سرمایہ کاروں اور گھریلو خریداروں کے درمیان مسلسل 'تصادم'

درحقیقت، ہنوئی میں بہت سی اپارٹمنٹ عمارتوں میں عام اور نجی استعمال کے علاقوں سے متعلق مسائل پیدا ہوتے ہیں۔ اصل تنازعہ فریقین کے درمیان تنازعات کا باعث بننے والے علاقے مشترکہ اور کون سے نجی ہیں اس کی وضاحت اور اتفاق کرنے کے قابل نہ ہونے سے پیدا ہوتا ہے۔

اس مسئلے کے بارے میں، اپارٹمنٹ عمارتوں کے انتظام اور آپریشن سے متعلق ریاست کے قانونی دستاویزات نے کافی تفصیلی اور مکمل ضوابط فراہم کیے ہیں۔ ابھی حال ہی میں، وزارت تعمیرات کا سرکلر 05، اپارٹمنٹ عمارتوں کے انتظام اور آپریشن سے متعلق دستاویزات کو مستحکم کرنے والی دستاویز جاری کی گئی ہے۔

ریئل اسٹیٹ مینجمنٹ ڈیپارٹمنٹ کی ڈائریکٹر محترمہ وو کیو ہان کے مطابق، Savills Hanoi، اپارٹمنٹ پراجیکٹس میں تنازعات ان دستاویزات میں مکمل اور شفافیت کی کمی کی وجہ سے پیدا ہوتے ہیں جو سرمایہ کاروں کے پراجیکٹس تیار اور تعمیر کرتے وقت مشترکہ اور پرائیویٹ علاقوں کے استعمال کو ریگولیٹ کرتے ہیں۔ اگرچہ قانونی دستاویزات میں ان کی واضح طور پر تعریف کی گئی ہے۔ اس سے بعد میں ملکیت اور استعمال کے حقوق کا تعین کرنے میں ابہام پیدا ہوتا ہے۔

سرمایہ کاروں اور گھریلو خریداروں کے درمیان پارکنگ کا آسان علاقہ تصویر 1 — ہنوئی میں بہت سی اپارٹمنٹ عمارتوں میں مشترکہ اور نجی علاقوں سے متعلق مسائل پیدا ہوتے ہیں، خاص طور پر پارکنگ ایریاز پر تنازعات۔ (تصویر: بی جی)

"یہ سمجھنا ضروری ہے کہ ساختی نظام، کوریڈورز، مشترکہ واک ویز، اور لازم و ملزوم نظام سے متعلق تمام علاقے مشترکہ علاقے ہیں۔ تاہم، اپارٹمنٹ کی عمارتوں میں اکثر تنازعات کا سامنا کرنے والے علاقوں میں سے ایک پارکنگ ایریا ہے،" محترمہ ہان نے مزید کہا۔

ہاؤسنگ قانون 2014 کے مطابق، پارکنگ سائیکلوں، معذوروں کے لیے گاڑیاں، دو پہیوں والی موٹر گاڑیاں، تین پہیوں والی موٹر گاڑیاں اپارٹمنٹ مالکان کی مشترکہ ملکیت اور مشترکہ استعمال کے تحت ہیں۔ جہاں تک پارکنگ کاروں کے علاقوں کا تعلق ہے، اپارٹمنٹ کے کرایہ دار/خریدار انہیں خرید سکتے ہیں یا ذیلی لیز پر دے سکتے ہیں۔

"حقیقت میں، زیادہ تر اپارٹمنٹ عمارتوں میں، موٹر سائیکل پارکنگ ایریا (مشترکہ ملکیت) سے حاصل ہونے والی آمدنی کو عمارت کے آپریٹنگ فنڈ میں واپس کر دیا جائے گا۔ تاہم، اس علاقے کی منصوبہ بندی کیسے کی گئی ہے، مشترکہ ملکیت کا رقبہ کتنا ہے، اور وہاں سے، فی گاڑی کی مخصوص آمدنی کا تعین ابھی تک واضح نہیں ہے۔ اس سے لامتناہی بحثوں کو جنم دیتا ہے،" محترمہ حنظلہ۔

تنازعات کو حل کرنے اور درج ذیل مراحل پر اثرات کو محدود کرنے کے لیے، محترمہ ہان نے کہا، سرمایہ کاروں کو ڈیزائن کے مرحلے سے مشترکہ اور نجی علاقوں کا اندازہ لگانے اور درست طریقے سے حساب لگانے کے ساتھ ساتھ انہیں فروخت کے معاہدے اور تعمیراتی سرمایہ کاری کی اقتصادی اور تکنیکی رپورٹ میں واضح طور پر پیش کرنے کی ضرورت ہے۔ انتظامی بورڈ کو اپارٹمنٹ عمارتوں کے انتظام اور استعمال سے متعلق ضوابط پر متفقہ دستاویز 05/VBHN-BXD سرکلر میں موجود دفعات کے مطابق پروجیکٹ کے تمام تکمیلی ریکارڈ تک رسائی حاصل کرنے کی ضرورت ہے۔

اس کے علاوہ، سرمایہ کار کو متعلقہ فریقوں کے ساتھ مشترکہ علاقوں اور سہولیات کے لیے قواعد قائم کرنے کے لیے متفق ہونا ضروری ہے۔ وہاں سے، تنازعات سے بچنے کے لیے اثاثوں کے حقوق، استعمال اور تحفظ سے متعلق مواد پر ایک عمومی معاہدہ اور اتفاق رائے پیدا کریں۔

پروجیکٹ کے مشترکہ اور نجی شعبے بھی جزوی طور پر پروجیکٹ سروس فیس کے تعین سے متعلق ہیں جس میں ہر مالک کو حصہ ڈالنا ہوگا۔ محترمہ ہان کے مطابق، شہر میں ایلیویٹرز والے اپارٹمنٹ پروجیکٹس میں زیادہ سے زیادہ سروس فیس کا ضابطہ 16,500 VND/m2/ماہ سے زیادہ نہیں ہونا چاہیے۔

سروس فیس کو سیلز کنٹریکٹ میں شامل کرنے کی بھی شرط رکھی گئی ہے، لہذا خریدار کو فیس کی اس سطح کا حوالہ دینے کی ضرورت ہے جو مالکان کو دینے کی ضرورت ہے۔ کیونکہ، جب عمل میں لایا جاتا ہے، تو رہائشیوں کی عمومی ذہنیت ہمیشہ فیس کی سطح میں شفافیت کی طرف ہوتی ہے اور جو سروس فیس انہوں نے ادا کی ہے اس سے رقم کیسے استعمال کی جائے۔ اس کے لیے سرمایہ کار اور انتظامی یونٹ کو بھی اس مسئلے پر بھرپور توجہ دینے کی ضرورت ہے۔

سرمایہ کاروں اور گھریلو خریداروں کے درمیان لمبی دوری کی پارکنگ ایریا، تصویر 2 — مثالی تصویر۔ (ماخذ: سی پی)

Savills کے ماہرین کا خیال ہے کہ، مناسب سروس کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے، سرمایہ کاروں اور انتظامی اکائیوں کو ان عوامل پر غور کرنا چاہیے جو اپارٹمنٹ بلڈنگ سروس کی قیمت کی لاگت کو براہ راست متاثر کرتے ہیں۔ یہ لاگت منصوبے کے پیمانے، تعمیراتی خصوصیات، ڈیزائن اور آلات پر منحصر ہوگی۔ تمام ضروری معلومات ہونے کے بعد، مینجمنٹ یونٹ آپریٹنگ لاگت کا حساب لگا سکتا ہے جو سروس فیس کو تشکیل دیتی ہے۔

اگرچہ یہ آپریشن مینجمنٹ یونٹ کے کام کے سلسلے میں بہت چھوٹے پوائنٹس ہیں، یہ آپریشن فیس کی یونٹ قیمت کو براہ راست متاثر کرتے ہیں۔ لہذا، انتظامیہ کو سختی اور پیشہ ورانہ آپریشن مینجمنٹ یونٹ کے ذریعے انجام دینے کی ضرورت ہے تاکہ وہ سرمایہ کاروں اور رہائشیوں دونوں کی مدد کر سکے تاکہ انتظامی اخراجات کو بہتر بنایا جا سکے اور ساتھ ہی پروجیکٹ میں سرگرمیوں اور انتظامی خدمات میں شفافیت ہو۔

یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ، ویتنام میں ہاؤسنگ مارکیٹ کی مضبوط ترقی کے رجحان میں، سرمایہ کاروں کو انتظام اور آپریشن کے کام پر توجہ دینے کی ضرورت ہے اور اسے اس منصوبے کے لیے ایک اضافی قدر کے ساتھ ساتھ متعلقہ اکائیوں کے درمیان تنازعات کے خطرے سے بچنے کے لیے ایک حل کے طور پر بھی غور کرنا چاہیے۔ رئیل اسٹیٹ پروڈکٹ کی فروخت کی قیمت کا منصوبہ سرمایہ کار کی طرف سے پروجیکٹ کے بننے اور عمل میں لانے سے پہلے ہی طے کیا جاتا ہے۔

"تاہم، قیمت کو برقرار رکھنے کا عنصر پراجیکٹ مینجمنٹ اور آپریشن کے معیار پر منحصر ہے۔ اس لیے انتظامیہ اور آپریشن یونٹ کا کردار بڑی آبادی اور بڑی سپلائی والے شہری علاقوں کی بڑھتی ہوئی تعداد کے تناظر میں اہم ہو جاتا ہے،" محترمہ ہان نے زور دیا۔

ماخذ