وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تشرح مقترح إلغاء أسلوب الفائض في تقييم الأراضي

[إعلان 1]

وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تقترح 3 طرق لتقييم الأراضي

وقالت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة إن هذه الوكالة أرسلت للتو خطابًا رسميًا إلى وزارة العدل تطلب تقييم المرسوم المعدل والمكمل لعدد من مواد المرسوم رقم 44/2014/ND-CP بشأن أسعار الأراضي والمرسوم رقم 10/2023/ND-CP بشأن تعديل واستكمال عدد من مواد المراسيم التوجيهية لتنفيذ قانون الأراضي.

يذكر أن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة اقترحت في مشروع المرسوم تعديل واستكمال أسلوب تقييم الأراضي في اتجاه تنظيم 3 أساليب لتقييم الأراضي، بما في ذلك: أسلوب المقارنة، أسلوب الدخل، أسلوب معامل تعديل سعر الأراضي.

وبالتالي، مقارنةً بالمرسوم رقم 44/2014/ND-CP، قلّص مشروع المرسوم طريقتين لتقييم الأراضي. وتحديدًا، يُدمج المرسوم طريقة الخصم في طريقة المقارنة، ولا يستخدم طريقة الفائض لتقييم الأراضي.

وفي توضيح لذلك، ذكر تقرير وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن طريقة الفائض هي طريقة لتقييم الأراضي من خلال حساب إجمالي الإيرادات المفترضة لتطوير العقار مطروحاً منها إجمالي تكلفة التطوير المفترضة.

وعليه فإن حساب إجمالي الإيرادات المفترضة من تطوير العقارات يجب أن يعتمد على: سعر التحويل، سعر الإيجار، وقت البيع، معدل المبيعات، اتجاهات وتقلبات سعر التحويل، سعر الإيجار المستقبلي، معدل الإشغال... ويجب خصم التدفق النقدي إلى وقت التقييم وفقًا لسعر الفائدة على قروض البنك؛ إن حساب إجمالي تكلفة التطوير المفترضة للعقارات، بالإضافة إلى كونه يعتمد على المعايير وأسعار الوحدات الصادرة عن الوكالات الحكومية المختصة، يعتمد أيضًا على وقت البناء، معدل البناء سنويًا، تكاليف الطوارئ، تكاليف الفائدة، أرباح المستثمرين مع الأخذ في الاعتبار عوامل الخطر، تكاليف الإعلان، المبيعات...

وفقًا لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة، فإن حساب العوامل المفترضة المذكورة أعلاه لإجمالي إيرادات التطوير وإجمالي تكاليف التطوير معقد للغاية، ونتائج التقييم غير مؤكدة وغير دقيقة، وتتضمن أخطاءً جسيمة (لنفس قطعة الأرض، مجرد تغيير مؤشر واحد في العوامل المفترضة سيغير نتائج التقييم)، ويسهل استغلالها، مما يُشكل مخاطر على مُقيّمي الأراضي ومُتخذي قرارات تحديد أسعار الأراضي في المناطق. وهذا هو السبب الرئيسي للصعوبات والتأخيرات في تحديد وتقييم واتخاذ قرارات محددة في الماضي.

من ناحية أخرى، في مجال العقارات، توجد الأرض دائمًا أولاً، ويتم تحديد سعرها قبل عملية إنشاء العقارات، لذلك من غير المناسب افتراض تقدير قيمة العقارات في المستقبل ثم تحديد سعر الأرض، مما يجعل سعر الأرض يعتمد على طريقة عمل المستثمر العقاري، ولا يعكس القيمة السوقية الحقيقية للأرض.

وفقًا لروح القرار 18-NQ/TW، يجب أن تضمن طريقة تحديد أسعار الأراضي الامتثال لمبادئ السوق. لذلك، لا يُطبّق مشروع المرسوم طريقة الفائض لتحديد أسعار الأراضي لحساب الالتزامات المالية لمستخدمي الأراضي والتعويضات عند استصلاح الدولة للأراضي، وهو ما يتوافق مع سياسة الحزب.

وجاء في عرض وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بوضوح أنه من أجل التغلب على القيود عند عدم تطبيق طريقة الفائض، قام مشروع المرسوم بتعديل واستكمال محتوى طريقة المقارنة، حيث يوجه تقييم قطع الأراضي والمساحات الأرضية التي لم يتم استثمارها في البنية التحتية التقنية على أساس الجمع بين تقنية الخصم لخصم تكلفة الاستثمار في البنية التحتية التقنية، وفي الوقت نفسه، تم استكماله باللائحة التي تنص على أنه عند تحديد أسعار الأراضي، يجب تطبيق طريقة معامل التعديل السنوي للمقارنة والتحقق لضمان دقة نتائج تقييم الأراضي.

وجاء في مذكرة وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن "تنظيم 3 طرق لتقييم الأراضي (المقارنة، والدخل، ومعامل تعديل سعر الأرض) ضمن تغطية جميع قضايا تقييم الأراضي التي تخدم إدارة الدولة للأراضي".

هناك آراء كثيرة تخشى من "انسداد" المشروع في حال التخلي عن طريقة الفائض في تقييم الأراضي.

ويرى كثيرون أن التخلي عن أسلوب الفائض قد يجعل من الصعب على المشاريع تقييم الأراضي، مما يسبب الازدحام.

وبحسب جمعية العقارات في مدينة هوشي منه ، تم مؤخرا تقييم ما يصل إلى 87% من المشاريع في المدينة باستخدام طريقة الفائض.

"إن طريقة الفائض هي طريقة علمية ومعترف بها دوليًا لتقييم الأراضي. ونوصي بشدة وزارة الموارد الطبيعية والبيئة والحكومة بالحفاظ على طريقة الفائض لتقييم الأراضي"، اقترح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه.

صرح ممثل جمعية التقييم الفيتنامية بأن طريقة الفائض مناسبة لتقييم أراضي مشاريع الاستثمار التنموي الجديدة. ولا تُطبق طرق التقييم الأخرى. وفي حال التخلي عنها، فقد يُصعّب ذلك تقييم الأراضي للمشاريع، مما يُسبب ازدحامًا مروريًا.

كل طريقة مناسبة لأنواع مختلفة. على سبيل المثال، تُستخدم طريقتا المقارنة والدخل لتحديد أسعار الأراضي للاستخدام الحالي. وتُستخدم طريقة الفائض لتحديد أسعار الأراضي للاستخدام المستقبلي. من المستحيل تطبيق طريقة تحديد سعر الأراضي الحالي على المستقبل. ففي السوق، لا تمتلك جميع المشاريع أصولًا متشابهة أو متشابهة لتطبيق طريقة المقارنة. وفي حال التخلي عن طريقة الفائض، سيصبح تحديد أسعار الأراضي لمشاريع التطوير أمرًا بالغ الصعوبة، كما صرّح السيد نجوين تين ثوا، رئيس جمعية التقييم الفيتنامية.

وفقًا لتقارير من المحليات، انخفض عرض مشاريع الإسكان الجديدة بشكل حاد ومستمر خلال الأشهر الستة الأولى من هذا العام. ويعود السبب الرئيسي إلى مشاكل قانونية، بما في ذلك تقييم الأراضي. وترى الشركات أن توجيهات رئيس الوزراء بشأن تذليل صعوبات تقييم الأراضي تُشكل أساسًا هامًا لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة والمحليات لمراجعة وإعادة النظر في نظام الوثائق القانونية ذات الصلة، وخاصةً أساليب تقييم الأراضي، بهدف إجراء تعديلات متزامنة تناسب السوق على النحو الأمثل.

وبناءً على آراء الشركات والجمعيات، فإن اتحاد التجارة والصناعة في فيتنام يتشاطر أيضًا وجهة النظر القائلة بأن إلغاء طريقة الفائض يجعل تقييم الأراضي أمرًا صعبًا.

أكدت غرفة تجارة وصناعة فيينا أن أسلوب المقارنة يعاني من قيود فيما يتعلق بالبيانات المقارنة، إذ يصعب غالبًا مطابقة معلومات المعاملات مع العقارات المراد تقييمها، مما يتطلب معلومات واضحة ودقيقة كثيرة، بينما في الواقع، غالبًا ما يكون سعر المعاملة الفعلي مختلفًا عن سعر المعاملة الفعلي. كما أن أسلوب معامل تعديل أسعار الأراضي يعاني من قيود مماثلة، استنادًا إلى البيانات المقارنة، ويواجه أيضًا أوجه قصور في المعلومات وبيانات الإدخال.

تعتقد غرفة تجارة وصناعة دبي أن طريقة الفائض هي إحدى طرق تقييم العقارات التي تطبقها هيئات التقييم المتخصصة، وخاصةً عند تقييم الأراضي ذات الإمكانات التطويرية. هذا يعني أن قيمة الأرض حُسبت لتحقيق أفضل استخدام وأكثرها فعالية، وفقًا لمبادئ السوق. قد يُسبب حذف طريقة الفائض من المسودة تناقضًا في الوثائق القانونية المتعلقة بتقييم العقارات. بهدف إدارة الدولة، والإبقاء على طريقة الفائض في طريقة تقييم الأراضي التي اقترحتها غرفة تجارة وصناعة دبي، قد يُسبب حذف طريقة الفائض صعوبات في تطبيق تقييم الأراضي.

[إعلان 2]
مصدر

تعليق (0)

أهم الاهتمامات

أحدث

No data