تقييم الأرض المناسب لإتمام المشروع

في ورشة العمل العلمية "التقييم المناسب للأراضي لفتح المشاريع" التي نظمتها صحيفة الاستثمار في 27 يوليو 2023، قال خبراء العقارات والشركات: إذا كانت هناك طريقة صحيحة، فسيتم تنفيذ المشروع بسلاسة، وإلا فسيكون عائقًا كبيرًا يبطئ تداول الموارد الاجتماعية، ويعيق التنمية الاقتصادية .

مشهد المؤتمر.

أصدر رئيس الوزراء النشرة الرسمية رقم 634/CD-TTg إلى وزير الموارد الطبيعية والبيئة ورؤساء اللجان الشعبية في المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية مطالباً بإزالة الصعوبات والعقبات بشكل عاجل في تقييم الأراضي.

يتطلب الإرسال أنه قبل 31 يوليو 2023، يجب على وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن تقدم إلى الحكومة للنظر فيها وإصدار مرسوم يعدل ويكمل المرسوم رقم 44/2014/ND-CP المؤرخ 15 مايو 2014 بشأن تنظيم أسعار الأراضي؛ في الوقت نفسه، تعديل واستكمال التعميم رقم 36/2014/TT-BTNMT المؤرخ 30 يونيو 2014 بشأن اللوائح التفصيلية بشأن طرق تقييم الأراضي، وبناء وتعديل جداول أسعار الأراضي، وتقييم الأراضي المحددة، واستشارات تحديد أسعار الأراضي.

وتقوم وزارة الموارد الطبيعية والبيئة حاليا بمناقشة مسودة التعديلات على المرسوم 44 والتعميم 36 مع الوزارات والفروع والوكالات ذات الصلة. ومن بين هذه الآراء العديدة التي تدور حول أساليب تقييم الأراضي الحالية التي تقترح هيئة صياغة المشروع تعديلها، وخاصة إلغاء أسلوب "الفائض" الذي يثير أكبر قدر من الجدل.

وقال الدكتور تران شوان لونغ، المتخصص في العقارات بالجامعة الوطنية للاقتصاد: "إن التوصية بإزالة طريقة الفائض كما اقترحتها هيئة الصياغة في مشروع القانون يمكن أن يكون لها تأثير كبير وتتسبب في عودة تقييم الأراضي إلى فترة ما قبل عام 2007، مما يزيد من صعوبة هذه المهمة الصعبة بالفعل". وأضاف: "النتيجة المتوقعة هي أن العديد من قطاعات سوق العقارات لن يتم تسعيرها بشكل مناسب، مما يتسبب في ازدحام السوق في سياق الطلب الضخم في فيتنام على تطوير المشاريع".

طريقة تقييم الأراضي الفائضة علمية ومعترف بها عالميًا. وقد طورتها دول العالم لتصبح معايير تقييم دولية، أو معايير تقييم خاصة بكل دولة، تعتمد على الجمع بين مناهج السوق والتكاليف والدخل، وتُطبق على نطاق واسع في ممارسات تقييم الأراضي والأصول في الدول. ومن الضروري الحفاظ على هذه الطريقة لأنها تُسهم في تجنب خسارة إيرادات الموازنة العامة للدولة، وتُساعد الشركات على تسريع تنفيذ المشاريع، كما أكد الدكتور تران شوان لونغ.

ومع ذلك، أضاف الدكتور لونغ أن جميع طرق تقييم الأراضي، إذا تم حسابها بدقة، لا تزال بحاجة إلى الاعتماد على بيانات السوق، وهذه قضية أساسية تحتاج إلى حل حتى لا يتعين "رفع المراسيم والتعميمات المستقبلية ووضعها" مرة أخرى لإضافة أو إزالة طرق التقييم حسب الاقتضاء.

طريقة الفائض هي طريقة علمية لا يمكن التخلي عنها، ولا يزال يتعين دراسة أساس التخلي المقترح بعناية أكبر. من ناحية أخرى، بالنسبة للمشاريع (قطع أراضي متعددة - منتجات متعددة؛ مع إمكانية التطوير وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي، وتخطيط البناء؛ والأعمال العقارية؛ وحجم مساحة الأرض)، فإن هذه الطريقة وحدها هي التي تُحدد أسعار الأراضي بدقة، وفقًا لتحليل المحامي تران دوك فونغ - نقابة محامي مدينة هو تشي منه. وبحسب السيد فونج: "يتعين على وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن تأخذ في الاعتبار عند صياغة المرسوم المعدل ضرورة الاستمرار في الحفاظ على طريقتين: "طريقة الفائض" و"طريقة الخصم"، وفي الوقت نفسه، ضرورة إضافة لوائح أكثر تفصيلاً واكتمالاً لتسهيل التنفيذ في الممارسة الحالية".

وبحسب السيدة نجوين ثي ديو هونغ، من الإدارة القانونية في غرفة تجارة وصناعة فيينا، فإن طريقة الفائض تحدد سعر الأرض على أساس الغرض من الاستخدام مع إمكانية التطوير المستقبلي، وليس الغرض الحالي من الاستخدام مثل طريقة المقارنة أو طريقة الدخل. في الوقت الحالي، لا تعكس قاعدة بيانات الأراضي في بلدنا حقيقة واقع السوق. ومن ثم فإن تطبيق ثلاث طرق تقييم فقط كما في المسودة قد يسبب صعوبات في عملية التنفيذ.

قال رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، لي هوانج تشاو، إن أسلوب الفائض يُطبق في 87.5% من مشاريع العقارات في مدينة هوشي منه. لقد كانت هذه هي الطريقة الرئيسية لتقييم الأراضي منذ أكثر من 8 سنوات، منذ دخول المرسوم 44 حيز التنفيذ. والسبب يأتي من حقيقة أنه من الصعب جدًا تطبيق أساليب أخرى.

وقال السيد نجوين تشي ثانه، نائب الرئيس الدائم لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، إن الشركات غالبًا ما تطبق طريقة الفائض لأنها تحسب الكفاءة عند تنفيذ المشروع. إذا لم ينجح الأمر، فلن يقوم به أي مستثمر. وهذه هي الطريقة التي تطبقها أيضاً العديد من دول العالم، لأن الطرق المتبقية لا تحل المشاكل العملية.

نحن بصدد تعديل قانون الأراضي ليتوافق مع أسعار السوق، حيث ترتفع الأسعار وتنخفض، لكن الطرق الثلاث الحالية تُحدد الأسعار بالارتفاع فقط، لا بالانخفاض، لأن المشاريع الجديدة يجب أن تكون أسعارها مساوية أو أعلى من أسعار المشاريع المماثلة. هذا يرفع أسعار الأراضي، ويؤثر على قدرة الناس على امتلاك المنازل. نقترح أن يتوافق تسعير الأراضي مع أسعار السوق، حيث ترتفع الأسعار وتنخفض، بحيث يكون الناس هم من يحددون أسعار المنتجات العقارية. إذا كان التسعير يهدف إلى تعظيم الأرباح والحفاظ على ارتفاع الأسعار باستمرار، فعلينا تغيير تفكيرنا، كما اقترح السيد ثانه.

ومن وجهة نظر وكالة إدارة الدولة، أشار السيد داو ترونغ تشينه، مدير إدارة تخطيط وتنمية موارد الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، إلى أنه إذا لم يتم استخدام طريقة الفائض بشكل صارم، فإن الإرادة الذاتية للمقيم والمثمن والقادة المحليين ستؤثر بشكل كبير على نتائج التقييم. ناهيك عن أن الأمر يعتمد أيضًا على معدل ارتفاع أسعار العقارات، في حين أننا لا نملك جهة مراقبة ولا نملك معلومات كافية.

وأضاف السيد تشينه أيضًا أن الإدارة ستواصل الاستماع إلى آراء السوق وتلخيصها لتقديمها إلى قادة وزارة الموارد الطبيعية والبيئة والحكومة بما يتناسب مع تطورات السوق.

ثانه بوي