تیز رفتار ریلوے کی تعمیر کرتے وقت TOD کیسے تیار کیا جائے؟

تیز رفتار ریل سے توقع ہے کہ ٹرانزٹ اورینٹڈ اربن ڈیولپمنٹ (TOD) علاقوں میں خدمات، اشتہارات اور زمین سے تقریباً 22 بلین ڈالر کمائے گی۔ تاہم، توقعات کو حقیقت میں بدلنے کے لیے ابھی بہت کام کرنا باقی ہے۔

زمین کے فنڈ کا استحصال کرنا، نئی ترقی کی جگہ کھولنا

ہائی اسپیڈ ریلوے پراجیکٹ (HSR) کو سرمایہ کاری کی پالیسی پر غور اور منظوری کے لیے ابھی قومی اسمبلی میں پیش کیا گیا ہے۔ 67 بلین امریکی ڈالر سے زیادہ کی کل سرمایہ کاری کے ساتھ، اس منصوبے سے زمینی فنڈز کے موثر استعمال کے ذریعے ترقی کی نئی جگہیں اور نئے وسائل کے آغاز کی بھی توقع ہے۔

سروس ہیلسنکی میٹرو سسٹم (فن لینڈ) پر ووک ووک ہاکانیمی اسٹیشن کے آس پاس پروان چڑھ رہی ہے۔

ریلوے پروجیکٹ مینجمنٹ بورڈ ( وزارت ٹرانسپورٹ ) کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر چو وان توان نے کہا کہ TOD علاقوں میں زمین کے استحصال اور تیز رفتار ریلوے کے تجارتی استحصال سے حاصل ہونے والی آمدنی تقریباً 22 بلین امریکی ڈالر تک پہنچ سکتی ہے۔ جس میں سے، خدمات اور اشتہارات سے ہونے والی آمدنی تقریباً 5 بلین امریکی ڈالر ہے۔ زمینی فنڈ سے تقریباً 17 بلین امریکی ڈالر ہیں۔

TOD تیار کرنے کے لیے، ہر مسافر اسٹیشن کا مقام محل وقوع کے لحاظ سے 200 - 500 ہیکٹر کے ارد گرد کے علاقے کی منصوبہ بندی کرے گا، جس میں 3 فنکشنل ایریاز شامل ہیں: وہ علاقہ جو براہ راست مسافروں کے پک اپ اور ڈراپ آف کی خدمت کرتا ہے، مربع، پارکنگ لاٹ جس کا رقبہ 6 - 8 ہیکٹر ہے؛ سروس اور تجارتی علاقہ جس کا رقبہ 10 - 15 ہیکٹر ہے۔ شہری خدمت کا علاقہ جس کا رقبہ 250 - 300 ہیکٹر ہے۔

دوسرے ممالک کے تجربے سے پتہ چلتا ہے کہ زیادہ تر شہروں میں پبلک ٹرانسپورٹ کوریڈورز پر زمین اور جائیداد کی قیمتیں بڑھیں گی۔

ہیلسنکی میٹرو (فن لینڈ) میں ویتنام ریلوے کے ڈائریکٹر مسٹر ٹران تھین کین کے مطابق، ریلوے اسٹیشنوں کے پیدل فاصلے کے اندر رئیل اسٹیٹ دیگر علاقوں کے مقابلے میں 7.5 فیصد زیادہ قیمتی ہے، بہترین مقامات میں 11 فیصد اضافہ ہوسکتا ہے۔ جاپان میں، ٹرین اسٹیشن والے شہروں میں، زمین کی قدریں دیگر مقامات کے مقابلے میں 67 فیصد تک بڑھ جاتی ہیں۔

چین میں 2011 میں 380 کلومیٹر فی گھنٹہ کی رفتار کے ساتھ 1,318 کلومیٹر طویل بیجنگ-شنگھائی ریلوے لائن کو کام میں لانے کے بعد، پروجیکٹ کے علاقوں میں زمین کی قیمتوں میں 13 فیصد اضافہ ہوا۔ بیجنگ-شنگھائی لائن کو آپریشن میں ڈالنے کے صرف 10 سال بعد، لائن کے ساتھ والے علاقوں کی GRDP دوگنی ہو گئی۔

بہت سے لوگ اب بھی TOD کو غلط سمجھتے ہیں۔

ٹی او ڈی ماڈل سے فائدہ اٹھانے کی سمت کے بارے میں، مسٹر چو وان توان نے کہا کہ منصوبہ بند اسٹیشن لینڈ ایریا اور آس پاس کے علاقوں میں، ریاست ریلوے آپریشن کے کام کو انجام دینے کے لیے براہ راست سرمایہ کاری کرے گی۔

بیجنگ - شنگھائی روٹ کو فعال کرنے کے 10 سال بعد، روٹ کے ساتھ والے علاقوں کی GRDP دوگنی ہو گئی۔

شہری ترقیاتی زونز اور تجارتی مراکز کی منصوبہ بندی کو مقامی بجٹ یا سماجی فنڈز کے استعمال سے نافذ کرنے کے لیے مقامی لوگوں کو تفویض کیا جائے گا۔

مرکزی بجٹ پر بوجھ کو کم کرنے کے لیے، حکومت نے قومی اسمبلی کو ایک خصوصی طریقہ کار پر غور کرنے کی تجویز بھی پیش کی: ہائی سپیڈ ریلوے سٹیشنوں کے آس پاس کی اراضی کے فنڈز کے استحصال سے جمع ہونے والی رقم کے لیے متعلقہ اخراجات کو کم کرنے کے بعد، علاقے کو 50% برقرار رکھنے اور 50% مرکزی بجٹ کو ادا کرنے کی اجازت ہے، تاکہ موجودہ منصوبے میں سرمایہ کاری کے لیے 10% کی بجائے ریاستی بجٹ کو متوازن رکھنے کی اجازت دی جائے۔ ضابطے

اسٹیشن کے آس پاس کے علاقے میں زمین کے فنڈ کے استحصال اور ترقی سے حاصل ہونے والی آمدنی (بنیادی طور پر شہری ترقی) سماجی و اقتصادی کارکردگی ہے، جو اس منصوبے کی مالی کارکردگی میں شامل نہیں ہے۔ آس پاس کے اراضی فنڈ کے ساتھ، TOD تیار کیا جا سکتا ہے اور سرمایہ کاری کے وسائل نجی شعبے یا پبلک پرائیویٹ پارٹنرشپ (PPP) سے آ سکتے ہیں۔

اس زمینی فنڈ کی ترقی کی تاثیر کو اقتصادی ترقی میں شمار کیا جانا چاہیے۔ منصوبے کی منظوری کے بعد کام شروع ہو جائے گا، اور بجٹ خرچ کرنا پڑے گا۔ لیکن ایک ہی وقت میں، عمل درآمد کرنے والے یونٹس اور کاروباری اداروں کی آمدنی ہوگی، انہیں ٹیکس ادا کرنا پڑے گا، اور بجٹ میں آمدنی ہوگی۔

بعد میں جب شہری، تجارتی اور خدمات کے شعبے ترقی کریں گے تو ٹیکس ریونیو میں اضافہ ہوگا۔

جناب Nguyen Van Phuc، قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کے سابق ڈپٹی چیئرمین

"ٹی او ڈی ریونیو کو پراجیکٹ کی سرمایہ کاری کے سرمائے میں شامل نہیں کیا جائے گا۔ دوسرے لفظوں میں، یہ 67 بلین USD سے زیادہ سرمایہ کاری کے سرمائے کے معاوضے کا ذریعہ نہیں ہے بلکہ ریاستی بجٹ کے لیے آمدنی پیدا کرنے کا ایک ذریعہ ہے۔ اس ادائیگی کو مرکزی بجٹ میں ضم کر دیا جائے گا۔ کس کام کے لیے مختص اور اس کے بعد استعمال کا فیصلہ ریاست کرے گی،" مسٹر ٹوان نے مطلع کیا۔

وزارت ٹرانسپورٹ کے ہائی اسپیڈ ریلوے کے بارے میں جاننے کے لیے ورکنگ گروپس میں براہ راست شرکت کرتے ہوئے، محکمہ ریلوے کے ڈائریکٹر Tran Thien Canh نے کہا کہ ہائی اسپیڈ ریلوے روٹ کے ساتھ ساتھ زمینی فنڈز سے حاصل ہونے والی آمدنی اس منصوبے میں دوبارہ سرمایہ کاری کے لیے استعمال نہیں کی جائے گی بلکہ اسے دوسرے منصوبوں کے لیے استعمال کیا جائے گا۔

بین الاقوامی تجربے کے مطابق، جب یہ منصوبہ قائم ہوا ہے، روٹ کے ساتھ زمینی فنڈ ابھی تک تشکیل نہیں دیا گیا ہے، اس لیے یہ طے کرنا ناممکن ہے کہ روٹ کی سرمایہ کاری پر خرچ کیے جانے والے بجٹ کی تلافی کے لیے زمین کے فنڈ کا کتنا فائدہ اٹھایا جا سکتا ہے۔ TOD ریونیو بتدریج عمل درآمد کے عمل کے دوران یا پروجیکٹ کے عمل میں آنے کے بعد تشکیل پائے گا۔

مسٹر Nguyen Ngoc Dong، سابق نائب وزیر ٹرانسپورٹ کے مطابق، TOD سے ہونے والی آمدنی مستقبل کی آمدنی ہے اور اسے فوری طور پر جمع نہیں کیا جا سکتا۔

"فی الحال، بہت سے لوگ غلط فہمی میں ہیں کہ TOD تیار کرنے کے پاس ریلوے کی تعمیر کے لیے کافی رقم ہوگی۔ درحقیقت، ہمیں پہلے ریلوے کی تعمیر کرنی ہوگی اور پھر دوسرے منصوبوں اور ماڈلز سے یہ توقع کرنی ہوگی کہ ترقی کی بنیاد ہوگی۔

زمین کے حصول اور کلیئرنس کے لیے قانونی راہداری پر ابتدائی تحقیق

مسٹر Nguyen Ngoc Dong کے مطابق، TOD ماڈل کے لیے اپنی توقعات کو پورا کرنے کے لیے، اسٹیشن کے ارد گرد زمین کی منصوبہ بندی پر خصوصی توجہ دی جانی چاہیے۔ مثال کے طور پر، TOD ڈویلپمنٹ ایریا کتنا بڑا ہونا چاہیے، اور پرکشش ہونے کے لیے سٹیشن کے رداس میں ڈویلپمنٹ کی حد کتنے میٹر ہونی چاہیے؟

جہاں تک TOD کی ترقی کے لیے زمین کے حصول اور کلیئرنس کا تعلق ہے، حکام کو جلد ہی لوگوں کے ساتھ گفت و شنید کے طریقہ کار، پالیسیوں اور قانونی راہداریوں کا مطالعہ کرنے کی ضرورت ہے۔

مسٹر چو وان توان نے کہا کہ پیشگی فزیبلٹی اسٹڈی رپورٹ میں مخصوص طریقہ کار کی ایک سیریز تجویز کی گئی ہے، جس میں صوبائی عوامی کمیٹی کو شہری منصوبہ بندی کی ایڈجسٹمنٹ سے متعلق مواد کو فعال طور پر نافذ کرنے کا اختیار تفویض کیا گیا ہے۔

خاص طور پر، صوبائی عوامی کمیٹی کو اجازت دی جاتی ہے کہ وہ ریلوے سٹیشن کے آس پاس کے علاقوں، راستے کی سمت، پیمانے، اور اسٹیشن کے مقام کو مقامی طور پر مقامی طور پر پہلے سے منظور شدہ تعمیراتی منصوبہ بندی کے منصوبے کو اعلیٰ سطح پر ایڈجسٹ کرنے کے طریقہ کار کو انجام دینے کے بغیر مقامی طور پر ایڈجسٹ کر سکے۔

اسٹیشن ایریاز اور آس پاس کے علاقوں کے لیے جن کے پاس مجاز حکام کی طرف سے منظور شدہ تعمیراتی منصوبہ نہیں ہے، صوبائی عوامی کمیٹی اس منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے زوننگ پلانز یا تفصیلی منصوبے قائم کرے گی اور اگلی منصوبہ بندی کے جائزے کی مدت میں ایڈجسٹ شدہ مواد کو اعلیٰ سطح کے منصوبوں میں اپ ڈیٹ کرے گی۔

اسٹیشن کے قرب و جوار میں، صوبائی عوامی کمیٹی پہلے سے منظور شدہ صوبائی منصوبہ بندی کے مطابق، منصوبہ بندی، فن تعمیر، تکنیکی بنیادی ڈھانچہ، سماجی بنیادی ڈھانچہ، جگہ اور زمین کے استعمال کے تقاضوں کے علاوہ قومی تکنیکی ضوابط میں طے شدہ ضروریات کے بارے میں فیصلہ کرتی ہے۔

ماخذ: https://www.baogiaothong.vn/phat-trien-tod-the-nao-khi-lam-duong-sat-toc-do-cao-192241125210014282.htm