چین کے رئیل اسٹیٹ بحران کے متاثرین

اگست میں، کنٹری گارڈن کے لیکویڈیٹی کے مسائل کی خبر آنے کے کچھ ہی دیر بعد، 38 سالہ ہوالان فوری طور پر شانڈونگ صوبے میں ایک تعمیراتی جگہ پر گئی جہاں اس نے جو گھر خریدا تھا وہ ابھی تک نامکمل تھا۔ وہاں کے منظر نے اسے اداس کر دیا۔

کرینیں بیکار تھیں، اور کنکریٹ کے سلیب گھٹنوں تک اونچی گھاس میں بکھرے پڑے تھے۔ یہ ایک ویران منظر تھا۔

ٹام چن، ایک سرکاری ملازم کے لیے، مستقل طور پر بے گھر ہونے کا خوف اس وقت ذہن میں آیا جب چین کی ایک وقت کی سب سے بڑی رئیل اسٹیٹ کمپنی نے ایک اپارٹمنٹ کی عمارت کی تعمیر روک دی جس کے لیے اس کے خاندان کو صوبہ زی جیانگ میں معاوضہ دیا جا رہا تھا۔

دریں اثنا، گوانگ ڈونگ صوبے میں ایک تعمیراتی کارکن فو نے دو ماہ سے تنخواہ نہ ملنے کے بعد ہڑتال پر جانے کے انتہائی انتہائی آپشن کا سہارا لیا ہے۔ "مجھے کمپنی کی مشکلات کی کوئی پرواہ نہیں ہے۔ میں اپنی محنت سے کمائی گئی رقم واپس لانا چاہتا ہوں،" اس نے بلومبرگ کو بتایا۔

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — صوبہ جیانگ سو کے شہر یانگزو میں کنٹری گارڈن کا ایک پروجیکٹ (تصویر: بلومبرگ)۔

گھر کے خریداروں، ورکرز، رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز اور چینی حکومت نے گزشتہ برسوں کے دوران اقتصادی چھلانگ میں اپنا حصہ ڈالا ہے۔

دو دہائیوں سے زیادہ عرصے سے، رئیل اسٹیٹ ترقی کا ایک بڑا انجن رہا ہے، اس شعبے کی مالیت 2019 تک $52 ٹریلین تک پہنچ گئی ہے، جو ملک کی مجموعی گھریلو پیداوار میں 25 فیصد کا حصہ ہے۔ عالمی سرمایہ کاروں نے بھی بانڈز خریدنے میں 180 بلین ڈالر سے زیادہ رقم ڈالتے ہوئے اس عمل میں تیزی لائی ہے۔

لیکن پچھلے 3 سالوں میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے ادھار کی رقم پر انحصار کم کرنے کی حکمت عملی کو چینی حکومت نے بھرپور طریقے سے لاگو کیا ہے، جس کی وجہ سے یہ مارکیٹ ایک انتہائی مشکل دور میں گر گئی جب اس نے اپنا "بنیادی ذریعہ زندگی" کھو دیا۔

کنٹری گارڈن خوشحال دور میں سب سے نمایاں کاروباری اداروں میں سے ایک ہے لیکن جب مارکیٹ نیچے جاتی ہے تو سب سے مشکل بھی۔

اپنے عروج پر، کمپنی نے 130,000 افراد کو ملازمت دی اور ملک بھر میں دسیوں ہزار خاندانوں کو رہائش فراہم کی۔ اب، یہ پچھلے ہفتے صرف دسیوں ملین ڈالر کے بانڈ کی ادائیگی بھی نہیں کر سکتا، جس کا مؤثر معنی دیوالیہ پن ہے۔

"ایک بڑے کارپوریٹ ڈیفالٹ کے ساتھ، مارکیٹ میں گرتی ہوئی فروخت اور قیمتوں کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ابھی روشنی نظر نہیں آئی ہے،" ایلیسیا گارسیا ہیریرو، چیف اکانومسٹ برائے ایشیا پیسیفک ناٹیکس ایس اے نے بلومبرگ کو بتایا۔

انہوں نے مزید کہا کہ کنٹری گارڈن "رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مالی اعانت کے اس ماڈل کا شکار ہے جسے چین نے کئی سالوں سے اپنایا ہے۔"

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — چیئرمین یونگ کووک کیونگ (درمیان) گوانگزو، 2019 میں ایک پروجیکٹ میں (تصویر: اے پی)۔

امنگیں دم توڑ گئیں۔

یہ توقع کہ جائیداد کی قیمتیں صرف بڑھیں گی لاکھوں چینی لوگوں کے ذہنوں میں بسی ہوئی ہے، اور اب یہ توقع بہت سے لوگوں کے کیریئر، خاندانوں، امیدوں، مستقبل اور ذاتی مالیات کے لیے پریشانی کا باعث بن رہی ہے۔ Huailan کوئی استثنا نہیں ہے.

نہ صرف Huailan کے لیے، گھر کی ملکیت بہت سے نوجوانوں کے لیے، لاکھوں گھرانوں کے لیے چین کی حکومت کی طرف سے کئی دہائیوں سے موجود رئیل اسٹیٹ کے لین دین پر سے بہت سی پابندیوں کو ہٹانے کے بعد سب سے بڑی تحریک بن گئی ہے۔ اور کنٹری گارڈن اس میدان میں "داخل" ہونے والے اہم کاروباری اداروں میں سے ایک ہے۔

گوانگ ڈونگ صوبے میں 1992 میں قائم کیا گیا، کنٹری گارڈن پراجیکٹ کے احاطے کے اندر بہت سی سہولیات جیسے کہ اعلیٰ معیار کے اسکولوں، جموں،... کو مربوط کرنے کی حکمت عملی کے ساتھ تیزی سے مارکیٹ میں سب سے نمایاں نام بن گیا۔

بانی Yeung Kwok Keung گوانگ ڈونگ کے تاجروں کے درمیان ایک رول ماڈل بن گئے کیونکہ ان کے منفرد کاروباری انداز کو بہت سے دوسرے اداروں نے بھی اپنایا، جس میں ہر پروجیکٹ کے لیے ایک خود مختار سروس مینجمنٹ کمپنی کا قیام شامل تھا۔

چین کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو 1998 میں مکمل طور پر کمرشلائز کر دیا گیا تھا۔ تین سال بعد اس ملک کو ورلڈ ٹریڈ آرگنائزیشن (WTO) میں قبول کر لیا گیا۔ 2005 تک ملک کی جی ڈی پی دوگنی سے بھی زیادہ ہو چکی تھی۔

تیز رفتار اقتصادی ترقی کے ساتھ ساتھ تعمیراتی سرگرمیاں بھی ’’پھٹ گئیں‘‘۔ لاکھوں لوگ بڑے شہروں کا رخ کرتے ہیں، جس کی وجہ سے مکانات کی طلب میں اضافہ ہوتا ہے۔ کھیتوں اور خالی زمینوں کی جگہ آہستہ آہستہ نئے، جدید شہری علاقوں نے لے لی۔

کنٹری گارڈن کی آمدنی صرف تین سالوں میں، 2004 سے 2007 کے دوران پانچ گنا سے زیادہ بڑھ گئی، جس نے اسے اس وقت چینی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں سب سے زیادہ منافع بخش کاروبار بنا دیا۔

کمپنی نے یہاں تک کہ 2008-2009 کے عالمی مالیاتی بحران کا بھی مقابلہ کیا کیونکہ چین کی شہری کاری کا رجحان بلا روک ٹوک جاری تھا۔

ہوالان نے اس وقت پراپرٹی مارکیٹ پر کوئی "سیاہ بادل" منڈلاتے نہیں دیکھا۔ اور نہ ہی بین الاقوامی سرمایہ کاروں نے۔ کنٹری گارڈن سمیت چینی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کے جاری کردہ بانڈز مارکیٹ میں ایک "ہاٹ کموڈٹی" بن گئے۔

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 3 — 1998 میں بیجنگ میں منعقدہ تعمیراتی نمائش کا ایک ہلچل مچانے والا منظر (تصویر: گیٹی امیجز)۔

تاہم، چین کی معیشت 2015 میں سست ہونا شروع ہوئی، اور تعمیراتی سرگرمی پرانے شہروں کی تزئین و آرائش پر مرکوز رہی۔ ٹام چن کے گھر کو مسمار کرنے کے لیے تیار کیا گیا تھا، اور مقامی حکومت نے کنٹری گارڈن کے ذریعے تعمیر کیے جانے والے پروجیکٹ میں ان کے خاندان کو چھ دیگر اپارٹمنٹس کے ساتھ معاوضہ دینے کا وعدہ کیا، جو کہ 2023 میں مکمل ہونا تھا۔ انہوں نے خوشی سے قبول کر لیا۔

پچھلی کئی دہائیوں میں چین کی تیز رفتار ترقی کے ساتھ رئیل اسٹیٹ پر بڑھتا ہوا انحصار بھی شامل ہے۔ 2020 کے سروے کے مطابق، ملک کے 80% اثاثے رئیل اسٹیٹ میں بندھے ہوئے ہیں۔

قیاس آرائیوں کے ماضی کے رجحان نے مکانات کی قیمتوں کو بہت سے نوجوانوں کی پہنچ سے باہر کر دیا ہے، جس سے دولت کے فرق کو کم کرنے کے حکومت کے ہدف میں رکاوٹ پیدا ہو رہی ہے۔ عمر رسیدہ آبادی اور کم شرح پیدائش کا مطلب ہے کہ چین کو مستقبل کی بدحالی کا سامنا ہے۔

درحقیقت، بینکوں نے 2020 کے اواخر سے، جب چائنا ایورگرینڈ گروپ نے دیوالیہ ہونے کا اعلان کیا، رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز کو قرض دینا سخت کر دیا ہے۔

یہ مرکزی حکومت کی طرف سے شروع کی گئی تین سرخ لکیروں کی حکمت عملی کا نتیجہ ہے جس کا مقصد رئیل اسٹیٹ کے قرض کو کم کرنا ہے، اس طرح اس سیکٹر میں 100,000 سے زیادہ کاروبار ایک مشکل حالت میں دھکیل رہے ہیں۔ اس کے بعد گھروں کی فروخت میں مسلسل کمی آتی رہی اور کوویڈ 19 وبائی مرض آخری تنکا تھا۔

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 4 — Evergrande کے ڈیفالٹ ہونے کے بعد سے رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں سرمایہ کاری میں مسلسل کمی آئی ہے (تصویر: بلومبرگ)۔

طوفان

مئی 2021 میں، کنٹری گارڈن نے اپنے کاروبار کو Juye، Shandong صوبہ، Huailan کے آبائی شہر تک بڑھا دیا۔ وہ اس علاقے کے سب سے مہنگے کمپلیکس کے بارے میں ہائی پروفائل اشتہارات سے مغلوب ہوگئیں، جس میں 5 اسٹار طرز زندگی کا وعدہ کیا گیا تھا۔

"عمارت کے ڈیزائن نے مجھے واقعی متاثر کیا،" ہوالان نے کہا۔ "میرے خیال میں یہ ایک حقیقی گھر ہے۔ میری دونوں بیٹیوں کے اپنے بیڈروم ہوں گے۔"

عظیم الشان افتتاحی تقریب ایک بہت بڑی کامیابی تھی، جس میں سرخ لالٹین اور ایک بہت بڑا ہجوم تھا۔ یہاں تک کہ اسے مشورہ دیا گیا کہ وہ ایونٹ میں گاڑی سے نہ جائیں کیونکہ پارکنگ مشکل تھی۔ پورا پراجیکٹ تیزی سے فروخت ہو گیا۔

لیکن اسے اندازہ نہیں تھا کہ اس چمک کے پیچھے لیکویڈیٹی کی مشکلات کا ایک طوفان کھڑا ہو رہا ہے۔

چند ماہ قبل، جب سے Evergrande ڈیفالٹ ہوا، چین کی $200 بلین رئیل اسٹیٹ بانڈ مارکیٹ کا نظریہ مکمل طور پر بدل گیا ہے۔

قرضوں تک محدود رسائی اور سست فروخت کے ساتھ، یہاں تک کہ نام نہاد "صحت مند" کاروبار بھی "بیمار" ہیں۔

چین میں ایک "قومی" رئیل اسٹیٹ کمپنی ہونے کے باوجود کنٹری گارڈن بھی اس سے مستثنیٰ نہیں ہے۔ چھوٹے شہروں پر توجہ مرکوز کرنے کی حکمت عملی، جس کا کئی سالوں سے اطلاق کیا جا رہا تھا، آخر کار پُر اثر ہو گیا۔ ان علاقوں میں گھر خریدنے والوں کی نفسیات بڑے شہروں کی نسبت زیادہ آسانی سے متزلزل ہو جاتی ہے، اس لیے یہاں گھروں کی فروخت میں "بُری طرح" کمی واقع ہوئی ہے۔

کنٹری گارڈن کو یہاں تک کہ گوانگ ڈونگ کی صوبائی حکومت سے مزید لیکویڈیٹی حاصل کرنے کے لیے رعایتی قیمتوں پر رئیل اسٹیٹ کی فروخت کو سرکاری یونٹوں سے منسلک کرنے کے لیے کہنا پڑا۔

لیکن کمپنی کا کاروبار مارکیٹ کے خلاف نہیں جا سکا۔ اپنے عروج پر، بہت سے گھریلو خریداروں نے ملک بھر کے 100 شہروں میں 320 سے زیادہ نامکمل منصوبوں پر رہن کی ادائیگی سے انکار کر دیا، جن میں کنٹری گارڈن کی ملکیت بھی شامل ہے۔

اکتوبر میں چین میں گھروں کی قیمتیں سات سالوں میں سب سے تیز رفتاری سے گریں۔ مرکزی حکومت کو 16 نکاتی امدادی پیکج کے ساتھ مداخلت کرنے پر مجبور کیا گیا، لیکن اس میں بہت دیر ہو گئی۔

کنٹری گارڈن کے چیئرمین یونگ نے کارکنوں کو یقین دلانے کے لیے ایک گھنٹہ طویل تقریر کرتے ہوئے کہا کہ انھوں نے "سرنگ کے آخر میں روشنی دیکھی۔" کیا یہ سچ تھا؟

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 5 — ستمبر 2023 میں صوبہ گوانگ ڈونگ کے ہیوآن سٹی میں کنٹری گارڈن پروجیکٹ کا ایک منظر۔ (تصویر: بلومبرگ)۔

درد ابھی تک نہیں رکا۔

کنٹری گارڈن کی فروخت ستمبر میں سال بہ سال 81% گر گئی، ایک افسوسناک حقیقت: گروپ کی فروخت میں کمی سال کے پہلے آٹھ مہینوں میں اس کے ساتھیوں کی نسبت دوگنی تیزی سے تھی۔

بلومبرگ بلینیئرز انڈیکس کے مطابق، یانگ ہوئیان، بانی یونگ کووک کیونگ کی بیٹی، جو کبھی چین کی سب سے امیر ترین خاتون تھیں، کے اثاثے بھی 86 فیصد سے صرف 4.6 بلین امریکی ڈالر تک پہنچ گئے۔

جہاں تک فو کا تعلق ہے، اس کارکن کے لیے اس حقیقت کو قبول کرنا مشکل ہے کہ کنٹری گارڈن جیسی بڑی کارپوریشن کے پاس اپنے کارکنوں کو تنخواہ دینے کے لیے اتنی رقم نہیں ہے۔ وہ بے چینی سے اس دن کا انتظار کر رہا ہے جب اسے 10,000 یوآن واپس اجرت میں ملیں گے۔ اس کے بعد وہ فوری طور پر اپنے آبائی شہر Guizhou واپس آجائیں گے۔

"میرے آبائی شہر کے بہت سے لوگ اب کام کے لیے باہر نہیں جانا چاہتے ہیں۔ اور نہ ہی میں،" فو نے شیئر کیا۔

فو، ہوالان اور چن جیسی کہانیاں چین میں غیر معمولی نہیں ہیں۔ Douyin، TikTok کے چین کے ورژن پر، تعمیراتی کارکن اور گھریلو خریدار ایسی ویڈیوز پوسٹ کر رہے ہیں جن میں حکومت سے مطالبہ کیا گیا ہے کہ وہ کنٹری گارڈن کو اپنے نامکمل منصوبوں کو دوبارہ شروع کرنے اور اپنے کارکنوں کی اجرت ادا کرنے پر مجبور کرے۔

ان میں سے کئی نے کارپوریشن کے صدر دفتر کے باہر مارچ کیا لیکن وہ ’’بے اختیار‘‘ تھے۔

کیمبرج جج سکول آف اکنامکس کے پروفیسر کرسٹوفر مارکوئس نے کہا، "اگر ریئل اسٹیٹ کے بڑے کاروبار دیوالیہ ہو جاتے ہیں یا اپنے قرضوں میں ڈیفالٹ ہو جاتے ہیں، تو یہ براہ راست بینکوں اور متعلقہ افراد کو متاثر کرے گا، اور خاص طور پر، منفی معاشی سرپل پیدا کرے گا۔"

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 6 — بہت سے لوگوں کے لیے حقیقی گھر کا خواب کسی بھی وقت جلد پورا نہیں ہوگا (تصویر: بلومبرگ)۔

بحران سے "درد" پھیلتا جا رہا ہے۔ حکومت نے موجودہ مشکل صورتحال کے باوجود رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے تحفظ میں کوئی دلچسپی نہیں دکھائی۔ بلومبرگ کے اعدادوشمار کے مطابق، اکتوبر کے آخر تک، تقریباً 100 بلین امریکی ڈالر، جو کہ چینی رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے بقایا بانڈز کے 50 فیصد سے زیادہ کے برابر ہیں، ڈیفالٹ میں گر گئے تھے یا انہیں دوبارہ تشکیل دینے پر مجبور کیا گیا تھا۔

اس سے سرمایہ کاروں کا اعتماد ختم ہو گیا ہے، بشمول پیسیفک انویسٹمنٹ مینجمنٹ کمپنی اور فیڈیلیٹی انٹرنیشنل لمیٹڈ جیسے بڑے فنڈز۔ ایورگرینڈ کو قرضوں کی ادائیگی کے لیے اثاثوں کو ختم کرنا پڑ سکتا ہے، ہانگ کانگ کی عدالت کے فیصلے کے مطابق۔

چن نے کہا کہ پراپرٹی مارکیٹ کے بحران کی وجہ سے مقامی حکومت کی آمدنی میں بھی کمی آئی ہے، اس کے علاقے کے کچھ اسکول اساتذہ کو تنخواہ دینے کے قابل بھی نہیں ہیں۔

جہاں تک Huailan کا تعلق ہے، اس کی ماہانہ رہن کی ادائیگی ایک بوجھ بن گئی جب وہ اس سال کے شروع میں اپنی ملازمت سے محروم ہوگئیں۔ جس گھر کے لیے اس نے خریداری کے معاہدے پر دستخط کیے تھے وہ اپنی قیمت کا ایک چوتھائی کھو چکا ہے۔ اگر وہ بیچنا چاہتی تھی، تو اسے خریدار تلاش کرنے میں مشکل پیش آئے گی۔

"جب میری بیٹی نے مجھ سے پوچھا کہ ہم کب اپنے نئے گھر میں جا رہے ہیں، تو مجھے نہیں معلوم تھا کہ کیسے جواب دوں،" اس نے افسوس سے کہا۔ "اگر مجھے دوسرا موقع ملا تو میں کسی بھی رئیل اسٹیٹ کمپنی پر، یہاں تک کہ کنٹری گارڈن جیسی بڑی کمپنی پر بھی بھروسہ نہیں کروں گی۔"

ماخذ