رئیل اسٹیٹ مارکیٹ منجمد ہے، رئیل اسٹیٹ بروکریج کے کاروبار کیسے چلتے ہیں؟

2023 کی دوسری سہ ماہی میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بہتری کے کوئی آثار نظر نہیں آئے۔ پوری مارکیٹ میں لین دین کی کم تعداد ریکارڈ کی گئی، اور مارکیٹ میں شروع کی گئی نئی رئیل اسٹیٹ مصنوعات کی تعداد تقریباً نہ ہونے کے برابر تھی۔

2023 کی دوسری سہ ماہی اور 2023 کے پہلے 6 مہینوں کے کاروباری نتائج ریئل اسٹیٹ بروکریج کے کاروبار کے اس قسم کے کاروبار کی سخت صورتحال کو واضح طور پر ظاہر کرتے ہیں۔

چونکا دینے والی آمدنی میں کمی، گہرا منفی منافع

2023 کی دوسری سہ ماہی کی مالیاتی رپورٹ کے مطابق، ڈان کھوئی گروپ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (HNX: NRC) نے اسی مدت کے مقابلے میں 55 گنا کی مجموعی خالص آمدنی میں 1.9 بلین VND سے زیادہ کمی ریکارڈ کی ہے۔ جن میں سے، رئیل اسٹیٹ سے متعلق مشاورتی اور انتظامی خدمات سے حاصل ہونے والی آمدنی اور پراجیکٹ کی سرمایہ کاری میں تعاون کی سرگرمیوں سے حاصل ہونے والی آمدنی 0 ریکارڈ کی گئی۔

اس لیے، اگرچہ بیچی گئی اشیا کی قیمت مکمل طور پر کم ہو کر تقریباً 38 ملین VND ہو گئی تھی، پھر بھی کمپنی کا مجموعی منافع صرف 1.9 بلین VND تھا (اسی مدت کا مجموعی منافع 89.5 بلین VND سے زیادہ تھا)۔

سال کے پہلے 6 مہینوں میں، کمپنی نے خالص آمدنی میں صرف 1.9 بلین VND سے زیادہ کمایا۔ تمام اخراجات اور ٹیکسوں کو کم کرنے کے بعد، Danh Khoi نے 2023 کی دوسری سہ ماہی میں 3.8 بلین VND کا نقصان اور 2023 کی پہلی ششماہی میں 20.6 بلین VND سے زیادہ کے نقصان کی اطلاع دی۔

30 جون 2023 تک کمپنی کی انوینٹری بھی وہی رہی جو سال کے آغاز میں VND 61.13 بلین تھی، بنیادی طور پر نامکمل پیداوار اور کاروباری لاگت میں۔

Danh Khoi جیسی صورتحال کا اشتراک کرتے ہوئے، Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Services, HoSE: DXS) نے 2023 کی دوسری سہ ماہی میں VND 662 بلین کی آمدنی ریکارڈ کی، جو گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 49% کم ہے۔ آمدنی میں 50% کی کمی واقع ہوئی لیکن فروخت شدہ سامان کی قیمت میں صرف 15% کی کمی واقع ہوئی، جس کی وجہ سے Dat Xanh سروسز کا مجموعی منافع صرف VND 150 بلین ہو گیا، جو کہ اسی مدت کے ¼ سے بھی کم کے برابر ہے۔

وضاحتی سیکشن میں، Dat Xanh سروسز نے ظاہر کیا کہ رئیل اسٹیٹ سروس کی آمدنی میں سب سے زیادہ کمی، 73% تک، 192 بلین VND سے کم رہ گئی۔ خالص آمدنی میں کمی کے علاوہ، کمپنی کی مالی آمدنی زیادہ بہتر نہیں تھی۔

لہذا، 2023 کی دوسری سہ ماہی کے اختتام پر، Dat Xanh سروسز نے VND 17.2 بلین کا نقصان ریکارڈ کیا جبکہ گزشتہ سال اسی مدت میں اس نے VND 256 بلین سے زیادہ کا منافع کمایا تھا۔ یہ مسلسل تیسری سہ ماہی تھی جس میں اس کاروبار کو خالص نقصان ہوا۔

سال کے پہلے 6 مہینوں میں، رئیل اسٹیٹ بروکریج انڈسٹری میں "بڑے بھائی" نے 61 بلین VND سے زیادہ کے نقصان کی اطلاع دی، جو کہ 2022 کی پہلی ششماہی میں 474 بلین VND کے منافع کے مقابلے میں ایک طویل کمی ہے۔

ٹیکس رپورٹ کے بعد منافع "چاول کے پتوں کی طرح پتلا"

ایک روشن نوٹ پر، Khai Hoan Land Group Joint Stock Company (HoSE: KHG) نے 2023 کی دوسری سہ ماہی میں آمدنی میں زبردست کمی ریکارڈ کی لیکن پھر بھی کچھ خالص منافع کو بچانے میں کامیاب رہی۔

خاص طور پر، کھائی ہون لینڈ نے صرف 3.3 بلین VND کی فروخت اور خدمات کی فراہمی سے خالص آمدنی ریکارڈ کی، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 80 گنا کم ہے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ کمپنی نے 31.8 بلین VND تک کا اضافی سامان واپس کیا، جس سے 2023 کی دوسری سہ ماہی میں کمپنی کی تقریباً تمام آمدنی ختم ہو گئی۔

اس کے علاوہ، 2023 کی دوسری سہ ماہی میں، کمپنی نے صرف رئیل اسٹیٹ بروکریج ریونیو سے 12 بلین VND سے زیادہ کمایا، جبکہ اسی مدت میں یہ تعداد 271 بلین VND سے زیادہ تھی۔

اس کے برعکس، کمپنی کی مالی آمدنی ایک روشن جگہ تھی، جو 109 بلین VND سے زیادہ تک پہنچ گئی، لیکن مالی اخراجات تقریباً آدھے سے کم ہو کر 26 بلین VND رہ گئے۔

تاہم، بنیادی کاروباری سرگرمیوں سے ہونے والی آمدنی میں تیزی سے کمی نے کھائی ہون لینڈ کے منافع کو بھی متاثر کیا۔ 2023 کی دوسری سہ ماہی کے اختتام پر، اس بروکریج کمپنی نے منافع میں 48% کمی کی اطلاع 45 بلین VND تک پہنچائی۔ سال کے پہلے 6 مہینوں میں، کھائی ہون لینڈ کی خالص آمدنی 263 بلین VND تک پہنچ گئی اور بعد از ٹیکس منافع 101 بلین VND تک پہنچ گیا، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں بالترتیب 43% اور 35% کم ہے۔

اسی طرح، ایک بار ہزاروں رئیل اسٹیٹ بروکرز کی پرورش کرنے اور پیشہ ورانہ تربیت یافتہ بروکرز کی اپنی ٹیم کے لیے مشہور ہونے کے بعد، Century Real Estate JSC (CenLand, HoSE: CRE) بھی منافع کے "چاول کے پتوں کی طرح پتلی" ہونے کی صورت حال سے بچ نہیں سکا۔

خاص طور پر، 2023 کی دوسری سہ ماہی میں، کمپنی نے تقریباً VND 401 بلین کی خالص آمدنی اور VND 9.5 بلین سے زیادہ کا خالص منافع ریکارڈ کیا، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں بالترتیب 35% اور 88% کم ہے۔

اس نتیجے کی وضاحت کرتے ہوئے، کمپنی نے کہا کہ دوسری سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بہت سی مشکلات اور ناموافق عوامل کا سامنا کرنا پڑا جو 2022 سے نمودار ہوئے۔ اگرچہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ اور کیپٹل مارکیٹ میں پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں بہتری آئی ہے، لیکن ان میں واقعی بہتری نہیں آئی اور لین دین واقعی فعال نہیں رہا۔

اپریل کے آخر میں منعقدہ شیئر ہولڈرز کی 2023 کی سالانہ جنرل میٹنگ میں اشتراک کرتے ہوئے، CenLand کے جنرل ڈائریکٹر نے کہا کہ اس وقت تک کمپنی کے بروکریج عملے کی تعداد میں اس کے عملے کے تقریباً 40-50% کی کمی واقع ہوئی ہے۔

اس کے علاوہ، Cenland کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین Nguyen Trung Vu نے کانگریس میں بتایا کہ اوسطاً ہر ماہ انہیں کمپنی کی مدد کے لیے تقریباً 2-3 اپارٹمنٹس خسارے میں خرچ کرنے پڑتے ہیں اور ان کے خیال میں کمپنی کو اس مدت سے گزرنے میں مدد کرنے کے لیے اب بھی چند سو اپارٹمنٹس باقی ہیں۔

2023 کے پہلے 6 مہینوں میں مجموعی آمدنی کے ڈھانچے کو دیکھتے ہوئے، رئیل اسٹیٹ بروکریج اور سرمایہ کاری کی خدمات CenLand کے محصولات کے ڈھانچے میں بنیادی حیثیت رکھتی ہیں۔ تاہم، اس طبقہ کا منافع تیزی سے گر کر 5 بلین VND سے نیچے آگیا۔ اس سیگمنٹ کا خالص منافع مارجن صرف 1% تھا (اسی مدت میں 10.7%)۔

کیا رئیل اسٹیٹ بروکریج اب بھی پرکشش ہے؟

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی صحت کے بارے میں ویتنام ایسوسی ایشن آف ریئلٹرز (VARS) کی رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ گزشتہ مدت میں لین دین کی تعداد گزشتہ سال کے مقابلے میں 50% سے کم تھی۔ مارکیٹ میں طلب اور رسد دونوں میں سنجیدگی سے کمی واقع ہوئی ہے، جس کی وجہ سے بہت سے کاروبار مسلسل خسارے میں ہیں، رئیل اسٹیٹ بروکرز مشکلات، غربت اور بے روزگاری کا شکار ہیں۔

VARS نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مشکلات کاروباری نتائج میں واضح طور پر ظاہر ہوتی ہیں جب بہت سے بروکریج کاروباروں نے 2023 کی پہلی دو سہ ماہیوں میں نقصانات کی اطلاع دی، جو 2017 کے بعد بدترین دور کی نشاندہی کرتا ہے۔

پہلے، VARS کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ 2022 کی ابتدائی مدت کے مقابلے میں فعال بروکرز کی تخمینہ تعداد اب صرف 30%-40% ہے۔

خاص طور پر، بروکریج کے کاروبار یا سرمایہ کار جنہوں نے سیلز بروکریج ڈیپارٹمنٹس کا انتظام کیا ہے، اپنے 50% یا اس سے زیادہ عملے کو مختلف شکلوں میں فارغ کر دیا ہے جیسے کہ 3-6 ماہ کے لیے معاہدوں پر دستخط کرنا عارضی طور پر روکنا، انہیں فارغ کرنا، انہیں بطور ساتھی رکھنا وغیرہ۔

برطرفی کی صورت حال نہ صرف معروف کاروباری اداروں میں مضبوط ہے بلکہ دیگر چھوٹے کاروباروں میں بھی مضبوط ہے۔

رئیل اسٹیٹ - رئیل اسٹیٹ مارکیٹ منجمد ہے، رئیل اسٹیٹ بروکریج کاروبار کیسے کر رہے ہیں؟ — سال کے پہلے 6 مہینوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اب بھی ایک طویل کم نوٹ ہے۔

VARS کا خیال ہے کہ یہ بروکریج فرموں کے لیے ایک مشکل دور ہے جو زندہ رہنے کے لیے کافی مسابقتی نہیں ہیں، لیکن یہ پیشہ ور فرموں کے لیے اوپر اٹھنے اور زیادہ پائیدار ترقی کرنے کا موقع بھی ہے۔

تاہم، VARS کا خیال ہے کہ مارکیٹ کے مشکل دور کے باوجود ریئل اسٹیٹ بروکرز کے کیریئر کے امکانات اب بھی بہت اچھے ہیں، اعلی مسابقت کی وجہ سے بہت سے چیلنجوں کے ساتھ۔ لہذا، بروکرز کو ہمیشہ سیکھنا چاہیے، اپنی مہارتوں کو مسلسل بہتر بنانا چاہیے اور گاہکوں کے ساتھ پیشہ ورانہ اخلاقیات اور ساکھ کو برقرار رکھنا چاہیے ۔

ماخذ