مسودہ اراضی قانون میں کچھ نئے نکات (ترمیم شدہ)

اگرچہ 2024 کے قانون کو لاگو ہوئے ایک سال سے زیادہ کا عرصہ گزر چکا ہے، لیکن زمین کی قیمتوں کے تعین کے طریقہ کار میں مسلسل کوتاہیاں، مالیاتی ذمہ داریاں، اور زمینی پالیسیوں کو لاگو کرنے میں تضادات کی وجہ سے اس میں ترمیم کی فوری ضرورت ہے۔

زمینی قانون کا مسودہ (ترمیم شدہ) قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت تیار اور مشاورت کر رہی ہے، جس کا مقصد تشہیر، شفافیت کو یقینی بنانا اور سماجی و اقتصادی ترقی کی راہ میں حائل قانونی رکاوٹوں کو دور کرنا ہے۔

تصویری تصویر: Tuan Anh/VNA

اس مسودے میں تجویز کردہ بقایا مشمولات میں سے ایک اس وقت کے لیے اضافی فیس جمع کرنے کے ضابطے کو ختم کرنا ہے جس کا ابھی تک زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کا حساب نہیں لگایا گیا ہے - ایک ایسا مواد جو ریئل اسٹیٹ کے بہت سے کاروباروں کے لیے طویل مدتی مسائل کا سبب رہا ہے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ کے مطابق یہ ایک اہم تبدیلی ہے جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کی راہ میں حائل سب سے بڑی رکاوٹوں میں سے ایک کو ہٹا سکتی ہے۔ اس سے پہلے، مالی ذمہ داریوں کے تعین میں تاخیر، بعض اوقات 10، 20، یا 30 سال تک، بہت سے کاروباروں کو اصل زمین کے استعمال کی فیس سے کہیں زیادہ اضافی ادائیگیوں کا سامنا کرنا پڑتا تھا - حالانکہ غلطی سرمایہ کار کی طرف سے پیدا نہیں ہوئی تھی۔

یہ ٹیکس نہ صرف مالی دباؤ کا باعث بنتا ہے بلکہ اس سے مصنوعات کی قیمتوں میں بھی اضافہ ہوتا ہے، مارکیٹ پر منفی اثر پڑتا ہے اور گھر کے خریداروں پر بوجھ پڑتا ہے۔ مذکورہ ریگولیشن کے خاتمے کو، جو کہ مسودے کے پوائنٹ ڈی، شق 2، آرٹیکل 257 میں تجویز کیا گیا ہے، کو کاروباری برادری نے بہت سراہا ہے اور اسے اس بات کی علامت سمجھا جاتا ہے کہ ریاست حقیقت کو سن رہی ہے اور مشکلات پر قابو پانے کے لیے کاروباری اداروں کے ساتھ ہے۔

اس کے علاوہ، ترمیم شدہ اراضی قانون کے مسودے میں زمین کی قیمت کے تعین کے طریقہ کار کو بڑے پیمانے پر ایڈجسٹ کرنے کی تجویز بھی دی گئی ہے، جس میں "مارکیٹ کے اصول" کو ختم کرنے پر زور دیا گیا ہے تاکہ ریاست بنیادی منڈی میں زمین کی قیمتوں کے تعین میں اہم کردار ادا کر سکے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے مطابق، قیمتوں کا تعین کرنے کا موجودہ طریقہ کار کافی حد تک مشاورتی یونٹس اور ثانوی مارکیٹ کی قیمتوں پر منحصر ہے، جس کی وجہ سے زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے یا حقیقی قدر کی عکاسی نہیں ہوتی ہے۔ یہ زمین کی بازیابی، معاوضہ، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت کے ساتھ ساتھ مالی ذمہ داریوں کے تعین میں بہت سے نتائج کا سبب بنتا ہے۔

اس پر قابو پانے کے لیے، مسودے میں زمین کی قیمت کا تعین استعمال کے مقصد، استعمال کی مدت اور متعلقہ ڈیٹا بشمول قومی ڈیٹا بیس اور گزشتہ 24 مہینوں میں مارکیٹ کی معلومات کی بنیاد پر کیا جاتا ہے۔ تشخیص کے طریقے حکومت کی طرف سے تجویز کیے گئے ہیں اور صرف حوالہ کے لیے ہیں، جبکہ قیمت کا حتمی فیصلہ ریاست کرے گی۔

آرٹیکل 159 میں ترمیم کے مسودے میں زمین کی قیمت کے جدولوں کے تعین کے لیے دو اختیارات تجویز کیے گئے ہیں، جو ہر علاقے کی خصوصیات کے لیے موزوں ہیں۔ اس کے مطابق، پہلا آپشن رقبہ، محل وقوع، اور یہاں تک کہ زمین کے پلاٹ کے لحاظ سے زمین کی قیمت کے تفصیلی جدولوں کا تعین کرتا ہے اگر کافی ڈیٹا موجود ہو۔ زمین کی قیمت کا جدول ایسے معاملات میں استعمال کیا جاتا ہے جیسے کہ زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانا، زمین کا کرایہ، فیس کی وصولی کے ساتھ زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنا، نیلامی کے آغاز کی قیمتوں کا تعین کرنا وغیرہ۔ قیمت کا جدول صوبائی عوامی کمیٹی ہر 5 سال بعد طے کرتی ہے اور اگر ضروری ہو تو مدت کے دوران اسے ایڈجسٹ کیا جا سکتا ہے۔

دوسرا آپشن تجویز کرتا ہے کہ ایک مخصوص قیمت کی فہرست کے بجائے زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹ (گتانک K) کا استعمال کیا جائے، جس کو 5 سالہ زمین کی قیمت کی فہرست کے چکر کے دوسرے سال سے صوبائی پیپلز کمیٹی کے ذریعہ سالانہ جاری کیا جاتا ہے۔ یہ گتانک خطوں کے درمیان زمین کی قیمت کے اتار چڑھاؤ کی شرح کو ظاہر کرتا ہے، جس سے مقامی افراد کو زمین کی تفصیلی قیمت کی فہرست کو دوبارہ تعمیر کیے بغیر ایڈجسٹمنٹ کرنے میں لچک پیدا کرنے کی اجازت ملتی ہے۔

زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کو تیار کرنے کے عمل میں معیار اور معروضیت کو یقینی بنانے کے لیے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے صوبائی سطح پر قیمتوں کی فہرستوں اور ایڈجسٹمنٹ گتانک کی جانچ کے لیے ایک کونسل قائم کرنے کی تجویز پیش کی۔ کونسل میں صوبائی عوامی کمیٹی کے نمائندے، خصوصی محکمے، آزاد مشاورتی ادارے اور ماہرین شامل ہیں۔

مسودہ قانون کی دفعات کے مطابق، مقامی افراد زمین کی نئی قیمتوں کی فہرستیں 31 دسمبر 2025 کے بعد جاری کرنے کے ذمہ دار ہیں، جس کا اطلاق یکم جنوری 2026 سے کیا جائے گا۔ تاہم، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے متنبہ کیا کہ قیمتوں کی فہرستوں اور زمین کی تشخیص کے طریقہ کار میں تبدیلیاں مقامی مارکیٹوں کے درمیان بڑے اتار چڑھاو کی وجہ سے سرمایہ کاری کو متوجہ کر سکتی ہیں۔ سرگرمیاں

اس حقیقت کا سامنا کرتے ہوئے، وزارت نے صوبوں اور مرکزی طور پر چلنے والے شہروں کو ایک دستاویز بھیجی ہے، جس میں ان سے درخواست کی گئی ہے کہ وہ اثرات کا بغور جائزہ لیں اور مخصوص قیمتوں کا فیصلہ کرنے سے پہلے سماجی و اقتصادی حالات پر غور کریں، تاکہ مقامی ترقی کے رجحانات کے ساتھ استحکام اور مطابقت کو یقینی بنایا جا سکے۔

اراضی کے قانون میں ترمیم کا مقصد نہ صرف تکنیکی قانونی مسائل کو حل کرنا یا انتظامی طریقہ کار کو ہموار کرنا ہے بلکہ یہ مارکیٹ آرڈر کو دوبارہ قائم کرنے اور زمین کے استعمال کی کارکردگی کو بہتر بنانے کا ایک اہم موقع ہے جو کہ ملک کا ایک اسٹریٹجک وسیلہ ہے۔

ماخذ: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html