حظر التلاعب بسوق العقارات

اقتراح إجراء المعاملات العقارية من خلال البنوك

واقترح المندوب ترينه لام سينه (وفد آن جيانج ) أن يضيف مشروع القانون أحكامًا تحظر أعمال التلاعب وتعطيل سوق العقارات، وتحدد بوضوح علامات أعمال التلاعب وتعطيل سوق العقارات. وقال السيد سينه "في الآونة الأخيرة، أدى السلوك التلاعبي إلى زعزعة استقرار سوق العقارات وأثر على التنمية الاجتماعية والاقتصادية للبلاد".

لدى العديد من المندوبين نفس الاقتراح. اقترح عضو اللجنة المتخصصة للدفاع والأمن الوطني ترينه شوان آن (مندوب دونغ ناي ) إدراج فعل التلاعب بسوق العقارات في قائمة الأعمال المحظورة، وفي الوقت نفسه توضيح فعل التلاعب وتحديد أسعار العقارات. شخصيًا، أعتقد أن التلاعب بالعقارات لا يقل خطورة عن التلاعب بالأسهم، كما هو منصوص عليه في قانون العقوبات. حاليًا، يُمارس التلاعب بسوق العقارات بشكل مُعقد، مما يؤدي إلى فقاعة عقارية، فأسعار العقارات مرتفعة للغاية مقارنةً بالواقع، ويجب حظرها قانونيًا، مع وضع لوائح خاصة للقضاء عليها، كما اقترح السيد آن.

وبحسب السيد آن، فإن عملية التلاعب بسوق العقارات لا تشمل فقط تحديد أسعار مرتفعة خلال المزادات ثم إلغاء الدفعات الأولية بهدف رفع الأسعار وتحقيق الأرباح، بل تشمل أيضًا استخدام مشروع واحد "لتحفيز" أسعار مشاريع أخرى، مما يؤدي إلى خلق مستوى سعري مرتفع للغاية. وأكد السيد آن قائلاً: "أعتقد أنه إذا لم يتم التعامل مع الأمر بشكل شامل، فإنه سيشكل فقاعات ويؤدي إلى حوادث خطيرة".

أعرب نائب رئيس اللجنة القضائية في الجمعية الوطنية نجوين مانه كونج (وفد كوانج بينه ) عن قلقه بشأن مشروع القانون الذي ينص على: أن الدولة لديها سياسات لخلق الظروف للمنظمات والأفراد لإجراء مدفوعات غير نقدية في المعاملات العقارية. وبحسب السيد كوونج، فإن الدفع غير النقدي يعد حلاً مهمًا للغاية في منع ومكافحة الفساد والسلبية. ولذلك اقترح أنه بالنسبة للمعاملات الكبيرة مثل معاملات العقارات، ينبغي للدولة أن تتجه نحو اشتراط الدفع غير النقدي بدلاً من مجرد تسهيله.

المندوب ترينه شوان آن (وفد دونغ ناي)

أعرب المندوب ترينه شوان آن عن موافقته على اللوائح الخاصة بالدفع في المعاملات العقارية، والتي بموجبها يتعين على مستثمري المشاريع وشركات العقارات تلقي الأموال من العملاء من خلال الحسابات المصرفية في فيتنام. أعتقد أن جميع المعاملات المتعلقة بالعقارات يجب أن تُدفع من خلال البنوك، وليس فقط من خلال المستثمرين والشركات. لقد قطعنا شوطًا كبيرًا في تطبيق معاملات الدفع غير النقدية، وأقترح أن نواصل تطويرها، كما اقترح السيد آن.

يجب أن تتم جميع المعاملات المتعلقة بالعقارات من خلال البنوك، وليس فقط المستثمرين والشركات. لقد قطعنا شوطا طويلا نحو الدفع غير النقدي، وأقترح أن نأخذ الأمر إلى أبعد من ذلك.

المندوب ترينه شوان آن، عضو متفرغ في لجنة الدفاع والأمن الوطني (وفد دونغ ناي)

"الوسطاء يتبادلون الأوراق المالية ويتسببون في اضطراب السوق"

وفيما يتعلق باللوائح الخاصة بتداول العقارات، قال رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه في تقريره بشأن تلقي ومراجعة مشروع القانون السابق، إنه بعد تلقي آراء العديد من نواب الجمعية الوطنية، أزال مشروع القانون بعد التفسير والقبول اللوائح التي تتطلب أن تمر معاملات العقارات عبر القاعة وشجعها فقط. وقال السيد ثانه "إن فرض المعاملات العقارية سيؤدي إلى خطر الاستغلال ولن يضمن تطوير سوق عقارية صحية وآمنة ومستدامة". كما ينص مشروع القانون أيضا على أن المعاملات العقارية التي يكون المشاركون فيها أفرادا يجب أن تكون موثقة ومصدقة. في حالة كون أحد الطرفين شركة عقارية، لا يلزم التصديق أو الاعتماد.

وفي معرض تعليقه، قال النائب هوانج فان كونج (وفد هانوي) إن عقود المعاملات العقارية لا ينبغي أن تتطلب توثيقًا، بل يمكن تأكيدها من خلال قاعات التداول. وأشار السيد كونج إلى أن قاعة التداول هي أحد العناصر الثلاثة التي تشكل سوق العقارات، ولكن قانون الأعمال العقارية الحالي لا ينظم بشكل صحيح وظيفة القاعة عندما يسمح لها بالمشاركة في البيع والشراء، وليس فقط الوساطة. وأكد السيد كونج أن "الأرضية يجب أن تكون مجرد وسيط، ولكن الآن أصبح الأمر يتعلق بالشراء والبيع، ويطلق الناس على هذا الوضع اسم "الرمي والالتقاط" الذي يعطل السوق".

ومن هنا اقترح النائب كوونج أن يتضمن القانون قواعد أكثر صرامة، وأن تقوم الأرضية فقط بوظيفة الوسيط ويجب أن تكون مسؤولة عن المعلومات المقدمة للعملاء والدولة. وفي الوقت نفسه لا يجوز للأرضية المشاركة في البيع والشراء وتحصل فقط على رسوم بما في ذلك رسوم تأكيد المعاملات التي تعادل رسوم الموثق ورسوم الوساطة حسب الاتفاق. وبحسب السيد كوونج، فإن هذا النهج يمنح البورصة مسؤولية التصرف بشكل صحيح كوسيط، وتقديم المشورة للعملاء، وتوفير معلومات السوق للدولة.

وفي مناقشة مع النائب كوونج، قال النائب نجوين فان ثان (وفد ثاي بينه) إن التصديق يعاني حاليا من العديد من المشاكل، ولكن إذا تم تجاهل التصديق أو منح حقوق إضافية لصالات التداول "فإن ذلك أمر خطير للغاية". واقترح السيد ثان أن يتم تأكيد المعاملات فقط عن طريق التصديق، ولا يمكن للأرضية أن تمثل قانون الولاية.

وقال إن النائب هوانج فان كونج كان "يفكر نظريا" عندما اقترح منع الأرضيات من المشاركة في البيع والشراء. في الواقع، لا يمكن حظره لأن الناس لديهم طرق عديدة للشراء والبيع بأسعار معروفة. جميع المندوبين يعلمون أنه في الماضي، كانت المباني الشاهقة، وخاصة تلك التي تُقدم أسعارًا لشركات حكومية أو شركات خاصة كبيرة، تُخبر المستثمر في اليوم التالي عند سؤاله عنها بأنها قد بيعت بالكامل، ولكن في سوق العقارات، كانت لا تزال متوفرة بأسعار مرتفعة، حتى لو كانت بنصف السعر أو ضعفه. هذا أمر خطير للغاية، كما قال السيد ثان، واقترح أن تكون قاعة التداول مجانية، "النبيذ الجيد لا يحتاج إلى عناء"، إذا كانت الصفقة جيدة، سيأتي الزبائن، وإذا لم تكن جيدة، فلن يأتي الزبائن.

وبعد الاستماع إلى آراء المندوبين، قال رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه إن جميع المندوبين أرادوا تحسين جودة واحترافية قاعات التداول. ولذلك ستدرس لجنة الصياغة كيفية تمكين الأرضيات من القيام بوظيفة الوساطة وعدم المشاركة بشكل مباشر في عمليات البيع والشراء، الأمر الذي قد يؤدي إلى تعطيل السوق.

هل يجب علينا قبول وديعة الشقة قبل بناء الأساس؟

وفيما يتعلق بمعاملات الإسكان المستقبلية، يقدم مشروع القانون خيارين. أولاً، يُسمح للمستثمر بتحصيل الودائع من العملاء عندما يستوفي المشروع جميع الشروط اللازمة لتشغيله (بما في ذلك إحدى الوثائق التالية: حقوق استخدام الأرض، تصريح البناء، وثائق قبول بناء الأساس للشقق أو المباني متعددة الاستخدامات مع المنازل، إلخ). ثانياً، يُسمح للمستثمر بتحصيل وديعة عندما يكون للمشروع تصميم أساسي مقدر ولديه إحدى الوثائق المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي؛ لا يتجاوز الحد الأقصى للإيداع 10٪ من سعر البيع أو الشراء بالإيجار.

وفي إطار إبداء رأيه، اقترح النائب تران هونغ نجوين (وفد بينه ثوان) تنظيم الأمر وفقا للخيار الأول، لأنه أقل خطورة على العملاء. وبحسب قوله، إذا تم تحصيل الوديعة مباشرة بعد الموافقة على التصميم الأساسي للمشروع، فإن الوقت من تلقي الوديعة حتى التنفيذ الفعلي للمشروع سيكون طويلاً للغاية. وفي الوقت نفسه، شهد سوق العقارات في الآونة الأخيرة تطورات معقدة كثيرة، مع استمرار مستثمري المشاريع العقارية في استغلال الودائع وعقود المساهمة في رأس المال لتعبئة رأس المال بشكل تعسفي، مما تسبب في انعدام الأمن والفوضى. كثير من المشاريع بعد استلام الودائع، وبعد 5 سنوات، وحتى 10 سنوات، لم يتم تنفيذ المشروع.

على العكس من ذلك، أيد النائب فام فان هوا (وفد دونغ ثاب) اختيار الخيار الثاني، لأن "المستثمرين يحبونه حقًا والعملاء يقبلونه أيضًا". وأشار السيد هوا إلى أن المستثمرين لا يملكون دائما رأس مال بنسبة 100% ويجب عليهم الاقتراض من البنوك لتشكيل المشاريع. إن الوديعة البالغة 10% ليست كبيرة مقارنة بقيمة المنزل، فهي لا تخلق فقط الظروف للمستثمر للحصول على المال لتنفيذ المشروع، بل تخلق أيضًا الثقة بين الطرفين، ناهيك عن أن العملاء الذين يقومون بالإيداع يمكنهم أيضًا الحصول على خصم. وقال السيد هوا "عندما يكون لدى المستثمر إحدى الوثائق التي تثبت حقوق استخدام الأرض، وقرار استئجار الأرض ودفع رسوم استخدام الأرض، أعتقد أن المستثمر لا يغش".

المندوب فام فان هوا (وفد دونغ ثاب)

وعلى نحو مماثل، اقترح المندوب نجوين ثي فيت نجا (وفد هاي دونج) أيضًا اختيار الخيار الثاني، لأن هذا الخيار من شأنه أن يخلق الظروف لتنمية الشركات والمستثمرين. واعترفت السيدة نجا بأن هذا الخيار قد يجلب المزيد من المخاطر للعملاء، ولكن سيتم التغلب عليه من خلال تشديد الإدارة وزيادة مسؤولية الوكالات الحكومية. وعلى العكس من ذلك، فإن الخيار الأول سيكون أكثر أمانا للعملاء ولكن في نفس الوقت يضيق فرص الأعمال، ويبدو أنه يتعارض مع تشجيع وإنشاء آليات تطوير الأعمال.

واقترحت المندوبة هوينه ثي فوك (وفد با ريا فونج تاو) النص على ألا يتجاوز مبلغ الوديعة 5% بدلا من 10% كما هو الحال في المسودة. ويعتبر هذا المستوى كافيا من حيث القيمة لكل من المودع والمستفيد من الوديعة للحفاظ على الثقة بينهما، والالتزام بالتعهد بوعي، والتأكد من أن طبيعة الوديعة ليست لغرض تعبئة رأس المال.

وقال رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه إن كلا الخيارين لهما جوانب إيجابية وسلبية. في الخيار الأول، الأمر الإيجابي هو أنه يمكن أن يحمي مصالح الطرف الأضعف، المشتري، ولكن على الجانب التجاري، فإنه لا يستطيع ضمان الوصول إلى المستثمرين المحتملين. مع الخيار الثاني، الشيء الإيجابي هو خلق ظروف مواتية للشركات، ولكن من التصميم الأساسي إلى إصدار تصريح البناء، هناك العديد من الخطوات المطلوبة وقد تكون هناك تأخيرات، مما يؤثر على حقوق الناس. وقال السيد ثانه "إذا لم يكن الأمر واضحا أو لم يتم الاتفاق عليه، فإننا نقترح طرح هذا المحتوى للتصويت حتى تتمكن الجمعية الوطنية من إبداء رأيها".

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm