'مستقبل میں گھر خریدنے کے لیے قرضہ نہ دینے' کے بارے میں اسٹیٹ بینک کیا کہتا ہے؟

حال ہی میں، بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار نے ہوم لون سے متعلق ضوابط کے بارے میں خدشات کا اظہار کیا ہے۔

خاص طور پر، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ وہ اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پوائنٹ اے، شق 11، سرکلر 41/2016/TT-NHNN کے آرٹیکل 2 میں موجود دفعات کے بارے میں بہت فکر مند ہیں۔

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — رئیل اسٹیٹ کے کاروبار اتار چڑھاو اور مشکلات سے بھرے ایک سال سے گزرے ہیں۔

اس ضابطے کے مطابق، کمرشل ہاؤسز سمیت مکانات خریدنے کے لیے افراد کے لیے رئیل اسٹیٹ کے ذریعے حاصل کیے گئے قرضوں کے لیے، بینکوں کو صرف ایسے افراد کو مکان خریدنے کے لیے قرض دینے کی اجازت ہے جو مکمل ہو چکے ہیں اور حوالے کیے گئے ہیں، یعنی دستیاب مکانات۔

اس طرح، سرکلر 22/2023/TT-NHNN بینکوں کو اس بات کی اجازت نہیں دیتا کہ وہ افراد کو نامکمل کمرشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرضہ دیں (یعنی مستقبل میں بننے والی کمرشل ہاؤسنگ) جو خود اس گھر کے ذریعے محفوظ (رہن) ہو۔ لہٰذا، وہ افراد جو مستقبل میں بننے والی کمرشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرض لینا چاہتے ہیں، انہیں دیگر حفاظتی اقدامات کو نافذ کرنا ہوگا یا دیگر اثاثوں کو محفوظ بنانا ہوگا۔

اس مواد کے حوالے سے 31 جنوری کو اسٹیٹ بینک نے جواب دیا۔

اسٹیٹ بینک کے مطابق، سرکلر 41/2016/TT-NHNN (سرکلر 22/2023/TT-NHNN کے ذریعے ترمیم شدہ اور ضمیمہ) کمرشل بینکوں (CBs) اور غیر ملکی بینکوں کی شاخوں کے سرمائے کی مناسبیت کے تناسب کو ریگولیٹ کرنے والا کوئی دستاویز نہیں ہے جو کریڈٹ اداروں کے کریڈٹ دینے والے آپریشنز کی رہنمائی کرتا ہے۔

شق 10، سرکلر 41/2016/TT-NHNN کے آرٹیکل 2 میں کہا گیا ہے: "رئیل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ شدہ قرض کسی فرد یا قانونی ادارے کو رئیل اسٹیٹ خریدنے، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کو انجام دینے کے لیے دیا گیا قرض ہے اور خود ریئل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ کیا جاتا ہے، ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ جو کہ قرضوں کے محفوظ ٹرانس ایکٹ قانون کے مطابق بنایا گیا ہے۔"

اسٹیٹ بینک اس بات کی تصدیق کرتا ہے کہ سرکلر 22/2023/TT-NHNN اس مواد میں ترمیم یا اضافی نہیں کرتا ہے۔ وہ تنظیمیں اور افراد جن کو مکان خریدنے اور اس مستقبل کے گھر کو محفوظ (رہن) کرنے کی ضرورت ہے وہ ضمانت کے تناسب (LTV) کے حساب سے قرض کے توازن کے تناسب سے ضمانت کی قیمت کے حساب سے 30 - 120% کا رسک کوفیشینٹ لاگو کریں گے۔ LTV تناسب کے بارے میں کوئی معلومات نہ ہونے کی صورت میں، خطرے کا گتانک 150% ہے۔

سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرض کا اس شرط کو پورا کرنے کی ضرورت نہیں ہے کہ گھر حوالے کرنے کے لیے مکمل کر لیا گیا ہو۔

اسٹیٹ بینک کے مطابق، شق 11، سرکلر 41/2016/TT-NHNN کے آرٹیکل 2 میں کہا گیا ہے: "ہوم مارگیج لون ایک ایسا قرض ہے جو افراد کو مکان خریدنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ کیا جاتا ہے۔ مکمل طور پر درج ذیل شرائط کو پورا کریں: قرض کی ادائیگی کا ذریعہ قرض سے حاصل ہونے والی کرایہ کی آمدنی کا ذریعہ نہیں ہے۔ مکان مکان کی خریداری کے معاہدے کے مطابق مکمل کیا گیا ہے۔

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — ڈسٹرکٹ 12 میں ایک سماجی رہائشی علاقہ (HCMC)

بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی برانچوں کے پاس رہن والے مکانات کو سنبھالنے کے مکمل قانونی حقوق ہیں جب صارفین محفوظ لین دین پر قانون کی دفعات کے مطابق قرض ادا نہیں کرسکتے ہیں۔

اس مارگیج لون سے بننے والے گھر کی آزادانہ طور پر قدر کی جانی چاہیے (کسی تیسرے فریق کے ذریعہ یا بینک یا غیر ملکی بینک کی برانچ کے کریڈٹ اپروول ڈپارٹمنٹ سے آزاد کسی محکمے کے ذریعہ) پروڈنس کے اصول کے ساتھ (قرض کی منظوری کے وقت قیمت مارکیٹ کی قیمت سے زیادہ نہیں ہے) بینک یا غیر ملکی بینک کی شاخ کے ضوابط کے مطابق"۔

دریں اثنا، شق 1، سرکلر 22/2023/TT-NHNN کا آرٹیکل 1: "1. شق 11، آرٹیکل 2 میں مندرجہ ذیل ترمیم اور ضمیمہ: "11۔ ہوم مارگیج لون ایک ایسا قرض ہے جو افراد کے لیے مکان خریدنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ کیا گیا ہے، جس میں افراد کے لیے مکان خریدنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ کردہ قرض بھی شامل ہے جو درج ذیل شرائط کو پورا کرتا ہے: قرض کی ادائیگی کے لیے رقم کا ذریعہ قرض سے بنائے گئے مکان کو کرائے پر لینے کے لیے رقم کا ذریعہ نہیں ہے۔ گھر کی فروخت اور خریداری کے معاہدے کے مطابق گھر کی حوالگی کے لیے مکمل کر لیا گیا ہے۔

بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی شاخوں کو گروی رکھے ہوئے مکانات کو سنبھالنے کے مکمل قانونی حقوق حاصل ہیں جب صارفین محفوظ لین دین کے قانون کی دفعات اور ہاؤسنگ کے قانون کے مطابق قرض ادا نہیں کرسکتے ہیں۔

اس مارگیج لون سے بننے والے گھر کی آزادانہ طور پر قدر کی جانی چاہیے (کسی تیسرے فریق کے ذریعے یا بینک یا غیر ملکی بینک کی برانچ کے کریڈٹ اپروول ڈپارٹمنٹ سے آزاد کسی محکمے کی طرف سے) پروڈنس کے اصول کے ساتھ (قرض کی منظوری کے وقت قیمت مارکیٹ کی قیمت سے زیادہ نہیں ہے) بینک یا غیر ملکی بینک کی شاخ کے ضوابط کے مطابق..."۔

سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرضوں کے لیے، حکومت کے سپورٹ پروگرامز اور پراجیکٹس کے تحت گھر خریدنے کے لیے، اس شرط کو پورا کرنا ضروری نہیں ہے کہ گھر حوالے کرنے کے لیے مکمل ہو گیا ہو اور اس میں دیگر ہاؤسنگ مارگیج لون کے مقابلے میں صرف 20 - 50% پر کم خطرہ ہو، تاکہ سماجی رہائش کی حوصلہ افزائی کی حکومت کی پالیسی کو نافذ کیا جا سکے۔

گھر کی خریداری کے معاہدے کے تحت مکمل شدہ گھر کی حالت صرف گھر کے رہن والے قرضوں پر لاگو ہوتی ہے (جو دیگر رئیل اسٹیٹ سے محفوظ قرضوں کے مقابلے میں کم خطرے سے مشروط ہیں)۔

اسٹیٹ بینک

ہوم مارگیج قرضوں کے لیے، اس میں شامل ہوں گے: مکانات خریدنے کے لیے ہوم مارگیج لون جو مقررہ شرائط پر پورا اترتے ہوں، بشمول حوالگی کے لیے مکمل ہونے کی شرط، اور حکومت کے سپورٹ پروگراموں اور پروجیکٹوں کے تحت سوشل ہاؤسنگ، مکان خریدنے کے لیے قرض۔

ہوم مارگیج لون پر لاگو ہونے والے رسک کوفیشینٹ کا انحصار LTV تناسب اور آمدنی کے تناسب (DSC) کے لحاظ سے 20 - 100% تک ہر قسم پر ہوگا۔ سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرضوں کے لیے، حکومت کے امدادی پروگراموں اور منصوبوں کے تحت گھر خریدنے کے لیے، یہ ضروری نہیں ہے کہ گھر کے حوالے کرنے کے لیے مکمل ہونے کی شرط کو پورا کیا جائے اور اس میں گھر کے دیگر رہن والے قرضوں کے مقابلے میں صرف 20 - 50% تک کم خطرہ ہو، تاکہ سماجی رہائش کی حوصلہ افزائی کی حکومت کی پالیسی کو نافذ کیا جا سکے۔

اسٹیٹ بینک کے مطابق، گھر کی خریداری کے معاہدے کے تحت مکمل شدہ مکان کی شرط صرف گھر کے رہن کے قرضوں پر لاگو ہوتی ہے (جو رئیل اسٹیٹ کی طرف سے محفوظ کردہ دیگر وصولیوں کے مقابلے میں کم خطرے کے قابلیت سے مشروط ہیں)۔

اگر کسی تنظیم یا فرد کو مستقبل کا مکان بنانے یا خریدنے کی ضرورت ہے اور مستقبل کے گھر کو رہن رکھنا ہے، تو یہ ریل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ شدہ قرض کا معاملہ ہو گا جیسا کہ شق 10، سرکلر 41/2016/TT-NHNN کے آرٹیکل 2 میں بیان کیا گیا ہے اور متعلقہ رسک کوفیشینٹ کا اطلاق کیا جائے گا جیسا کہ C01/2016/TT-NHNN کی شق میں تجویز کیا گیا ہے۔ 41/2016/TT-NHNN۔

"اس طرح، یہ ضابطہ مستقبل میں مکانات خریدنے کے لیے تنظیموں اور افراد کے حقوق کو محدود نہیں کرتا، اور موجودہ ضوابط (سول لاء، ہاؤسنگ لاء، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، سرمایہ کاری قانون 2020، کریڈٹ اداروں سے متعلق قانون 2024) کے خلاف نہیں ہے،" اسٹیٹ بینک نے کہا۔

ماخذ لنک