اسٹیٹ بینک آف ویتنام کا زیر تعمیر مکانات کی خریداری کے لیے قرض دینے پر پابندی کے بارے میں کیا کہنا ہے؟

حال ہی میں، بہت سے رئیل اسٹیٹ کاروباروں نے ہوم لون کی شرائط سے متعلق ضوابط کے بارے میں خدشات کا اظہار کیا ہے۔

خاص طور پر، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ وہ اور دیگر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سرکلر 41/2016/TT-NHNN (ترمیم شدہ اور سرکلر 23NHN-23NH کے ذریعے ترمیم شدہ اور ضمیمہ) کے پوائنٹ a، شق 11، آرٹیکل 2 کے بارے میں بہت فکر مند ہیں۔

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — رئیل اسٹیٹ کے کاروبار ابھی ایک ہنگامہ خیز اور چیلنجنگ سال سے گزرے ہیں۔

اس ضابطے کے مطابق، کمرشل ہاؤسنگ سمیت مکانات کی خریداری کے لیے افراد کو رئیل اسٹیٹ سے محفوظ قرضوں کے لیے، بینکوں کو صرف ایسے افراد کو قرض دینے کی اجازت ہے جو مکمل اور ریڈی ٹو موو ان ہاؤسز خرید سکیں، یعنی ریڈی ٹو موو ان ہاؤسنگ۔

لہٰذا، سرکلر 22/2023/TT-NHNN بینکوں کو اجازت نہیں دیتا کہ وہ افراد کو نامکمل کمرشل ہاؤسنگ (یعنی زیر تعمیر کمرشل ہاؤسنگ) خریدنے کے لیے قرضہ دے جو خود گھر کے پاس محفوظ (رہن) ہو۔ اس طرح، زیر تعمیر کمرشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے کریڈٹ حاصل کرنے کے خواہشمند افراد کو دیگر حفاظتی اقدامات کو نافذ کرنا ہوگا یا دیگر اثاثوں کی صورت میں ضمانت فراہم کرنا ہوگی۔

اس معاملے کے حوالے سے اسٹیٹ بینک آف ویتنام نے 31 جنوری کو جواب جاری کیا۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے مطابق، سرکلر 41/2016/TT-NHNN (سرکلر 22/2023/TT-NHNN کے ذریعے ترمیم شدہ اور ضمیمہ) کمرشل بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی شاخوں کے سرمائے کے مناسب تناسب کو ریگولیٹ کرنے والا کوئی دستاویز نہیں ہے جو کریڈٹ دینے والے ادارے کے کریڈٹ آپریشنز کی رہنمائی کرتا ہو۔

شق 10، سرکلر 41/2016/TT-NHNN کا آرٹیکل 2 بیان کرتا ہے: "رئیل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ شدہ قرض افراد اور قانونی اداروں کو رئیل اسٹیٹ خریدنے یا رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے دیے گئے قرضے ہیں، اور قرض سے بنائے گئے رئیل اسٹیٹ یا رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے ذریعے محفوظ کیے گئے ہیں، جو کہ منظور شدہ قانون کے مطابق قانون کے ذریعے محفوظ ہیں۔"

اسٹیٹ بینک آف ویتنام اس بات کی تصدیق کرتا ہے کہ سرکلر 22/2023/TT-NHNN اس مواد میں ترمیم یا تکمیل نہیں کرتا ہے۔ وہ تنظیمیں اور افراد جو مکان خریدنا چاہتے ہیں اور مستقبل میں بنائے جانے والے اس گھر کو محفوظ (رہن) کرنا چاہتے ہیں، قرض سے قدر کے تناسب (LTV) کے لحاظ سے 30-120% کے خطرے کے وزن کا اطلاق کریں گے، جس کا حساب قرض کے توازن کے تناسب سے ضمانت کی قیمت کے حساب سے کیا جاتا ہے۔ ایسی صورتوں میں جہاں LTV تناسب دستیاب نہیں ہے، خطرے کا وزن 150% ہوگا۔

سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرض لینے کے لیے اس شرط کو پورا کرنے کی ضرورت نہیں ہے کہ مکان مکمل ہو چکا ہو اور حوالے کر دیا گیا ہو۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے مطابق، شق 11، سرکلر 41/2016/TT-NHNN کے آرٹیکل 2 میں کہا گیا ہے: "رہن کا قرض ایک ایسا قرض ہے جو ریئل اسٹیٹ کے ذریعے کسی فرد کو مکان خریدنے کے مقصد کے لیے محفوظ کیا گیا ہے۔" مندرجہ ذیل شرائط کو پورا کرنا ضروری ہے: ادائیگی کے فنڈز کا ذریعہ قرض سے پیدا ہونے والی کرایہ کی آمدنی نہیں ہونا چاہئے؛ اور گھر کو گھر کی خریداری کے معاہدے کے مطابق مکمل کیا جانا چاہیے۔

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — ڈسٹرکٹ 12 میں ایک سوشل ہاؤسنگ کمپلیکس (ہو چی منہ سٹی)

محفوظ لین دین کے قانون کے مطابق، غیر ملکی بینکوں کے بینکوں اور برانچوں کے پاس رہن رکھی گئی جائیدادوں کو ضبط کرنے کے مکمل قانونی حقوق ہیں جب صارفین اپنے قرضوں کی ادائیگی میں ناکام رہتے ہیں۔

اس مارگیج لون کے ذریعے حاصل کی گئی جائیداد کا آزادانہ طور پر جائزہ لیا جانا چاہیے (یا تو فریق ثالث کے ذریعے یا بینک یا غیر ملکی بینک کی برانچ کے کریڈٹ اپروول ڈپارٹمنٹ سے آزاد کسی محکمے کے ذریعے) احتیاطی تشخیص کے ساتھ (قرض کی منظوری کے وقت قیمت مارکیٹ کی قیمت سے زیادہ نہیں ہونی چاہیے) جیسا کہ بینک یا غیر ملکی بینک کی شاخ نے طے کیا ہے۔

دریں اثنا، شق 1، سرکلر 22/2023/TT-NHNN کا آرٹیکل 1: "1. شق 11، آرٹیکل 2 میں مندرجہ ذیل ترمیم اور ضمیمہ: "11۔ رہن کے قرضے وہ قرضے ہیں جو افراد کو مکانات خریدنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ کیے گئے ہیں، بشمول وہ قرضے جو ریئل اسٹیٹ کے ذریعے افراد کو مکانات خریدنے کے لیے حاصل کیے گئے ہیں جو درج ذیل شرائط کو پورا کرتے ہیں: ادائیگی کا ذریعہ قرض سے حاصل ہونے والی کرایہ کی آمدنی سے نہیں ہے؛ مکان مکمل ہو چکا ہے اور گھر کی خریداری کے معاہدے کے مطابق حوالے کے لیے تیار ہے۔

غیر ملکی بینکوں کے بینکوں اور برانچوں کو محفوظ ٹرانزیکشنز اور ہاؤسنگ قوانین کے مطابق، جب صارفین اپنے قرضوں کی ادائیگی میں ناکام ہوجاتے ہیں تو گروی رکھی ہوئی جائیدادوں کو ضبط کرنے کا مکمل قانونی اختیار رکھتے ہیں۔

اس مارگیج لون کے ذریعے حاصل کی گئی جائیداد کا آزادانہ طور پر جائزہ لیا جانا چاہیے (یا تو کسی فریق ثالث کے ذریعے یا بینک یا غیر ملکی بینک کی برانچ کے کریڈٹ اپروول ڈپارٹمنٹ سے آزاد کسی محکمے کے ذریعے) ایک پرہیز اصول کے ساتھ (قرض کی منظوری کے وقت قیمت مارکیٹ کی قیمت سے زیادہ نہیں ہونی چاہیے) جیسا کہ بینک یا غیر ملکی بینک کی شاخ نے طے کیا ہے...

سرکاری امدادی پروگراموں اور منصوبوں کے تحت سوشل ہاؤسنگ یا ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرضوں کے لیے، گھر کے مکمل ہونے اور حوالے کرنے کے لیے تیار ہونے کی شرط کو پورا کرنے کی کوئی ضرورت نہیں ہے، اور رسک کوفیشینٹ دیگر ہاؤسنگ مارگیج لون سے کم ہے، صرف 20-50%، تاکہ سماجی رہائش کی حوصلہ افزائی کی حکومت کی پالیسی کو نافذ کیا جا سکے۔

گھر کی فروخت کے معاہدے کے مطابق گھر مکمل ہونے کی شرط صرف گھر کے رہن والے قرضوں پر لاگو ہوتی ہے (جو دیگر ریئل اسٹیٹ سے محفوظ شدہ وصولیوں کے مقابلے میں کم خطرے کے وزن کے تابع ہیں)۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام

گھر رہن کے قرضوں میں شامل ہوں گے: اہل مکان کی خریداری کے لیے گھر رہن کے قرضے، بشمول تکمیل اور حوالے کرنے کی شرط؛ اور سرکاری امدادی پروگراموں اور منصوبوں کے تحت سوشل ہاؤسنگ یا ہاؤسنگ کی خریداری کے لیے قرض۔

ہوم مارگیج لون پر لاگو خطرے کا وزن قسم کے لحاظ سے مختلف ہوتا ہے، 20% سے 100% تک، قرض سے قدر کے تناسب (LTV) اور ڈسٹری بیوشنل رسک ویٹنگ (DSC) پر منحصر ہوتا ہے۔ سرکاری امدادی پروگراموں اور منصوبوں کے تحت سوشل ہاؤسنگ یا ہاؤسنگ کی خریداری کے لیے قرضوں کے لیے، جن کے لیے گھر کو مکمل کرنے اور حوالے کرنے کے لیے تیار ہونے کی ضرورت نہیں ہے، سماجی رہائش کی حوصلہ افزائی کی حکومت کی پالیسی کے مطابق، 20% سے لے کر 50% تک کے لیے خطرے کا وزن دیگر ہوم مارگیج قرضوں سے کم ہے۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے مطابق، یہ شرط کہ گھر کو گھر کی خریداری کے معاہدے کے مطابق مکمل کیا جانا چاہیے، صرف رئیل اسٹیٹ کے ذریعے حاصل کردہ رہن کے قرضوں پر لاگو ہوتا ہے (جو رئیل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ کردہ دیگر وصولیوں کے مقابلے میں کم خطرے کے وزن کے ساتھ مشروط ہیں)۔

ایسی صورتوں میں جہاں تنظیموں یا افراد کو زیر تعمیر مکان بنانے یا خریدنے کی ضرورت ہو اور اس زیر تعمیر مکان کو رہن رکھنے کی ضرورت ہو، یہ رئیل اسٹیٹ کے ذریعے حاصل کردہ قرضوں کے زمرے میں آئے گا جیسا کہ شق 10، سرکلر 41/2016/TT-NHNN کے آرٹیکل 2 میں بیان کیا گیا ہے اور متعلقہ رسک کوفیشینٹ کو آرٹیکل 10 میں لاگو کیا جائے گا۔ سرکلر 41/2016/TT-NHNN۔

"لہذا، یہ ضابطہ تنظیموں اور افراد کے زیر تعمیر مکانات خریدنے کے حقوق کو محدود نہیں کرتا، اور موجودہ ضوابط (سول لا، ہاؤسنگ لاء، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، انویسٹمنٹ لاء 2020، کریڈٹ انسٹی ٹیوشنز پر قانون 2024) سے متصادم نہیں ہے،" اسٹیٹ بینک آف ویتنام نے کہا۔

ماخذ لنک