سدرن ریزورٹ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ "ریورس گیئر میں"؟

پروجیکٹ "ابھی کھڑا ہے"

پچھلے سالوں میں، جب ریزورٹ ریل اسٹیٹ سیگمنٹ، کوسٹل ولاز، اپارٹمنٹس، کنڈوٹیلز وغیرہ کا ذکر کیا گیا تو بہت سے لوگ تیز رفتار ترقی سے حیران ہوئے۔ سرمایہ کاروں نے فروخت کرنے، مصنوعات متعارف کرانے اور سرمایہ کاروں کے لیے منافع اور نظام الاوقات کا عہد کرنے کا مقابلہ کیا۔

اس طبقہ نے مارکیٹ کی لیکویڈیٹی کو بڑھایا ہے اور ریزورٹ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو سرمایہ کاری کا ایک پرکشش آپشن بنا دیا ہے۔

تاہم، 2022 کے بعد سے، ریزورٹ رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کی رفتار سست پڑ گئی ہے، اور مارکیٹ اکانومی کے اثرات، حکام کی جانب سے قانونی سختی، اور کریڈٹ اداروں سے سرمایہ ادھار لینے میں صارفین کی مشکلات کی وجہ سے بہت سے منصوبے "الٹ" بھی گئے ہیں۔

DKRA ویتنام (ایک رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ یونٹ) کی تشخیصی رپورٹ کے مطابق، فی الحال، ریزورٹ رئیل اسٹیٹ کی قسم نے زیادہ تر حصوں میں 2023 کی اسی مدت کے مقابلے سپلائی اور کھپت میں زبردست کمی ریکارڈ کی ہے۔

خاص طور پر، ریزورٹ ولا کے حصے میں، اسی مدت کے مقابلے میں بنیادی سپلائی میں 8% کی کمی واقع ہوئی، جو بنیادی طور پر وسطی اور جنوبی علاقوں میں مرکوز ہے۔ مجموعی طور پر مارکیٹ کی طلب کم تھی، 2023 کی پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں کھپت میں 15% کی کمی واقع ہوئی، جو گزشتہ دہائی میں سب سے کم سطح ہے۔

پرائمری سیلنگ پرائس لیول کی طرف رجحان جاری ہے۔ ثانوی مارکیٹ نے معاہدے کی قیمت کے مقابلے میں اوسطاً 15% - 20% کی قیمت میں کمی ریکارڈ کی ہے۔ منافع/ریونیو شیئرنگ/ کمٹمنٹ، شرح سود کی حمایت، اور پرنسپل گریس پیریڈ کی پالیسیاں اب بھی لیکویڈیٹی بڑھانے کے لیے بڑے پیمانے پر لاگو ہوتی ہیں لیکن توقع کے مطابق موثر نہیں ہیں۔

ریزورٹ ٹاؤن ہاؤس/شاپ ہاؤس کے حصے میں سپلائی میں مسلسل کمی ریکارڈ کی گئی، سہ ماہی میں بنیادی سپلائی کا 97% سے زیادہ پرانے پروجیکٹس کی انوینٹری سے آیا۔

سیاحت کی صنعت میں بہتری کے باوجود مارکیٹ ابھی تک "ڈارک زون" سے نہیں بچ سکی ہے۔ بنیادی قیمتوں میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں آیا ہے اور یہ ایک طرف رجحان جاری رکھے ہوئے ہیں۔ مارکیٹ کو لیکویڈیٹی اور قیمت میں اضافے کے امکانات میں بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے جب سرمایہ کاروں کا اعتماد اور اس طبقہ کی بحالی ابھی بھی بہت کم ہے۔

رئیل اسٹیٹ - سدرن ریزورٹ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ — 5-اسٹار ریزورٹ ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ کمپلیکس کی ساحلی ذیلی تقسیم۔

کنڈوٹیل سیگمنٹ میں، 2024 کی پہلی سہ ماہی میں پرائمری سپلائی میں پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں تھوڑا سا 6% اضافہ ہوا، بنیادی طور پر پرانے پروجیکٹس کی انوینٹری سے آنے والی مصنوعات۔

مجموعی طور پر مارکیٹ کی طلب گزشتہ 5 سالوں میں کم ترین سطح پر ریکارڈ کی گئی۔ اسی مدت کے مقابلے پرائمری قیمتوں میں اتار چڑھاؤ نہیں آیا اور اعلی ان پٹ لاگت کی وجہ سے وہ بلند رہیں۔ سیلز پالیسیاں جو نقد بہاؤ کو سپورٹ کرنے پر توجہ مرکوز کرتی ہیں جیسے کہ ادائیگی کے نظام الاوقات میں توسیع، پرنسپل گریس پیریڈ، سود کی شرح میں معاونت وغیرہ، مارکیٹ کی طلب کو تیز کرنے کے لیے وسیع پیمانے پر لاگو ہوتی رہتی ہیں۔

مارکیٹ "ہائبرنیٹ" ہے

بہت سی بروکریج کمپنیوں اور سیلز چینلز کے ریکارڈ کے مطابق، 2023 کے آخر سے، جنوبی مارکیٹ میں ریزورٹ رئیل اسٹیٹ سیگمنٹ جیسے Ba Ria - Vung Tau ؛ Binh Thuan... کے پاس مصنوعات کی فروخت یا اشتہاری سرگرمیاں لاگو کرنے والا تقریباً کوئی سرمایہ کار نہیں ہے۔

بنیادی طور پر، کاروبار قانونی طریقہ کار کو مکمل کرنے، صارفین کو وقت پر ڈیلیور کرنے کے لیے پراجیکٹس بنانے یا منافع بخش لیز کے لیے عارضی ذیلی تقسیم پر توجہ مرکوز کرتے ہیں۔

ریکارڈ کے مطابق، با ریا - وونگ تاؤ صوبے میں، ریزورٹ اپارٹمنٹ پروڈکٹس کے ساتھ چارم ہو ٹرام، کونڈوٹیل، ریزورٹ ولاز، ہوٹلز جیسے منصوبے 2021 سے فروخت کے لیے پیش کیے گئے ہیں اور 2024 کے آخر میں ان کے حوالے کیے جانے کی امید ہے۔

تاہم، ابھی تک، پراجیکٹ نے صرف کچھ اشیاء کی کھردری تعمیر مکمل کی ہے اور ابھی تک نامکمل ہے اور اسے صارفین کے حوالے نہیں کیا جا سکتا اور نہ ہی اسے کام میں لایا جا سکتا ہے۔

صوبہ بن تھوان میں، تقریباً 90 ہیکٹر پر مشتمل تھانہ لانگ بے پراجیکٹ بھی 2019 سے فروخت کے لیے پیش کیا گیا ہے۔ تاہم، سرمایہ کار کی جانب سے صرف چند ذیلی تقسیمیں بنائی گئی ہیں اور اس نے ابھی تک صارفین کے حوالے کرنے کی تاریخ طے نہیں کی ہے۔

صوبہ بن تھوان میں بھی، Hung Loc Phat کے Sumerland Mui Ne پروجیکٹ کو 2019 میں ایک 5 اسٹار ریسارٹ، تفریح، ولاز، ٹاؤن ہاؤسز، ہوٹلز وغیرہ کے طور پر مشتہر کیا گیا تھا۔ تاہم، سرمایہ کار ابھی زیر تعمیر ہے اور ابھی تک حوالے نہیں کیا ہے۔

سونگ لانگ رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ، کنسٹرکشن اینڈ ڈیولپمنٹ کمپنی لمیٹڈ کے ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ لینگ نے تبصرہ کیا: "حکام کی جانب سے قانون کو سخت کرنے کے بعد کنڈوٹلز کو "توڑے" جانے کے بعد اور سرمایہ کاروں کے پاس اتنی طاقت نہیں رہی کہ وہ کمٹمنٹ کے مطابق منافع ادا کر سکیں، نیز سرمایہ کاری میں سست پیش رفت، گاہک اب ریزورٹ ولاز خریدنے میں دلچسپی نہیں رکھتے تھے، اس لیے، اس وقت مارکیٹ میں خریداروں کی کمی نہیں ہے، کیونکہ وہاں خریداروں کی تعداد کم ہے۔ خاص طور پر وہ پراجیکٹس جو 4-5 سال سے فروخت ہو رہے ہیں لیکن ابھی تک کچھ علاقوں کو مکمل نہیں کیا گیا ہے اور صارفین کو اپنی طرف متوجہ نہیں کیا گیا ہے۔

مسٹر لینگ کے مطابق رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں موجودہ قانونی نظام بہت اہم ہے۔ اس سے پہلے، کچھ سرمایہ کاروں کے پاس اپنی مصنوعات کو مارکیٹ میں لانے سے پہلے قانونی نظام تیار کرنے کا وقت نہیں تھا۔ جب انہیں "تنگ" کیا گیا تب ہی انہوں نے اس کے نتائج دیکھے، اور گاہک بھی مشکل میں تھے کیونکہ ان کا سرمایہ پروڈکٹ میں دب گیا تھا۔

ٹران انہ رئیل اسٹیٹ کمپنی کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر ہا وان تھین نے بھی تبصرہ کیا کہ، ابھی تک، جبکہ دیگر طبقات نے بحالی کے بہت سے آثار دکھائے ہیں، ریزورٹ رئیل اسٹیٹ ابھی تک "اداس" حالت سے نہیں بچ سکا ہے۔

اس سیگمنٹ میں ترقی کرنے والے کاروباروں کو یقینی طور پر ایک طویل وقت درکار ہوگا، قانونی طریقہ کار کو مکمل کرنے، ترقی کو تیز کرنے کے لیے مالی وسائل کی تیاری، بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کو لاگو کرنے میں...، پھر اب سے 3-4 سال بعد، ریزورٹ ریئل اسٹیٹ سیگمنٹ واپس آسکتا ہے۔

سپلائی میں قدرے اضافے کی پیشن گوئی، لیکویڈیٹی ناقص ہے۔

DKRA کی پیشین گوئی کے مطابق، آنے والے وقت میں، ریزورٹ رئیل اسٹیٹ کے لیے، condotels کی سپلائی 2024 کی پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں قدرے بڑھنے کی امید ہے، جس میں 100 - 200 یونٹس کے ارد گرد اتار چڑھاؤ آئے گا، جو زیادہ تر Ba Ria - Vung Tau میں مرکوز ہیں۔ دریں اثنا، ریزورٹ ولاز اور ریزورٹ ٹاؤن ہاؤسز/شاپ ہاؤسز کی فراہمی میں پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں آیا، مارکیٹ کو بالترتیب 100 - 150 ریزورٹ ولاز اور 80 - 100 ریزورٹ ٹاؤن ہاؤسز/شاپ ہاؤسز کی بنیادی فراہمی فراہم کرنے کی پیش گوئی کی گئی ہے۔

مجموعی طور پر مارکیٹ کی طلب بدستور کم ہے، 2024 کے آخر تک گرنے کا رجحان برقرار رہنے کی توقع ہے۔ بنیادی قیمتیں مستحکم رہیں گی اور مختصر مدت میں اہم اتار چڑھاؤ دیکھنے کا امکان نہیں ہے۔ ڈسکاؤنٹ پالیسیاں، شرح سود میں معاونت، پرنسپل گریس پیریڈ، لیز کے وعدے، وغیرہ آنے والی سہ ماہی میں وسیع پیمانے پر لاگو ہوتے رہیں گے۔

ماخذ: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-phia-nam-cai-so-lui-a669641.html