حظر التلاعب بسوق العقارات

[إعلان_1]

اقتراح بأن تتم معاملات العقارات من خلال البنوك

اقترح المندوب ترينه لام سينه (وفد مقاطعة آن جيانغ ) إضافة بنود إلى مشروع القانون تحظر التلاعب بسوق العقارات وتعطيله، مع تحديد واضح لعلامات التلاعب بسوق العقارات وتعطيله. وصرح السيد سينه قائلاً: "في الآونة الأخيرة، أدت أعمال التلاعب إلى زعزعة استقرار سوق العقارات وأثرت سلباً على التنمية الاجتماعية والاقتصادية للبلاد".

يتبنى العديد من النواب نفس الاقتراح. فقد اقترح ترينه شوان آن، عضو لجنة الدفاع والأمن القومي (مندوب دونغ ناي )، إدراج التلاعب بسوق العقارات ضمن قائمة الأفعال المحظورة، وتوضيح مفهوم التلاعب بأسعار العقارات وتحديدها. وأضاف السيد آن: "أعتقد شخصياً أن التلاعب بالعقارات لا يقل خطورة عن التلاعب بالأسهم المنصوص عليه في قانون العقوبات. فالتلاعب بسوق العقارات حالياً يتم بأسلوب متطور، مما يؤدي إلى فقاعة عقارية، حيث أصبحت أسعار العقارات مرتفعة بشكل مبالغ فيه مقارنة بالواقع، ويجب حظره قانونياً مع وضع لوائح محددة للقضاء عليه".

بحسب السيد آن، فإن التلاعب بسوق العقارات لا يقتصر على تحديد أسعار مرتفعة خلال المزادات ثم إلغاء الودائع بهدف رفع الأسعار وتحقيق الأرباح، بل يشمل أيضاً استخدام مشروع واحد "لتحفيز" أسعار مشاريع أخرى، مما يخلق مستوى سعرياً مرتفعاً للغاية. وأكد السيد آن قائلاً: "أعتقد أنه إذا لم يتم التعامل مع هذا الأمر بحزم، فسيؤدي إلى فقاعة عقارية وحوادث خطيرة".

أعرب نائب رئيس اللجنة القضائية في الجمعية الوطنية، نغوين مان كوونغ (وفد مقاطعة كوانغ بينه )، عن قلقه إزاء مشروع القانون الذي ينص على أن الدولة لديها سياسة لتهيئة الظروف اللازمة للمؤسسات والأفراد لإجراء مدفوعات غير نقدية في معاملات العقارات. ووفقًا للسيد كوونغ، تُعدّ المدفوعات غير النقدية حلاً بالغ الأهمية في منع ومكافحة الفساد والسلوكيات السلبية. لذا، اقترح أن تتجه الدولة، في المعاملات الكبيرة كمعاملات العقارات، نحو جعل المدفوعات غير النقدية إلزامية بدلاً من مجرد تهيئة الظروف.

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 1. — المندوب ترينه شوان آن (وفد دونغ ناي)

أعرب المندوب ترينه شوان آن عن موافقته على اللوائح المتعلقة بالدفع في معاملات العقارات، والتي تنص على وجوب استلام مستثمري المشاريع وشركات العقارات الأموال من العملاء عبر حسابات مصرفية في فيتنام. وقال السيد آن: "أعتقد أنه يجب سداد جميع المعاملات المتعلقة بالعقارات عبر البنوك، وليس فقط من قبل المستثمرين والشركات. لقد قطعنا شوطًا كبيرًا نحو الأمام في تطبيق معاملات الدفع الإلكتروني، وأقترح أن نُحدث نقلة نوعية في هذا المجال".

يجب أن تتم جميع المعاملات المتعلقة بالعقارات عبر البنوك، وليس فقط من خلال المستثمرين والشركات. لقد قطعنا شوطاً كبيراً نحو تسهيل المدفوعات غير النقدية، وأقترح أن نطورها أكثر.

المندوب ترينه شوان آن، عضو متفرغ في لجنة الدفاع والأمن القومي (وفد دونغ ناي)

يؤدي قيام الوسطاء بـ"إلقاء واستلام" الأموال إلى تعطيل السوق

فيما يتعلق باللوائح المنظمة لأسواق العقارات، وفي تقرير حول استلام ومراجعة مسودة القانون السابقة، صرّح رئيس اللجنة الاقتصادية، فو هونغ ثانه، بأنه بعد الاستماع إلى آراء العديد من نواب الجمعية الوطنية، وبعد شرح مسودة القانون وقبولها، تم حذف البند الذي يُلزم بإجراء معاملات العقارات عبر السوق، والاكتفاء بتشجيعها. وأضاف السيد ثانه: "إن اشتراط إجراء معاملات العقارات عبر السوق سيؤدي إلى مخاطر الاستغلال، ولن يضمن تطوير سوق عقارية صحية وآمنة ومستدامة". كما تنص مسودة القانون على وجوب توثيق معاملات العقارات التي يكون أحد أطرافها فرداً، وتصديقها. أما في حالة كون أحد الأطراف شركة عقارية، فلا يُشترط التوثيق والتصديق.

وفي تعليقه، قال النائب هوانغ فان كوونغ (وفد هانوي) إنه لا ينبغي اشتراط توثيق عقود معاملات العقارات، بل يمكن تأكيدها عبر قاعات التداول. وأوضح السيد كوونغ أن قاعة التداول تُعدّ أحد العناصر الثلاثة التي تُشكّل سوق العقارات، إلا أن قانون أعمال العقارات الحالي لم يُنظّم دورها بشكلٍ كافٍ، إذ يسمح لها بالمشاركة في البيع والشراء معًا، وليس فقط الوساطة. وأكد السيد كوونغ قائلاً: "ينبغي أن تقتصر مهمة قاعة التداول على الوساطة فقط، لكنها الآن تقوم بالبيع والشراء معًا، وهو ما يُطلق عليه البعض "التلاعب بالسوق"، الأمر الذي يُخلّ بتوازن السوق".

ومن ثم، اقترح النائب كوونغ تشديد تنظيم القانون، بحيث يقتصر دور الوسيط على الوساطة فقط، ويتحمل مسؤولية المعلومات المقدمة للعملاء والدولة. وفي الوقت نفسه، لا يُسمح للوسيط بالمشاركة في عمليات البيع والشراء، ويقتصر تحصيله على الرسوم، بما في ذلك رسوم تأكيد المعاملات التي تعادل رسوم كاتب العدل، ورسوم الوساطة وفقًا للاتفاقية. ووفقًا للسيد كوونغ، فإن هذا النهج يُحمّل الوسيط مسؤولية أداء دوره كوسيط على النحو الأمثل، وتقديم المشورة للعملاء، وتزويد الدولة بمعلومات السوق.

خلال مناقشة مع النائب كوونغ، قال النائب نغوين فان ثان (وفد تاي بينه) إن التوثيق الرسمي يواجه حاليًا العديد من المشاكل، لكن إلغاءه أو منح قاعة التداول صلاحيات أوسع "أمر بالغ الخطورة". واقترح السيد ثان أن تُؤكد المعاملات فقط من خلال التوثيق الرسمي، وأن لا تُمثل قاعة التداول قانون الدولة.

قال إن النائب هوانغ فان كوونغ كان "يفكر نظرياً" عندما اقترح حظر مشاركة قاعات التداول في عمليات البيع والشراء. وأضاف: "في الواقع، لا يمكن حظرها لأن الناس لديهم طرق عديدة للبيع والشراء بأسعار معروفة. جميع النواب يعلمون أنه في الماضي، كانت المباني الشاهقة، وخاصة تلك التابعة للشركات المملوكة للدولة أو الشركات الخاصة الكبيرة، عندما يسألون المستثمرين عنها في اليوم التالي، يقولون إنها بيعت بالكامل، ولكن عندما يذهبون إلى قاعة تداول العقارات، يجدونها لا تزال معروضة بأسعار مرتفعة، حتى أنها تصل إلى ضعف السعر أو مرة ونصفه. هذا أمر خطير للغاية". واقترح السيد ثان أن تكون قاعات التداول حرة، فـ"الخمر الجيد لا يحتاج إلى دعاية"، فإذا كانت الصفقة جيدة، سيأتي الزبائن، وإذا لم تكن جيدة، فلن يأتي الزبائن.

بعد الاستماع إلى آراء المندوبين، صرّح رئيس اللجنة الاقتصادية، فو هونغ ثانه، بأن جميع المندوبين يرغبون في تحسين جودة وكفاءة قاعات التداول. ولذلك، ستدرس لجنة الصياغة كيفية قيام هذه القاعات بدور الوسيط دون المشاركة المباشرة في عمليات البيع والشراء، تجنباً لأي اضطراب قد يُسببه ذلك في السوق.

هل ينبغي علينا قبول ودائع الشقق قبل بناء الأساسات؟

فيما يتعلق بمعاملات الإسكان المستقبلي، يقترح مشروع القانون خيارين. أولاً، يُسمح للمستثمر بتحصيل دفعات مقدمة من العملاء عندما يستوفي المشروع جميع شروط التشغيل (بما في ذلك أحد المستندات التالية: حقوق استخدام الأرض، رخصة البناء، مستندات قبول أعمال الأساس للشقق أو المباني متعددة الاستخدامات التي تضم منازل، إلخ). ثانياً، يُسمح للمستثمر بتحصيل دفعات مقدمة عندما يكون للمشروع تصميم أساسي مُقَيَّم، ويتوفر لديه أحد المستندات التالية: حقوق استخدام الأرض؛ على ألا يتجاوز الحد الأقصى للدفعة المقدمة 10% من سعر البيع أو سعر الإيجار مع خيار الشراء.

أبدى النائب تران هونغ نغوين (وفد بينه ثوان) رأيه مقترحًا تنظيم المشروع وفقًا للخيار الأول، لأنه أقل خطورة على العملاء. وأوضح أنه في حال تحصيل الدفعة المقدمة منذ مرحلة تقييم التصميم الأساسي للمشروع، فسيؤدي ذلك إلى فترة طويلة جدًا بين استلام الدفعة وتنفيذ المشروع فعليًا. وفي الوقت نفسه، شهد سوق العقارات مؤخرًا تطورات معقدة، ولا تزال هناك حالات يستغل فيها مستثمرو المشاريع العقارية نظام الدفعات المقدمة وعقود المساهمة الرأسمالية لتعبئة رأس المال بشكل تعسفي، مما يتسبب في فوضى وعدم استقرار. فالعديد من المشاريع، بعد استلام الدفعات المقدمة، تبقى دون تنفيذ لمدة خمس سنوات، بل وحتى عشر سنوات.

على النقيض من ذلك، أيّد النائب فام فان هوا (وفد دونغ ثاب) الخيار الثاني، قائلاً: "إنه يحظى بإعجاب المستثمرين ويقبله العملاء أيضاً". وأوضح السيد هوا أن المستثمرين لا يملكون دائماً رأس المال كاملاً، بل يضطرون أيضاً إلى الاقتراض من البنوك لتمويل المشروع. وأضاف أن دفعة الـ 10% ليست كبيرة مقارنة بقيمة المنزل، مما يُهيئ الظروف للمستثمرين لتوفير السيولة اللازمة لتنفيذ المشروع، ويبني الثقة بين الطرفين، فضلاً عن حصول العملاء الذين يدفعون دفعة أولى على خصم. وتابع السيد هوا: "عندما يمتلك المستثمر وثيقة تُثبت حقوقه في استخدام الأرض، وقراراً باستئجارها ودفع رسوم استخدامها، أعتقد أنه ليس مُخادعاً".

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 3. — المندوب فام فان هوا (وفد دونغ ثاب)

وبالمثل، اقترحت النائبة نغوين ثي فييت نغا (وفد هاي دونغ) الخيار الثاني، لأنه سيهيئ الظروف المناسبة لتطوير الأعمال والمستثمرين. وأقرت السيدة نغا بأن هذا الخيار قد ينطوي على مخاطر أكبر على المستهلكين، إلا أنه سيتم التغلب على ذلك من خلال تشديد الرقابة وزيادة مسؤولية الجهات الحكومية. في المقابل، سيكون الخيار الأول أكثر أمانًا للمستهلكين، ولكنه في الوقت نفسه سيحد من فرص الشركات، مما يبدو مناقضًا لتشجيعها ووضع آليات لتطويرها.

اقترحت المندوبة هوينه ثي فوك (وفد با ريا-فونغ تاو) تحديد مبلغ الإيداع بما لا يتجاوز 5% بدلاً من 10% كما هو وارد في المسودة. هذا المبلغ كافٍ لضمان ثقة كل من المودع والمودع لديه، وإدراكهما للالتزامات، وفي الوقت نفسه يضمن عدم استخدام الإيداع لأغراض جمع رأس المال.

قال رئيس اللجنة الاقتصادية، فو هونغ ثانه، إن لكل من الخيارين جوانب إيجابية وسلبية. ففي الخيار الأول، يتمثل الجانب الإيجابي في حماية مصالح الطرف الأضعف، وهو المشتري، لكن بالنسبة للشركات، لا يمكن ضمان الوصول إلى المستثمرين المحتملين. أما في الخيار الثاني، فيتمثل الجانب الإيجابي في تهيئة الظروف المناسبة للشركات، لكن من التصميم الأساسي وحتى الحصول على رخصة البناء، يتطلب الأمر خطوات عديدة وقد يتأخر، مما يؤثر على مصالح المواطنين. وأضاف السيد ثانه: "إذا لم يكن الأمر واضحًا أو لم يتم الاتفاق عليه، فإننا نقترح طرح هذا الموضوع للتصويت حتى تتمكن الجمعية الوطنية من إبداء رأيها".

رابط المصدر