ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کیوں خاموش ہے لیکن پھر بھی غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے 'پرکشش' ہے؟

مارکیٹ کے لیے اہم قانونی فریم ورک کی منظوری کا انتظار ہے۔

Savills کے مطابق، ویتنام کو غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے اپنی زبردست کشش برقرار رکھنے میں مدد کرنے والے عوامل میں سے ایک اس کی 100 ملین سے زیادہ آبادی ہے۔ جن میں سے ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی میں 10 ملین سے زیادہ لوگ ہیں۔ اس سے ان دونوں شہروں میں رہائش اور دفاتر کی نسبتاً بڑی مانگ بڑھ جاتی ہے۔

اس کے علاوہ، براہ راست غیر ملکی سرمایہ کاری (FDI) کو راغب کرنے اور صنعتی پارکوں کی حمایت کرنے کے ویتنام کی حکومت کے عزم نے غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے ویتنامی مارکیٹ کی کشش پیدا کی ہے۔

محترمہ ڈو تھو ہینگ، سینئر ڈائریکٹر، ریسرچ اینڈ کنسلٹنگ ڈیپارٹمنٹ، Savills Hanoi نے اندازہ لگایا: غیر ملکی سرمایہ کاروں کے ساتھ کام کرنے کے تجربے سے، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تناظر کو دو اہم سمتوں میں تقسیم کیا جا سکتا ہے۔

ویتنام کی رئیل اسٹیٹ غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے پرکشش کیوں ہے؟ — ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بہت سی وجوہات کی بنا پر غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے بہت پرکشش ہے۔ (تصویر: ایل ڈی)

سب سے پہلے، پروجیکٹ کی سطح کی سرمایہ کاری اور کارپوریٹ سطح کی سرمایہ کاری۔ کارپوریٹ سطح کے نقطہ نظر سے، سرمایہ کار لسٹڈ رئیل اسٹیٹ کمپنیوں پر توجہ مرکوز کرتے ہیں۔ ویتنام کی مارکیٹ میں کچھ دیرینہ چیلنجوں کے باوجود، جیسے قانونی طریقہ کار، ویتنام اپنی مضبوط اقتصادی ترقی اور مستحکم سیاسی اداروں کی بدولت غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے پرکشش ہے۔

اس کے معمولی جی ڈی پی کے باوجود، ویتنام کی حالیہ بلند شرح نمو نے سرمایہ کاروں کی توجہ مبذول کرائی ہے، خاص طور پر مشکل وقتوں میں۔ تاہم، ویتنام میں رہائشی ریل اسٹیٹ کی قانونی ملکیت کی پیچیدگیاں اب بھی وسط سے اعلیٰ درجے کے طبقے میں غیر ملکی انفرادی سرمایہ کاروں کی شرکت پر پابندیاں عائد کرتی ہیں۔

ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی جیسے بڑے شہروں میں زمینی فنڈز ختم ہوتے دکھائی دے رہے ہیں۔ تاہم، حال ہی میں، حکومت نے ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی کے ارد گرد سیٹلائٹ شہروں میں شہری اور بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں میں عوامی سرمایہ کاری کو فروغ دیا ہے۔

اس کے نتیجے میں، گھریلو سرمایہ کار پہلے کے مقابلے بڑے پیمانے پر منصوبوں میں حصہ لینے کے قابل ہو گئے ہیں۔ سیٹلائٹ شہروں میں بڑے زمینی فنڈز والے سرمایہ کار تعینات کرنے کے لیے تیار ہیں، خاص طور پر 2024 میں، مانیٹری پالیسی، قابل رسائی شرح سود اور ریئل اسٹیٹ کے کاروبار کی ترقی کے لیے توسیع کی گنجائش سے مستفید ہو رہے ہیں۔

"سرمایہ کار اب بھی ترقی کو فروغ دینے اور سماجی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے مصنوعات فراہم کرنے کے لیے کھلی قانونی پالیسیوں کا انتظار کر رہے ہیں،" محترمہ ہینگ نے زور دیا۔

مارکیٹ میں مثبت تبدیلیاں آئی ہیں۔

محترمہ ہینگ کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک نئے ترقیاتی دور میں داخل ہو رہی ہے۔ 2023 کے آخر میں پیچھے مڑ کر دیکھا جائے تو، مارکیٹ عام طور پر مثبت تبدیلیاں دکھا رہی ہے، لیکن چیلنجز اب بھی موجود ہیں۔

2023 کے آغاز سے، حکومت نے مارکیٹ میں رکاوٹوں اور مشکلات کو دور کرنے کے لیے فعال اور مسلسل کارروائی کی ہے۔ مثال کے طور پر، فرمان نمبر 08/2023/ND-CP، قرارداد نمبر 33/NQ-CP، فیصلہ 338/QD-TTg، حکمنامہ نمبر 10/2023/ND-CP، سرکلر نمبر 02/2023/TT-NHNN، ٹیلی گرام نمبر CD6/CD-3 گرام 965/CD-TTg، وغیرہ

اسی وقت، قومی اسمبلی نے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2023 کا قانون اور نومبر 2023 میں ہاؤسنگ قانون 2023 کو منظور کیا۔ مسودہ نظر ثانی شدہ اراضی قانون 2023 ایک بڑا قانون منصوبہ ہے جس کا بغور جائزہ لینے کی ضرورت ہے اور مستقبل قریب میں منظور ہونے سے پہلے معیار کی یقین دہانی کی ضرورت ہے۔ نئے پراجیکٹس اور نئی سپلائی کی تعداد میں بہتری آئی ہے لیکن زیادہ نہیں، سپلائی کی محدود صورتحال اب بھی برقرار ہے۔

2023 کے دوسرے نصف میں، مارکیٹ نے متعدد اپارٹمنٹ پروجیکٹس میں بہتر لیکویڈیٹی ریکارڈ کی جس نے بہت سے اچھے عوامل کو ملایا جیسے کہ معروف سرمایہ کار، مناسب رقبے کے ساتھ معیار کے طبقے سے مطابقت رکھنے والی مصنوعات، اچھی متوقع حوالگی کا معیار، اچھی جگہ، ضمانت شدہ قانونی حیثیت، مکمل اور آسان یوٹیلیٹیز، پرکشش فروخت کی پالیسیاں بشمول توسیع شدہ ادائیگیوں کے شیڈول، سود کی یہ تعداد بہت زیادہ سپورٹ نہیں کرتی ہے۔

مکانات کی بلند قیمتیں بھی لیکویڈیٹی کو متاثر کرنے والا مسئلہ ہے۔ مزید یہ کہ قانونی خدشات کہ جب گاہک اپنی ذمہ داریاں پوری کر چکے ہوں تو پروجیکٹ مکمل نہیں ہو سکتا وہ بھی لین دین کے حجم کو متاثر کرنے والے عوامل میں سے ایک ہیں۔

"گذشتہ سال کے دوران، رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں کو اپنے پروجیکٹ پورٹ فولیوز کی بڑی حد تک تنظیم نو کرنی پڑی ہے، نقد بہاؤ کی مشکلات میں بہتری لانی پڑی ہے، اور موجودہ بڑی مارکیٹ کو صاف کرنے کے دباؤ کو کم کرنا پڑا ہے۔ یہ تنظیم نو اکثر جلدی نہیں ہوتی ہے اور پھر بھی اس پر عمل درآمد میں وقت لگتا ہے،" محترمہ ہینگ نے کہا۔

2024 میں داخل ہونے کے بعد، مارکیٹ میں اب بھی بہت سے چیلنجز ہیں جن سے پہلے واضح بحالی سے نمٹنے کی ضرورت ہے۔ 2024 میں، ترمیم شدہ اراضی قانون، اگر منظور ہو جاتا ہے، تو 2023 کے رئیل اسٹیٹ بزنس قانون اور 2023 ہاؤسنگ قانون کے علاوہ مارکیٹ کے لیے زبردست رفتار پیدا کرے گا، جو 2024 کے آغاز سے لاگو ہوگا۔

اس سال پہلے سے منتظر بہت سے مسائل کے واضح جوابات ہوں گے۔ سپلائی میں بتدریج بہتری آئے گی۔ انفراسٹرکچر کی سرمایہ کاری کو فروغ دیا جا رہا ہے اور مضبوط اقتصادی ترقی کے امکانات تمام طبقات میں رئیل اسٹیٹ کی مانگ میں اضافہ کریں گے۔

تاہم، طلب اور رسد کے عدم توازن کے مسئلے کو صحیح طریقے سے حل کرنے کے لیے ضروری ہے، بہت ساری سستی مصنوعات کی ضرورت ہے، اور وسیع پیمانے پر طلب کو پورا کرنے کے لیے کاروباری شکلوں کو متنوع بنانا چاہیے۔ اس کے علاوہ، مصنوعات کی لاگت کو کم کرنا فی الحال مشکل ہے، لیکن اگر کیا جائے تو، یہ مطالبہ کو اپنی طرف متوجہ کرے گا. حکومت/ریاست مارکیٹ کو فروغ دینے کے لیے بہت سے ضروری اقدامات کر رہی ہے۔

"سرمایہ کاروں کو اس وقت بھی ایسا ہی کرنا چاہیے، دوسرے چینلز جیسے سرمایہ کاری کے تعاون، سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو ڈھانچے سے متحرک ہو کر بینکوں سے کیش فلو پر انحصار کو بہتر بنانے کے لیے بہت سے اقدامات کرنا، سرمایہ کاری کے فیصلوں کو فروغ دینے کے لیے خریداروں کے کیش فلو کے دباؤ کو کم کرنے کے لیے ادائیگی کے شیڈول میں توسیع کرنا، تمام مراحل میں اچھی کارکردگی کا مظاہرہ کرنا،" محترمہ ہینگ نے مزید کہا۔

ماخذ