تعزيز ميزة "القدوم لاحقًا والوصول أولاً"
بفضل ميزة الريادة وجذب الاستثمارات، شهدت المناطق الصناعية، حتى الآن، نموًا مطردًا في مدن مثل هو تشي منه وهانوي، أو المقاطعات الجنوبية مثل بينه دونغ ودونغ ناي، أو المقاطعات الشمالية مثل هاي دونغ وباك نينه وباك جيانغ ، مما يعني أن موارد الأراضي المخصصة للتنمية الصناعية لم تعد كافية. في ظل الظروف الحالية، يصعب توسيع مساحة المناطق الصناعية، ولا يزال الطلب على استئجار الأراضي كبيرًا، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعارها باستمرار.
وقال أحد رجال الأعمال الذين جاءوا إلى نغي آن لاستئجار أرض للأعمال التجارية في المنطقة الصناعية: بسبب نفاد صندوق الأراضي في المناطق الصناعية الشمالية، ارتفعت أسعار إيجار الأراضي بسرعة في السنوات الأخيرة، من حوالي 90-100 دولار أمريكي/م2/سنة قبل ذلك، وارتفعت في المتوسط إلى 150 دولار أمريكي، وفي بعض الأحيان حتى 180 دولار أمريكي/م2/سنة.
في حين تعاني المراكز الصناعية من ضيق المساحة وارتفاع أسعار الإيجار، إلا أن نغي آن تحديدًا ومقاطعات شمال وسط البلاد عمومًا، نظرًا لتوفر المساحات وانخفاض أسعار الإيجار، يُعد خيارًا مناسبًا للمستثمرين. وتحديدًا في نغي آن، ووفقًا لمعلومات من شركات البنية التحتية للمناطق الصناعية، تختلف الأسعار باختلاف العقد والمساحة ومدة الإيجار، إلا أنها عمومًا لا تزال أرخص من المناطق الصناعية الرئيسية الأخرى. وقد تبين من خلال الاستطلاع أن أسعار إيجار الأراضي في المناطق الصناعية في نغي آن تتراوح حاليًا بين 48 و100 دولار أمريكي للمتر المربع سنويًا.
خلال رحلة عمل مع مقاطعة نغي آن، شاركت جمعية الأعمال في مدينة هوشي منه : في الآونة الأخيرة، بسبب المساحة المحدودة وصندوق الأراضي للتنمية الصناعية، بدلاً من تلقي وجذب جميع المشاريع كما كان من قبل، يتعين على المراكز الصناعية الكبيرة مثل مدينة هوشي منه الاختيار، وإعطاء الأولوية فقط لجذب المشاريع ذات المعدات والتكنولوجيا الحديثة وعدم تشجيع المشاريع التي تستخدم أموال الأراضي الكبيرة، وخاصة المشاريع ذات التكنولوجيا التي لها تأثير كبير على البيئة.
تُعدّ محدودية المناطق المذكورة أعلاه فرصًا واعدة لمناطق مثل نغي آن. فبإرساء علاقات تعاونية، يُمكن لهذه المناطق تبادل المعلومات والتواصل والتعاون بشكل كامل، وجذب الاستثمارات في المشاريع المناسبة. وبالمثل، تُواصل جمعية الأعمال ومركز هانوي للاستثمار والتجارة وترويج السياحة أنشطةً مشتركةً وربطيةً لجذب الاستثمارات إلى نغي آن.
على الرغم من أن سعر إيجار الأراضي ليس عاملاً حاسماً في الاستثمار، إلا أن نغي آن، مع وضع قائمة أسعار منفصلة للأراضي للمجمعات الصناعية وجذب مستثمري البنية التحتية المحترفين، قد عززت مؤخراً من مكانتها التنافسية في جذب الاستثمارات إلى المجمعات الصناعية مقارنةً بالمحافظات الأخرى. وتحديداً، خلال السنوات العشر الماضية، ومنذ استقطابها هيئة الإسكان في فيتنام (WHA) وهيئة الاستثمار في فيتنام (VSIP) وهيئة هوانغ ثينه دات (Hoang Thinh Dat)، مع بنية تحتية استثمارية متزامنة، برزت نغي آن كخيار مثالي لمستثمري الاستثمار الأجنبي المباشر في كل مرة يزورون فيها فيتنام لدراسة فرص الاستثمار والبحث عنها.
ومن جانب المستثمرين في البنية التحتية للمناطق الصناعية، فقد أشاروا أيضًا إلى أنه بفضل قائمة أسعار الأراضي الجديدة المخصصة خصيصًا للمناطق الصناعية، والتي يتم حسابها بشكل أكثر معقولية، أصبحت شركات الاستثمار في البنية التحتية أكثر استباقية في التفاوض على أسعار الإيجار مع المستثمرين الثانويين؛ وفي الوقت نفسه، فهي الأساس للنظر في قرار توسيع الاستثمار في المرحلة التالية.
بفضل المزايا المذكورة أعلاه وجهود المقاطعة لجذب الاستثمار، حققت نغي آن خلال العامين الماضيين، على الرغم من تأثرها الشديد بجائحة كوفيد-19، نقلة نوعية في جذب الاستثمار. في عام 2022، ولأول مرة، دخلت نغي آن قائمة أفضل 10 مناطق جذبًا لأكبر استثمار أجنبي مباشر في البلاد برأس مال مُنح ومُعدَّل حديثًا بلغ 961.3 مليون دولار أمريكي. في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2023، واصلت نغي آن ريادة 14 مقاطعة ومدينة في منطقتي الساحل الشمالي الأوسط والساحل الجنوبي الأوسط، لتحتل المرتبة الثامنة في البلاد من خلال جذب 9 مشاريع استثمار أجنبي مباشر برأس مال مُسجل بلغ 890 مليون دولار أمريكي.
فرصة لإنجي العقارات الصناعية لتسريع؟
وفقاً للخبراء، يُعتبر سوق العقارات الصناعية في أي منطقة متزامناً وكاملاً إذا شمل شريحة الأراضي في المناطق الصناعية والتجمعات الصناعية. تتميز المناطق الصناعية بأسعار إيجار أعلى وهي مخصصة للشركات الكبيرة؛ بينما تتميز التجمعات الصناعية بأسعار إيجار أقل وهي مخصصة للشركات الصغيرة والمتوسطة؛ بغض النظر عن نوع الشركة، سواءً كانت استثماراً أجنبياً مباشراً أو محلياً.
من مزايا دخول الشركات والمستثمرين إلى منطقة صناعية أو تجمع صناعي لممارسة الأعمال والإنتاج وجود بنية تحتية تقنية متكاملة، تشمل الطرق، وإمدادات الطاقة، ونظام مكافحة الحرائق، ونظام معالجة مياه الصرف الصحي... مصممة ومستثمر فيها بشكل متزامن، ما يعني أن الشركات لا تحتاج سوى إلى إنشاء المصانع وخطوط المعدات للتركيز على الإنتاج والأعمال، دون الحاجة للقلق بشأن أي مشاكل أخرى. عند ظهور أي مشاكل، يتولى المستثمرون استئجار البنية التحتية، ومجلس إدارة المنطقة الاقتصادية الجنوبية الشرقية، والإدارات والفروع والمحليات تقديم الدعم...
ومع ذلك، يُشكّل ارتفاع أسعار إيجار الأراضي في المناطق الصناعية عائقًا كبيرًا أمام الشركات المحلية، لا سيما الصغيرة والمتوسطة. لذلك، بدلًا من استئجار الأراضي في المناطق الصناعية للاستثمار والأعمال، غالبًا ما تلجأ الشركات المحلية إلى الاستحواذ على الأراضي والتعويضات وتهيئة المواقع.
قال ممثل شركة تستثمر في أماكن الإنتاج في بلدية نغي لام، منطقة نغي لوك: عند تنفيذ هذه الخطة، يتعين على الشركات في البداية إنفاق مبلغ كبير من المال لتعويض الأرض وتطهيرها، ولكن على المدى الطويل، فإنها تقلل من تكلفة إيجار الأرض السنوية وهي مرتفعة للغاية. في الواقع، على الرغم من أن سعر الإيجار أقل من بعض المناطق الصناعية الرئيسية على مستوى البلاد، إلا أنه بالسعر الحالي، لا تجرؤ سوى شركات الاستثمار الأجنبي المباشر على استئجار الأراضي في المناطق الصناعية التي تستثمر فيها VSIP أو WHA أو Hoang Thinh Dat. لا تزال الشركات المحلية التي تضم أكثر من 95٪ من الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم تواجه صعوبة في الوصول إلى أماكن الإنتاج والأعمال؛ ويتعين على الآخرين تأجير مناطق من الباطن في المناطق الصناعية أو التجمعات الصناعية الصغيرة التي تستثمرها الدولة... وهذا، على المدى الطويل، يمكن أن يسبب عواقب على البيئة أو مياه الصرف الصحي أو نقص إمدادات الكهرباء.
وتظهر الحقيقة المذكورة أعلاه أنه من أجل تحسين سوق العقارات الصناعية، تحتاج نغي آن، من ناحية، إلى جذب الاستثمارات في تطوير البنية التحتية للمناطق الصناعية حتى تتمكن المشاريع الكبيرة من استئجار الأراضي، وفي الوقت نفسه، يجب عليها التخطيط وزيادة أموال الأراضي لتطوير التجمعات الصناعية الصغيرة، وخلق الظروف للشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم للوصول إلى الأراضي واستئجارها للإنتاج والأعمال.
وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري تعزيز التفتيش والفحص والمعالجة الفعالة للمشاريع المعلقة أو المشاريع التي خصصت لها أراضٍ ولكن لم يتم استخدامها؛ والحد من حالة "القطط السمينة الجائعة المعلقة" عندما يستأجر المستثمرون الأراضي للاستمتاع بالحوافز من الدولة ولكنهم لا يستثمرون في البنية التحتية أو يستأجرون الأراضي، ويتمتعون بأسعار تفضيلية ولكنهم لا يقيمون المصانع للإنتاج والأعمال التجارية ولكن للتأجير من الباطن...
من الآن وحتى عام ٢٠٢٥، سيُضاف إلى صندوق الأراضي في سوق العقارات في نغي آن ١٥٠٠ هكتار، منها ١٢٠٠ هكتار في المناطق الصناعية وحوالي ٣٠٠ هكتار في التجمعات الصناعية. ومع وجود مؤشرات إيجابية لجذب الاستثمارات، وخاصةً الاستثمار الأجنبي المباشر، ستُطوّر نغي آن البنية التحتية الرئيسية المرتبطة بها في المستقبل، وستستثمر بنشاط في البنية التحتية الاجتماعية الأخرى، مما يُتيح فرصًا أكبر لسوق العقارات الصناعية في نغي آن.
مصدر
تعليق (0)