کیوں ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سست ہے پھر بھی غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے پرکشش ہے؟

مارکیٹ کے لیے کلیدی قانونی فریم ورک کی منظوری کا انتظار ہے۔

Savills کی تشخیص کے مطابق، ویتنام کو غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے اپنی مضبوط کشش برقرار رکھنے میں مدد کرنے والے عوامل میں سے ایک اس کی 100 ملین سے زیادہ آبادی ہے۔ صرف ہو چی منہ شہر اور ہنوئی میں 10 ملین سے زیادہ لوگ رہتے ہیں۔ اس سے ان دونوں شہروں میں رہائش اور دفتری جگہ کی نسبتاً بڑی مانگ ہوتی ہے۔

مزید برآں، ویتنام کی حکومت کی جانب سے براہ راست غیر ملکی سرمایہ کاری (FDI) کو راغب کرنے اور صنعتی پارکوں کی حمایت کے عزم نے ویتنامی مارکیٹ کو غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے پرکشش بنا دیا ہے۔

سیولز ہنوئی میں ریسرچ اینڈ کنسلٹنگ کی سینئر ڈائریکٹر محترمہ ڈو تھو ہینگ نے اندازہ لگایا: غیر ملکی سرمایہ کاروں کے ساتھ کام کرنے کے تجربے کی بنیاد پر، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں ان کے خیالات کو دو اہم سمتوں میں تقسیم کیا جا سکتا ہے۔

ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کیوں خاموش ہے لیکن پھر بھی غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے پرکشش ہے؟ (شکل 1) — ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کئی عوامل کی وجہ سے غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے انتہائی پرکشش ہے۔ (تصویر: ایل ڈی)

سب سے پہلے، پروجیکٹ کی سطح اور انٹرپرائز کی سطح کی سرمایہ کاری ہوتی ہے۔ انٹرپرائز سطح کے نقطہ نظر سے، سرمایہ کار لسٹڈ رئیل اسٹیٹ کمپنیوں پر توجہ مرکوز کرتے ہیں۔ ویتنام کی مارکیٹ میں کچھ دیرینہ چیلنجوں کے باوجود، جیسے قانونی طریقہ کار، ویتنام اپنی مضبوط اقتصادی ترقی اور مستحکم سیاسی نظام کی بدولت غیر ملکی سرمایہ کاروں کو اپنی طرف متوجہ کر رہا ہے۔

اس کی معمولی جی ڈی پی کے باوجود، حالیہ برسوں میں ویتنام کی بلند شرح نمو نے سرمایہ کاروں کی توجہ مبذول کرائی ہے، خاص طور پر مشکل دور میں۔ تاہم، ویتنام میں رہائشی ریل اسٹیٹ کی قانونی ملکیت کی پیچیدگی اب بھی وسط سے اعلیٰ طبقے میں غیر ملکی انفرادی سرمایہ کاروں کی شرکت پر پابندیاں عائد کرتی ہے۔

ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی جیسے بڑے شہروں میں زمین ختم ہوتی دکھائی دے رہی ہے۔ تاہم، حکومت نے حال ہی میں ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی کے ارد گرد سیٹلائٹ شہروں میں شہری اور بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں میں عوامی سرمایہ کاری کو فروغ دیا ہے۔

اس کے نتیجے میں، گھریلو سرمایہ کار پہلے کے مقابلے بڑے پیمانے پر منصوبوں میں حصہ لینے کے قابل ہو گئے ہیں۔ سیٹلائٹ شہروں میں بڑے زمینی بینکوں کے مالک سرمایہ کار ترقی کے لیے تیار ہیں، خاص طور پر 2024 میں، سازگار مانیٹری پالیسی، قابل رسائی شرح سود، اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں توسیع کی گنجائش سے مستفید ہو رہے ہیں۔

"سرمایہ کار اس وقت ترقی کو فروغ دینے اور سماجی ضروریات کو پورا کرنے والی مصنوعات فراہم کرنے کے لیے زیادہ سازگار قانونی فریم ورک کا انتظار کر رہے ہیں،" محترمہ ہینگ نے زور دیا۔

مارکیٹ مثبت رجحانات دکھا رہی ہے۔

محترمہ ہینگ کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک نئے ترقیاتی دور میں داخل ہو رہی ہے۔ 2023 کے آخر میں پیچھے مڑ کر دیکھا جائے تو، مارکیٹ عام طور پر مثبت تبدیلیاں دکھا رہی ہے، لیکن چیلنجز اب بھی موجود ہیں۔

2023 کے آغاز سے، حکومت نے مارکیٹ کی رکاوٹوں اور مشکلات کو حل کرنے کے لیے فعال اور مسلسل مداخلت کی ہے۔ مثالوں میں شامل ہیں۔ نمبر 965/CD-TTg، وغیرہ

اس کے ساتھ ہی، قومی اسمبلی نے نومبر 2023 میں 2023 کے رئیل اسٹیٹ بزنس قانون اور 2023 ہاؤسنگ قانون کو منظور کیا۔ 2023 کا ترمیم شدہ اراضی قانون ایک بڑا قانون ساز منصوبہ ہے جسے مستقبل قریب میں منظور ہونے سے پہلے احتیاط سے غور کرنے اور معیار کی یقین دہانی کی ضرورت ہے۔ نئے منصوبوں اور نئی فراہمی کی تعداد میں بہتری آئی ہے، لیکن نمایاں طور پر نہیں؛ سپلائی کی محدود صورتحال برقرار ہے۔

2023 کی دوسری ششماہی میں، مارکیٹ نے کئی اپارٹمنٹ پروجیکٹس میں لیکویڈیٹی میں بہتری دیکھی جس میں بہت سے مثبت عوامل جیسے کہ معروف ڈویلپرز، مناسب سائز کے ساتھ ان کے معیار کی سطح سے مطابقت رکھنے والی مصنوعات، متوقع اچھے حوالے کا معیار، اچھی جگہ، ضمانت شدہ قانونی حیثیت، مکمل اور آسان سہولیات، اور پرکشش فروخت کی پالیسیاں بشمول توسیع شدہ ادائیگی کے نظام الاوقات، سود کی بڑی تعداد پراجیکٹ کی حمایت نہیں تھی۔

مکانات کی بلند قیمتیں بھی لیکویڈیٹی کو متاثر کرتی ہیں۔ مزید برآں، صارفین کی جانب سے اپنی ذمہ داریاں پوری کرنے کے بعد بھی پروجیکٹ مکمل نہ ہونے کے بارے میں قانونی خدشات بھی لین دین کے حجم کو متاثر کرنے والے عوامل ہیں۔

محترمہ ہینگ نے کہا کہ "پچھلے ایک سال کے دوران، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار اپنے پراجیکٹ پورٹ فولیوز کی بڑی حد تک تنظیم نو کر رہے ہیں، کیش فلو کے مسائل کے حل کو بہتر بنا رہے ہیں، اور مارکیٹ کے استحکام کے بے پناہ دباؤ کو کم کر رہے ہیں۔ تنظیم نو کا یہ عمل عام طور پر تیز نہیں ہوتا ہے اور اس پر عمل درآمد کے لیے ابھی وقت درکار ہوتا ہے،" محترمہ ہینگ نے کہا۔

2024 میں داخل ہونے کے بعد، مارکیٹ کو اب بھی بہت سے چیلنجز کا سامنا ہے جن کو حل کرنے کی ضرورت ہے اس سے پہلے کہ واضح بحالی ہو سکے۔ 2024 میں، ترمیم شدہ اراضی قانون، اگر منظور ہوتا ہے، تو 2023 کے رئیل اسٹیٹ بزنس قانون اور 2023 ہاؤسنگ قانون کے ساتھ ساتھ، مارکیٹ کے لیے اہم رفتار پیدا کرے گا، جو 2024 کے آغاز سے نافذ العمل ہوگا۔

اس سال پہلے سے منتظر بہت سے سوالات کے واضح جوابات ہوں گے۔ سپلائی میں بتدریج بہتری آئے گی۔ بنیادی ڈھانچے کی سرمایہ کاری میں اضافہ اور مضبوط اقتصادی ترقی کے امکانات تمام طبقات میں رئیل اسٹیٹ کی مانگ کو بڑھا دیں گے۔

تاہم، مطالبات کی ایک وسیع رینج کو پورا کرنے کے لیے زیادہ سستی مصنوعات اور متنوع کاروباری ماڈل پیش کرتے ہوئے، طلب اور رسد کے عدم توازن کو مؤثر طریقے سے حل کرنا ضروری ہے۔ مزید برآں، مصنوعات کی قیمتوں کو کم کرنا فی الحال مشکل ہے، لیکن اگر حاصل کیا جاتا ہے، تو یہ مزید خریداروں کو راغب کرے گا۔ حکومت مارکیٹ کو متحرک کرنے کے لیے بہت سے ضروری اقدامات کر رہی ہے۔

"ڈیولپرز کو بھی اس وقت ایسا ہی کرنا چاہیے، دوسرے چینلز جیسے سرمایہ کاری کی شراکت داری، پورٹ فولیو کی تنظیم نو، اور خریداروں پر مالی دباؤ کو کم کرنے کے لیے ادائیگی کے نظام الاوقات کو بڑھا کر، اس طرح سرمایہ کاری کے فیصلوں کی حوصلہ افزائی کرتے ہوئے اور تمام مراحل میں اچھی کارکردگی کا مظاہرہ کرتے ہوئے، بینک فنانسنگ پر انحصار کو بہتر بنانے کے لیے مختلف اقدامات پر عمل درآمد کرنا چاہیے۔"

ماخذ