زیادہ پیسے والے امیر لوگ اب بھی رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے بینکوں سے قرض لیتے ہیں، کیوں؟

امریکی فیڈرل ریزرو (Fed) کے مطابق، زیادہ آمدنی والے لوگ کم آمدنی والے لوگوں کے مقابلے میں زیادہ رقم ادھار لیں گے۔

Fed کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ اوسط سے کم آمدنی والے گھرانوں کے پاس تقریباً 36% ہوم لون ہیں، جب کہ امیر ترین 1% ملک کے تمام رہن والے قرضوں میں سے 4% سے زیادہ ہیں۔

2019 کے اعداد و شمار بتاتے ہیں کہ امیر ترین 1 فیصد نے تقریباً 700 بلین ڈالر کا قرضہ لیا۔ سب سے اوپر 1% کے کل اثاثوں کی مالیت تقریباً 25 ٹریلین ڈالر تھی۔ قرض ان کے کل اثاثوں کا صرف ایک چھوٹا حصہ ہے۔

Người giàu thừa tiền vẫn đi vay ngân hàng để mua bất động sản, vì sao? - 1 — سب سے اوپر 1% امریکیوں کے پاس تمام رئیل اسٹیٹ قرضوں کا تقریباً 4-5% حصہ ہے (تصویر: بیرن)۔

تو پھر امیر لوگ، پیسہ ہونے کے باوجود قرض کیوں لیتے ہیں؟ اور وہ اکثر بڑے اثاثوں جیسے ریل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے قرض لیتے ہیں؟

امیر لوگ بہت زیادہ نقد رقم نہیں رکھتے ہیں۔

ہالی ووڈ کی مشہور فلموں کی تصویر کشی کے برعکس، کروڑ پتیوں اور ارب پتیوں کے پاس درحقیقت اتنی رقم ان کے گھروں یا ان کے بینک کھاتوں میں نہیں ہے۔

درحقیقت، ارب پتیوں کی رقم مختلف اثاثوں کی کلاسوں میں تقسیم کی جاتی ہے جیسے کہ رئیل اسٹیٹ، اسٹاک، بانڈز، اور دیگر قیمتی اثاثے۔ کیش سب سے محفوظ اثاثہ ہے لیکن اس کی واپسی سب سے کم ہے۔

دوسرے الفاظ میں، ارب پتیوں کے پاس شاذ و نادر ہی نقد رقم ہوتی ہے۔

لہٰذا جب انہیں نئے مواقع میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے رقم کی ضرورت ہوتی ہے، تو امیر اپنے اثاثوں کو قرض لینے کے لیے استعمال کرتے ہیں۔ اس رقم کو پھر اثاثوں میں ڈال دیا جاتا ہے جو زیادہ آمدنی پیدا کرتے ہیں۔ ادھار کی رقم کا فائدہ اٹھانا یہ ہے کہ کس طرح ارب پتی اپنے اثاثوں میں تیزی سے اضافہ کرتے ہیں۔

سستے قرضوں کی قیمت

عام طور پر، زیادہ آمدنی والے لوگ اوسط آمدنی والوں کے مقابلے میں کم قرض کی شرائط اور شرح سود وصول کریں گے۔

ایسا کیوں ہے؟

سب سے پہلے، ان کے پاس پہلے سے ہی اثاثے اور زیادہ آمدنی ہے، اس لیے انہیں کم خطرہ قرض لینے والے تصور کیا جاتا ہے۔ امیر لوگوں کے ڈیفالٹ ہونے کا امکان کم ہوتا ہے۔ اور یہاں تک کہ اگر وہ ڈیفالٹ کرتے ہیں، بینکوں کے پاس اپنے قرضوں کی وصولی کے لیے بہت سے مختلف اختیارات ہوتے ہیں۔ اس لیے بینک اکثر امیر لوگوں کو کم شرح سود پر قرض دیتے ہیں۔

اس کے علاوہ، قرض لینے کے وقت امیر لوگوں کے پاس بڑی ضمانت ہوگی۔ اس سے شرح سود بھی کم ہو جاتی ہے۔

Người giàu thừa tiền vẫn đi vay ngân hàng để mua bất động sản, vì sao? - 2 — امیر لوگ اکثر کم شرح سود پر قرض حاصل کرتے ہیں کیونکہ انہیں کم خطرہ سمجھا جاتا ہے (تصویر: ٹران کھنگ)۔

مالی فائدہ اٹھانے کی طاقت

مثال کے طور پر، $10,000 کی کم ادائیگی کے ساتھ، ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار $2,000 کی ماہانہ ادائیگی کے ساتھ $200,000 مالیت کے گھر کا مالک ہوسکتا ہے۔

اگر پراپرٹی $200,000 سے $240,000 تک 20% کی تعریف کرتی ہے، تو $10,000 ڈاؤن ادائیگی $40,000 کی سرمایہ کاری پر 300% منافع پیدا کرے گی۔ یہ مالی فائدہ اٹھانے کی طاقت ہے۔

اس کے علاوہ، امیر ماہانہ کرائے پر لینے کے لیے رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے بھی قرض کا استعمال کرتے ہیں۔ یہ رئیل اسٹیٹ ماہانہ کیش فلو تخلیق کرتا ہے۔ آمدنی کا یہ ذریعہ بھی ان کے لیے قرض لینے کی ابتدائی لاگت سے زیادہ منافع پیدا کرتا ہے۔

بینک اثاثوں کو چیک کرنے، جانچنے اور رکھنے میں مدد کرتے ہیں۔

قرض دیتے وقت، بینک اس رئیل اسٹیٹ سے متعلق قانونی عوامل کی جانچ کرے گا۔ وہاں سے امیروں کو پتہ چل جائے گا کہ یہ رئیل اسٹیٹ صاف ہے یا نہیں۔ اس کے علاوہ، بینک اس پراپرٹی کی جانچ بھی کرے گا۔ امیروں کو معلوم ہوگا کہ یہ جائیداد کتنی قیمتی ہے۔

اس کے علاوہ، امیر لوگ بینکوں کو قیمتی اثاثوں کے محافظ کے طور پر استعمال کرنے میں ہوشیار ہیں۔ وہ رقم ادھار لیتے ہیں اور انہیں گھر پر چھوڑنے کے بجائے بینک کے دستاویزات اور زمین کے سرٹیفکیٹ دیتے ہیں جہاں ان کی چوری ہوسکتی ہے۔

ٹھوس قانونی مدد

قرض لیتے وقت، اس کا مطلب ہے کہ جائیداد بینک کے ساتھ مشترکہ طور پر ملکیت میں ہے۔ اس رئیل اسٹیٹ سے متعلق کسی بھی تنازعہ کی صورت میں، بینک قرض لینے والے کا ساتھ دے گا اور اس خطرے کو ان کے ساتھ شیئر کرے گا۔

ماخذ