قائمة أسعار الأراضي الجديدة: ضرورة الرقابة لتجنب إحداث "صدمة" للسوق

أكدت إدارة إدارة الأراضي (وزارة الزراعة والبيئة) أن سياسة اللامركزية في تحديد أسعار الأراضي أصبحت فعالة تدريجيا، مما يساعد على تعبئة الموارد من الأراضي للتنمية الاقتصادية...

ومع ذلك، في الفترة المقبلة، عندما تقوم المحليات بتطوير قوائم أسعار الأراضي الجديدة، فإن أسعار الأراضي سوف تتقلب بسعات كبيرة اعتمادًا على المنطقة، مما يؤثر بشكل مباشر على أسعار المساكن وسوق العقارات بشكل عام.

تُظهر سياسة اللامركزية في تحديد أسعار الأراضي فعاليتها تدريجيًا. صورة توضيحية: توان آنه/وكالة الأنباء الفيتنامية

تحذير من التقلبات القوية

ومن المتوقع أن يؤدي الإصدار المتزامن لقوائم أسعار الأراضي بموجب قانون الأراضي 2024 إلى إحداث تقلبات كبيرة في أسعار الأراضي في العديد من المناطق، مما يؤدي إلى تأثيرات كبيرة على سوق العقارات وتكاليف الاستثمار ووصول الناس إلى السكن.

علق الدكتور فام آنه توان، رئيس قسم إدارة الأراضي بجامعة هانوي للموارد الطبيعية والبيئة، قائلاً إن قائمة أسعار الأراضي المُعدّلة سترتفع على الأرجح مقارنةً بقائمة الأسعار الحالية. قد يُفيد هذا الأشخاص الذين استُعيدت أراضيهم ويزيد من إيرادات الميزانية المحلية، ولكنه في الوقت نفسه سيزيد من تكاليف الاستثمار، وخاصةً تكاليف تطهير المواقع في مشاريع التطوير، مما يؤثر سلبًا على سوق العقارات والسكان.

سيؤثر ارتفاع أسعار الأراضي بشكل كبير على إيرادات الأراضي، مثل رسوم الانتفاع والضرائب والرسوم، كما سيزيد من تكاليف الاستثمار، مما يؤثر على أسعار العقارات في السوق. وحذر السيد فام آنه توان من أن الإفراط في التعديل سيؤدي إلى ارتفاع تكاليف الاستثمار في المشاريع العقارية، مما سيُسبب صعوبات للمستثمرين المحليين والشركات الأجنبية على حد سواء.

بالنسبة للمواطنين، يعني ارتفاع أسعار الأراضي زيادة تكلفة إجراءات مثل تغيير أغراض استخدام الأراضي ومنح شهادات حقوق الاستخدام. وعلى وجه الخصوص، عند تحويل الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية، قد تُسبب الزيادة الحادة في رسوم استخدام الأراضي صعوبات للأسر الراغبة في تقنين ملكيتها.

من وجهة نظر خبير، أكد البروفيسور دانغ هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، على ضرورة وجود آلية رقابة مركزية لضمان الاتساق والعقلانية في إعداد قوائم أسعار الأراضي. وأوضح أن قائمة أسعار الأراضي الحالية صادرة عن مستوى المقاطعات، ما يسمح لكل منطقة بمعالجتها وتطويرها بطريقة مختلفة، مما قد يؤدي بسهولة إلى اختلافات غير مبررة، لا سيما في المناطق الحدودية.

اقترح البروفيسور دانغ هونغ فو أن يكون لوزارة الزراعة والبيئة دور في تقييم قائمة أسعار الأراضي ومراجعتها قبل الموافقة عليها، وذلك لمنع استغلال فروق الأسعار لتحقيق مكاسب شخصية. وأهم مبدأ هو أن تكون قائمة أسعار الأراضي متوافقة مع سعر السوق. ومع ذلك، أشار هذا الخبير إلى أن فيتنام لا تزال تفتقر إلى تعريف واضح لـ"سعر السوق"، ولا إلى إطار قانوني محدد لتحديد هذا السعر علميًا.

فيما يتعلق بمشاركة مسؤولي البلديات في وضع قوائم أسعار الأراضي، قال السيد فو إن هذا ضروري لفهمهم للقيمة الفعلية للأراضي في المنطقة. ومع ذلك، من الضروري تقديم حجج واضحة لتحديد ما إذا كان السعر المقترح يعكس سعر السوق حقًا.

خطر "حمى الأسعار" إذا لم يتم السيطرة عليها بشكل جيد

أشار تران كووك دونغ، نائب رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إلى أن قائمة أسعار الأراضي الحالية غالبًا ما تكون أقل بنسبة 30-60% من سعر السوق، مما يؤدي إلى خسارة الدولة لإيراداتها وعدم حصول المواطنين على تعويضات مناسبة. لذلك، يُلزم قانون الأراضي لعام 2024 المحليات بتعديل قائمة الأسعار لتكون أقرب إلى الواقع. ومع ذلك، قد يؤدي هذا إلى عواقب وخيمة إذا لم يُضبط بدقة.

العامل الأول الذي يجب مراعاته هو أن رفع قائمة أسعار الأراضي بشكل مبالغ فيه قد يُسبب صعوبات لمشاريع الاستثمار العام نتيجةً للارتفاع الحاد في تكاليف تطهير الأراضي. في الوقت نفسه، سيواجه الناس عقبات في الحصول على السكن، لا سيما في قطاعات مثل الإسكان الاجتماعي أو الإسكان متوسط ​​التكلفة. يمكن أن تُعيق هذه الآثار تدفقات رأس المال الاستثماري وتُثير خطر نشوء فقاعات عقارية محلية. يتطلب هذا الواقع إيجاد حلٍّ لبناء قائمة أسعار أراضي متناغمة ومستدامة.

اقترح السيد تران كووك دونغ رقمنة بيانات أسعار الأراضي، المُحدّثة من العقود الموثقة ومن قاعات التداول، لتحسين الدقة والشفافية. إضافةً إلى ذلك، من الضروري تعزيز الرقابة ومعالجة تضخم الأسعار والمضاربة وظهور موجات افتراضية، لا سيما في المناطق التي بصدد وضع جداول أسعار جديدة للأراضي.

الحل الآخر الذي يجب التركيز عليه هو التأكد من أن تكوين مجلس تقييم أسعار الأراضي يتضمن مشاركة أطراف مستقلة مثل الخبراء والشركات وممثلي الإدارات والفروع، من أجل خلق ردود فعل موضوعية وتجنب حالة "تثبيت الأسعار الداخلية".

وفي المناطق التي تشهد تقلبات قوية في أسعار الأراضي، يمكن للسلطات المحلية تطبيق تدابير قصيرة الأجل مثل تقسيم المناطق، أو تعليق تراخيص النقل، أو الإبقاء على سعر التعويض القديم دون تغيير من أجل استقرار السوق أثناء بناء قائمة أسعار جديدة.

وأوصى الخبراء أيضاً بضرورة وجود إطار توجيهي موحد على المستوى المركزي، بالتنسيق بين وزارة الزراعة والبيئة ووزارة المالية، لوضع معايير بناء قائمة أسعار الأراضي تتناسب مع الواقع، مع ضمان زيادات معقولة لتجنب صدمة السوق.

وفقا لوكالة الأنباء الفيتنامية

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594