ایشیائی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کی مانگ میں تیزی سے کمی آئی ہے۔

Savills Prospects کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ شمالی امریکہ میں 15% اور یورپ میں 28% کمی کے مقابلے میں ایشیا پیسیفک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کی سرگرمیوں میں 2022 میں 6% کی کمی متوقع ہے۔ ایشیا کی کل سرمایہ کاری بھی عالمی سرمائے کا ایک بڑا حصہ ہے۔

مسٹر سائمن اسمتھ، ڈائریکٹر ریسرچ، Savills Asia - Pacific، نے تبصرہ کیا: سرمایہ کاری کی سرگرمیاں مشکل ہوتی رہیں گی جب کہ عالمی سطح پر بہت سی جغرافیائی سیاسی غیر یقینی صورتحال موجود ہے۔

ایشیائی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کی مانگ میں تیزی سے کمی آئی ہے۔ (تصویر: ٹی این)

"تاہم، ایشیا میں رئیل اسٹیٹ کی ترقی کے امکانات برقرار ہیں، جو خطہ کو سرمایہ کاروں کے لیے پرکشش بنا رہا ہے،" مسٹر سائمن نے کہا۔

رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری میں آج ان گنت عوامل کے ساتھ زیادہ ممکنہ خطرات ہیں جو سرمایہ کاری کی کارکردگی کو متاثر کر سکتے ہیں جیسے افراط زر، قانونی، جغرافیائی سیاسی عدم استحکام، ترقی کی رفتار میں کمی یا صارفین کی عادات اور ضروریات کو تبدیل کرنا۔ رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو صحیح فیصلے کرنے کے لیے خطرات کو درست طریقے سے سمجھنے کی ضرورت ہے۔

مسٹر سائمن نے ان رسک گروپس کی بھی نشاندہی کی جن پر ایشیا پیسیفک میں رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو اس وقت توجہ دینے کی ضرورت ہے، بشمول: ساختی خطرات، چکراتی خطرات اور مارکیٹ کے خطرات۔

سب سے پہلے، ساختی خطرات، ڈیجیٹلائزیشن نے پہلے ہی زیادہ تر خطوں میں مارکیٹ کے ڈھانچے میں ایک بڑی تبدیلی لائی ہے۔ کلاؤڈ کمپیوٹنگ، ای کامرس، آن لائن ویڈیو اور سوشل میڈیا ہماری روزمرہ کی سرگرمیوں کو آن لائن چلا رہے ہیں۔

وبائی مرض کے دوران یہ رجحان اور بھی تیز ہوا ہے اور آنے والے وقت میں اس میں مزید تیزی سے اضافہ ہونے کی امید ہے۔

مثال کے طور پر، جنوبی کوریا میں – جو دنیا کی سب سے بڑی آن لائن ریٹیل شاپنگ مارکیٹوں میں سے ایک ہے – یہ ریکارڈ کیا گیا کہ 2022 میں 37% لین دین کی ادائیگی آن لائن کی گئی تھی، جو کہ اگلے 5 سالوں میں 45% تک بڑھنے کی امید ہے۔

دیگر مارکیٹوں میں، ای کامرس کو ایک بہت ہی ممکنہ فیلڈ سمجھا جاتا ہے، اور یہاں تک کہ ترقی کے لیے بہت زیادہ گنجائش کو ریکارڈ کرنے کے قابل ہوگا۔ آن لائن ریٹیل کی ترقی سے سرمایہ کاروں کی زیادہ توجہ ڈیٹا سینٹر اور لاجسٹکس سیگمنٹس کی طرف بڑھے گی، جس سے ریٹیل انڈسٹری کا چہرہ بدل جائے گا، خاص طور پر براہ راست ریٹیل۔

دوسرا سائکلیکل رسک ہے، جس میں افراط زر ایک سائیکلیکل خطرہ ہے جس کا سامنا نہ صرف ایشیا بلکہ پوری دنیا میں رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو کرنا پڑ رہا ہے۔

ماضی میں شرح سود میں تیزی سے اضافہ نے جائیداد کی قیمتوں میں اضافہ کیا ہے۔ مثبت پہلو پر مہنگائی کم ہو رہی ہے۔ آسٹریلیا میں مارچ 2023 میں افراط زر کی شرح 6.8 فیصد تک گر گئی جو دسمبر 2022 میں 8.4 فیصد تھی۔

تاہم، اعلی سود کی شرح، بڑھتے ہوئے مواد اور مزدوری کے اخراجات کے ساتھ، سرمایہ کاروں کے لیے بڑے خدشات رہیں گے۔ بلند شرح سود بھی ترقی کے لیے خطرات کا باعث بنتی ہے۔

بین الاقوامی مالیاتی فنڈ (آئی ایم ایف) کے مطابق، عالمی جی ڈی پی کی شرح نمو 2023 میں 2.7 فیصد تک کم ہو جائے گی، جو 2022 میں 3.2 فیصد اور 2021 میں 6 فیصد رہ جائے گی۔ اگر سود کی بلند شرح برقرار رہتی ہے، تو ترقی کی روک تھام کا خطرہ برقرار رہے گا۔

تیسرا اندرونی مارکیٹ کے مسائل سے خطرہ ہے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ہمیشہ ضرورت سے زیادہ رسد کے خطرے کا سامنا رہتا ہے، جو اس شعبے میں سستی کی بنیادی وجہ ہے۔ بہت سے مختلف بازاروں اور طبقات میں ضرورت سے زیادہ سپلائی ایک مسئلہ ہے۔ مثال کے طور پر، چین میں خوردہ مارکیٹ.

مسٹر جیمز میکڈونلڈ، ڈائریکٹر ریسرچ اینڈ پالیسی، Savills China، نے تبصرہ کیا: "چین میں کچھ مقامات پر خوردہ جگہ کی اوور سپلائی ریکارڈ بلندیوں کو پہنچ رہی ہے، 2023 کے پہلے مہینوں میں بڑی مارکیٹوں میں خالی آسامیوں کی شرح دوہرے ہندسوں تک پہنچ گئی ہے۔

بہت سی جگہوں پر اب بھی سپلائی کا ایک بڑا بیک لاگ ہے اور یہاں تک کہ مستقبل کی سپلائی بھی۔ دریں اثنا، خوردہ جگہ ای کامرس کی تیزی سے دباؤ کے تحت جاری ہے.

مارکیٹ کے دیگر خطرات میں ریگولیٹری فریم ورک شامل ہے۔ چین میں بھی، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو حکومتی پالیسیوں پر زیادہ توجہ دینی چاہیے۔ مالی پابندیوں کو ڈھیل دینے کے اقدامات کے باوجود، اس ملک میں جائیداد کا بحران ختم ہونے کے کوئی آثار نظر نہیں آتے۔

دریں اثنا، انڈونیشیا جیسے ترقی پذیر ممالک میں سرمایہ کاروں کو مارکیٹ کی شفافیت پر توجہ دینے کی ضرورت ہے۔ اس کے بعد سیاسی استحکام ہے، مثال کے طور پر، تھائی لینڈ میں سیاسی عدم استحکام سرمایہ کاری کی راہ میں ایک بڑی رکاوٹ ہے۔

ویتنام میں، سال کے پہلے مہینوں میں حکومت کی جانب سے نئے جاری کردہ حکمناموں اور قراردادوں کے ساتھ رئیل اسٹیٹ کے شعبے میں مشکلات کو حل کرنے میں واضح تعاون دیکھا گیا ہے۔ اس کے علاوہ، مارچ میں، اسٹیٹ بینک نے زری منڈی کو مستحکم کرنے اور ترقی کی رفتار تیز کرنے کے لیے معیشت کو سہارا دینے کے لیے آپریٹنگ شرح سود میں کمی کی۔

مسٹر ٹرائے گریفتھس، ڈپٹی منیجنگ ڈائریکٹر، Savills Vietnam کے مطابق: "ان پالیسیوں سے مارکیٹ پر مثبت اثرات مرتب ہوں گے، تاہم، مارکیٹ کو جذب ہونے کے لیے وقت درکار ہے۔ 2023 کی تیسری سہ ماہی سے ایک روشن نقطہ نظر شروع ہونے کی امید ہے"۔

بڑا چیلنج ڈیل کے ڈھانچے اور قانونی کاغذی کارروائی کے گرد گھومتا ہے، خاص طور پر ترقیاتی منصوبوں کے لیے۔ یہ بھی ایک ایسا مسئلہ ہے جس کے لیے ایک واضح قانونی فریم ورک کے ساتھ مداخلت اور حمایت کی ضرورت ہے، اس طرح ویتنام میں غیر ملکی سرمایہ کاری کی سرگرمیوں کی رفتار کو تیز کیا جائے گا۔

یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ ہر مارکیٹ کے اپنے سرمایہ کاری کے خطرات ہوتے ہیں۔ رسک گروپس اکثر اوورلیپ ہوتے ہیں اور واضح طور پر الگ نہیں ہوتے ہیں۔ ان مشکلات کو حل کرنے کے لیے، مارکیٹ کے تجربہ کار ماہرین سے ہم آہنگ اقدامات اور مشورے کی ضرورت ہے۔ مارکیٹ کی موجودہ صورتحال کے پیش نظر، سرمایہ کاروں کو اپنے سرمایہ کاری کے فیصلوں پر خطرات کے اثرات کو کم کرنے کے لیے پیشگی منظرنامے تیار کرنے کے لیے پیشہ ور اکائیوں کے ساتھ ہم آہنگی پیدا کرنے کی ضرورت ہے۔

ماخذ