ہو چی منہ شہر میں کرائے کی جگہ علاقے میں سب سے زیادہ قبضے کی شرح ہے۔

خوردہ جگہ اب بھی مسلسل بڑھ رہی ہے۔

پچھلی سہ ماہی میں لیزنگ ٹرانزیکشنز کے Savills کے سروے کے مطابق، F&B کرایہ داروں کا حصہ لیز پر دیے گئے کل رقبے کا 37%، فیشن انڈسٹری کا مارکیٹ شیئر کا 24%، اور صحت، خوبصورتی اور تفریح جیسے باقی شعبوں کا حصہ 13% تھا۔

یہ بات قابل غور ہے کہ ہو چی منہ شہر میں خوردہ جگہ کی آپریٹنگ صلاحیت بہت مستحکم ہے، 91% پر برقرار ہے اور سہ ماہی میں کوئی تبدیلی نہیں کی جاتی ہے۔

سروے سے پتہ چلتا ہے کہ مرکزی علاقوں میں زیادہ تر مالک مکان اب بھی 3.3 ملین VND/m2/مہینہ پر مستحکم اعلی کرایہ کی قیمتوں کے ساتھ پراعتماد ہیں، جو مضافاتی علاقوں سے 3 گنا زیادہ ہے۔ مضافاتی علاقوں میں کرائے کی قیمتیں بھی سہ ماہی کے حساب سے 1% سے 1 ملین VND/m2/ماہ تک بڑھ گئیں۔

علاقہ تصویر 1 میں تعمیر کی بلند ترین شرح کے ساتھ ہو چی منہ سٹی میں فرش کرایہ پر — خوردہ جگہ کئی سالوں سے مسلسل بڑھ رہی ہے۔

غیر مرکزی علاقوں میں توسیعی مقاصد کے لیے کچھ عام لیزنگ ٹرانزیکشنز میں ڈریگن گالف لینڈ لانگ سن بلڈنگ میں 1,900m2 فلور اسپیس لیز پر دینا اور Poseidon کمپنی Vincom Plaza Phan Van Tri پروجیکٹ میں 900m2 فلور اسپیس لیز پر دینا شامل ہے۔

Savills ڈیٹا یہ بھی ظاہر کرتا ہے کہ ریٹیل پوڈیم طبقہ جدوجہد کر رہا ہے۔ یہ وہ طبقہ ہے جس میں پچھلی دہائی میں سب سے زیادہ اتار چڑھاؤ آیا ہے۔ 2010 میں 100% قبضے کی چوٹی پر پہنچنے کے بعد، کرائے کی صلاحیت میں گزشتہ سہ ماہی میں 2 فیصد پوائنٹس کی کمی جاری رہی، جو 80% تک پہنچ گئی، جبکہ کرائے کی قیمتیں بھی 6% فی سال کم ہوئیں۔

سال کی آخری سہ ماہی میں چار منصوبوں سے نئی سپلائی 82,227 مربع میٹر ہونے کی توقع ہے۔ 2024 میں، Vivo City، Giga Mall اور Vincom 3/2 جیسے بڑے پروجیکٹس ریٹیل سائیکل کو ریفریش کرنے کے لیے کرایہ دار مکس کی تزئین و آرائش اور تبدیلی کا بھی منصوبہ رکھتے ہیں۔

دفتری سپلائی میں اضافہ جاری ہے۔

Savills کی تحقیق کے مطابق، 2023 کی تیسری سہ ماہی میں، 93,000 مربع میٹر سے زیادہ خالص لیز ایبل ایریا کے ساتھ مارکیٹ میں چار نئے پروجیکٹس کے داخل ہونے کے بعد، لیز کے لیے دفتری سپلائی میں سہ ماہی 3% اور سالانہ 4% اضافہ ہوگا۔

خاص طور پر، تھو تھیم نیا شہری علاقہ دو کلاس A پروجیکٹس، The METT اور The Hallmark سے 90% مارکیٹ شیئر کے ساتھ نئی سپلائی پر حاوی ہے۔ اس علاقے میں کلاس A کے دفتر کی جگہ پر قبضے کی شرح بھی 50% ہے جس کے کرایے کی قیمت 1.2 ملین VND/m2/ماہ ہے۔

CBD سے قربت اور نئی پیش رفت کے اعلیٰ معیار کی وجہ سے، اس علاقے نے اپنے پیمانے کو بڑھانے کے مقصد سے فنانس، بینکنگ، رئیل اسٹیٹ (FIRE) اور انفارمیشن اینڈ کمیونیکیشن ٹیکنالوجی (ICT) کے شعبوں سے کرایہ داروں کو اپنی طرف متوجہ کیا ہے۔ قابل ذکر کرایہ دار آسٹریلیا، کوریا، تائیوان، ملائیشیا اور ویت نام سے آتے ہیں۔

علاقہ تصویر 2 میں تعمیر کی بلند ترین شرح کے ساتھ ہو چی منہ سٹی میں فرش کرایہ پر — تھو تھیم میں گریڈ A کے دفتر کی عمارتوں کو بہت پذیرائی ملی ہے۔

جہاں تک مارکیٹ میں بقیہ 10% نئی سپلائی کا تعلق ہے، اس کی شناخت دو پروجیکٹس کے طور پر کی گئی ہے: دی واٹر فرنٹ سیگن، ایک کلاس B پروجیکٹ جس نے تزئین و آرائش مکمل کر لی ہے، اور L'MAK The Signature، ایک کلاس C پروجیکٹ جو ابھی ابھی مارکیٹ میں داخل ہوا ہے۔

آفس لیزنگ سیکٹر کی ترقی پر تبصرہ کرتے ہوئے، محترمہ Giang Huynh، ہیڈ آف ریسرچ اینڈ S22M، Savills HCMC نے کہا: "اچھی کارکردگی نئے گریڈ A کے پراجیکٹس کی زیادہ مانگ کی وجہ سے تھی۔ مارکیٹ کے کئی سالوں سے اعلیٰ سطح کی سپلائی کی کمی کے بعد، نئی سپلائی نے FIRE سیکٹر میں کمپنیوں کو اپنی طرف متوجہ کیا ہے"۔

Savills کے 2023 کے پہلے 9 مہینوں میں لین دین کے سروے کے مطابق، FIRE، ICT اور ڈسٹری بیوشن سب سے زیادہ لیز پر دیئے گئے علاقے کے لیے تھے۔ FIRE کرایہ داروں نے 1,800 m2 NLA کے اوسط ٹرانزیکشن ایریا کے ساتھ لیز پر دیے گئے علاقے کا 68% حصہ لیا۔ جن میں سے، نئے منصوبوں میں، بینکنگ کرایہ داروں نے لیز پر دیے گئے رقبے کا 80% حصہ لیا۔

2023 کی چوتھی سہ ماہی میں چھ منصوبوں سے مستقبل کی فراہمی متوقع ہے، جو NLA کے 81,000 مربع میٹر فراہم کرے گی۔ ڈسٹرکٹ 1 میں Nexus اور VP Bank Saigon Tower قابل ذکر منصوبے ہیں۔ دونوں گریڈ اے کے منصوبے ہیں اور تکمیل کے مرحلے میں ہیں۔

ہوٹل کم سیزن میں گنجائش کم کر دیتے ہیں۔

Savills کے اعداد و شمار کے مطابق، ہو چی منہ سٹی میں ہوٹل کی مارکیٹ سہ ماہی اور سالانہ بنیادوں پر 109 ہوٹلوں کے 15,641 کمروں کے ساتھ مستحکم ہے۔ ڈیولپرز مسابقت کو برقرار رکھنے کے لیے اپنے پروجیکٹس کے معیار کو بہتر بنانے اور بڑھانے پر بھی توجہ دے رہے ہیں کیونکہ تزئین و آرائش کے تحت 100% بند کمروں کے مستقبل قریب میں دوبارہ کھلنے کی امید ہے۔

Q3/2023 میں، ہوٹل کے کمروں کا قبضہ 58% تک پہنچ گیا، جو کہ سہ ماہی کے لحاظ سے 2 فیصد پوائنٹس سے تھوڑا کم ہے۔ کمرے کی اوسط قیمتیں VND1.9 ملین/کمرہ/رات تک پہنچ گئیں، پچھلی سہ ماہی سے کوئی تبدیلی نہیں ہوئی۔

کم سیزن مارکیٹ کے اثرات کی وجہ سے فور اور فائیو سٹار ہوٹلوں میں بھی سہ ماہی کے حساب سے قبضے کی شرح میں 4% کی کمی دیکھی گئی، جو 60% تک گر گئی۔ اس قسم کے ہوٹل کے لیے، چوٹی کے موسم اور MICE کسٹمر بیس پر انحصار - اعلی درجے کی خدمات استعمال کرنے والے صارفین کا ایک گروپ - نے بھی تیسری سہ ماہی میں بحالی کو سست کردیا۔

"مائس کی سرگرمیوں کے کم موسم نے ہو چی منہ شہر میں ہوٹل کی مارکیٹ کے لیے ایک چیلنج کھڑا کر دیا ہے - ایک ایسی مارکیٹ جو بنیادی طور پر کاروباری مسافروں پر منحصر ہے۔ دریں اثنا، بین الاقوامی سیاحوں کی تعداد ابھی تک وبائی مرض سے پہلے کی سطح پر واپس نہیں آئی ہے،" مسٹر ٹرائے گریفتھس، ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر، Savills Vietnam نے وضاحت کی۔

تصویر 3 میں سب سے اونچی منزل کے ساتھ ہو چی منہ سٹی میں فرش کرایہ پر — مسٹر ٹرائے گریفتھس، ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر، Savills ویتنام

سال بہ سال ترقی کے باوجود، ہو چی منہ شہر کے بین الاقوامی زائرین کی تعداد 2019 کے پہلے 9 مہینوں کے مقابلے میں صرف 57 فیصد تک پہنچ گئی، جو کہ قومی سطح کے 70 فیصد سے کم ہے۔

تاہم، Savills کے مطابق، اگست 2023 سے، ویتنام تمام ممالک اور خطوں کے شہریوں کو ای ویزا کے لیے رجسٹر کرنے کی اجازت دے گا، جو پہلے 80 ممالک سے بڑھ کر ہے۔ ایک ہی وقت میں، متعدد اندراجات کے ساتھ قیام کو زیادہ سے زیادہ 90 دنوں تک بڑھانا۔ Savills کا اندازہ ہے کہ یہ اس مارکیٹ کی بحالی کو فروغ دینے کے لیے اہم محرک ہوگا۔

ماخذ