، فرمان 65 کے نفاذ سے کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ کو زیادہ صحت مند طریقے سے ترقی کرنے میں مدد ملے گی۔

کریڈٹ کیپیٹل کے حوالے سے، رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیوں کے لیے بقایا قرضے میں مسلسل اضافہ ہوا ہے جس کی بدولت بینکنگ سیکٹر، حکومت اور متعلقہ ایجنسیوں کی جانب سے منصوبوں کی مشکلات کو دور کیا جا رہا ہے۔

تاہم، 2024 کے پہلے مہینوں میں کنزیومر کریڈٹ اور رئیل اسٹیٹ کی خریداری 2023 سے کم ہوتی رہے گی حالانکہ قرض دینے کی شرح سود کم رہی ہے۔ مہنگائی اور شرح سود میں غیر متوقع تبدیلیوں کی وجہ سے، گھر خریدنے کے لیے قرض لینا اور ماہانہ 10 ملین VND کے قرضوں کی ادائیگی بہت سے خاندانوں کے لیے ایک بوجھ بن گیا ہے، جب وہ اپنی مستقبل کی ملازمت اور آمدنی کی صورت حال پر واقعی پراعتماد نہیں ہیں۔

تاہم، Tet کے بعد، متنوع رئیل اسٹیٹ ایکو سسٹم والے کچھ کمرشل بینکوں میں گھر کی خریداری کے کریڈٹ میں قدرے اضافہ ہوا، کیونکہ لوگوں نے دوبارہ سرمایہ کاری کرنا شروع کی۔

کمی کے طویل عرصے کے بعد، دونوں خاص شہری علاقوں میں اپارٹمنٹس کی سپلائی میں بھی دوبارہ اضافہ متوقع ہے جس کی بدولت مارکیٹ کی بحالی اور ریاستی انتظامی اداروں کی جانب سے منصوبوں کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے کی کوششوں کی بدولت۔ خاص طور پر سوشل ہاؤسنگ اور ورکرز ہاؤسنگ کی فراہمی۔ تاہم، اس سپلائی کو باضابطہ طور پر مارکیٹ میں لانچ کیے جانے سے پہلے قانونی طریقہ کار کو مکمل کرنے کے لیے وقت درکار ہوتا ہے اور یہ بنیادی طور پر مرکز سے دور علاقوں سے آتی ہے۔

لہذا، VARS نے پیشن گوئی کی ہے کہ مختصر مدت میں، بڑے شہروں کے بیچ میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں بڑھتی رہیں گی، خاص طور پر سستی اور درمیانی رینج والے حصوں میں۔ دریں اثنا، اعلیٰ درجے کے اور لگژری پراجیکٹس کی خرید و فروخت کی قیمتوں میں معمولی کمی ریکارڈ کی جا سکتی ہے۔

VARS توقع کرتا ہے کہ، موجودہ مارکیٹ کے مثبت عوامل کی ایک سیریز کی بنیاد کے ساتھ، 2025 کے وسط تک، جب رئیل اسٹیٹ سیکٹر سے متعلق نئے قوانین سرمایہ کاروں اور کارکنوں کے لیے سماجی رہائش اور رہائش کے خریداروں کے لیے مشکلات کو دور کرنے کے لیے نئے ضوابط کے ساتھ منظور کیے جائیں گے، یہ باضابطہ طور پر نافذ ہو جائے گا۔

سماجی رہائش کی فراہمی میں اضافہ ہوگا، رہائش کی حقیقی ضروریات والے لوگوں کے لیے اپارٹمنٹ کی قیمتیں زیادہ مناسب سطح تک گر جائیں گی۔

ماخذ