کاروباری اداروں کو مکانات کی قیمتیں کم کرنے میں دشواری کیوں ہوتی ہے؟

کاروبار سبھی مکانات کی قیمتوں کو کم کرنا چاہتے ہیں، نقد بہاؤ کو ترجیح دیتے ہیں۔

مسٹر وو ہانگ تھانگ - کنسلٹنگ سروسز اور پروجیکٹ ڈویلپمنٹ کے ڈائریکٹر، ڈی کے آر اے گروپ - نے تبصرہ کیا کہ موجودہ مارکیٹ میں، بہت سے سرمایہ کاروں نے منافع پر نقد بہاؤ کو ترجیح دیتے ہوئے، گھر کی قیمتوں میں تیزی سے کمی کی ہے۔ کاروبار طویل ادائیگی کے طریقوں، کم ادائیگی کی شرحوں، گھر وصول کرنے کے لیے 30%، یہاں تک کہ 10% ادا کرنے کے قابل ہونے، یا سود کی شرحوں کو سپورٹ کر کے، پرنسپل گریس پیریڈ... کے ذریعے قیمتیں کم کرتے ہیں۔

مسٹر تھانگ کے مطابق اس وقت مارکیٹ میں پرائمری پروجیکٹس کی سپلائی زیادہ نہیں ہے، فروخت کے لیے اہل پروجیکٹس کی تعداد بہت کم ہے۔ لیکن زیادہ تر سرمایہ کار جب فروخت کے اہل ہوتے ہیں تو نقد بہاؤ کو ترجیح دیتے ہیں۔ انہوں نے تبصرہ کیا کہ اونچی قیمتوں سے مصنوعات فروخت نہیں ہوں گی، سرمایہ کار نقدی کے بہاؤ میں پھنس جائیں گے، اس لیے کوئی بھی اتنا بے وقوف نہیں ہے کہ اس وقت قیمتوں کو زیادہ لنگر انداز کرے۔

اس کے علاوہ، مسٹر تھانگ نے کہا کہ اس منصوبے میں فروخت کی قیمت حاصل کرنے کے لیے منافع اور لاگت کا سب سے بنیادی فارمولا ہوگا۔ ماضی میں، سرمایہ کار ایسا کرنے سے پہلے دسیوں فیصد تک منافع کی توقع کر سکتے تھے، لیکن اب وہ کچھ ابتدائی مراحل میں توڑنے، یہاں تک کہ کھونے کا عزم کرتے ہیں۔ آج سرمایہ کاروں کا سب سے بڑا ہدف سب سے کم ممکنہ فروخت کی قیمت ہے، آپریٹنگ کیش فلو بنانے کے لیے جلد از جلد رقم جمع کریں۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے بھی اعتراف کیا کہ مارکیٹ میں اعلیٰ درجے کے ہاؤسنگ پراجیکٹس اور درمیانی فاصلے کے ہاؤسنگ پروجیکٹس کے کچھ سرمایہ کاروں نے رعایت اور پروموشنل پالیسیوں کے ذریعے فروخت کی قیمتوں میں کمی کی ہے اور بعد از فروخت خدمات جو صارفین کو فائدہ پہنچاتی ہیں۔

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 1 — کچھ ہاؤسنگ پراجیکٹس نے کئی ترجیحی پالیسیوں کے ذریعے قیمتیں کم کی ہیں (تصویر تصویر: ہائی لانگ)۔

کاروبار مکانات کی قیمتیں کم کرنے کے خواہشمند ہیں، لیکن...

ہو چی منہ سٹی اور لانگ این میں منصوبوں پر عمل درآمد کرنے والے سرمایہ کار کے نمائندے نے اعتراف کیا کہ کمپنی واقعی مکانات کی قیمتوں کو کم کرنا چاہتی ہے اور واقعی امید کرتی ہے کہ مکانات کی قیمتیں اتنی کم ہوں گی کہ لوگ آسانی سے رسائی حاصل کر سکیں۔

تاہم، کاروباری اداروں کو ان پٹ لاگت کو کم کرنے میں بھی دشواری ہوتی ہے کیونکہ وہ انہیں کم نہیں کر سکتے۔ ان پٹ اخراجات جیسے کہ زمین کے استعمال کی فیس، سائٹ کی منظوری کے لیے معاوضہ، بینک کے قرض کا سود، مزدوری کے اخراجات، تعمیراتی مواد کی خریداری وغیرہ میں حالیہ دنوں میں نمایاں اضافہ ہوا ہے۔

ایک پروجیکٹ، سرمایہ کاری کی پالیسی سے لے کر باضابطہ طور پر تعمیر ہونے تک 5-7 سال لگ سکتے ہیں، بعض صورتوں میں توقع کے مطابق اوسطاً 3 سال کے بجائے 15 سال لگ سکتے ہیں، بہت سارے وسائل ضائع ہوتے ہیں، جس کی وجہ سے کاروبار موقع کی لاگت سے محروم ہوجاتے ہیں۔ اس شخص نے کہا کہ ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، کاروبار کے پاس حصص یافتگان اور شراکت داروں سے سالانہ کم از کم منافع حاصل کرنے کے وعدے بھی ہوتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں کئی سالوں کا تجربہ رکھنے والے شخص کے طور پر، مسٹر چاؤ ان مشکلات کو سب سے بہتر سمجھتے ہیں جن کا کاروبار مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے آتا ہے۔ انہوں نے نشاندہی کی کہ کاروباری اداروں کو کئی قسم کے اخراجات برداشت کرنے پڑتے ہیں، جیسے کہ تعمیراتی اخراجات، میٹریل، لیبر؛ مالی اخراجات؛ انتظامی اخراجات تمام بڑھ جاتے ہیں اور "بے نامی اخراجات" بھی ہوتے ہیں۔

خاص طور پر، پروجیکٹ کے اراضی کے اخراجات میں ریاست کو معاوضے کے اخراجات، زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی، زمین کے استعمال کی فیس کی ادائیگی، زمین کا کرایہ، اور چاول کے کھیتوں کے تحفظ کی فیس (اگر چاول کے کھیت استعمال کیے جاتے ہیں) کے ذریعے معاوضے کے اخراجات شامل ہیں۔ زمین کی قیمت اپارٹمنٹ کے منصوبوں کی لاگت کا تقریباً 15% ہے۔ ٹاؤن ہاؤس کے منصوبوں کے لیے تقریباً 30%؛ ولا پروجیکٹس کے لیے تقریباً 20 فیصد۔

خاص طور پر، موجودہ معاوضے اور سائٹ کلیئرنس کے اخراجات عام طور پر مجاز ریاستی ایجنسی کی طرف سے اصل اخراجات کے تقریباً 70% پر جو انٹرپرائز نے خرچ کیے ہیں۔ باقی اصل اخراجات جن میں کٹوتی نہیں کی گئی ہے انہیں منافع سمجھا جاتا ہے اور انٹرپرائز کو 20% اضافی کارپوریٹ انکم ٹیکس ادا کرنا ہوگا۔ آخر میں، یہ لاگتیں فروخت کی قیمت میں شامل ہیں جو گاہکوں کو گھر خریدتے وقت "برداشت" کرنا پڑتی ہیں۔

تعمیراتی لاگت اپارٹمنٹ بلڈنگ پروجیکٹ کی لاگت کا تقریباً 50%، ٹاؤن ہاؤس پروجیکٹ کی لاگت کا تقریباً 30%، ولا پروجیکٹ کی لاگت کا تقریباً 20% ہے۔ اس قسم کی لاگت میں اضافہ ہو رہا ہے، مثال کے طور پر، اپارٹمنٹ کی عمارت کے لیے 1m2 فلور اسپیس بڑھ کر 12-13 ملین VND/m2 ہو گئی ہے جبکہ اس سے پہلے صرف 7-8 ملین VND/m2 تھی۔

کریڈٹ لون پر سود اور سرمائے کے دیگر ذرائع پر سود کی ادائیگی سمیت مالی اخراجات عموماً لاگت کا تقریباً 10% ہوتے ہیں۔ انتظامی اخراجات عام طور پر لاگت کا تقریباً 5 فیصد ہوتے ہیں۔

"بے نام" اخراجات کے ساتھ، ان اخراجات کی قدر چھوٹی نہیں ہے۔ تاہم، چونکہ ٹیکس قانون کی دفعات کے مطابق اخراجات کی "قانونیت، درستگی، اور معقولیت" کی ضمانت نہیں دی جاتی ہے، اس لیے وہ پراجیکٹ کی سرمایہ کاری کے اخراجات میں شامل نہیں ہیں اور بالآخر فروخت کی قیمت میں شامل ہیں جو گھر خریداروں کو برداشت کرنا پڑتی ہے۔

مسٹر چاؤ نے تجزیہ کیا کہ اوپر دی گئی تمام لاگتیں بازار کے عام حالات میں شمار کی جاتی ہیں، کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے تقریباً 3 سال۔ اگر یہ قانونی مسائل کی وجہ سے طویل ہوتا ہے جیسا کہ حالیہ برسوں میں ہوا ہے، تو سرمایہ کاری کی کل لاگت نمایاں طور پر بڑھ جائے گی۔

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 2 — پروجیکٹ کی تعمیر کے دوران بہت سے ان پٹ اخراجات بجٹ سے زیادہ ہوتے ہیں (مثال: کوانگ انہ)۔

اس کا حل کیا ہے؟

لانگ این اور ڈونگ نائی میں بہت سے پراجیکٹس تیار کرنے والے کاروبار کے نمائندے نے کہا کہ مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے مارکیٹ کو بہت سی ایجنسیوں اور مارکیٹ میں ممبران کے تعاون کی ضرورت ہے۔

اس شخص نے تجویز پیش کی کہ ریاست سوشل ہاؤسنگ اور ورکرز ہاؤسنگ منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال پر ٹیکس مراعات پر غور کر سکتی ہے۔ بینک کاروباری اداروں کو ترجیحی شرح سود کے ساتھ منصوبوں کو نافذ کرنے کے لیے سرمایہ ادھار لینے میں سہولت فراہم کر سکتے ہیں۔ خاص طور پر، طریقہ کار اور پراجیکٹ کی منظوری کے دستاویزات کو مکمل کرنے کے عمل کو تیز اور تیزی سے لاگو کیا جانا چاہئے تاکہ کاروباری اداروں کو عمل درآمد کے وقت کو طول نہ دینا پڑے۔

HoREA کے چیئرمین کے طور پر، مسٹر لی ہونگ چاؤ نے بہت سے جامع حل تجویز کیے ہیں۔ کاروبار کے لیے، مسٹر چاؤ نے تجویز پیش کی کہ سرمایہ کار منافع کی توقعات کو کم کریں، قیمتیں زیادہ نہ رکھیں، رعایت میں اضافہ کریں اور پروموشنل اور بعد از فروخت پالیسیاں بنائیں تاکہ طلب کو تیز کیا جا سکے، صارفین کا اعتماد بڑھے، نقد بہاؤ اور لیکویڈیٹی پیدا ہو۔

کاروباری اداروں کو بھی اپنی سرمایہ کاری کو سستی رہائش کے حصے میں منتقل کرنے کی ضرورت ہے، ان قیمتوں کے ساتھ جو لوگوں کی آمدنی کے لیے موزوں ہوں۔ 2021-2030 کی مدت میں کم از کم 1 ملین سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس تیار کرنے کا پروگرام کاروباری اداروں کو VND120,000 بلین کریڈٹ پیکیج تک رسائی میں مدد دے سکتا ہے جس کی شرح سود عام تجارتی شرح سود سے 1.5-2% کم ہے۔

اس کے علاوہ، کاروبار پرانی اپارٹمنٹ کی عمارتوں کی تعمیر نو، نہروں پر اور اس کے ساتھ مکانات کی تزئین و آرائش اور دوسری جگہ منتقل کرنے، اور پرانے، خستہ حال شہری علاقوں کو دوبارہ تیار کرنے کے پروگراموں میں حصہ لے سکتے ہیں۔

ریاست کی طرف سے، مسٹر چاؤ نے مشورہ دیا کہ مستند ریاستی ایجنسیاں ہاؤسنگ پراجیکٹس کی سپلائی بڑھانے کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے پر توجہ مرکوز کریں، جو کہ سستی رہائش اور سماجی رہائش کی فراہمی کو بڑھانے کی بنیاد ہے۔ ہاؤسنگ سپلائی میں یہ اضافہ طلب اور رسد کے قانون اور مارکیٹ مسابقت کے قانون کے مطابق مکانات کی قیمتوں کو مستحکم کرنے میں مدد کرے گا۔

اس کے علاوہ، ایسوسی ایشن نے تجویز پیش کی کہ وزارت تعمیرات جلد ہی ہاؤسنگ کنسٹرکشن کے سرمایہ کاری کے منصوبوں کے مراحل کے بارے میں تفصیلی ضوابط حکومت کو پیش کرے جیسا کہ 2023 ہاؤسنگ قانون کے آرٹیکل 34 میں بتایا گیا ہے۔ یہ تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹس اور سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی منظوری کے عمل اور انتظامی طریقہ کار کو معیاری بنانا ہے، زمین کا استعمال کرتے ہوئے سرمایہ کاری کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے لیے وقت کو کم کرنا ہے۔

ایسوسی ایشن نے یہ تجویز بھی پیش کی کہ قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی زمینی ترامیم کے مسودہ قانون کو مکمل کرنے پر غور کرے تاکہ رئیل اسٹیٹ منصوبوں کو عملی جامہ پہنانے کے لیے زمین کے موثر اور کفایتی استعمال سے متعلق میکانزم اور پالیسیاں بنائی جائیں۔

خاص طور پر، کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس اور سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹس ہاؤسنگ قانون اور رئیل اسٹیٹ بزنس قانون 2023 کے مطابق اور ہم آہنگ ہونے کی ضمانت دی جاتی ہے، جس سے سرمایہ کاروں کے لیے زمین تک رسائی کے لیے سازگار حالات پیدا ہوتے ہیں، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ بجٹ کی آمدنی میں کوئی نقصان نہ ہو۔

ماخذ