رئیل اسٹیٹ مارکیٹ گرم ہو رہی ہے لیکن اب بھی پیش رفت میں رکاوٹیں ہیں۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ "گرم اپ" ہے

زیادہ تر رئیل اسٹیٹ ریسرچ کمپنیوں اور وزارت تعمیرات کا 2023 کے پہلے 6 مہینوں میں مارکیٹ کا مشترکہ جائزہ ہے، جو یہ ہے کہ یہ پرسکون ہے اور توقع کے مطابق بحال نہیں ہو سکتی۔

طلب اور رسد دونوں میں تیزی سے کمی آئی ہے، جس کی وجہ سے بہت سے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ ڈویلپمنٹ کاروبار، یہاں تک کہ صنعت کے "بڑے لوگ" بھی دیوالیہ ہونے کے دہانے پر ہیں۔ بزنس رجسٹریشن ڈیپارٹمنٹ، منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کی وزارت کی ایک رپورٹ سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ 2023 کے پہلے 6 مہینوں میں، 2022 کے اسی عرصے کے مقابلے میں عارضی طور پر کاروبار کو معطل کرنے یا تحلیل کرنے والے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی تعداد میں 40 فیصد سے زیادہ اضافہ ہوا ہے۔

مارکیٹ چھوڑنے والے کاروباروں کی تعداد میں 17 دیگر اقتصادی شعبوں میں رئیل اسٹیٹ بھی سرفہرست صنعت ہے۔

دریں اثنا، رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کی ایک رپورٹ میں پیش گوئی کی گئی ہے کہ موجودہ مشکل صورتحال کے ساتھ، 2023 کے آخر تک، صرف 43 فیصد رئیل اسٹیٹ کاروبار ہی زندہ رہ سکیں گے۔

اس صورت حال کا سامنا کرتے ہوئے، حکومت نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی میں معاونت کے لیے بہت سے حل پیش کیے ہیں، جیسے کہ مشکلات کو دور کرنے کے لیے ورکنگ گروپ کا قیام، یا قرارداد 33 جاری کرنا، بہت سے مخصوص حل پیش کرتے ہیں تاکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی محفوظ، صحت مند اور پائیدار ترقی کو دور کیا جا سکے۔

ڈاکٹر کین وان لوک - معاشی ماہر نے تبصرہ کیا: حکومت کے حل سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بہت سے مثبت اشارے ملے ہیں۔ یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ مالیاتی حل، خاص طور پر کارپوریٹ بانڈز کی پختگی سے متعلق ضوابط کی بدولت مارکیٹ مشکل ترین دور سے گزری ہے۔

" ان حلوں کی بدولت، مئی 2023 سے مارکیٹ بتدریج بحال ہو رہی ہے۔ دوسری سہ ماہی پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں بہتر ہوئی، اور تجارتی حجم اور مارکیٹ کی لیکویڈیٹی بتدریج بڑھ رہی ہے۔ اس کے علاوہ، صنعتی پارکوں میں قبضے کی شرح بہت زیادہ ہے، تقریباً 76%، اور لوک نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ اور تعمیراتی کمپنی اسٹاک کی قیمتوں میں بھی اضافہ کر رہی ہے۔ "

تاہم، ڈاکٹر کین وان لوک نے اندازہ لگایا کہ بحالی اب بھی سست ہے، بہت سی مشکلات اور مسائل کو فوری طور پر حل نہیں کیا گیا ہے، اور رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کے لیے قرضوں میں رکاوٹ کی وجہ سے مارکیٹ کی طلب کمزور ہے۔

اس رائے سے اتفاق کرتے ہوئے، ایسوسی ایٹ پروفیسر، ڈاکٹر ٹران ڈِنہ تھین - ویتنام اکنامک انسٹی ٹیوٹ کے سابق ڈائریکٹر، نے تبصرہ کیا: حال ہی میں، حکومت نے ایسے کاروباروں کی مدد کے لیے حل کا ایک سلسلہ جاری کیا ہے جو عام منطق کی پیروی نہیں کرتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ گرم ہو رہی ہے لیکن ابھی بھی بہت سی افواہیں ہیں جن کو حل کرنے کی ضرورت ہے۔

تاہم، رئیل اسٹیٹ کو اس کی موجودہ مشکل صورتحال سے نکالنے کا یہی واحد طریقہ ہے۔ اگر ہم عام حل پیش کرتے رہے تو ہم مارکیٹ کے مسائل حل نہیں کر پائیں گے۔

مسٹر تھیئن نے کہا، " اس لیے، میں سب سے پہلی چیز جس کی سفارش کرتا ہوں وہ یہ سمجھنا ہے کہ مشکل حالات اور غیر معمولی حالات میں، نقطہ نظر اور حل غیر معمولی ہونا چاہیے۔ "

تاہم، جب جرات مندانہ طریقوں کے ساتھ مکمل طور پر نئی پالیسیاں متعارف کروائی جاتی ہیں جو روایتی اصولوں پر عمل نہیں کرتی ہیں، تو پالیسیوں کو نافذ کرنے والوں کی ذہنیت متزلزل ہو جاتی ہے۔ بہت سے اہلکار غلطیاں کرنے اور ذمہ دار ہونے سے ڈرتے ہیں، جس سے پالیسیوں کی تاثیر کم ہو جاتی ہے۔

" ہم ایک ایسے وقت میں ہیں جب بہت ساری اچھی اور فوکسڈ پالیسیاں ہیں، لیکن پالیسیوں پر عمل درآمد آسان نہیں ہے۔ غیر معمولی چیزیں موجودہ پالیسی پر عمل درآمد کی سوچ میں رکاوٹ بنتی ہیں، جس سے لوگ ایسا کرنے کی ہمت نہیں کر پاتے۔ نئی قراردادیں اور نئے حل جاری کرتے وقت، اس کے ساتھ ذمہ داری کا عزم، ذمہ داری کے نفاذ کو یقینی بنانے کا عزم ہونا ضروری ہے، تب عمل درآمد اچھی طرح سے ہو سکتا ہے۔" Tran Dinh Thien پر زور دیا.

"پھول کھلتے نہ دیکھو اور نہ سمجھو کہ بہار آنے والی ہے"

جب کہ مارکیٹ گرم ہو رہی ہے، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو خدشہ ہے کہ ایک نیا ضابطہ ریکوری میں رکاوٹ بن سکتا ہے، جو کہ اسٹیٹ بینک کا سرکلر 06 ہے۔

اس سرکلر کے مطابق، یکم ستمبر سے شروع ہونے والے، کمرشل بینکوں کو کیپٹل کنٹریبیوشن کنٹریکٹس اور سرمایہ کاری میں تعاون کے معاہدوں کے تحت کیپٹل کنٹریبیوشن کی ادائیگی کے لیے قرض دینے کی اجازت نہیں دی جائے گی تاکہ ایسے پروجیکٹس کو لاگو کیا جا سکے جو کاروبار شروع کرنے کی شرائط پر پورا نہیں اترتے ہیں۔

اسٹیٹ بینک آگے بڑھا ہے، نیا سرکلر 06 عام طور پر رئیل اسٹیٹ میں سرمائے کو تنگ نہیں کرتا، بلکہ صرف ممکنہ خطرے والے قرض دہندگان کے گروپوں کو روکتا ہے۔ تاہم، کاروبار اب بھی اس ضابطے کے بارے میں بہت فکر مند ہیں۔

مسٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARs) کے چیئرمین نے کہا: فی الحال، "قانونی" اور "سرمایہ" رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی دو اہم اور موروثی مشکلات ہیں۔

" اگرچہ حکومت نے ان دو مشکلات کو دور کرنے اور حل کرنے کے لیے بہت سے حل جاری کیے ہیں، لیکن اب تک، ان دو مشکلات سے واقعی کوئی "راستہ" اور کوئی حتمی حل نہیں ملا ہے، " مسٹر ڈِن نے کہا۔

مسٹر ڈِن کے مطابق، ایسے ہزاروں منصوبے ہیں جن پر عمل درآمد مشکل ہے، قانونی مسائل کی وجہ سے روک دیا گیا ہے، اور انہیں نظرثانی کے لیے روکنا پڑا ہے۔ اور بہت سے ایسے منصوبے بھی ہیں جنہوں نے صارفین سے کریڈٹ اور سرمایہ کاری کے سرمائے تک رسائی کو توڑ دیا ہے۔

خاص طور پر، وہ منصوبے جو سائٹ کی منظوری کے عمل میں ہیں، زمین کے استعمال کی فیس کی منظوری کا انتظار کر رہے ہیں، یا زیر تعمیر... جمود کا باعث بنتے ہیں۔

" حقیقت یہ ہے کہ گاہکوں اور سرمایہ کاروں دونوں کو کیش فلو تک رسائی میں دشواری کا سامنا ہے جس کی وجہ سے مارکیٹ میں لیکویڈیٹی مسدود ہو گئی ہے، تمام لین دین منجمد ہو گئے ہیں، اور تمام سرمایہ کاری، پیداوار، اور کاروباری سرگرمیوں وغیرہ کو روک دیا گیا ہے۔ " - مسٹر ڈنہ نے کہا۔

VARs کے چیئرمین نے کہا کہ قرارداد نمبر 33 واضح طور پر اور پختہ طور پر کریڈٹ کے ذرائع میں مشکلات کو دور کرنے کے مقصد کو ظاہر کرتا ہے، جس کا مقصد رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے سرمائے کے بہاؤ کو روکنا ہے، اور ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے لیکویڈیٹی میں اضافہ کرنا ہے۔

کاروباری اداروں، گھر کے خریداروں اور سرمایہ کاروں کے لیے ترجیحی شرح سود کے ساتھ کریڈٹ ذرائع تک رسائی کے لیے سازگار حالات پیدا کرنے سے، قابل عمل اور موثر منصوبوں کو لاگو کرنے کا موقع ملے گا، جو مارکیٹ میں سپلائی کو بہتر بنانے میں معاون ثابت ہوں گے۔

تاہم، سرکلر 06 تقریباً قرارداد 33 کی روح کی پاسداری نہیں کرتا ہے، اور اس نے واضح طور پر ان مضامین کی وضاحت نہیں کی ہے جن کی حمایت کی جاتی ہے اور کریڈٹ کی دشواریوں کو حل کیا جاتا ہے۔

دریں اثنا، سرکلر ان مضامین کی نشاندہی کرتا ہے جن کو عام اور مبہم طریقے سے قرض لینے کی اجازت نہیں ہے، جس سے کمرشل بینکوں کے لیے، اگر وہ قرض دینے کے لیے خیر سگالی نہیں رکھتے ہیں، ریئل اسٹیٹ کے صارفین کی درخواستوں کو "درست" طریقے سے مسترد کر دیتے ہیں۔

" یہ پوشیدہ طور پر حکومت، ایجنسیوں، اور یہاں تک کہ بینکنگ سسٹم کی ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ساتھ اور اسے بحال کرنے کی کوششوں کو متاثر کرے گا،" مسٹر ڈنہ نے شیئر کیا۔

اس لیے مسٹر ڈنہ کا خیال ہے کہ اس وقت سرکلر 06 کو واپس لینا ہی بہتر ہے۔ اس کے بجائے، اسٹیٹ بینک کو چاہیے کہ وہ تحقیق کرے اور ایسے مواد کے ساتھ ایک حکم نامہ جاری کرے جو قرارداد نمبر 33 کی روح کے مطابق ہو۔

مسٹر لی ہوانگ چاؤ - ہوری اے کے چیئرمین نے یہ بھی کہا کہ سرکلر 06 میں کچھ ایسی دفعات ہیں جو قانونی ضوابط کے ساتھ مطابقت اور مستقل مزاجی کو یقینی نہیں بناتے ہیں اور عام طور پر کاروباری برادری کی عملی سرمایہ کاری، تعمیرات، پیداوار اور کاروباری سرگرمیوں کے لیے موزوں نہیں ہیں، بشمول رئیل اسٹیٹ کے کاروبار۔

" اگر ہم بروقت اس میں ترمیم نہیں کرتے ہیں، ستمبر سے شروع ہونے پر، جب سرکلر 06 لاگو ہوتا ہے، تو رئیل اسٹیٹ کے کاروبار، جو پہلے ہی مشکلات کا سامنا کر رہے ہیں، اب بینکوں سے قرضوں تک رسائی حاصل کرنا مزید مشکل ہو جائے گا،" مسٹر چاؤ نے زور دیا۔

Batdongsan.com.vn کی تازہ ترین رپورٹ کے مطابق، جو جولائی 2023 کے آخر تک اپ ڈیٹ کی گئی تھی، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں تیزی آ رہی ہے۔ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں، زمین کی قیمتوں میں پچھلے مہینے کے مقابلے میں بالترتیب 9% اور 8% اضافہ ہوتا ہے۔ اس کے علاوہ، کچھ صوبوں جیسے کوانگ نین میں 18 فیصد، ہائی فونگ میں 9 فیصد، دا نانگ میں 8 فیصد اضافہ ہوا۔ اس یونٹ کی رپورٹ سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ جولائی میں ملک بھر میں تمام اقسام کی رئیل اسٹیٹ کی مانگ میں اضافہ ہوا۔ لہذا، بہت سے ماہرین توقع کرتے ہیں کہ 2024 میں، مارکیٹ پھلے پھولے گی اور باہر نکلے گی۔

ہا این

ماخذ