حظر التلاعب بسوق العقارات

اقتراح إجراء المعاملات العقارية عبر البنوك

اقترح النائب ترينه لام سينه (من وفد آن جيانج ) أن يُضيف مشروع القانون أحكامًا تحظر التلاعب بسوق العقارات وتعطيله، وأن يُحدد بوضوح مؤشرات التلاعب به وتعطيله. وصرح السيد سينه قائلًا: "في الآونة الأخيرة، أدت أعمال التلاعب إلى زعزعة استقرار سوق العقارات وأثرت سلبًا على التنمية الاجتماعية والاقتصادية للبلاد".

قدم العديد من النواب الاقتراح نفسه. اقترح ترينه شوان آن، عضو لجنة الدفاع والأمن الوطني (مندوب دونغ ناي )، إدراج التلاعب بسوق العقارات ضمن قائمة الأفعال المحظورة، وتوضيح التلاعب وتحديد أسعار العقارات. وقال: "أعتقد شخصيًا أن التلاعب بالعقارات لا يقل خطورة عن التلاعب بالأسهم المنصوص عليه في قانون العقوبات. حاليًا، يتم التلاعب بسوق العقارات بطريقة معقدة، مما يؤدي إلى فقاعة عقارية، فأسعار العقارات مرتفعة للغاية مقارنة بالواقع، ويجب حظرها قانونيًا، مع وضع لوائح محددة للقضاء عليها".

وفقاً للسيد آن، فإن التلاعب بسوق العقارات لا يقتصر على تحديد أسعار مرتفعة خلال المزادات ثم إلغاء الدفعات الأولية بهدف رفع الأسعار وتحقيق الأرباح، بل يشمل أيضاً استغلال مشروع واحد لـ"تحفيز" أسعار مشاريع أخرى، مما يؤدي إلى ارتفاع حاد في الأسعار. وأكد السيد آن: "أعتقد أنه إذا لم يُعالج الأمر بدقة، فسيؤدي إلى فقاعة عقارية وحوادث خطيرة".

أعرب نائب رئيس اللجنة القضائية في الجمعية الوطنية، نجوين مانه كونغ (وفد كوانغ بينه )، عن قلقه إزاء مشروع القانون الذي ينص على أن الدولة تنتهج سياسةً لتهيئة الظروف للمنظمات والأفراد لإجراء مدفوعات غير نقدية في المعاملات العقارية. وأشار إلى أن المدفوعات غير النقدية تُعدّ حلاً بالغ الأهمية لمنع ومكافحة الفساد والسلوكيات السلبية. لذلك، اقترح أن تتجه الدولة نحو جعل المدفوعات غير النقدية إلزامية في المعاملات الكبيرة، مثل معاملات العقارات، بدلاً من مجرد تهيئة الظروف.

المندوب ترينه شوان آن (وفد دونغ ناي)

أعرب المندوب ترينه شوان آن عن موافقته على لوائح الدفع في المعاملات العقارية، والتي تُلزم مستثمري المشاريع وشركات العقارات بتلقي أموال العملاء عبر حسابات مصرفية في فيتنام. واقترح السيد آن قائلاً: "أعتقد أن جميع المعاملات المتعلقة بالعقارات يجب أن تُدفع من خلال البنوك، وليس فقط من خلال المستثمرين والشركات. لقد قطعنا خطوة مهمة نحو تطبيق معاملات الدفع غير النقدية، وأقترح أن نواصل تطويرها".

يجب سداد جميع المعاملات المتعلقة بالعقارات عبر البنوك، وليس فقط من خلال المستثمرين والشركات. لقد قطعنا شوطًا كبيرًا نحو الدفع الإلكتروني، وأقترح أن نواصل تطوير هذه التقنية.

المندوب ترينه شوان آن، عضو متفرغ في لجنة الدفاع والأمن الوطني (وفد دونغ ناي)

"الوسطاء يرمون ويلتقطون" يعطلون السوق

فيما يتعلق باللوائح المتعلقة بصالات تداول العقارات، أفاد رئيس اللجنة الاقتصادية، فو هونغ ثانه، في تقريره حول استلام ومراجعة مشروع القانون السابق، أنه بعد الاطلاع على آراء العديد من نواب الجمعية الوطنية، ألغى مشروع القانون، بعد شرحه وقبوله، البند الذي يشترط إجراء معاملات عقارية عبر المجلس، وشجعها فقط. وأضاف: "إن اشتراط إجراء معاملات عقارية سيؤدي إلى مخاطر الاستغلال، ولن يضمن تطوير سوق عقاري سليم وآمن ومستدام". كما ينص مشروع القانون على وجوب توثيق وتصديق معاملات العقارات التي يكون فيها الطرف المشارك فردًا. أما إذا كان أحد الأطراف المشاركة مؤسسة عقارية، فلا يشترط توثيق وتصديق.

في تعليقه، قال النائب هوانغ فان كونغ (وفد هانوي) إنه لا ينبغي اشتراط توثيق عقود المعاملات العقارية، بل يمكن تأكيدها من خلال قاعات التداول. وحلل السيد كونغ أن قاعة التداول هي أحد العناصر الثلاثة التي تُشكل سوق العقارات، إلا أن قانون الأعمال العقارية الحالي لم يُنظم بشكل صحيح وظيفة القاعة عندما يسمح لها بالمشاركة في البيع والشراء، وليس فقط الوساطة. وأكد السيد كونغ: "كان ينبغي أن تكون القاعة وسيطًا فقط، لكنها الآن تُمارس البيع والشراء معًا، ويُطلق عليها الناس اسم "الرمي والالتقاط"، مما يُزعزع استقرار السوق".

من هنا، اقترح النائب كونغ تنظيم القانون بشكل أكثر صرامة، بحيث يقتصر دور الوسيط على أداء وظيفة الوسيط، ويتحمل مسؤولية المعلومات المُقدمة للعملاء والدولة. في الوقت نفسه، لا يُسمح للوسيط بالمشاركة في عمليات البيع والشراء، ويقتصر على تلقي رسوم، بما في ذلك رسوم تأكيد المعاملات، وهي رسوم تُعادل رسوم التوثيق ورسوم الوساطة، وفقًا للاتفاقية. ووفقًا للسيد كونغ، يُحمّل هذا النهج الوسيط مسؤولية أداء دور الوسيط على أكمل وجه، وتقديم المشورة للعملاء، وتزويد الدولة بمعلومات السوق.

في نقاش مع النائب كونغ، قال النائب نجوين فان ثان (وفد تاي بينه) إن التوثيق يواجه حاليًا العديد من المشاكل، ولكن إذا تم إلغاؤه أو منح قاعة التداول صلاحيات أكبر، "فسيكون الأمر خطيرًا للغاية". واقترح السيد ثان أن يتم تأكيد المعاملات من خلال التوثيق فقط، وأن قاعة التداول لا يمكن أن تمثل قانون الدولة.

قال إن النائب هوانغ فان كونغ كان "يفكر نظريًا" عندما اقترح منع قاعات التداول من المشاركة في عمليات البيع والشراء. وأضاف: "في الواقع، لا يمكن حظر ذلك، فالناس لديهم طرق عديدة للشراء والبيع بأسعار معروفة. جميع النواب يعلمون أنه في الماضي، عندما سألوا المستثمرين في المباني الشاهقة، وخاصةً تلك التابعة للشركات الحكومية أو الخاصة الكبرى، قالوا لهم إن جميع عقاراتهم قد بيعت، ولكن عندما ذهبوا إلى قاعة تداول العقارات، وجدوها لا تزال مرتفعة، حتى لو كانت نصف السعر أو ضعفه. هذا أمر خطير للغاية". واقترح السيد ثان أن تكون قاعات التداول مجانية، "فالنبيذ الجيد لا يحتاج إلى عناء"، فإذا كانت الصفقة جيدة، سيأتي الزبائن، وإذا لم تكن جيدة، فلن يأتي الزبائن.

بعد الاطلاع على آراء الوفود، صرّح رئيس اللجنة الاقتصادية، فو هونغ ثانه، بأنّ الوفود جميعها تسعى إلى تحسين جودة واحترافية قاعات التداول. ولذلك، ستنظر لجنة الصياغة في كيفية تمكين هذه القاعات من أداء دور الوسيط، وتجنب المشاركة المباشرة في عمليات البيع والشراء، التي قد تُسبب اضطرابًا في السوق.

هل يجب علينا قبول وديعة الشقة قبل بناء الأساس؟

فيما يتعلق بمعاملات الإسكان المستقبلية، يقترح مشروع القانون خيارين. أولاً، يُسمح للمستثمر بتحصيل الدفعات الأولية من العملاء عند استيفاء المشروع جميع شروط التشغيل (بما في ذلك إحدى الوثائق التالية: حقوق استخدام الأرض، رخصة البناء، وثائق قبول بناء أساسات الشقق أو المباني متعددة الاستخدامات مع المنازل، إلخ). ثانياً، يُسمح للمستثمر بتحصيل الدفعات الأولية عند وجود تصميم أساسي مُقيّم للمشروع وامتلاكه إحدى وثائق حقوق استخدام الأرض؛ على ألا يتجاوز الحد الأقصى للدفعة الأولية 10% من سعر البيع أو الإيجار.

في رأيه، اقترح النائب تران هونغ نجوين (من وفد بينه ثوان) التنظيم وفقًا للخيار الأول، لأنه أقل خطورة على العملاء. ووفقًا له، إذا تم تحصيل العربون فورًا من وقت تقييم التصميم الأساسي للمشروع، فسيؤدي ذلك إلى فترة طويلة جدًا من استلام العربون إلى تنفيذ المشروع فعليًا. في الوقت نفسه، شهد سوق العقارات مؤخرًا العديد من التطورات المعقدة، ولا تزال هناك حالات يستغل فيها مستثمرو المشاريع العقارية شكل الودائع وعقود المساهمة في رأس المال لتعبئة رأس المال بشكل تعسفي، مما يتسبب في الفوضى وانعدام الأمن. العديد من المشاريع، بعد استلام العربون، بعد 5 سنوات، وحتى 10 سنوات، لم يتم تنفيذها.

على النقيض من ذلك، أيّد النائب فام فان هوا (وفد دونغ ثاب) الخيار الثاني، لأن "المستثمرين يُعجبون به، والعملاء أيضًا يقبلونه". وحلل السيد هوا أن المستثمرين لا يملكون دائمًا رأس مال كامل، بل يضطرون للاقتراض من البنوك لتأسيس المشروع. وتُعدّ دفعة الـ 10% صغيرة مقارنةً بقيمة المنزل، مما يُهيئ للمستثمرين فرصة الحصول على المال اللازم لتنفيذ المشروع، ويعزز الثقة بين الطرفين، فضلًا عن حصول العملاء الذين يُودعون على خصم. وقال السيد هوا: "عندما يمتلك المستثمر إحدى وثائق حقوق الانتفاع بالأرض، وقرارًا باستئجار الأرض ودفع رسوم الانتفاع بها، أعتقد أنه ليس مُخادعًا".

المندوب فام فان هوا (وفد دونغ ثاب)

وبالمثل، اقترحت النائبة نجوين ثي فيت نغا (وفد هاي دونغ) أيضًا اختيار الخيار الثاني، لأنه سيهيئ الظروف المناسبة لنمو الشركات والمستثمرين. وأقرت السيدة نغا بأنه على الرغم من أن هذا الخيار قد يحمل مخاطر أكبر على العملاء، إلا أنه سيتم التغلب عليه من خلال تشديد الإدارة وزيادة مسؤولية الجهات الحكومية. على العكس، سيكون الخيار الأول أكثر أمانًا للعملاء، ولكنه في الوقت نفسه سيُضيّق فرص الشركات، مما يبدو أنه يتعارض مع التشجيع ويخلق آليات لنمو الشركات.

اقترحت المندوبة هوينه ثي فوك (وفد با ريا-فونغ تاو) تحديد مبلغ الإيداع بنسبة لا تتجاوز 5% بدلاً من 10% كما هو مذكور في مسودة المشروع. يُعد هذا المبلغ كافياً للحفاظ على ثقة كلٍّ من المودع والمودع لديه، والوعي بالالتزامات، وفي الوقت نفسه ضمان عدم استخدام الوديعة لأغراض تعبئة رأس المال.

قال رئيس اللجنة الاقتصادية، فو هونغ ثانه، إن لكلا الخيارين جوانب إيجابية وسلبية. أما الخيار الأول، فيتمثل في قدرته على حماية مصالح الطرف الضعيف، المشتري، ولكن من جانب الشركات، لا يمكن ضمان الوصول إلى المستثمرين المحتملين. أما الخيار الثاني، فيتمثل في تهيئة الظروف للشركات، ولكنه يتطلب أيضًا خطوات عديدة، بدءًا من التصميم الأساسي وحتى منح رخصة البناء، وقد يتأخر، مما يؤثر على مصالح الشعب. وأضاف السيد ثانه: "إذا لم يكن الأمر واضحًا أو متفقًا عليه، فإننا نقترح التصويت على هذا المحتوى حتى تتمكن الجمعية الوطنية من إبداء رأيها".

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm