رئیل اسٹیٹ مارکیٹ گرم ہو رہی ہے لیکن اب بھی پیش رفت میں رکاوٹیں ہیں۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ "گرم اپ" ہے

زیادہ تر رئیل اسٹیٹ ریسرچ کمپنیاں اور یہاں تک کہ وزارت تعمیرات نے 2023 کے پہلے چھ مہینوں میں مارکیٹ کا ایک مشترکہ جائزہ لیا ہے: یہ سست تھا اور توقع کے مطابق بحال نہیں ہوا تھا۔

سپلائی اور ڈیمانڈ دونوں میں تیزی سے کمی آئی ہے، جس نے بہت سے رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ کے کاروبار، یہاں تک کہ صنعت میں موجود "جنات" کو دیوالیہ پن کے دہانے پر دھکیل دیا ہے۔ منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کی وزارت کے بزنس رجسٹریشن ڈپارٹمنٹ کی ایک رپورٹ یہ بھی بتاتی ہے کہ 2023 کے پہلے چھ مہینوں میں، 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں عارضی طور پر کام معطل کرنے یا تحلیل کرنے والے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی تعداد میں 40 فیصد سے زیادہ اضافہ ہوا ہے۔

مارکیٹ چھوڑنے والے کاروباروں کی تعداد میں 17 دیگر اقتصادی شعبوں میں رئیل اسٹیٹ بھی سرفہرست صنعت ہے۔

دریں اثنا، رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کی ایک رپورٹ میں پیش گوئی کی گئی ہے کہ موجودہ مشکل صورتحال کے پیش نظر، 2023 کے آخر تک صرف 43 فیصد رئیل اسٹیٹ کاروبار ہی زندہ رہ سکتے ہیں۔

اس صورتحال کے جواب میں، حکومت نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی میں معاونت کے لیے متعدد حل نافذ کیے ہیں، جیسے کہ مشکلات سے نمٹنے کے لیے ایک ٹاسک فورس کا قیام، یا قرارداد 33 جاری کرنا، جو رکاوٹوں کو دور کرنے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی محفوظ، صحت مند، اور پائیدار ترقی کو فروغ دینے کے لیے بہت سے مخصوص حل پیش کرتا ہے۔

ڈاکٹر کین وان لوک - معاشی ماہر نے تبصرہ کیا: حکومت کے حل سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بہت سے مثبت اشارے ملے ہیں۔ یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ مالیاتی حل، خاص طور پر کارپوریٹ بانڈز کی پختگی سے متعلق ضوابط کی بدولت مارکیٹ مشکل ترین دور سے گزری ہے۔

" ان حلوں کی بدولت، مئی 2023 سے اب تک مارکیٹ بتدریج بحال ہو رہی ہے۔ دوسری سہ ماہی میں پہلی سے بہتر نمو دیکھی گئی، اور تجارتی حجم اور مارکیٹ کی لیکویڈیٹی بتدریج گرم ہو رہی ہے۔ اس کے علاوہ، صنعتی پارکوں میں قبضے کی شرح بہت زیادہ ہے، تقریباً 76%، اور Luc نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ اور تعمیراتی کمپنیوں کے اسٹاک کی قیمتیں بھی بڑھ رہی ہیں۔ "

تاہم، ڈاکٹر کین وان لوک نے اندازہ لگایا کہ بحالی اب بھی سست ہے، بہت سی مشکلات اور رکاوٹوں کو بروقت حل نہیں کیا گیا ہے، اور رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کے لیے قرض کے سرمائے کی مسلسل کمی کی وجہ سے مارکیٹ کی طلب کمزور ہے۔

اس تشخیص سے اتفاق کرتے ہوئے، ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر ٹران ڈِنہ تھین - ویتنام انسٹی ٹیوٹ آف اکنامکس کے سابق ڈائریکٹر - نے تبصرہ کیا: "حال ہی میں، حکومت نے روایتی منطق کی پیروی نہ کرنے والے کاروباروں کے لیے مشکلات کو کم کرنے کے لیے حل کا ایک سلسلہ جاری کیا ہے۔"

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ گرم ہو رہی ہے لیکن ابھی بھی کچھ مسائل ہیں۔

تاہم، صرف یہی طریقہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو اس کی موجودہ حالت سے باہر نکال سکتا ہے۔ روایتی حل کو جاری رکھنے سے مارکیٹ کے مسائل حل نہیں ہوں گے۔

" لہذا، میری پہلی سفارش یہ سمجھنا ہے کہ مشکل حالات اور غیر معمولی حالات میں، نقطہ نظر اور حل غیر روایتی ہونے چاہئیں، " مسٹر تھیئن نے کہا۔

تاہم، جب مکمل طور پر نئی پالیسیاں متعارف کرائی جاتی ہیں، روایتی اصولوں سے ہٹ کر جرات مندانہ انداز کے ساتھ، ان پر عمل درآمد کرنے والوں کے حوصلے متزلزل ہو جاتے ہیں۔ بہت سے اہلکار غلطیاں کرنے سے ڈرتے ہیں اور ذمہ داری سے ڈرتے ہیں، جس سے پالیسیوں کی تاثیر کم ہو جاتی ہے۔

" ہم اس وقت بہت ساری اچھی اور توجہ مرکوز پالیسیوں کے دور میں ہیں، لیکن پالیسی پر عمل درآمد آسان نہیں ہے۔ غیر معمولی حالات موجودہ پالیسی کے نفاذ کی سوچ میں رکاوٹ بن رہے ہیں، لوگوں کو عمل کرنے سے ہچکچا رہے ہیں۔ نئی قراردادیں اور حل پیش کرتے وقت، ان کے ساتھ جوابدہی کے عزم اور ان ذمہ داریوں کی تکمیل کی ضمانتیں ہونی چاہئیں۔" تب ہی اچھی پالیسی پر عمل درآمد کو تیز کیا جا سکتا ہے۔ پروفیسر ڈاکٹر Tran Dinh Thien.

"کھلتے پھولوں کو بہار کی آمد کی غلطی نہ سمجھو۔"

جب کہ مارکیٹ گرم ہو رہی ہے، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو خدشہ ہے کہ ایک نیا ضابطہ ریکوری میں رکاوٹ بن سکتا ہے، جو کہ اسٹیٹ بینک کا سرکلر 06 ہے۔

اس سرکلر کے مطابق، یکم ستمبر سے شروع ہونے والے، کمرشل بینکوں کو سرمائے کی شراکت کے معاہدوں یا سرمایہ کاری کے تعاون کے معاہدوں کے تحت قرض دینے کی اجازت نہیں دی جائے گی جو کاروبار شروع کرنے کی شرائط کو پورا نہیں کرتے ہیں۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام نے کہا ہے کہ نیا سرکلر 06 عام طور پر رئیل اسٹیٹ میں سرمائے کے بہاؤ کو سخت نہیں کرتا، بلکہ صرف ممکنہ خطرات والے گروپوں کو قرض دینے سے روکتا ہے۔ تاہم، کاروبار اب بھی اس ضابطے کے بارے میں بہت فکر مند ہیں۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARs) کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh نے کہا: فی الحال، "قانونی مسائل" اور "سرمایہ کے ذرائع" دو اہم اور موروثی مشکلات ہیں جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو درپیش ہیں۔

" اگرچہ حکومت نے ان مسائل کو حل کرنے اور حل کرنے کے لیے بہت سے حل جاری کیے ہیں، لیکن اب تک، ان دونوں مشکلات کو ابھی تک کوئی حقیقی 'راستہ' یا کوئی حتمی حل نہیں ملا ہے،" مسٹر ڈِنہ نے کہا۔

مسٹر ڈِن کے مطابق، ہزاروں پراجیکٹس پر عمل درآمد مشکل ہے، قانونی رکاوٹوں کی وجہ سے تعطل کا شکار ہیں، اور انہیں نظرثانی کے لیے روکنا پڑا ہے۔ بہت سے منصوبوں کو صارفین سے کریڈٹ اور سرمایہ کاری کے سرمائے تک رسائی میں بھی رکاوٹوں کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

خاص طور پر، وہ منصوبے جو سائٹ کی منظوری کے عمل میں ہیں، زمین کے استعمال کی فیس کی منظوری کا انتظار کر رہے ہیں، یا زیر تعمیر... جمود کا باعث بنتے ہیں۔

" حقیقت یہ ہے کہ گاہکوں اور سرمایہ کاروں دونوں کو کیش فلو تک رسائی میں دشواری کا سامنا ہے جس کی وجہ سے مارکیٹ میں لیکویڈیٹی مسدود ہو جاتی ہے، تمام لین دین منجمد ہو جاتا ہے، اور تمام سرمایہ کاری، پیداوار، اور کاروباری سرگرمیاں وغیرہ رک جاتی ہیں۔ " - مسٹر ڈنہ نے کہا۔

VARs کے چیئرمین نے کہا کہ قرارداد نمبر 33 واضح طور پر اور فیصلہ کن طور پر کریڈٹ کیپٹل تک رسائی میں مشکلات کو دور کرنے کے مقصد کو ظاہر کرتا ہے، جس کا مقصد رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں سرمائے کے بہاؤ کو روکنا اور ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں لیکویڈیٹی بڑھانے میں تعاون کرنا ہے۔

کاروباری اداروں، گھریلو خریداروں اور سرمایہ کاروں کو ترجیحی شرح سود کے ساتھ قرض تک رسائی میں سہولت فراہم کرنے سے، قابل عمل اور موثر منصوبوں کو لاگو کرنے کا موقع ملے گا، جو مارکیٹ میں سپلائی کو بہتر بنانے میں اپنا حصہ ڈالیں گے۔

تاہم، سرکلر 06 قرارداد 33 کی روح کے مطابق نہیں ہے، اور اس نے واضح طور پر ان مضامین کی وضاحت نہیں کی ہے جن کی حمایت کی جاتی ہے اور کریڈٹ کی دشواریوں کو حل کیا جاتا ہے۔

دریں اثنا، سرکلر صرف عام اور مبہم انداز میں نااہل قرض دہندگان کی وضاحت کرتا ہے، جس سے کمرشل بینکوں کے لیے، اگر وہ قرض دینے کے لیے تیار نہ ہوں، ریل اسٹیٹ کی درخواستوں کو "ضابطوں کے مطابق" مسترد کرنا آسان بناتا ہے۔

" یہ بالواسطہ طور پر حکومت، متعلقہ ایجنسیوں، اور یہاں تک کہ ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی حمایت اور بحالی میں بینکنگ سسٹم کی کوششوں کو متاثر کرے گا،" مسٹر ڈنہ نے شیئر کیا۔

اس لیے مسٹر ڈنہ کا خیال ہے کہ اس وقت سرکلر 06 کو واپس لینا ہی بہتر ہے۔ اس کے بجائے، اسٹیٹ بینک کو چاہیے کہ وہ تحقیق کرے اور ایسے مواد کے ساتھ ایک حکم نامہ جاری کرے جو قرارداد نمبر 33 کی روح کے مطابق ہو۔

مسٹر لی ہوانگ چاؤ - ہوری اے کے چیئرمین نے یہ بھی کہا کہ سرکلر 06 میں کچھ ایسی دفعات شامل ہیں جو قانونی ضوابط کے ساتھ مستقل مزاجی اور یکسانیت کو یقینی نہیں بناتی ہیں اور سرمایہ کاری، تعمیرات، پیداوار اور عام طور پر کاروباری برادری کی عملی سرگرمیوں بشمول رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے موزوں نہیں ہیں۔

" اگر ہم بروقت اس میں ترمیم نہیں کرتے ہیں، ستمبر سے شروع ہونے پر، جب سرکلر 06 لاگو ہوتا ہے، تو رئیل اسٹیٹ کے کاروبار، جو پہلے ہی مشکلات کا سامنا کر رہے ہیں، اب بینکوں سے قرضوں تک رسائی حاصل کرنا مزید مشکل ہو جائے گا،" مسٹر چاؤ نے زور دیا۔

Batdongsan.com.vn کی تازہ ترین رپورٹ کے مطابق، جو جولائی 2023 کے آخر تک اپ ڈیٹ کی گئی تھی، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں تیزی آ رہی ہے۔ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں، زمین کی قیمتوں میں پچھلے مہینے کے مقابلے میں بالترتیب 9% اور 8% اضافہ ہوتا ہے۔ اس کے علاوہ، کچھ صوبوں جیسے کوانگ نین میں 18 فیصد، ہائی فونگ میں 9 فیصد، دا نانگ میں 8 فیصد اضافہ ہوا۔ اس یونٹ کی رپورٹ سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ جولائی میں ملک بھر میں تمام اقسام کی رئیل اسٹیٹ کی مانگ میں اضافہ ہوا۔ لہذا، بہت سے ماہرین توقع کرتے ہیں کہ 2024 میں، مارکیٹ پھلے پھولے گی اور باہر نکلے گی۔

ہا این

ماخذ