هل صندوق الإسكان الوطني هو الحل لأزمة السكن في فيتنام؟

تضاعفت أسعار المساكن في هانوي تقريبًا في غضون 6 سنوات فقط

وفي السنوات الأخيرة، واصلت أسعار المساكن "كسر الذروة" وتأسيس مستويات جديدة للأسعار، لتصبح موضوعا ساخنا من أجندة الجمعية الوطنية إلى المنتديات الاجتماعية.

وبحسب بيانات بحثية صادرة عن معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (VARS IRE)، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في هانوي ودا نانغ ومدينة هوشي منه بنسبة 96.2% و72.6% و56.9% على التوالي بحلول نهاية الربع الثالث من عام 2025 مقارنة بعام 2019.

وصل متوسط سعر بيع المشاريع في العينة المحددة في هذه المدن الثلاث إلى 78.9 مليون دونج/م2 في هانوي، و67.4 مليون دونج/م2 في دا نانغ، و81.6 مليون دونج/م2 في مدينة هوشي منه.

تركز دونج ناي على تطوير العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي (صورة توضيحية) — أسعار المساكن في العديد من المناطق تواصل ارتفاعها. (صورة توضيحية/DN)

حتى الآن، تتجه أسعار الشقق في مدينة هوشي منه نحو أسعار أعلى بعد فترة طويلة من التراكم، في حين بدأت أسعار الشقق في دا نانغ وهانوي في الاتجاه الجانبي بأسعار مرتفعة حيث لم يتعرض المستثمرون بعد لضغوط مالية كبيرة وما زالت التوقعات بارتفاع الأسعار قائمة.

وفي الوقت نفسه، يبلغ متوسط دخل العمال نحو 15 مليون دونج شهريا فقط، مما يجعل نسبة سعر السكن إلى الدخل أعلى بكثير من القدرة على تحمل التكاليف.

يستغرق الأمر من الزوجين الشابين حوالي 10 سنوات لتوفير رأس مال كافٍ لشراء منزل، ولكن خلال ذلك الوقت، ترتفع أسعار المنازل بشكل أسرع من المدخرات، مما يؤدي إلى حالة حيث "لا يمكن للمدخرات أبدًا مواكبة أسعار المنازل".

الواقع يجعل استئجار منزل لفترة طويلة اتجاهًا شائعًا بشكل متزايد. ومع ذلك، في ظل سوق تأجير المساكن في فيتنام الذي لا يزال يفتقر إلى الاحترافية والاستقرار، فإن استئجار منزل لا يساعد إلا على تخفيف الضغوط المالية على المدى القصير، ولكنه لا يلبي احتياجات السكن المستدامة للسكان.

وعلى الرغم من أن الدولة أصدرت العديد من السياسات لتشجيع تطوير الإسكان الاجتماعي، مما ساعد على تحسين سرعة تنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعي، إلا أن النتائج لم تكن على مستوى التوقعات.

وبما أن التطوير الحالي للإسكان الاجتماعي يعتمد بشكل أساسي على سياسات تشجيع الأعمال التجارية، إلا أن هوامش الربح المنخفضة، والإجراءات المعقدة، ونقص أموال الأراضي النظيفة، وآليات الحوافز غير المستقرة تجعل الشركات تفتقر إلى الدافع للمشاركة.

وإزاء هذا الوضع، أوصى العديد من الخبراء بتغيير نموذج تطوير الإسكان الاجتماعي في اتجاه قيام الدولة بدور قيادي، بدءا من تخطيط السياسات، وتخصيص الأراضي، ومصادر رأس المال، وصولا إلى تنظيم التنفيذ.

صندوق الإسكان الوطني مطلوب

أصدرت الحكومة مؤخرا المرسوم رقم 302/2025، الذي يقضي بإنشاء الصندوق الوطني للإسكان، والذي يعمل على مستويين: الصندوق المركزي الذي تنشئه وتديره وزارة البناء، بينما تنشئ اللجنة الشعبية الإقليمية الصندوق المحلي الذي تنشئه وتديره.

وتتنوع مصادر الصندوق، بما في ذلك ميزانية الدولة، وقيمة صندوق الأراضي المخصصة للبنية الأساسية للإسكان الاجتماعي، وعائدات بيع الممتلكات العامة، وعائدات بيع حقوق استخدام الأراضي بالمزاد العلني، والمساهمات الطوعية من داخل الدولة وخارجها، فضلاً عن المصادر القانونية الأخرى.

يذكر أن الهدف الأساسي للصندوق هو إنشاء وتطوير المساكن الاجتماعية للإيجار، كما يسمح له بشراء المساكن التجارية للإيجار للمسؤولين وموظفي الخدمة المدنية والموظفين العموميين والعمال.

وفي تعليقه على هذه القضية، يرى معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (VARS IRE) أن المشاركة المباشرة للدولة في إنشاء المساكن الاجتماعية، وخاصة المساكن الاجتماعية للإيجار، هي حل إسكاني استراتيجي يتماشى مع الاتجاهات الدولية.

العديد من المشاريع الجديدة تساعد على زيادة المعروض من المساكن في دونج ناي (صورة توضيحية) — يرى العديد من الخبراء ضرورة إنشاء صندوق وطني للإسكان. (صورة توضيحية/قرص مدمج)

في الواقع، نجحت العديد من الدول في تطبيق هذا النموذج. على سبيل المثال، في سنغافورة، يعيش أكثر من 80% من السكان في مساكن طوّرتها هيئة الإسكان والتطوير العمراني، وأنشأت كوريا الجنوبية شركات مملوكة للدولة متخصصة في تطوير المساكن الاجتماعية، بينما تتبنى ألمانيا سياسة دعم طويلة الأجل للمساكن منخفضة التكلفة، مع التزام بإيجارات أقل من السوق لمدة تتراوح بين 15 و25 عامًا.

في فيتنام، يُعد تطوير سوق الإسكان الإيجاري خطوةً ضرورية. في ظل ارتفاع أسعار المساكن الاجتماعية، بما يتجاوز القدرة المالية للعديد من فئات الدخل المتوسط، والمشاكل العديدة التي تنشأ أثناء تنفيذ السياسات، فإن التركيز على نموذج الإيجار فقط، وليس للبيع، سيساعد على ضمان استقرار العرض، والحد من المضاربة، والحفاظ على تكاليف الإيجار عند مستوى معقول ومستدام.

وأكد اتحاد VARS IRE أنه "بفضل ذلك، سيكون لدى الناس، وخاصة ذوي الدخل المنخفض والمتوسط، فرصة حقيقية للاستقرار، مع تقليل الضغوط على ملكية المساكن تدريجياً".

ومع ذلك، لكي يصبح التأجير حلاً مستدامًا حقًا، تعتقد VARS IRE أنه من الضروري تعزيز الشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP)، حيث تشارك الشركات في بناء المشاريع، وتقوم الدولة بإعادة شراء الملكية أو إعادة استئجارها للتشغيل.

وفي الوقت نفسه، من الضروري مواصلة البحث وإصدار اللوائح الخاصة بمعايير الإيجار السكني، بما في ذلك الحد من الزيادات السنوية في الأسعار، وتطبيق عقود الإيجار طويلة الأجل وجعل شروط التعديل شفافة، واقتراح آليات وسياسات تحفيزية لتشجيع المشاركة الاجتماعية في تعزيز بناء الإيجار السكني.

على المدى الطويل، مع تحسن عرض المساكن، وخاصةً المساكن الميسورة التكلفة والمساكن الإيجارية، سيستقر ميزان العرض والطلب في السوق تدريجيًا. وسيحل الطلب على الإيجار محل جزء من الطلب على التملك، مما يُسهم في تخفيف الضغط على ارتفاع الأسعار، ويُهيئ الظروف اللازمة لسوق العقارات للعمل بشفافية واستدامة أكبر، مع إتاحة فرص سكنية حقيقية لغالبية الناس.

في غضون ذلك، حلل السيد دينه مينه توان، مدير أعمال شركة PropertyGuru Vietnam، قائلاً: إن بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية قبل عام ٢٠٣٠ مشروع طموح للغاية. ومع ذلك، إذا استمرينا على النهج القديم، المتمثل في تشجيع الشركات والبنوك على المساهمة في هذا المجال، فسيكون تحقيق هذا الهدف صعبًا.

وقال السيد توان: "إذا كان لدينا صندوق يوضح الدور الاستباقي للدولة في خلق رأس المال للناس لشراء المساكن الاجتماعية ودعم المستثمرين برأس المال للبناء، فسيكون ذلك بمثابة إجراء مزدوج لتعزيز سوق الإسكان الاجتماعي بسرعة".

وبحسب السيد توان، فإن التأثير الأول لصندوق الإسكان الوطني هو بالتأكيد مساعدة المستثمرين في الحصول على رأس المال لتسريع التقدم في بناء مشاريع الإسكان الاجتماعي بأسعار أكثر ملاءمة.

الأثر الثاني هو دعم المواطنين. حاليًا، يضطر المقترضون لشراء منزل إلى دفع فوائد على جزء كبير من دخلهم. مع حزمة القروض الجديدة من صندوق الإسكان الوطني، أصبحت مدة القرض أطول وقيمة القسط أقل، مما يُسهّل شراء منزل.

المصدر: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html