رئیل اسٹیٹ جنات کا ایک سلسلہ "اپنے گھوڑوں سے گر گیا"، چین انہیں بچانے کے لیے جدوجہد کر رہا ہے۔

ٹائکونز کا ایک سلسلہ "اپنے گھوڑوں سے گر گیا"

چین کی پراپرٹی مارکیٹ طویل انتشار سے دوچار ہے۔ پرائیویٹ پراپرٹی ڈویلپر کنٹری گارڈن کو حال ہی میں اس کے امریکی ڈالر کے بانڈز پر ڈیفالٹ قرار دیا گیا تھا، جس نے کمپنی کی حالت زار پر روشنی ڈالی کیونکہ چین کے پراپرٹی سیکٹر میں بحالی کے کوئی آثار نظر نہیں آتے۔

کنٹری گارڈن نے 30 دن کی رعایتی مدت کے اختتام پر 15.4 ملین ڈالر کے بانڈ کی سود کی ادائیگی سے محروم کر دیا، 17 ستمبر کی اصل ادائیگی کی آخری تاریخ ختم ہونے کے بعد۔ کنٹری گارڈن کی گزشتہ ہفتے ختم ہونے والی رعایتی مدت کے دوران بانڈ کے سود کی ادائیگی میں ناکامی کو ڈیفالٹ کا واقعہ سمجھا جاتا ہے، بانڈ ہولڈرز کو بھیجے گئے نوٹس کے مطابق۔

پہلے سے طے شدہ تھا لیکن اس کی تصدیق اس وقت ہوئی جب کمپنی نے پچھلے ہفتے کہا کہ اسے توقع ہے کہ وہ وقت پر اپنے تمام غیر ملکی قرضوں کی ذمہ داریوں کو پورا کرنے میں ناکام رہے گی۔ کنٹری گارڈن چین کے اب تک کے سب سے بڑے قرضوں کی تنظیم نو کی منصوبہ بندی کر رہا ہے۔

کنٹری گارڈن نے حال ہی میں فروخت میں کمی بھی دیکھی ہے اور چین بھر میں ہزاروں ترقیاتی منصوبے رک گئے ہیں، جس نے دنیا کی دوسری بڑی معیشت کو ہلا کر رکھ دینے والے طویل بحران سے نمٹنے کے لیے بیجنگ کی جدوجہد کو اجاگر کیا ہے۔

سال کے پہلے چھ مہینوں میں فروخت گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 44 فیصد کم ہوئی۔ اس سال کمپنی کے حصص میں بھی تقریباً 70 فیصد کمی ہوئی ہے۔

اس گروپ سے توقع ہے کہ وہ درجنوں دیگر ڈویلپرز میں شامل ہوں گے جو بیرون ملک قرضوں کی تنظیم نو کے لیے کام کررہے ہیں، لیکن اس کے بڑے قرضے، بشمول بینکوں اور سرمایہ کاری فرموں کے قرضے، غیر یقینی ہیں۔

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 1 — Evergrande دنیا کا سب سے زیادہ مقروض رئیل اسٹیٹ ڈویلپر ہے۔ (تصویر: ایس سی ایم پی)۔

دو سال پہلے، ایک اور ڈویلپر، Evergrande کے ڈیفالٹ نے بھی چین میں رئیل اسٹیٹ کی حالت کے بارے میں تشویش کا اظہار کیا۔ کبھی چین کی معروف رئیل اسٹیٹ کمپنی، Evergrande اب دنیا کی سب سے زیادہ مقروض کمپنی کے طور پر جانی جاتی ہے، جس پر 300 بلین ڈالر سے زیادہ کا قرض ہے۔

ایورگرینڈ اب بھی اپنے طویل مدتی تنظیم نو کے منصوبے کو مکمل کرنے کے لیے جدوجہد کر رہا ہے، جو حال ہی میں اس وقت پٹڑی سے اتر گیا جب وہ اپنے غیر ملکی قرضوں کو دوبارہ فنانس کرنے میں ناکام رہا۔

بلومبرگ بلینیئرز انڈیکس کے مطابق ایورگرینڈ گروپ کے بانی مسٹر سو کا ین کے اثاثے اب صرف 979 ملین امریکی ڈالر ہیں۔ وجہ یہ ہے کہ اگست کے آخر میں تجارت دوبارہ شروع ہونے کے بعد کمپنی کے حصص میں 86 فیصد کمی واقع ہوئی ہے۔

ایورگرینڈ کے چیئرمین 2017 میں چین کے دوسرے امیر ترین آدمی تھے، جن کی دولت 42 بلین ڈالر تھی۔ اس کے بعد سے اس کی قسمت میں 98 فیصد کمی آئی ہے۔ وہ چینی حکام کی جانب سے مشتبہ غیر قانونی سرگرمیوں کے لیے بھی زیر تفتیش ہے۔

جب چینی حکومت نے Evergrande کو بیل آؤٹ کرنے سے انکار کر دیا تو اسے آرٹ ورک اور خطاطی سمیت اپنی کمپنی کے حصص اور ذاتی اثاثے فروخت کرنے پڑے۔ پچھلے سال، کہا جاتا ہے کہ اس نے لندن (برطانیہ) میں 200 ملین امریکی ڈالر سے زیادہ مالیت کا ایک اور ولا فروخت کیا۔

کمپنی کی قسمت کا انحصار ہانگ کانگ کی عدالت میں قرض دہندہ کی لیکویڈیشن کی درخواست پر سماعت پر ہے۔ اگر عدالت درخواست کے حق میں فیصلہ دیتی ہے تو Evergrande کو مزید مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا کیونکہ وہ اپنے قرض دہندگان کی ادائیگی کے لیے تنظیم نو کا منصوبہ مکمل کرنے کی کوشش کرتا ہے۔

بہت سے کاروبار "دلدل" میں گھسیٹے جا سکتے ہیں

نیٹیکسس بینک کے سینئر ماہر اقتصادیات گیری این جی نے کہا کہ دیگر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو "دلدل" میں گھسیٹے جانے کا خطرہ ہے۔

چینی پراپرٹی ڈویلپرز نے برسوں سے دوبارہ سرمایہ کاری کے لیے آن شور اور آف شور بانڈ کے اجراء پر انحصار کیا ہے۔ ڈویلپر اکثر اپارٹمنٹس کو مکمل ہونے سے پہلے فروخت کر دیتے ہیں اور اس سے حاصل ہونے والی رقم کو نئی پیشرفت کو فنڈ دینے کے لیے استعمال کرتے ہیں۔

لیکن جیسا کہ پالیسی سازوں نے 2020 میں سخت "تین ریڈ لائنز" پالیسیوں کے ساتھ نئے قرضے کو روکنے کی کوشش کی، پراپرٹی ڈویلپرز کے لیے پرانا ماڈل منہدم ہو گیا۔

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 2 — 2020 میں رئیل اسٹیٹ کی سب سے بڑی کمپنیوں میں سے 25 سے زیادہ اب دیوالیہ ہو چکی ہیں (تصویر: SCMP)۔

2020 میں، چین کے زیادہ تر 10 رئیل اسٹیٹ گروپس کو بھی صارفین کے اعتماد میں کمی کے درمیان فروخت میں شدید کمی کا سامنا کرنا پڑا، جس سے ڈویلپرز کی لیکویڈیٹی کے خدشات میں اضافہ ہوا۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ چینی لوگ ریاستی حمایت یافتہ ڈویلپرز سے گھر خریدنے کو ترجیح دینے کے آثار دکھا رہے ہیں کیونکہ ان کے دیوالیہ ہونے کے امکانات کم ہیں۔

راستہ درست کرنے کی کوشش کرتے ہوئے، چینی پالیسی سازوں نے گزشتہ نومبر میں رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے لیے امدادی اقدامات کا اعلان کیا۔

بینکوں نے کنٹری گارڈن سمیت اعلیٰ معیار کے ڈویلپرز کے لیے نئی کریڈٹ لائنیں بھی کھول دی ہیں۔ لیکن وہ اب تک لیکویڈیٹی کی کمی کو روکنے میں ناکام رہے ہیں۔

2020 کے سب سے بڑے ڈویلپرز میں سے 25 سے زیادہ اب ڈیفالٹ ہو چکے ہیں۔ بلومبرگ کے مرتب کردہ اعداد و شمار کے مطابق، چینی ڈویلپرز نے 2021 سے 175 بلین ڈالر کے بقایا ڈالر بانڈز میں سے تقریباً 115 بلین ڈالر ڈیفالٹ کیے ہیں۔ ملکی بینکوں کے قرضوں کی ایک بڑی تعداد کو بھی تنظیم نو یا دوبارہ سرمایہ کاری کا سامنا ہے۔

ڈویلپرز کی ریل کے طور پر، بیجنگ اور مقامی حکومتوں نے اب تک نامکمل رہائشی منصوبوں کو مکمل کرنے کی ضرورت پر زور دیا ہے۔

اگرچہ نامکمل ترقیاتی منصوبوں کی تعداد کے بارے میں کوئی جامع اعداد و شمار موجود نہیں ہیں، لیکن دستیاب اعداد و شمار بتاتے ہیں کہ 2021 کے مقابلے میں نامکمل منصوبوں کی کل تعداد میں کمی آئی ہے لیکن وہ زیادہ ہے۔

پالیسی مخمصہ

اس سال چینی حکومت نے خریداروں کو مزید مدد فراہم کرنے کی کوشش کی ہے۔ بینکوں نے ستمبر میں رہن کے نصف قرضوں کو پورا کرنے کے لیے شرح سود میں کمی کی۔ کچھ شہری حکومتوں نے جولائی میں گھر کی خریداری پر پابندیاں ہٹا دی تھیں۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ جائیداد کے بحران کی وجہ سے گھر کی قیمتوں میں ابھی تک کوئی بڑا اتار چڑھاؤ نہیں آیا ہے۔ نئے گھروں کی قیمتیں، جو چین کی پراپرٹی مارکیٹ کا ایک اہم گیج ہیں، کچھ بڑے شہروں میں گر گئی ہیں لیکن دیگر میں اب بھی بڑھ رہی ہیں۔

"بہت سی پالیسیوں کا مقصد مقامی مارکیٹ کو مستحکم کرنا اور ڈویلپرز کو موجودہ اپارٹمنٹس کو مکمل کرنے اور قرض کو کم کرنے کے لیے کافی لیکویڈیٹی فراہم کرنا ہے۔ لیکن جب بہت سارے اہداف ہوں، تو یہ یقینی بنانا کہ سب کچھ ٹھیک ہے، ایک مشکل کام ہے،" ناٹیکس بینک کے ایک ماہر نے فنانشل ٹائمز کو زور دیا۔

تجزیہ کاروں کا کہنا ہے کہ چین نے پراپرٹی مارکیٹ کو بحال کرنے کے لیے متعدد پالیسیاں متعارف کروائی ہیں، لیکن وہ موثر ثابت نہیں ہوئیں کیونکہ وہ کافی لیکویڈیٹی سپورٹ فراہم کرنے اور سیکٹر میں قیاس آرائیوں کو روکنے کی کوششوں کے درمیان توازن قائم کرنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں۔

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 3 — ماہرین کے مطابق رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے بحران کی وجہ سے ابھی تک مکانات کی قیمتوں میں کوئی زبردست اتار چڑھاؤ نہیں آیا (فوٹو: سی این بی سی)۔

"چین گزشتہ دو سالوں سے اپنی رئیل اسٹیٹ پالیسی میں توازن برقرار رکھنے کے لیے جدوجہد کر رہا ہے۔ وہ اب بھی جائیداد کے بحران کو حل کرنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں۔ تاہم، اب تک، انھوں نے جو اقدامات کیے ہیں وہ بڑے رئیل اسٹیٹ گروپوں سے منسلک کریڈٹ کے خطرات کو کم کرنے کے لیے کافی نہیں ہیں،" لیری ہو، میکوری یونیورسٹی کے چیف اکانومسٹ نے فنانشل ٹائمز کو بتایا۔

جائیداد کا بحران چین کے لیے ایک مشکل مسئلہ ہے کیونکہ تعمیرات اور رئیل اسٹیٹ ملک کی ترقی کے بڑے محرک ہیں۔ رئیل اسٹیٹ اور متعلقہ صنعتیں چین کے جی ڈی پی میں تقریباً ایک چوتھائی حصہ ڈالتی ہیں۔

ٹی ایس لومبارڈ بینک کے ایک ماہر روری گرین نے کہا کہ چینی پالیسی سازوں نے دو سال قبل لیوریج میں کمی کی اہم ضرورت کو سمجھا تھا۔

"لیکن غلطی یہ ہے کہ وہ اس میں تبدیلی کیسے کریں گے اور اس شعبے میں آنے والی تبدیلیوں کے لیے تیاری کر رہے ہیں۔ اچانک ترقی کے ماڈل کو تبدیل کرنا اور رئیل اسٹیٹ سے دور وسائل کو دوبارہ مختص کرنے کی کوشش کرنا بہت مشکل ہے، خاص طور پر جب اس کا مالیاتی نظام میں گھرانوں اور مقامی حکومتوں کے ساتھ اتنا بڑا اثاثہ ہے،" مسٹر گرین نے وضاحت کی۔

ماخذ