تحذير من فخاخ تداول العقارات من وجهة نظر الخبراء

يهدف كتاب "تحليل المخاطر في شراء وبيع المنازل والأراضي" الذي نشرته دار نشر شرطة الشعب، إلى مساعدة الناس على فهم المخاطر المحتملة وفهم اللوائح القانونية ومعرفة كيفية حماية أنفسهم.

في الواقع، تنشأ آلاف النزاعات والدعاوى القضائية سنويًا نتيجةً لنقص المعرفة القانونية، أو عدم الموضوعية عند توقيع العقود، أو الثقة بالوعود الشفهية. يظن البعض أنهم "يقترضون المال كضمان"، لكنهم يوقعون عقود بيع؛ ويسلم البعض منازلهم ودفاترهم الحمراء دون أن يعلموا أنهم فقدوا ملكيتهم. هذه القصص التي تبدو معزولة تحدث يوميًا، مخلفةً عواقب وخيمة اقتصاديًا ونفسيًا.

"تحليل المخاطر في بيع وشراء المنازل والأراضي" من إعداد مجموعة من المؤلفين، منهم: مهندس إدارة الأراضي، والخبير القانوني في العقارات، نجوين توان، ماجستير في العلوم، نجوين ترونغ جيانج، ماجستير في العلوم، نجوين ثي نغوك آنه.   من هذه الحقائق، ولدت مبادرة "أنقذوا الأطفال" بهدف مساعدة الناس على فهم المخاطر المحتملة، وإتقان اللوائح القانونية ومعرفة كيفية حماية أنفسهم.

يتألف الكتاب من جزأين رئيسيين: يُركز الجزء الأول على شرح مفاهيم قانونية مهمة، مثل العقود الصورية، والجهات الخارجية حسنة النية، وعقود الإيداع، وعقود التفويض الكامل، والكتب الحمراء والوردية؛ بينما يُحلل الجزء الثاني بعمق مواقف واقعية، مُقدمًا دروسًا وحلولًا لتجنبها. يُعرض كل مثال بوضوح، وسهل الفهم، ومرتبط بقصة حقيقية، مما يُساعد القراء على تصورها واستخلاص الدروس بأنفسهم بسهولة.

من أخطر الحيل المذكورة في الكتاب ما يُعرف بـ"العقد المزور". إنها خدعةٌ مُعقدةٌ يطلب فيها المُقرض من المُقترض توقيع عقد بيع عقاري كـ"ضمان"، في الواقع، لإخفاء القرض. عندما يعجز المُقترض عن سداد الدين، يُقدّم هذا العقد على أنه صفقة بيع قانونية، ويخسر المُقترض العقار. إذا لم يُقدّم دليلٌ يُثبت زيف هذه الصفقة، تُقرّ المحكمة عقد البيع، ويتضرر الناس تمامًا.

غلاف كتاب "تحليل المخاطر في شراء وبيع المنازل والأراضي".

هناك نوع آخر من الفخاخ وهو "التوكيل الرسمي الكامل". قد يبدو هذا الشكل سهلاً، لكنه ينطوي على مخاطر غير متوقعة. عند توقيع توكيل رسمي كامل، يحق للشخص المفوض التصرف في العقار نيابةً عن المالك، بما في ذلك البيع، ونقل الملكية، والرهن. قد يؤدي خطأ واحد أو إهمال في الأمانة إلى إعادة بيع العقار قانونيًا لطرف ثالث حسن النية، مما يحرم المالك من حق استرداده. كما يشير الكتاب إلى عمليات احتيال جديدة مثل "شراء منزل برهن بنكي"، و"التحويل السريع"، و"التفويض المشروط"، وجميعها مرفقة بتعليمات التعامل المحددة.

وفقًا لمهندس إدارة الأراضي والخبير القانوني في مجال العقارات، نجوين توان، الذي عمل في قطاع الموارد البيئية لأكثر من 13 عامًا وخاض معركة عملية في قطاع العقارات لمدة 15 عامًا، فإن النقطة الأساسية التي تجعل الناس يقعون بسهولة في الفخاخ هي نقص المعرفة القانونية والعقلية الذاتية: "لقد شهدتُ ذات مرة حالة أُجبر فيها المقترض على توقيع عقد "بيع وشراء منزل" مزيف لتقديم وعد، ثم فقد العقار - وهي إحدى الحالات النموذجية التي أدرجناها في الكتاب لتحذير القراء. وقد وقعتُ أنا أيضًا في موقف مماثل.  

في صغري، ظننتُ أن فهم المهنة كافٍ، لكن ذاتيتي وثقتي العاطفية كادت أن تُسبب لي خسارة كل شيء في صفقة أرض. منذ ذلك الحين، أدركتُ أنه في هذا السوق، قد يقع أي شخص ضحية إذا افتقر إلى المعرفة القانونية ولم يكن مُلِمًّا بالخدع التي تبدو معقولة.

ما تعلمته بعد أكثر من 15 عامًا من العمل في هذا المجال هو أن العقارات ليست مجرد أصول، بل هي اختبار لليقظة والفهم والأخلاق. لذلك، عند العمل مع مؤلفين مشاركين لتأليف كتاب "تحليل مخاطر بيع وشراء المنازل والأراضي"، أردنا القيام بشيء عملي للغاية: مساعدة الناس على إدراك المخاطر الحقيقية، ومن ثم معرفة كيفية حماية أنفسهم.

بالإضافة إلى توضيح الحيل الشائعة، يُقدّم الكتاب أيضًا أحدث الأنظمة القانونية المتعلقة بالأراضي والإسكان والقروض والرهون العقارية ونقل الملكية. ويُلخّص الجزء الأخير من الكتاب ست خطوات لتجنب المخاطر في تجارة العقارات: جمع الأدلة، وعدم توقيع عقود مزورة، وعدم تسليم الوثائق الأصلية، ومراقبة التغييرات في السجل العقاري، والتصرف بسرعة عند اكتشاف أي علامات احتيال، واستشارة محامٍ دائمًا قبل التوقيع.

"تحليل المخاطر في شراء وبيع المنازل والأراضي" يشارك فيه العديد من الخبراء المرموقين مثل المحامي نجوين ذا هيين (نقابة المحامين في مدينة هوشي منه)، والدكتور نجوين ثي لان آنه (جامعة الغابات)، وطالب الدراسات العليا نجو مينه ثوي (جامعة الزراعة والغابات)، والماجستير لومونج ترييت (جامعة الزراعة والغابات)، والماجستير نجوين مينه تشين (جامعة الموارد الطبيعية والبيئة) والماجستير نجوين مينه هيب (جامعة فان ثيت).

المصدر: https://baophapluat.vn/canh-bao-cam-bay-mua-ban-bat-dong-san-tu-goc-nhin-chuyen-gia.html