وزارة الموارد الطبيعية والبيئة توضح مقترح إلغاء أسلوب الفائض في تقييم الأراضي

[إعلان 1]

وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تقترح 3 طرق لتقييم الأراضي

وقالت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة إن هذه الوكالة أرسلت للتو خطابًا رسميًا إلى وزارة العدل تطلب تقييم المرسوم المعدل والمكمل لعدد من مواد المرسوم رقم 44/2014/ND-CP بشأن أسعار الأراضي والمرسوم رقم 10/2023/ND-CP بشأن تعديل واستكمال عدد من مواد المراسيم التوجيهية لتنفيذ قانون الأراضي.

والجدير بالذكر أن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة اقترحت في محتوى مشروع المرسوم تعديل واستكمال أسلوب تقييم الأراضي في اتجاه تنظيم 3 أساليب لتقييم الأراضي، بما في ذلك: أسلوب المقارنة، أسلوب الدخل؛ طريقة معامل تعديل سعر الأرض.

وهكذا، وبالمقارنة مع المرسوم رقم 44/2014/ND-CP، فقد خفض مشروع المرسوم طريقتين لتقييم الأراضي. وعلى وجه التحديد، يتم دمج طريقة الاستقطاع في طريقة المقارنة ولا يتم استخدام طريقة الفائض لتقييم الأراضي.

وفي توضيح لذلك، ذكر تقرير وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن طريقة الفائض هي طريقة لتقييم الأراضي من خلال حساب إجمالي الإيرادات المفترضة لتطوير العقار مطروحاً منها إجمالي تكلفة التطوير المفترضة.

وعليه فإن حساب إجمالي الإيرادات المفترضة من تطوير العقارات يجب أن يعتمد على: سعر التحويل، سعر الإيجار، وقت البيع، معدل البيع، اتجاهات وتقلبات سعر التحويل، سعر الإيجار المستقبلي، معدل الإشغال... ويجب خصم التدفق النقدي إلى وقت التقييم وفقًا لسعر الفائدة على الإقراض من البنك؛ بالإضافة إلى كونها تعتمد على المعايير وأسعار الوحدات الصادرة عن الجهات الحكومية المختصة، فإن حساب إجمالي تكلفة التطوير المفترضة للعقارات يعتمد أيضًا على وقت البناء، ومعدل البناء كل عام، وتكاليف الطوارئ، وتكاليف الفائدة، وأرباح المستثمرين مع الأخذ في الاعتبار عوامل الخطر، وتكاليف الإعلان والمبيعات، وما إلى ذلك.

وبحسب وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، فإن حساب العوامل المفترضة لإجمالي إيرادات التطوير وإجمالي تكاليف التطوير المذكورة أعلاه معقد للغاية، ونتائج التقييم غير مؤكدة وغير دقيقة وتحتوي على أخطاء كبيرة (بالنسبة لنفس قطعة الأرض، فإن مجرد تغيير مؤشر واحد في العوامل المفترضة سيغير نتائج التقييم)، ويتم استغلالها بسهولة وتشكل مخاطر على العاملين في تقييم الأراضي وأولئك الذين يقررون أسعار الأراضي المحددة في المحليات. وهذا هو السبب الرئيسي وراء الصعوبات والتأخير في تحديد وتقييم واتخاذ القرارات المحددة في الماضي.

من ناحية أخرى، في مجال العقارات، توجد الأرض دائمًا أولاً، ويتم تحديد سعرها قبل عملية إنشاء العقارات، لذلك من غير المناسب افتراض تقدير قيمة العقارات في المستقبل ثم تحديد سعر الأرض، مما يجعل سعر الأرض يعتمد على طريقة عمل المستثمر العقاري، ولا يعكس القيمة السوقية الحقيقية للأرض.

وفقًا لروح القرار 18-NQ/TW، يجب أن تضمن طريقة تحديد أسعار الأراضي الامتثال لمبادئ السوق. ومن ثم فإن عدم تطبيق مشروع المرسوم لطريقة الفائض في تقييم الأراضي، وحساب الالتزامات المالية لمستخدمي الأراضي، وحساب التعويضات عندما تسترد الدولة الأراضي، يتوافق مع سياسة الحزب.

وجاء في عرض وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بوضوح أنه من أجل التغلب على القيود عند عدم تطبيق طريقة الفائض، قام مشروع المرسوم بتعديل واستكمال محتوى طريقة المقارنة، حيث يوجه تقييم قطع الأراضي ومساحات الأراضي التي لم يتم استثمارها في البنية التحتية التقنية على أساس الجمع بين تقنية الخصم لخصم تكلفة الاستثمار في البنية التحتية التقنية، وفي الوقت نفسه، تم استكماله باللائحة التي تنص على أنه عند تحديد أسعار الأراضي، يجب تطبيق طريقة معامل التعديل السنوي للمقارنة والتحقق لضمان دقة نتائج تقييم الأراضي.

وجاء في مذكرة وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن "تنظيم 3 طرق لتقييم الأراضي (المقارنة، والدخل، ومعامل تعديل سعر الأرض) ضمن تغطية جميع قضايا تقييم الأراضي التي تخدم إدارة الدولة للأراضي".

أعرب العديد من الآراء عن قلقهم من "انسداد" المشروع في حال التخلي عن طريقة الفائض في تقييم الأراضي.

ويخشى العديد من الخبراء من أن التخلي عن أسلوب الفائض قد يجعل من الصعب على المشاريع تقييم الأراضي، مما يسبب الازدحام.

وبحسب جمعية العقارات في مدينة هوشي منه ، تم مؤخرا تقييم ما يصل إلى 87% من المشاريع في المدينة باستخدام طريقة الفائض.

"إن طريقة الفائض هي طريقة علمية ومعترف بها دوليًا لتقييم الأراضي. ونوصي بشدة وزارة الموارد الطبيعية والبيئة والحكومة بالحفاظ على طريقة الفائض لتقييم الأراضي"، اقترح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه.

وقال ممثل جمعية التقييم الفيتنامية إن طريقة الفائض مناسبة لتقييم الأراضي لمشاريع الاستثمار التنموية الجديدة. لا تتوفر طرق تقييم أخرى. وإذا تم التخلي عنها، فقد يصبح من الصعب على المشاريع تحديد أسعار الأراضي، مما يتسبب في حدوث ازدحام.

كل طريقة مناسبة لأنواع مختلفة. على سبيل المثال، تُستخدم طريقتا المقارنة والدخل لتحديد أسعار الأراضي للاستخدام الحالي. وتُستخدم طريقة الفائض لتحديد أسعار الأراضي للاستخدام المستقبلي. من المستحيل تطبيق طريقة تحديد سعر الأراضي الحالي على المستقبل. ففي السوق، لا تمتلك جميع المشاريع أصولًا متشابهة أو متشابهة لتطبيق طريقة المقارنة. وفي حال التخلي عن طريقة الفائض، فسيكون تحديد أسعار الأراضي لمشاريع التطوير أمرًا بالغ الصعوبة، كما صرّح السيد نجوين تين ثوا، رئيس جمعية التقييم الفيتنامية.

وبحسب التقارير الواردة من المحليات، فإن المعروض من مشاريع الإسكان الجديدة في الأشهر الستة الأولى من هذا العام انخفض بشكل حاد ومستمر. وتعود معظم الأسباب إلى مشاكل قانونية، بما في ذلك تقييم الأراضي. وترى الشركات أن توجيهات رئيس الوزراء بإزالة العوائق في تقييم الأراضي تشكل أساساً مهماً لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة والمحليات لمراجعة وإعادة النظر في منظومة الوثائق القانونية ذات الصلة، وخاصة أساليب تقييم الأراضي، لإجراء تعديلات متزامنة تناسب السوق على النحو الأمثل.

وبناءً على آراء الشركات والجمعيات، فإن اتحاد التجارة والصناعة في فيتنام يتشاطر أيضًا وجهة النظر القائلة بأن إلغاء طريقة الفائض يجعل تقييم الأراضي أمرًا صعبًا.

وتؤكد شركة في سي آي أن أسلوب المقارنة له حدود فيما يتعلق بالبيانات المقارنة، لأن معلومات المعاملات غالبا ما يكون من الصعب مطابقتها مع العقارات التي يجب تقييمها؛ يتطلب الأمر قدرًا كبيرًا من المعلومات الواضحة والدقيقة عن المعاملات، بينما في الواقع غالبًا ما يكون سعر المعاملة على الورق وسعر المعاملة الفعلي مختلفين. وتواجه طريقة معامل تعديل أسعار الأراضي أيضًا قيودًا مماثلة، استنادًا إلى البيانات المقارنة، كما تواجه أيضًا أوجه قصور من حيث المعلومات وبيانات الإدخال.

وترى غرفة تجارة وصناعة دبي أيضًا أن طريقة الفائض هي إحدى طرق تقييم العقارات المطبقة من قبل منظمات التقييم المهنية، وخاصة عند تقييم الأراضي ذات إمكانات التطوير. وهذا يعني أن قيمة الأرض تم حسابها لتحقيق أفضل استخدام وأكثر فعالية، وفقًا لمبادئ السوق. إن إزالة أسلوب الفائض في المسودة قد يسبب تناقضاً في الوثائق القانونية المتعلقة بتقييم العقارات. بهدف إدارة الدولة، والإبقاء على طريقة الفائض في طريقة تقييم الأراضي التي اقترحتها غرفة تجارة وصناعة دبي، فإن إزالة طريقة الفائض قد يسبب صعوبات في عملية تنفيذ تقييم الأراضي.

[إعلان 2]
مصدر