فرض الضرائب لتشديد المضاربة العقارية: ضرورة وجود خارطة طريق وبيانات كاملة

يرى الخبراء أن اقتراح فرض ضريبة دخل شخصي بنسبة 20% على أرباح كل عملية نقل عقاري مناسب. إلا أن معدل الضريبة في الحالات التي لا يُحدد فيها سعر الشراء والتكاليف المرتبطة به مرتفع للغاية.

سيكون هناك طريق مناسب.

أصدرت وزارة المالية مؤخرًا مشروع قانون ضريبة الدخل الشخصي (بديل)، وتسعى لتلقي ملاحظاتكم قبل عرضه على الحكومة ومجلس الأمة. وينص المشروع على أن ضريبة الدخل الشخصي على تحويلات الأفراد العقارية تُحدد بضرب الدخل الخاضع للضريبة في معدل الضريبة البالغ 20% لكل تحويل.

يقوم الناس بإجراءات الأراضي في اللجنة الشعبية لمنطقة تان بينه، مدينة هوشي منه

حيث يُحدَّد الدخل الخاضع للضريبة من نقل الملكية العقارية بطرح (-) سعر الشراء والنفقات المعقولة المتعلقة بتحقيق الدخل من نقل الملكية العقارية. في حال عدم تحديد سعر الشراء والنفقات المتعلقة بنقل الملكية العقارية، تُحدَّد ضريبة الدخل الشخصي بضرب سعر البيع (x) في معدلات الضريبة التالية: للعقارات التي تقل مدة حيازتها عن سنتين، تكون النسبة 10%؛ وللعقارات التي تتراوح مدة حيازتها بين سنتين وأقل من 5 سنوات، تكون النسبة 6%؛ وللعقارات التي تتراوح مدة حيازتها بين 5 سنوات وأقل من 10 سنوات، تكون النسبة 4%؛ وللعقارات التي تمتد مدة حيازتها لعشر سنوات أو أكثر، تكون النسبة 2%. وبشكل خاص، تُخصَّص نسبة 2% للعقارات المتأتية من الميراث.

وفقًا لوزارة المالية، ينص قانون ضريبة الدخل الشخصي الحالي على فرض ضريبة دخل شخصية على نقل العقارات بنسبة 2% على سعر التحويل في كل مرة. ومع ذلك، برزت مؤخرًا آراء عديدة تُشير إلى ضرورة دراسة لوائح ضريبة الدخل الشخصي على نقل العقارات لضمان توافقها مع طبيعة المعاملات الاقتصادية . وأفادت وزارة المالية بأنه، من خلال الحسابات، وبالمقارنة مع معدل الضريبة البالغ 2% على سعر التحويل المطبق حاليًا، فإن معدل الضريبة البالغ 20% على الدخل الخاضع للضريبة سيُنظم الضريبة لضمان تساويها مع المعدل الحالي.

في بعض الحالات (حيث يكون الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء أقل، ولا يوجد دخل أو خسارة)، يكون تحصيل 20% من الدخل أكثر فائدة للأفراد، إذ يُنظّم تحصيل الضرائب وفقًا للدخل الفعلي لمعاملات العقارات. ومع ذلك، فإن تحصيل ضريبة الدخل الشخصي وفقًا لطريقة 20% على الدخل يتطلب خارطة طريق مناسبة، تضمن التزامن مع عملية تحسين السياسات الأخرى المتعلقة بالأراضي والإسكان، أو مستوى جاهزية قاعدة البيانات، بالإضافة إلى البنية التحتية لتكنولوجيا المعلومات المتعلقة بتسجيل ونقل الأراضي والعقارات. وبالتالي، يُمكن تهيئة الظروف للسلطات الضريبية للحصول على معلومات كافية وأساس قانوني يتعلق بأنشطة نقل العقارات لتحصيل المبلغ الصحيح للضريبة المستحقة.

"علاج" المضاربة العقارية

أشار الخبير الاقتصادي الدكتور نجوين تري هيو إلى أن هذا المقترح سيكون له تأثير إيجابي على سوق العقارات. وتحديدًا، تُحسب الضريبة على أساس الدخل الفعلي (الربح)، مما يُمكّن الأفراد من دفع الضرائب وفقًا لقدراتهم ومزاياهم، ويشجع السوق على تحديد سعر الصفقة الصحيح. وفي الوقت نفسه، يُتيح أسلوب حساب الضريبة الجديد إمكانية زيادة الإيرادات من معاملات العقارات عالية الربحية، مما يُعزز موارد الاستثمار العام وتطوير البنية التحتية.

بالإضافة إلى ذلك، سيشجع اقتراح خفض معدلات الضرائب بناءً على مدة الاحتفاظ المستثمرين على الاحتفاظ بالأصول لفترة أطول، مما يساهم في استقرار السوق والحد من المضاربة. كما أن رفع معدل الضريبة على العقارات المحتفظ بها لأقل من عامين (10%) سيقلل من المضاربة قصيرة الأجل، مما يقلل بشكل كبير من أرباح المضاربة، ويدفع المستثمرين إلى التفكير مليًا. فعندما تتراجع المضاربة، سيصبح السوق أقل تقلبًا، وستعكس أسعار العقارات قيمتها الحقيقية، مما يقلل من فترات "حمى الأرض" الافتراضية. وصرح الدكتور نجوين تري هيو قائلاً: "السياسة الضريبية دائمًا أداة فعّالة لتنظيم السوق وتوزيع الدخل. وسيسهم تطبيق هذه التغييرات بنجاح بشكل كبير في التنمية المستدامة والشفافة لسوق العقارات الفيتنامية".

صرح المحامي هوينه فان نونغ، من نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه، بأن ضريبة الدخل الشخصي المقترحة القائمة على الربح تتوافق تمامًا مع الممارسات الدولية وطبيعة الضريبة الحقيقية. ومع ذلك، لتحقيق ذلك، يجب على قطاع الضرائب إنشاء قاعدة بيانات للاطلاع على سجل المعاملات. من ناحية أخرى، يُعد تحديد النفقات القابلة للخصم أمرًا صعبًا أيضًا، مثل تكلفة الشراء والتجديد والوساطة والإجراءات وفوائد القروض المصرفية. في الواقع، توجد العديد من المعاملات القديمة دون فواتير أو مستندات تثبت ذلك.

في غضون ذلك، علق السيد تران فان تشاو، رئيس مجلس إدارة شركة تشو لون العقارية المساهمة، بأن مقترح وزارة المالية الضريبي لن يكون له تأثير كبير على شركات العقارات، ولكنه سيؤثر بشكل رئيسي على نقل الأفراد للملكية. يُعد معدل الضريبة البالغ 20% على الأرباح مناسبًا، ولكن لتطبيقه، يجب على الدولة استكمال قاعدة البيانات ووضع خارطة طريق للتطبيق. في الوقت نفسه، في الحالات التي لا يُحدد فيها سعر الشراء والتكاليف المتعلقة بنقل الملكية، يكون معدل الضريبة المقترح مرتفعًا للغاية. واقترح السيد تشاو: "أقترح خفض معدل الضريبة على العقارات التي تقل مدة حيازتها عن سنتين إلى 5%؛ وعلى العقارات التي تقل مدة حيازتها عن سنتين إلى أقل من 5 سنوات، يكون المعدل 3%؛ وعلى العقارات التي تقل مدة حيازتها عن 5 سنوات إلى أقل من 10 سنوات، يكون المعدل 2%. أما العقارات التي تزيد مدة حيازتها عن 10 سنوات، فيكون المعدل 1% أو بدون ضريبة. ولن تُعفى من الضريبة إلا العقارات الموروثة".

ثانه هين

المصدر: https://www.sggp.org.vn/ap-thue-de-siet-dau-co-bat-dong-san-phai-co-lo-trinh-va-du-lieu-day-du-post805148.html