تیز رفتار ریلوے کی تعمیر کرتے وقت TOD کیسے تیار کیا جائے؟

تیز رفتار ریل سے تقریباً 22 بلین ڈالر کی خدمات، اشتہارات اور ٹرانزٹ اورینٹڈ ڈویلپمنٹ (TOD) علاقوں میں لینڈنگ کی توقع ہے۔ تاہم، توقعات کو حقیقت میں بدلنے کے لیے ابھی بہت کام کرنا باقی ہے۔

زمین کے فنڈ کا استحصال کرنا، نئی ترقی کی جگہ کھولنا

ہائی اسپیڈ ریلوے پراجیکٹ (HSR) کو سرمایہ کاری کی پالیسی پر غور اور منظوری کے لیے ابھی قومی اسمبلی میں پیش کیا گیا ہے۔ 67 بلین امریکی ڈالر سے زیادہ کی کل سرمایہ کاری کے ساتھ، اس منصوبے سے زمینی فنڈز کے موثر استعمال کے ذریعے ترقی کی نئی جگہیں اور نئے وسائل کے آغاز کی بھی توقع ہے۔

سروس ہیلسنکی میٹرو سسٹم (فن لینڈ) پر ووک ووک ہاکانیمی اسٹیشن کے آس پاس پروان چڑھ رہی ہے۔

ریلوے پروجیکٹ مینجمنٹ بورڈ ( وزارت ٹرانسپورٹ ) کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر چو وان توان نے کہا کہ TOD علاقوں میں زمین کے استحصال اور تیز رفتار ریلوے کے تجارتی استحصال سے حاصل ہونے والی آمدنی تقریباً 22 بلین امریکی ڈالر تک پہنچ سکتی ہے۔ جس میں سے، خدمات اور اشتہارات سے ہونے والی آمدنی تقریباً 5 بلین امریکی ڈالر ہے۔ زمینی فنڈ سے تقریباً 17 بلین امریکی ڈالر ہیں۔

TOD تیار کرنے کے لیے، ہر مسافر اسٹیشن کے محل وقوع کے لحاظ سے 200 - 500 ہیکٹر کے ارد گرد کا منصوبہ بند رقبہ ہوگا، جس میں 3 فنکشنل ایریاز شامل ہیں: مسافروں کو پک اپ اور ڈراپ آف براہ راست پیش کرنے والا علاقہ، مربع، پارکنگ لاٹ جس کا رقبہ 6 - 8 ہیکٹر ہے؛ سروس اور تجارتی علاقہ جس کا رقبہ 10 - 15 ہیکٹر ہے۔ شہری خدمت کا علاقہ جس کا رقبہ 250 - 300 ہیکٹر ہے۔

دوسرے ممالک کے تجربے سے پتہ چلتا ہے کہ زیادہ تر شہروں میں پبلک ٹرانسپورٹ کوریڈورز کے ساتھ زمین اور جائیداد کی قیمتیں بڑھیں گی۔

ہیلسنکی میٹرو (فن لینڈ) میں ویتنام ریلوے اتھارٹی کے ڈائریکٹر مسٹر ٹران تھین کین کے مطابق، ریلوے سٹیشن کے پیدل فاصلے کے اندر رئیل اسٹیٹ دیگر علاقوں کے مقابلے میں 7.5% زیادہ قیمتی ہے، اور بہترین مقامات میں 11% اضافہ ہو سکتا ہے۔ جاپان میں، ٹرین اسٹیشن والے شہروں میں، زمین کی قدر دیگر مقامات کے مقابلے میں 67 فیصد بڑھ جاتی ہے۔

چین میں 2011 میں 380 کلومیٹر فی گھنٹہ کی رفتار کے ساتھ 1,318 کلومیٹر طویل بیجنگ-شنگھائی ریلوے لائن کو کام میں لانے کے بعد، منصوبے کے علاقوں میں زمین کی قیمتوں میں 13 فیصد اضافہ ہوا۔ بیجنگ-شنگھائی لائن کو آپریشن میں ڈالنے کے صرف 10 سال بعد، لائن کے ساتھ والے علاقوں کی GRDP دوگنی ہو گئی۔

بہت سے لوگ اب بھی TOD کو غلط سمجھتے ہیں۔

ٹی او ڈی ماڈل سے فائدہ اٹھانے کی سمت کے بارے میں، مسٹر چو وان توان نے کہا کہ منصوبہ بند اسٹیشن لینڈ ایریا اور آس پاس کے علاقوں میں، ریاست ریلوے آپریشن کے کام کو انجام دینے کے لیے براہ راست سرمایہ کاری کرے گی۔

بیجنگ - شنگھائی روٹ کو فعال کرنے کے 10 سال بعد، روٹ کے ساتھ والے علاقوں کی GRDP دوگنی ہو گئی۔

شہری ترقیاتی زونز اور تجارتی مراکز کی منصوبہ بندی کو مقامی بجٹ یا سماجی فنڈز کے استعمال سے نافذ کرنے کے لیے مقامی لوگوں کو تفویض کیا جائے گا۔

مرکزی بجٹ پر بوجھ کم کرنے کے لیے، حکومت نے قومی اسمبلی کو ایک خصوصی طریقہ کار پر غور کرنے کی تجویز بھی پیش کی: ہائی اسپیڈ ریلوے اسٹیشنوں کے آس پاس کی اراضی کے فنڈز کے استحصال سے جمع ہونے والی رقم کے لیے، متعلقہ اخراجات کو کم کرنے کے بعد، علاقے کو 50 فیصد برقرار رکھنے اور 50 فیصد مرکزی بجٹ کو ادا کرنے کی اجازت ہے، تاکہ موجودہ منصوبے میں سرمایہ کاری کے لیے ریاستی بجٹ کو 10 فیصد کے مطابق رکھنے کی اجازت دی جائے۔ ضابطے

اسٹیشن کے آس پاس کے علاقے میں زمین کے فنڈ کے استحصال اور ترقی سے حاصل ہونے والی آمدنی (بنیادی طور پر شہری ترقی کے لیے) سماجی و اقتصادی کارکردگی ہے، جو منصوبے کی مالی کارکردگی میں شامل نہیں ہے۔ آس پاس کے اراضی فنڈ کے ساتھ، TOD تیار کیا جا سکتا ہے اور سرمایہ کاری کے وسائل نجی شعبے یا پبلک پرائیویٹ پارٹنرشپ (PPP) سے آ سکتے ہیں۔

اس زمینی فنڈ کی ترقی کی تاثیر کو اقتصادی ترقی میں شمار کیا جانا چاہیے۔ منصوبے کی اصولی منظوری کے بعد کام شروع ہو جائے گا، اور بجٹ خرچ کرنا پڑے گا۔ لیکن ایک ہی وقت میں، عمل درآمد کرنے والے یونٹس اور کاروباری اداروں کی آمدنی ہوگی، انہیں ٹیکس ادا کرنا پڑے گا، اور بجٹ میں آمدنی ہوگی۔

بعد میں جب شہری، تجارتی اور خدمات کے شعبے ترقی کریں گے تو ٹیکس ریونیو میں اضافہ ہوگا۔

جناب Nguyen Van Phuc، قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کے سابق ڈپٹی چیئرمین

"ٹی او ڈی ریونیو کو پروجیکٹ کی سرمایہ کاری میں شامل نہیں کیا جائے گا۔ دوسرے لفظوں میں، یہ 67 بلین USD سے زیادہ سرمایہ کاری کے سرمائے کو پورا کرنے کا ذریعہ نہیں ہے بلکہ ریاستی بجٹ کے لیے آمدنی پیدا کرنے کا ایک ذریعہ ہے۔ اس ادائیگی کو مرکزی بجٹ میں ضم کر دیا جائے گا۔ کس کام کے لیے مختص اور اس کے بعد استعمال کا فیصلہ ریاست کرے گی،" مسٹر ٹوان نے مطلع کیا۔

وزارت ٹرانسپورٹ کے ہائی اسپیڈ ریلوے کے بارے میں جاننے کے لیے ورکنگ گروپس میں براہ راست شرکت کرتے ہوئے، محکمہ ریلوے کے ڈائریکٹر ٹران تھین کین نے کہا کہ ہائی اسپیڈ ریلوے روٹ کے ساتھ زمینی فنڈ سے حاصل ہونے والی آمدنی کو اس منصوبے میں دوبارہ سرمایہ کاری کے لیے استعمال نہیں کیا جائے گا بلکہ اسے دوسرے منصوبوں کے لیے استعمال کیا جائے گا۔

بین الاقوامی تجربے کے مطابق، جب یہ منصوبہ قائم ہوا، تب تک روٹ کے ساتھ زمینی فنڈ تشکیل نہیں دیا گیا، اس لیے یہ طے کرنا ناممکن ہے کہ روٹ کی سرمایہ کاری پر خرچ ہونے والے بجٹ کی تلافی کے لیے زمین کے فنڈ کا کتنا استعمال کیا جا سکتا ہے۔ TOD ریونیو بتدریج عمل درآمد کے عمل کے دوران یا پروجیکٹ کے عمل میں آنے کے بعد تشکیل پائے گا۔

مسٹر Nguyen Ngoc Dong، سابق نائب وزیر ٹرانسپورٹ کے مطابق، TOD سے ہونے والی آمدنی مستقبل کی آمدنی ہے اور اسے فوری طور پر جمع نہیں کیا جا سکتا۔

"فی الحال، بہت سے لوگ غلط فہمی میں ہیں کہ TOD تیار کرنے کے پاس ریلوے کی تعمیر کے لیے کافی رقم ہوگی۔ درحقیقت، ہمیں پہلے ریلوے کی تعمیر کرنی ہوگی اور پھر دوسرے منصوبوں اور ماڈلز سے یہ توقع کرنی ہوگی کہ ترقی کی بنیاد ہوگی۔

زمین کے حصول اور معاوضے کے لیے قانونی راہداری پر ابتدائی تحقیق

مسٹر Nguyen Ngoc Dong کے مطابق، TOD ماڈل کے لیے اپنی توقعات کو پورا کرنے کے لیے، اسٹیشن کے ارد گرد زمین کی منصوبہ بندی پر خصوصی توجہ دی جانی چاہیے۔ مثال کے طور پر، TOD ڈویلپمنٹ ایریا کتنا بڑا ہونا چاہیے، اور پرکشش ہونے کے لیے سٹیشن سے ایک رداس میں ڈویلپمنٹ کی حد کتنے میٹر ہونی چاہیے؟

TOD کی ترقی کے لیے زمین کے حصول اور کلیئرنس کے حوالے سے، حکام کو جلد ہی لوگوں کے ساتھ گفت و شنید کے طریقہ کار، پالیسیوں اور قانونی راہداریوں کا مطالعہ کرنے کی ضرورت ہے۔

مسٹر چو وان توان نے کہا کہ پیشگی فزیبلٹی اسٹڈی رپورٹ میں مخصوص طریقہ کار کی ایک سیریز تجویز کی گئی ہے، جس میں صوبائی عوامی کمیٹی کو شہری منصوبہ بندی کی ایڈجسٹمنٹ سے متعلق مواد کو فعال طور پر نافذ کرنے کا اختیار تفویض کیا گیا ہے۔

خاص طور پر، صوبائی پیپلز کمیٹی کو اجازت ہے کہ وہ ہائی سپیڈ ریلوے سٹیشن کے آس پاس کے علاقوں میں تعمیراتی منصوبہ بندی کو مقامی طور پر ایڈجسٹ کرنے کی اجازت ہے، جب ضروری ہو تو سٹیشن کے راستے، پیمانے اور مقام کو پہلے سے منظور شدہ تعمیراتی منصوبہ بندی کے منصوبے کو اعلی سطح پر مقامی طور پر ایڈجسٹ کرنے کے طریقہ کار کو انجام دیئے بغیر۔

اسٹیشن ایریاز اور آس پاس کے علاقوں کے لیے جن کا تعمیراتی منصوبہ مجاز حکام سے منظور شدہ نہیں ہے، صوبائی عوامی کمیٹی منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے زوننگ پلانز یا تفصیلی منصوبے قائم کرے گی اور اگلی منصوبہ بندی کے جائزے کی مدت میں ایڈجسٹ شدہ مواد کو اعلیٰ سطح کے منصوبوں میں اپ ڈیٹ کرے گی۔

اسٹیشن کے قرب و جوار میں، صوبائی عوامی کمیٹی پہلے سے منظور شدہ صوبائی منصوبہ بندی کے مطابق، قومی تکنیکی ضوابط میں بیان کردہ ضروریات کے علاوہ منصوبہ بندی، فن تعمیر، تکنیکی بنیادی ڈھانچہ، سماجی انفراسٹرکچر، جگہ اور زمین کے استعمال کی ضروریات کے بارے میں فیصلہ کرنے کی مجاز ہے۔

ماخذ: https://www.baogiaothong.vn/phat-trien-tod-the-nao-khi-lam-duong-sat-toc-do-cao-192241125210014282.htm