دفتری عمارتوں اور ہوٹلوں کو سروسڈ اپارٹمنٹس میں تبدیل کرنے کا رجحان

مارکیٹ کبھی زیادہ گرم نہیں رہی

شہری علاقوں اور بڑے شہروں میں ملازمتیں تلاش کرنے پر توجہ مرکوز کرنے کے رجحان کے ساتھ، مکانات کی مانگ بھی بڑھ رہی ہے۔ دریں اثنا، کم لاگت والے اپارٹمنٹس کی فراہمی کی انتہائی کمی ہونے کی وجہ سے، بہت سے لوگوں کے پاس اتنی مالی صلاحیت نہیں ہے کہ وہ درمیانی فاصلے کے اپارٹمنٹس خرید سکیں۔ لہذا، تقریباً 20 ملین VND کی آمدنی والے ملازمین کی خدمت کرنے والے اپارٹمنٹس اور سروسڈ اپارٹمنٹس جیسی مصنوعات کے ساتھ کرائے کی مارکیٹ ہمیشہ "کمرے کی کمی" کی حالت میں رہتی ہے۔

یہاں تک کہ اس عرصے کے دوران جب ہو چی منہ شہر میں احاطے کی واپسی کی "لہر" پھیل گئی، جس کی وجہ سے بہت سی جگہوں کو "کرائے کے لیے" کے نشانات کو لٹکانا پڑا، بہت سے دفاتر خالی ہونے کی حالت میں پڑ گئے، کرائے کے اپارٹمنٹس کی قیمت میں اب بھی قدرے اضافہ ہوا۔ Batdongsan.com.vn کی 2023 کی دوسری سہ ماہی کی رپورٹ نے یہ بھی ظاہر کیا کہ جب اپارٹمنٹ کے حصے میں سرمایہ کاری کرتے وقت منافع کے مارجن کی شرح نمو (قیمت میں اضافے کی شرح + کرایے کی پیداوار سمیت) 2015 کے آغاز کے مقابلے میں 97 فیصد بڑھ رہی ہے، جو کہ دیگر سرمایہ کاری کے ذرائع جیسے اسٹاک، سونا، کرنسی کی بچت... سے زیادہ مستحکم ہے۔

آفس اور ہوٹل کی عمارتوں کو سروسڈ اپارٹمنٹس میں تبدیل کرنے کا رجحان تصویر 1 — سروسڈ اپارٹمنٹس بہت سے لوگوں کو اپنی طرف متوجہ کر رہے ہیں جن کے پاس مالی وسائل نہیں ہیں یا انہیں گھر خریدنے کی ضرورت نہیں ہے۔

سروے کے مطابق، ہو چی منہ سٹی کے وسطی اضلاع میں بہت سے سروسڈ اپارٹمنٹ بلڈنگز جیسے Phu Nhuan، Binh Thanh، Tan Binh، District 10, District 11... میں 80% سے زیادہ کے قبضے کی شرح ہے، یہاں تک کہ کچھ کرائے کے منصوبے بھی 100% قبضے کی شرح تک پہنچ چکے ہیں۔ حالیہ دنوں میں ہو چی منہ شہر میں چھوٹے سائز کے سروسڈ اپارٹمنٹس کے قبضے کی شرح میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے اور موسم گرما کے مہینوں میں جب طلباء تعلیمی سال کی تیاری کرتے ہیں تو اس میں اضافہ ہوتا ہے۔

اس رجحان کا سامنا کرتے ہوئے، معیشت کے بہتر ہونے کا انتظار کرتے ہوئے، بہت سے عمارت کے مالکان جو دفتر یا ہوٹل کے کرائے پر کام کرتے تھے، نے سمت بدل دی ہے اور انہیں سروسڈ اپارٹمنٹس میں تبدیل کرنے کے طریقہ کار کے ساتھ آگے بڑھ رہے ہیں۔ یہ سٹوڈیو طرز کے سروسڈ اپارٹمنٹس اکثر مکمل فرنیچر کے ساتھ کرائے پر لیے جاتے ہیں، جس کی قیمتیں علاقے کے لحاظ سے 6-12 ملین VND/ماہ تک ہوتی ہیں۔

ایک عام اپارٹمنٹ سے چھوٹے رقبے کے ساتھ، اس قسم کو سستا ہونے اور مرکز کے قریب ہونے کا فائدہ ہے۔ سروسڈ اپارٹمنٹس کی حالیہ ظاہری شکل ان سرمایہ کاروں کے لیے ایک مدمقابل بن گئی ہے جو کرائے کی سرمایہ کاری کے لیے مضافاتی علاقوں میں اپارٹمنٹ خریدتے ہیں۔

آفس اور ہوٹل کی عمارتوں کو سروسڈ اپارٹمنٹس میں تبدیل کرنے کا رجحان تصویر 2 — بہت سے عمارت کے مالکان پہلی منزل پر کاروباری دفاتر اور اوپری منزل پر اپارٹمنٹس کو یکجا کرتے ہیں۔

کچھ بروکرز نے کہا کہ بہت سے لوگ اسی قیمت پر مضافاتی اپارٹمنٹس کے بجائے مرکز کے قریب سروسڈ اپارٹمنٹس کرائے پر لینے کا انتخاب کرنے کے لیے ایریا، وینٹیلیشن اور بنیادی ڈھانچے کی سہولیات کی تجارت کرنا چاہتے ہیں۔ لہٰذا، زیادہ سے زیادہ عمارتوں کو اس ماڈل میں کرائے کے لیے تبدیل کیا جا رہا ہے، جس سے دفتر کی پوری عمارت کرایہ داروں کے انتظار میں خالی ہونے کی بجائے نقدی کی روانی میں اضافہ ہو رہا ہے۔

اس کے علاوہ، کچھ عمارت کے مالکان نے عمارت کی پہلی اور دوسری منزل پر مشترکہ دفتر اور ہیڈ کوارٹر کرایہ پر لیا ہے، جب کہ اوپری منزلوں کو مختلف علاقوں اور سہولیات کے ساتھ درمیانی رینج سے لے کر ہائی اینڈ تک کئی اقسام کے کرائے کے لیے سروسڈ اپارٹمنٹس میں تبدیل کر دیا گیا ہے۔

احتیاط سے سرمایہ کاری کے اخراجات کا حساب کرنے کی ضرورت ہے

تحقیق کے مطابق سروسڈ اپارٹمنٹس کرائے پر لینے سے حاصل ہونے والی آمدنی کم نہیں ہے بلکہ انتہائی مستحکم ہے۔ اسی علاقے والے عام کمروں کے مقابلے میں، سروسڈ اپارٹمنٹس کے کرایے کی قیمت عام طور پر فی کمرہ کم از کم 1.5-2 گنا زیادہ ہوتی ہے۔ خاص طور پر ان سرمایہ کاروں کے لیے جو جانتے ہیں کہ کس طرح جگہ کا فائدہ اٹھانا ہے، یوٹیلیٹیز اور مناسب خدمات میں اضافہ کرنا ہے، قیمت اور بھی بڑھ سکتی ہے۔

تاہم، اس قسم کے سروسڈ اپارٹمنٹ کے لیے انتظام اور آپریشن، اور آمدنی اور اخراجات کا حساب کتاب کرائے کے سستے کمروں کی نسبت زیادہ پیچیدہ ہوگا۔ کاروباری لوگوں کو یہ جاننا چاہیے کہ اس قسم میں سرمایہ کاری کرتے وقت آمدنی کو بہتر بنانے کے لیے معاہدے کے مرحلے سے لے کر آپریشن اور اشتہاری مراحل تک منظم طریقے سے اور قریب سے کیسے انتظام کرنا ہے۔

کیونکہ، اگرچہ فی الحال، سروسڈ اپارٹمنٹس بہت مشہور ہیں اور بہت سے لوگوں کی طرف سے ان کی تلاش ہے۔ لیکن کچھ سرمایہ کاروں کو اس قسم میں تبدیل ہونے پر نقصان ہوا ہے۔ مسٹر Ngoc Anh (Binh Thanh) کی کہانی کی طرح، جس نے اپنے ہوٹل کے ماڈل کو کرائے پر سروسڈ اپارٹمنٹس میں تبدیل کر دیا۔

شروع میں، طویل مدتی رینٹل ماڈل کا انتظام نہ کرنے کی وجہ سے، غلط ہدف والے سامعین کو اشتہار دینے کے ساتھ ساتھ، ماڈل کی تزئین و آرائش کے لیے تقریباً 2 بلین VND کے قرض کے دباؤ کے ساتھ، وہ تبدیلی کے تقریباً پہلے سال تک دکھی رہا۔ 1 سال سے زیادہ نقصان برداشت کرنے کے بعد، دوستوں کے تعاون سے کرایہ کو چلانے کا آسان ترین طریقہ تلاش کرنے کے بعد، مسٹر Ngoc Anh کا سروسڈ اپارٹمنٹ کمپلیکس 80% بھرا ہوا تھا، جس کی ماہانہ آمدنی تقریباً 300 ملین VND تھی۔

آفس اور ہوٹل کی عمارتوں کو سروسڈ اپارٹمنٹس میں تبدیل کرنے کا رجحان تصویر 3 — ہوٹلوں اور دفتری عمارتوں میں زیر زمین پارکنگ، ایلیویٹرز اور آگ سے تحفظ کا نظام رکھنے کا فائدہ ہے۔

تاہم، ہر کوئی اتنا خوش قسمت نہیں ہے، جیسا کہ مسٹر ہیو (Binh Tan) کے معاملے میں، کیونکہ وہ مارکیٹ کو اچھی طرح سے نہیں سمجھتا تھا، اس لیے اس نے اور اس کے دوستوں نے بہت سی عمارتوں کو کرائے پر دینے کے لیے سرمایہ اکٹھا کیا تاکہ ان کو کرایہ کے لیے سروسڈ اپارٹمنٹس میں تبدیل کیا جا سکے۔ لیکن سرمایہ کاری کے بڑے سرمائے اور بینک کے قرض کے سود کی وجہ سے، مسٹر ہیو نے جن سروس اپارٹمنٹس کو کرایہ پر لیا تھا وہ اسی جگہ کے اپارٹمنٹس کے مقابلے میں مسابقتی قیمتوں میں نہیں تھے۔

جبکہ بنہ ٹین میں، 50m2 سے زیادہ کے کچھ اپارٹمنٹس تقریباً 7 ملین VND/ماہ کے لیے کرائے پر لیے جا رہے ہیں، مسٹر Hieu کے سروسڈ اپارٹمنٹ کو 6 ملین VND/ماہ کے کرایہ پر مشتہر کیا جا رہا ہے۔ اپارٹمنٹس سے زیادہ قیمتوں کے ساتھ سروس فیس، بجلی اور پانی کو شامل کرتے وقت، اس قسم کی مسابقت ختم ہو جاتی ہے، جس سے اس کے لیے کئی مہینوں تک اپنے اپارٹمنٹس کو 60% سے زیادہ بھرنا ناممکن ہو جاتا ہے۔ اس سے قرض میں اضافہ ہوتا ہے کیونکہ آمدنی صرف اخراجات، سود اور کرایہ کو پورا کر سکتی ہے۔

تاہم، یہ نوٹ کیا گیا ہے کہ اس علاقے میں، بہت سے سروسڈ اپارٹمنٹ ماڈلز بہت سے کرایہ داروں کو اپنی طرف متوجہ کر رہے ہیں جن کے قبضے کی شرح ہمیشہ 100% کے قریب ہے۔ زیادہ تر سروس شدہ اپارٹمنٹس لیکن سستی قیمتوں کے ساتھ، کرایے کی قیمتیں 4-5 ملین VND/ماہ تک ہوتی ہیں، جو اسی علاقے میں اپارٹمنٹس کے مقابلے میں نمایاں طور پر سستی ہیں۔

اگر اچھی طرح سے چلایا جائے تو زیادہ منافع کے امکانات کے ساتھ اور لاگت کے محتاط حساب کے ساتھ، سروس شدہ اپارٹمنٹ ماڈل تیزی سے ظاہر ہو رہا ہے۔ ان میں سے کئی ہوٹل مالکان اور آفس بلڈنگ کرایہ پر لینے والے کئی عوامل کی وجہ سے گزشتہ دنوں سے ریونیو نہ ہونے کی صورتحال کو برداشت نہیں کر سکے۔ موجودہ عمارتوں کے فائدے کے ساتھ، یہ آنے والے وقت میں کرائے کی مارکیٹ میں مضبوط حریف ہوں گے جب وہ عمارت کے کرائے کی لاگت کو کم کر سکتے ہیں۔

ماخذ