تعمیر و فروخت کے لیے نئے پراجیکٹس قائم کرنا ہوں گے، منی اپارٹمنٹس میں کمی کا خطرہ ہے۔

حال ہی میں قومی اسمبلی کی طرف سے منظور کیے گئے ہاؤسنگ قانون (ترمیم شدہ) میں بہت سے نئے نکات ہیں، خاص طور پر یہ کہ مکانات میں سرمایہ کاری کے لیے بہت سے اپارٹمنٹس برائے فروخت یا کرایہ (عام طور پر منی اپارٹمنٹس کے نام سے جانا جاتا ہے) کے لیے ایک پروجیکٹ کی ضرورت ہوتی ہے۔

اس پر تبصرہ کرتے ہوئے، ای زیڈ رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (ای زیڈ پراپرٹی) کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر فام ڈک ٹوان نے کہا کہ منی اپارٹمنٹس کی تعمیر اور انتظام کو سخت کرنا ضروری ہے کیونکہ اس قسم کے اپارٹمنٹ ایک طویل عرصے سے بے تحاشہ ترقی کر رہے ہیں جس میں بہت سی خلاف ورزیاں ہوئی ہیں۔

آنے والے وقت میں منی اپارٹمنٹ مارکیٹ کو مزید تنگ کیا جائے گا۔ (تصویر: کانگ ہیو)۔

مستقبل قریب میں چھوٹے اپارٹمنٹس کو بغیر سرمایہ کاری کے منصوبے کے لوگوں کو فروخت کرنا تقریباً ناممکن ہو جائے گا۔ اس لیے منی اپارٹمنٹس کی ترقی سخت طریقہ کار کے ضوابط کی وجہ سے کافی حد تک محدود ہو جائے گی۔

دریں اثنا، سرمایہ کاری کے منصوبے کا قیام اور ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبے میں سرمایہ کار بننے کے لیے شرائط کو پورا کرنا ایک بہت بڑا چیلنج ہوگا۔ کیونکہ منی اپارٹمنٹس اونچی عمارتیں ہیں، جو 200 - 300 m2 کے رقبے پر بنی ہیں، بنیادی طور پر گہری گلیوں میں واقع ہیں۔ لہذا، ایک عام کمرشل اپارٹمنٹ کی عمارت کی طرح پراجیکٹ قائم کرنا تقریباً ناممکن ہے۔

" 2 میٹر سے کم چوڑی چھوٹی گلیوں کے ساتھ، 1/500 منصوبہ بندی قائم کرنا ناممکن ہے کیونکہ بہت سے عوامل کی ضمانت نہیں ہے جیسے: آگ سے بچاؤ، انفراسٹرکچر، آبادی کے اشارے اور ماحولیاتی اثرات کا جائزہ۔ موجودہ چھوٹے اپارٹمنٹس کے ساتھ ان ضروریات کو پورا کرنا تقریباً ناممکن ہے ،" مسٹر ٹون نے تجزیہ کیا۔

مسٹر ٹوان کے مطابق، کمرشل اپارٹمنٹس کے ساتھ، پراجیکٹ لائسنسنگ اور منصوبہ بندی میں کئی سال لگ سکتے ہیں، جب کہ منی اپارٹمنٹس کے ساتھ یہ مدت اور بھی طویل ہوگی۔

بہت سے چھوٹے اپارٹمنٹس گہری گلیوں میں واقع ہیں اور آگ سے بچاؤ اور لڑائی کے معیار پر پورا نہیں اترتے۔ (تصویر: کانگ ہیو)۔

اس کے علاوہ، منی اپارٹمنٹس بنیادی طور پر مرکزی علاقوں میں بنائے جاتے ہیں، اس لیے عمارت کی اونچائی کے حوالے سے ضابطے بہت سخت ہیں، عام طور پر 200 m2 زمین کے پلاٹ پر صرف 5 - 6 منزلیں تعمیر کی جا سکتی ہیں۔ اس کثافت اور اونچائی کے ساتھ، سرمایہ کار منافع نہیں کما سکتے، اس لیے کوئی نہیں کرے گا۔

درحقیقت، فی الحال، موجودہ منی اپارٹمنٹس میں سے 95% تک بغیر اجازت کے بنائے گئے ہیں، کیونکہ اگر وہ قواعد و ضوابط کے مطابق بنائے گئے ہیں، تو سرمایہ کاروں کو شروع ہونے سے پہلے ہی نقصانات نظر آئیں گے۔

" اگر آپ 10 بلین میں 200 m2 زمین کا پلاٹ خریدتے ہیں، لیکن صرف 5 منزلیں بنا سکتے ہیں اور رقبہ کا 70%، یعنی 700 m2، زمین اور تعمیر دونوں کی لاگت تقریباً 22 ملین VND/m2 ہے۔ اگر آپ اسے 25 ملین VND/m2 میں فروخت کرتے ہیں، تو یہ واضح ہے کہ سرمایہ کار منزل کی تعمیر سے منافع نہیں کمائے گا ۔"

لہذا، مسٹر ٹوان کے مطابق، آنے والے وقت میں، منی اپارٹمنٹ کی قسم زوال کا شکار ہونے کے خطرے سے دوچار ہے کیونکہ تعمیر کیے جانے والے ایک نئے سرمایہ کاری کے منصوبے کو قائم کرنا بہت سے لوگوں کے لیے ناممکن بنا دے گا۔

چھوٹے اپارٹمنٹس جو تعمیر کی شرائط کو پورا کرتے ہیں، لاگت بھی بہت زیادہ ہوگی، تجارتی اپارٹمنٹس کے ساتھ مسابقتی نہیں کیونکہ سرمایہ کاری کی لاگت بہت مہنگی ہے۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر Vu Cuong Quyet بھی ہاؤسنگ قانون کے اس نظریے کی حمایت کرتے ہیں کہ مالکان کے حقوق، ذمہ داریوں اور حفاظت کے لیے چھوٹے اپارٹمنٹس کے انتظام کو سخت کرنا ضروری ہے۔

مسٹر کوئٹ نے کہا کہ عام پراجیکٹ کی تیاری میں تقریباً دو یا تین سال لگتے ہیں، اور اس مرحلے کے لیے لاگت تقریباً 5-10 فیصد ہوتی ہے جو پروجیکٹ کے پیمانے اور مقام کے لحاظ سے ہوتی ہے۔

اگرچہ یہ منصوبہ بہت پیچیدہ ہے، لیکن ہر کوئی اسے خود نہیں کر سکتا۔ چھوٹے اپارٹمنٹس بنیادی طور پر گہری گلیوں میں واقع ہیں، اس لیے آگ سے بچاؤ اور لڑائی کو یقینی بنانا مشکل ہے۔

" مستقبل میں، چھوٹے اپارٹمنٹس کی تعمیر کرتے وقت، مالکان کو کاروبار قائم کرنے پر مجبور کیا جائے گا۔ اس وقت ٹیکس سے بچنا ناممکن ہو گا جیسا کہ اب ہے۔ گھر کے مالکان کے پاس زمین ہوگی اور پھر وہ خود تعمیراتی اجازت نامہ کے لیے درخواست دیں گے ،" مسٹر کوئٹ نے کہا۔

مزید شفاف اور واضح ضابطے چھوٹے اپارٹمنٹس کو صحیح سمت میں ترقی کرنے میں مدد کریں گے، لیکن بہت سے لوگوں کے لیے اس قسم کے اپارٹمنٹ سے منافع کمانا بھی ناممکن بنا دیں گے۔

مسٹر کوئٹ کے مطابق آنے والے وقت میں منی اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت زیادہ ہو گی، لیکن لوگوں کو قانون کے ذریعے تحفظ حاصل ہو گا اور ان کے رہنے کا ماحول محفوظ ہو گا۔

" منی اپارٹمنٹس کی تعمیر، فروخت اور کرایہ پر لینے کا بازار مستقبل قریب میں بہت پیچیدہ ہو جائے گا، اس لیے یہ کھیل صرف پیشہ ور ڈویلپرز کے لیے ہو گا، جو اس ماڈل کو تیار کرنے میں مہارت رکھنے والی پیشہ ور کمپنیاں تشکیل دے سکتے ہیں۔ انفرادی گھرانوں یا شوقیہ سرمایہ کاروں کے لیے اس قسم کے منصوبے میں حصہ لینا مشکل ہو گا ،" مسٹر کوئٹ نے زور دیا۔

اس مسئلے کے بارے میں بتاتے ہوئے، وزارت تعمیرات کے محکمہ ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ کے ڈپٹی ڈائریکٹر جناب Nguyen Manh Khoi نے اس بات پر زور دیا کہ 20 اپارٹمنٹس یا اس سے زیادہ کی تعمیر کو ریگولیٹ کرنا ضروری ہے، سرمایہ کاری کے منصوبے کے لیے، ذمہ داری کا مظاہرہ کرنے کے لیے ایک عام پروجیکٹ کی طرح، اپارٹمنٹس کی تعداد یا پیمانے سے قطع نظر۔ فروخت کرتے وقت، اسے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کی تعمیل کرنی ہوگی۔

اس کے علاوہ، دستاویزات میں، تعمیراتی اجازت نامہ میں واضح طور پر یہ ظاہر کرنا چاہیے کہ کتنے اپارٹمنٹس بنائے جا سکتے ہیں، کتنی منزلیں، فی منزل کتنے اپارٹمنٹس، اور ہر اپارٹمنٹ کتنے مربع میٹر کا ہے۔

اس کے علاوہ، اسے آگ سے بچاؤ اور لڑائی کے معیار کو بھی پورا کرنا چاہیے۔ تعمیر میں مشترکہ اور نجی ملکیت ہونی چاہیے؛ تعمیراتی اجازت نامے تمام حالات میں درکار ہیں؛ ہر اپارٹمنٹ وغیرہ کے لیے اجازت نامے جاری کیے جاتے ہیں۔

نئے ضوابط کے مطابق، وہ افراد جو منی اپارٹمنٹس (2 منزلوں یا اس سے زیادہ کے مکانات، ہر منزل پر اپارٹمنٹس، یا 2 منزلوں اور 20 اپارٹمنٹس یا اس سے زیادہ کے پیمانے پر) فروخت یا کرایہ کے لیے بنانا چاہتے ہیں، انہیں ہاؤسنگ تعمیراتی منصوبے میں سرمایہ کار بننے کے لیے شرائط کو پورا کرنا ہوگا۔
وہ اپارٹمنٹس جو زمین کے قانون (گلابی کتاب) کے تحت سرٹیفکیٹ کے اہل ہیں وہ ہاؤسنگ قانون اور رئیل اسٹیٹ بزنس قانون کے مطابق فروخت، لیز یا لیز پر خریدے جائیں گے۔
اس کے علاوہ، کرائے کے لیے چھوٹے اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے ضروری ہے کہ وہ تعمیراتی وزیر کی طرف سے جاری کردہ ضروریات کو پورا کرے۔ عمارت کو قانون کے مطابق آگ سے بچاؤ اور لڑائی کے تقاضوں کو پورا کرنا چاہیے۔

چو انہ

ماخذ