زمین سے متعلق مسودہ قانون میں کچھ نئے نکات (ترمیم شدہ)

اگرچہ 2024 کے اراضی قانون کو نافذ ہوئے ایک سال سے زیادہ کا عرصہ گزر چکا ہے لیکن زمین کی قیمتوں اور مالیاتی ذمہ داریوں کے تعین کے طریقہ کار میں دیرینہ کوتاہیوں کے ساتھ ساتھ زمینی پالیسیوں کے نفاذ میں عدم مطابقت، ترمیم کی فوری ضرورت پیدا کر رہی ہے۔

زمین سے متعلق قانون کا مسودہ (ترمیم شدہ) فی الحال تیار کیا جا رہا ہے اور قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے ذریعے عوامی تبصرے کے لیے کھلا ہے، جس کا مقصد شفافیت کو یقینی بنانا اور قانونی رکاوٹوں کو ختم کرنا ہے جو سماجی و اقتصادی ترقی میں رکاوٹ ہیں۔

مثالی تصویر: Tuan Anh/TTXVN

اس مسودے میں نمایاں تجاویز میں سے ایک مدتوں کے لیے اضافی فیسوں کی سابقہ ​​وصولی کے ضابطے کا خاتمہ ہے جو کہ ابھی تک زمین کے استعمال کی فیس یا زمین کی لیز فیس کے لیے ادا نہیں کی گئی ہے - ایک ایسا انتظام جو بہت سے رئیل اسٹیٹ کاروباروں کے لیے ایک دیرینہ مسئلہ رہا ہے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ کے مطابق، یہ ایک اہم تبدیلی ہے جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کی راہ میں حائل سب سے بڑی رکاوٹوں میں سے ایک کو دور کر سکتی ہے۔ اس سے پہلے، مالی ذمہ داریوں کے تعین میں تاخیر، بعض اوقات 10، 20، یا 30 سال تک، بہت سے کاروباروں کو اصل زمین کے استعمال کی فیس سے کہیں زیادہ اضافی ادائیگیوں کا سامنا کرنا پڑتا تھا - حالانکہ غلطی سرمایہ کار کی طرف سے پیدا نہیں ہوئی تھی۔

یہ فیس نہ صرف مالی دباؤ پیدا کرتی ہے بلکہ مصنوعات کی قیمتوں میں بھی اضافہ کرتی ہے، جس سے مارکیٹ پر منفی اثر پڑتا ہے اور گھر کے خریداروں پر بوجھ منتقل ہوتا ہے۔ مذکورہ بالا ضابطے کے خاتمے کو، جو مسودے کے نکتہ d، شق 2، آرٹیکل 257 میں تجویز کیا گیا ہے، کاروباری برادری کی جانب سے بہت سراہا گیا ہے اور اسے اس بات کی علامت کے طور پر دیکھا گیا ہے کہ ریاست حقیقت کو سن رہی ہے اور مشکلات پر قابو پانے کے لیے کاروباری اداروں کے ساتھ مل کر کام کر رہی ہے۔

اس کے علاوہ، مسودہ نظر ثانی شدہ اراضی قانون میں زمین کی قیمتوں کے تعین کے طریقہ کار میں وسیع پیمانے پر ایڈجسٹمنٹ کی بھی تجویز دی گئی ہے، جس میں "مارکیٹ کے اصول" کو ختم کرنے پر زور دیا گیا ہے تاکہ ریاست بنیادی منڈی میں زمین کی قیمت کے تعین میں اہم کردار برقرار رکھے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے مطابق، موجودہ تشخیص کا طریقہ کار مشاورتی فرموں اور ثانوی مارکیٹ کی قیمتوں پر بہت زیادہ انحصار کرتا ہے، جس کی وجہ سے زمین کی قیمتیں یا قیمتیں بڑھ جاتی ہیں جو ان کی صحیح قدر کی صحیح عکاسی نہیں کرتی ہیں۔ یہ زمین کے حصول، معاوضے، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے قیمتیں شروع کرنے اور مالی ذمہ داریوں کے تعین میں متعدد مسائل کا سبب بنتا ہے۔

اس سے نمٹنے کے لیے، مسودے میں زمین کی قیمتوں کا تعین مطلوبہ استعمال، استعمال کی مدت، اور متعلقہ ڈیٹا بشمول قومی ڈیٹا بیس اور گزشتہ 24 مہینوں کی مارکیٹ کی معلومات کی بنیاد پر کیا جاتا ہے۔ تشخیص کے طریقے حکومت کی طرف سے تجویز کیے گئے ہیں اور صرف حوالہ کے لیے ہیں؛ قیمت کا حتمی فیصلہ ریاست کرے گی۔

آرٹیکل 159 میں ترمیم کے مسودے میں زمین کی قیمت کے جدولوں کا تعین کرنے کے لیے دو اختیارات تجویز کیے گئے ہیں، جو ہر علاقے کی مخصوص خصوصیات کے مطابق ہیں۔ اس کے مطابق، پہلا آپشن رقبہ، محل وقوع، اور یہاں تک کہ اگر کافی ڈیٹا دستیاب ہو تو انفرادی زمین کے پارسل تک زمین کی قیمت کی تفصیلی جدول طے کرتا ہے۔ زمین کی قیمت کا جدول ایسے معاملات میں استعمال کیا جاتا ہے جیسے کہ زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانا، زمین کی لیز کی فیس، فیس کے ساتھ زمین کے استعمال کی تبدیلی، اور نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت کا تعین کرنا… قیمت کی جدول کا فیصلہ صوبائی عوامی کمیٹی ہر پانچ سال بعد کرتی ہے اور اگر ضروری ہو تو مدت کے دوران اسے ایڈجسٹ کیا جا سکتا ہے۔

دوسرا آپشن تجویز کرتا ہے کہ ایک مخصوص قیمت کی فہرست کے بجائے زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹ (K کوفیشینٹ) کا استعمال کیا جائے، جس میں 5 سالہ زمین کی قیمت کی فہرست کے سائیکل کے دوسرے سال سے شروع ہونے والی صوبائی پیپلز کمیٹی کی طرف سے سالانہ جاری کیا جاتا ہے۔ یہ گتانک علاقوں کے درمیان زمین کی قیمت کے اتار چڑھاؤ کی شرح کو ظاہر کرتا ہے، جس سے مقامی افراد کو زمین کی تفصیلی قیمت کی فہرست کو دوبارہ تعمیر کیے بغیر ایڈجسٹمنٹ میں لچک پیدا ہوتی ہے۔

زمین کی قیمت کی میزیں تیار کرنے کے عمل میں معیار اور معروضیت کو یقینی بنانے کے لیے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت صوبائی سطح پر زمین کی قیمت کے جدولوں اور ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹس کی تشخیص کے لیے ایک کونسل کے قیام کی تجویز کرتی ہے۔ کونسل میں صوبائی عوامی کمیٹی، خصوصی محکموں، آزاد مشاورتی تنظیموں اور ماہرین کے نمائندے شامل ہوں گے۔

مسودہ قانون کے مطابق، مقامی افراد زمین کی نئی قیمتوں کی فہرستیں 31 دسمبر 2025 کے بعد جاری کرنے کے ذمہ دار ہیں، جس کا اطلاق یکم جنوری 2026 سے کیا جائے گا۔ تاہم، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے متنبہ کیا ہے کہ زمین کی قیمتوں کی فہرستوں اور تشخیص کے طریقہ کار میں تبدیلیاں نمایاں اتار چڑھاؤ کا سبب بن سکتی ہیں، جس کی وجہ سے مقامی سرمایہ کاری متاثر ہوتی ہے۔

اس صورتحال کی روشنی میں، وزارت نے صوبوں اور مرکز کے زیر انتظام شہروں کو ایک دستاویز بھیجی ہے، جس میں مخصوص قیمتوں کا فیصلہ کرنے سے پہلے سماجی و اقتصادی حالات پر مکمل اثر اندازی اور غور کرنے کی درخواست کی گئی ہے، تاکہ استحکام اور مقامی ترقی کے رجحانات کے ساتھ ہم آہنگی کو یقینی بنایا جا سکے۔

اراضی کے قانون میں ترمیم کا مقصد نہ صرف تکنیکی اور قانونی مسائل کو حل کرنا یا انتظامی طریقہ کار کو ہموار کرنا ہے بلکہ اس کا مقصد مارکیٹ آرڈر کو دوبارہ قائم کرنے اور زمین کے استعمال کی کارکردگی کو بہتر بنانے کا ایک اہم موقع فراہم کرنا ہے جو کہ ایک اسٹریٹجک قومی وسائل ہے۔

ماخذ: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html