فرق أسعار الشقق بين شرق وغرب هانوي، ومقترح وقف تفتيش 10 مشاريع، وشروط التعويض عند استصلاح الأراضي

استطلاع لسوق الشقق في هانوي، هاي دونغ يقترح وقف التفتيش على 10 مشاريع، شروط التعويض عندما تسترد الدولة الأراضي السكنية... هي أحدث أخبار العقارات.

ارتفع متوسط ​​سعر بيع الشقق الرئيسية في سوق هانوي بأكمله بشكل ملحوظ، من 40 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع في أوائل عام 2022 إلى حوالي 72 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع في الربع الثالث من عام 2024. الصورة: من منظور مشروع إيكولايف تاي هو. (المصدر: ثو دو إنفست)

سوق الشقق في هانوي ينمو باستمرار

واصل سوق الشقق الأولية في الربع الثالث من عام 2024 نموه، حيث وصل المعروض من الشقق التي تم افتتاحها حديثًا إلى ما يقرب من 8700 وحدة، بزيادة 2% ربع سنويًا و208% سنويًا بسبب إطلاق العديد من التقسيمات والمشاريع الجديدة في الغرب والشرق.

تتوقع شركة OneHousing أن يتجاوز عرض الشقق في شرق البلاد نظيره في غربها في الربع الأخير من عام 2024. في الوقت نفسه، ارتفع متوسط ​​السعر الأساسي في هانوي إلى 70 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، ويبلغ أدنى سعر للوحدة في شرق البلاد حوالي 62 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

ارتفع متوسط ​​سعر بيع الشقق الرئيسية في سوق هانوي بالكامل بشكل كبير، من 40 مليون دونج/م2 في أوائل عام 2022 إلى حوالي 72 مليون دونج/م2 في الربع الثالث من عام 2024. وعلى وجه الخصوص، بلغ متوسط ​​سعر المشاريع التي تم افتتاحها حديثًا في هذا الربع حوالي 72 مليون دونج/م2 (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة)، وذلك لأن المعروض من الشقق التي تم افتتاحها حديثًا في الربع تم تسجيله بشكل رئيسي في قطاع العقارات الراقية والفاخرة، حيث يمثل 100٪ من حصة السوق.

من الجدير بالذكر أنه في الربع الثالث من عام ٢٠٢٤، ستسجل المنطقة الشرقية أدنى سعر أساسي في السوق، بنحو ٦٢ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي أقل بنحو ٨ ملايين دونج فيتنامي للمتر المربع من متوسط ​​السوق ككل. وهذا يُسهم في جذب مشاريع الأبراج الجديدة في المنطقة الشرقية انتباه المستثمرين ومشتري المنازل على حد سواء.

وعلى وجه الخصوص، فإن أسعار البيع الأولية في المناطق الغربية ومنطقة المدينة الداخلية تتجاوز حاليا 75 مليون دونج/م2 و93 مليون دونج/م2 على التوالي، أي أعلى بنحو 1.2 مرة و1.5 مرة من أسعار المنطقة الشرقية بسبب تركيز العرض الرفيع المستوى بشكل أساسي في هذه المنطقة.

وفقًا للإحصاءات، بلغ حجم المعاملات الأولية في الربع الثالث من عام 2024 حوالي 8,900 وحدة، بزيادة قدرها 10% ربع سنويًا و160% سنويًا. ويعود هذا النمو بشكل رئيسي إلى انخفاض أسعار الفائدة المصرفية وسياسات السداد المرنة من المستثمرين، مما يجذب كلًا من مشتري المنازل والمستثمرين.

تركزت معظم المعاملات في الأقسام والمشاريع التي تم افتتاحها حديثًا في فينهومز أوشن بارك 1-2 وفينهومز سمارت سيتي، وهما مدينتان كبيرتان شهدتا زيادة مستمرة في المبيعات لمدة 7 أرباع منذ الربع الأول من عام 2023. مع معدلات امتصاص تتراوح بين 92 و100% في كل من الفئات المتوسطة والفاخرة والفاخرة، تُظهر هاتان المنطقتان الحضريتان أكبر جاذبية في سوق ناطحات السحاب في هانوي لجميع شرائح العملاء.

من المتوقع أن يستهلك سوق هانوي حوالي 8000 وحدة في الربع الأخير من عام 2024، وهو انخفاض طفيف مقارنة بالربع الثالث، ولكنه لا يزال أعلى من نفس الفترة من العام الماضي. ومن المتوقع أن يتجاوز حجم مبيعات فين هومز أوشن بارك 1-2 حجم مبيعات فين هومز سمارت سيتي بفضل عدد المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها.

بلغت معاملات المباني الشاهقة الثانوية أكثر من 25 ألف وحدة في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، واستمرت في التركيز بشكل أساسي في المناطق الحضرية ذات المبيعات الأولية الجيدة مثل Vinhomes Ocean Park وVinhomes Smart City.

في الربع الثالث من عام ٢٠٢٤، شهد سوق نقل الشقق في هانوي نموًا متتاليًا لفصلين، ليصل إلى حوالي ٩٤٠٠ معاملة. وجاء معظم هذا النمو من المشاريع العشرة التي شهدت أكبر عدد من المعاملات، وأبرزها فين هومز أوشن بارك وفين هومز سمارت سيتي، اللذان جذبا اهتمامًا كبيرًا بفضل نظام المرافق الشامل وجودة البناء العالية.

ومن المتوقع أن يستمر حجم المعاملات الثانوية في الارتفاع في الربع الرابع من عام 2024، ويقدر بنحو 10 آلاف وحدة، مع حصول ما يقرب من نصف حصة السوق على أكبر 10 مشاريع من حيث المعاملات في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024.

من المقرر أن يتوفر في هانوي ما يقرب من 6000 شقة منخفضة التكلفة للبيع.

وبحسب إدارة البناء في هانوي، سيكون هناك ما يقرب من 6000 شقة في 11 مشروعًا للإسكان الاجتماعي من المتوقع الانتهاء منها في الفترة 2024-2025.

جاء ذلك في تصريح أدلى به قسم البناء في هانوي خلال مناقشة في المنتدى "لجعل سوق العقارات صحيًا ومتطورًا مرة أخرى" الذي نظمته مؤخرًا إذاعة وتلفزيون هانوي.

أفادت الإدارة أن المدينة لديها حاليًا 69 مشروعًا للإسكان الاجتماعي قيد التنفيذ. من بينها، منذ عام 2021 وحتى الآن، أُنجزت حوالي 0.64 مليون متر مربع من مساحة المساكن الاجتماعية، بأكثر من 10,270 شقة في 8 مشاريع مكتملة بالكامل و3 مشاريع مكتملة جزئيًا.

ومن المتوقع الانتهاء من بناء نحو 0.345 مليون متر مربع من مساحات الإسكان الاجتماعي، و5923 شقة في 11 مشروعًا خلال الفترة 2024-2025.

وبذلك، ومن المتوقع إنجاز 19 مشروعاً خلال الفترة 2021-2025 بمساحة إجمالية تبلغ نحو 0.952 مليون متر مربع من المساكن الاجتماعية، أي ما يعادل نحو 15.440 وحدة، وهو ما يمثل نحو 78.3% من الهدف في خطة تطوير المساكن الاجتماعية بالمدينة (1.215 مليون متر مربع من المساحة).

وقالت إدارة البناء في هانوي إنه مع دخول الفترة 2026-2030، هناك 50 مشروعًا قيد التنفيذ بمساحة أرضية تبلغ حوالي 3.21 مليون متر مربع، أي ما يقرب من 57.170 شقة.

وبحسب معلومات من وكالة الإدارة، تقوم هانوي بتنظيم تقييم سياسات الاستثمار لخدمة عملية المزايدة لاختيار المستثمرين لمناطق الإسكان الاجتماعي 4/5 (المستقلة) المركزة في مناطق دونج آنه وجيا لام ومي لينه بإجمالي مساحة استخدام للأراضي تزيد عن 200 هكتار، أي ما يزيد عن 12 ألف شقة.

على وجه التحديد، بما في ذلك منطقتين للإسكان الاجتماعي في بلدية تيان دونغ (منطقة دونغ آنه)؛ ومنطقة إسكان اجتماعي مركزة في بلدية كو بي (منطقة جيا لام) ومناطق إسكان اجتماعي مركزة في بلدية داي ماش (منطقة دونغ آنه)، بلدية تيان فونغ (منطقة مي لينه).

سيتم أيضًا استكمال عرض السكن الاجتماعي في هانوي في الفترة القادمة من خلال تحويل مساكن الطلاب في المنطقة الحضرية الجديدة في فاب فان - تو هيب إلى مساكن اجتماعية للإيجار.

وبحسب إدارة البناء، فإن لجنة الشعب بالمدينة تكلف الإدارة حالياً بإعداد ملف لاقتراح مشروع استثماري، وتقديمه للموافقة عليه في عام 2024، ومن المتوقع الانتهاء من تجديد وتحديث المبنيين A2 وA3 في عام 2026، واستكمال الاستثمار والبناء في المبنى A4 في موعد أقصاه عام 2027.

بالإضافة إلى ذلك، كلفت المدينة إدارة التخطيط والعمارة بالتنسيق مع اللجان الشعبية للمقاطعات والمدن ومجلس إدارة المناطق الصناعية ومناطق تجهيز الصادرات في هانوي لمراجعة وتكملة حوالي 15 صندوقًا للأراضي لإنشاء مناطق سكنية اجتماعية مستقلة واسعة النطاق ذات بنية تحتية متزامنة (حوالي 2000 شقة سكنية اجتماعية/منطقة). ويُقترح في هذا الصدد اختيار منطقتين أو ثلاث مناطق قريبة من المناطق الصناعية للاستثمار في بناء مساكن اجتماعية للإيجار باستخدام رأس مال الاستثمار العام، وفقًا لسياسة المكتب السياسي في التوجيه رقم 34 لعام 2024.

تم تحويل ثلاثة مبانٍ في منطقة سكن الطلاب في فاب فان - تو هيب (هانوي) إلى مساكن اجتماعية للإيجار. (المصدر: Vietnamnet)

تم اقتراح إيقاف التفتيش على 10 مشاريع في منطقة هاي دونج.

طلبت اللجنة الشعبية لمقاطعة هاي دونغ مؤخرا من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة وقف تفتيش 10 مشاريع سكنية وحضرية في المقاطعة وفقا للقرار رقم 4270 لسنة 2023 لهذه الوزارة.

كان السبب هو العاصفة رقم 3 (ياغي) الأخيرة التي ألحقت أضرارًا جسيمة بجزيرة هاي دونغ. وتحاول المنطقة حاليًا تجاوز آثار العاصفة.

إلى جانب ذلك، أصدرت الحكومة في 17 سبتمبر/أيلول القرار رقم 143/NQ-CP بشأن المهام والحلول الرئيسية للتغلب بشكل عاجل على عواقب العاصفة رقم 3، واستقرار وضع الشعب بسرعة لتعزيز الإنتاج وانتعاش الأعمال، وتعزيز النمو الاقتصادي بشكل نشط، والسيطرة على التضخم بشكل جيد.

ويتضمن المحتوى التالي: "تقوم هيئة التفتيش الحكومية والوزارات والفروع بتعليق أنشطة التفتيش والفحص في المحليات مؤقتًا حتى تتمكن المحليات من التركيز على التغلب على عواقب الكوارث الطبيعية والفيضانات".

وتشمل قائمة المشاريع السكنية والحضرية العشرة المقترحة لوقف التفتيش ما يلي: منطقة سكنية جديدة غرب مدينة ثانه ها؛ ومنطقة سكنية جديدة في قرية دونغ فان في بلدية تان آن؛ ومنطقة سكنية جديدة شمال نهر هوونغ (ثانه ها)؛ ومنطقة سكنية تجارية وسوق كونغ هوا (مدينة تشي لينه)؛ ومنطقة سكنية تجارية في بلدية كام فوك (كام جيانج)؛ ومنطقة سكنية جديدة في بلدية دونغ خي في بلدية هونغ فونغ ومنطقة سكنية جديدة في قرية ثونغ دونغ، بلدية نام ترونغ (نام ساش)؛ ومنطقة سكنية جديدة في بلدية بينه دان (كيم ثانه)؛ ومنطقة سكنية جديدة في قرية فو، بلدية تاي هوك، قرية ثوان دونغ، بلدية بينه مينه ومشروع منطقة سكنية في قرية لوك فاك الحرفية (بينه جيانج).

شروط تعويض الأراضي عند استصلاح الدولة للأراضي السكنية

ما هي الشروط الواجب توافرها للحصول على تعويض عن الأرض عند استصلاح الدولة للأراضي السكنية؟ يُرجى قراءة المقال أدناه لفهم اللوائح الحالية.

تنص المادة 98 من قانون الأراضي لسنة 2024 (ساري المفعول اعتباراً من أغسطس 2024) على تعويض الأراضي عندما تسترد الدولة الأراضي السكنية على النحو التالي:

1. الأسر والأفراد والأشخاص من أصل فيتنامي المقيمين في الخارج والمنظمات الاقتصادية التي تستخدم الأراضي السكنية أو تملك منازل مرتبطة بحقوق استخدام الأراضي في فيتنام عندما تسترد الدولة الأرض، إذا استوفوا شروط التعويض المنصوص عليها في المادة 95 من هذا القانون، يتم تعويضهم بأراضي سكنية أو منازل أو أموال أو أراضٍ لغرض استخدام مختلف عن نوع الأرض المستردة.

2. المنظمات الاقتصادية والأشخاص من أصل فيتنامي المقيمين في الخارج والمنظمات الاقتصادية ذات رأس المال الاستثماري الأجنبي التي تستخدم الأراضي لتنفيذ مشاريع استثمارية في بناء المساكن عندما تسترد الدولة الأراضي، إذا استوفت شروط التعويض المنصوص عليها في المادة 95 من هذا القانون، يتم تعويضها نقدًا أو بالأرض.

3. تقوم الحكومة بتفصيل هذه المادة.

تنص المادة 2 من المادة 95 من قانون الأراضي لسنة 2024 على أنه: يتم تعويض الحالات المنصوص عليها في الفقرة الأولى من هذه المادة عن الأرض عند توافر أحد الشروط التالية:

أ) أن يكون لديه شهادة حقوق استخدام الأراضي أو شهادة ملكية المسكن وحقوق استخدام الأراضي أو شهادة حقوق استخدام الأراضي وملكية المسكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض أو شهادة حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض؛

ب) وجود قرار بتخصيص أرض أو تأجيرها أو قرار بالسماح بتغيير غرض استخدام الأرض من جهة حكومية مختصة؛

ج) اتخاذ إحدى وثائق حقوق الانتفاع بالأرض أساساً لمنح شهادة حقوق الانتفاع بالأرض وملكية الأصول الملحقة بها وفقاً لما هو منصوص عليه في المادة 137 من هذا القانون؛

د) استلام نقل حقوق استخدام الأراضي وفقًا لأحكام القانون من شخص يتمتع بحقوق استخدام الأراضي القانونية ولكنه لم يكمل إجراءات تسجيل الأراضي؛

د) استخدام الأرض وفقاً للاتفاق في عقد الرهن لتسوية الديون؛ الوثيقة التي تثبت نتائج مزاد حقوق استخدام الأرض والتي قام فيها الفائز بالمزاد بالوفاء بالتزاماته المالية وفقاً لأحكام القانون.

3. تحدد الحكومة حالات أخرى لتعويض الأراضي وشروط تعويض الأراضي.

ومن ثم، للحصول على تعويض عن الأرض عندما تسترد الدولة الأراضي السكنية، لا بد من توافر الشروط المذكورة أعلاه.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chenh-lech-gia-chung-cu-giua-dong-va-tay-ha-noi-de-nghi-dung-thanh-tra-10-du-an-dieu-kien-boi-thuong-khi-thu-hoi-dat-294253.html