تقييم الأرض المناسب لإتمام المشروع

في ورشة العمل العلمية "التقييم المناسب للأراضي لتسهيل المشاريع" التي نظمتها صحيفة الاستثمار في 27 يوليو 2023، قال خبراء العقارات والشركات: إذا كانت هناك طريقة صحيحة، فسيتم تنفيذ المشروع بسلاسة، وإلا فسيكون عائقًا كبيرًا يبطئ تداول الموارد الاجتماعية، ويعيق التنمية الاقتصادية .

مشهد المؤتمر.

أصدر رئيس الوزراء النشرة الرسمية رقم 634/CD-TTg إلى وزير الموارد الطبيعية والبيئة ورؤساء اللجان الشعبية في المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية مطالباً بإزالة الصعوبات والعقبات بشكل عاجل في تقييم الأراضي.

يتطلب الإرسال أنه قبل 31 يوليو 2023، يجب على وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن تقدم إلى الحكومة للنظر فيها وإصدار مرسوم يعدل ويكمل المرسوم رقم 44/2014/ND-CP المؤرخ 15 مايو 2014 الذي ينظم أسعار الأراضي؛ وفي الوقت نفسه يعدل ويكمل التعميم رقم 36/2014/TT-BTNMT المؤرخ 30 يونيو 2014 الذي يوضح بالتفصيل أساليب تقييم الأراضي، وتطوير وتعديل قوائم أسعار الأراضي، وتقييم الأراضي المحددة والتشاور بشأن تقييم الأراضي.

حاليًا، تُجري وزارة الموارد الطبيعية والبيئة مشاورات مع الوزارات والفروع والهيئات المعنية بشأن مسودة تعديلات المرسوم رقم 44 والتعميم رقم 36. وتتباين الآراء حول أساليب تقييم الأراضي الحالية التي تقترح هيئة الصياغة تعديلها، وخاصةً إلغاء أسلوب "الفائض"، الذي يُثير جدلًا واسعًا.

وقال الدكتور تران شوان لونغ، المتخصص في العقارات بالجامعة الوطنية للاقتصاد: "إن التوصية بإزالة أسلوب الفائض كما اقترحته هيئة الصياغة في مشروع القانون يمكن أن يكون لها تأثير كبير وتتسبب في عودة تقييم الأراضي إلى فترة ما قبل عام 2007، مما يزيد من صعوبة هذه المهمة الصعبة بالفعل". وأضاف: "النتيجة المتوقعة هي أن العديد من قطاعات سوق العقارات لن يتم تسعيرها بشكل مناسب، مما يتسبب في ازدحام السوق في ظل الظروف التي تتمتع فيها فيتنام بطلب كبير على تطوير المشاريع".

أكد الدكتور تران شوان لونغ أن "طريقة تقييم الأراضي الفائضة علمية ومعترف بها عالميًا. وقد اعتمدتها دول العالم في معايير التقييم الدولية، أو معايير التقييم الخاصة بكل دولة، استنادًا إلى الجمع بين مناهج السوق والتكاليف والدخل، وهي مطبقة على نطاق واسع في ممارسات تقييم الأراضي والأصول في الدول. ومن الضروري الحفاظ على هذه الطريقة لأنها تُسهم في تجنب خسارة إيرادات الموازنة العامة للدولة، وتُساعد الشركات على تنفيذ مشاريعها بشكل أسرع".

ومع ذلك، أضاف الدكتور لونغ أن جميع أساليب تقييم الأراضي، إذا تم حسابها بدقة، لا تزال بحاجة إلى الاعتماد على بيانات السوق، وهذه قضية أساسية تحتاج إلى حل حتى لا يتعين "رفع المراسيم والتعميمات المستقبلية وخفضها" مرة أخرى لإضافة أو تقليل أساليب التقييم وفقًا لذلك.

"إن أسلوب الفائض أسلوب علمي لا يمكن التخلي عنه، ولا يزال أساس التخلي المقترح بحاجة إلى دراسة متأنية. من ناحية أخرى، بالنسبة للمشاريع (قطع أراضي متعددة - منتجات متعددة؛ ذات إمكانات تطوير وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي وتخطيط البناء؛ أعمال عقارية؛ حجم مساحة الأرض)، فإن هذه الطريقة وحدها هي القادرة على تحديد أسعار الأراضي بدقة"، هذا ما حلل به المحامي تران دوك فونغ - نقابة محامي مدينة هو تشي منه. ووفقًا للسيد فونغ: "على وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن تأخذ في الاعتبار، عند صياغة المرسوم المنقح، ضرورة الاستمرار في الحفاظ على أسلوبين: "أسلوب الفائض" و"أسلوب الطرح"، وفي الوقت نفسه، ضرورة إضافة لوائح أكثر تفصيلًا وشمولًا لتسهيل تطبيقه في الممارسة الحالية".

وفقًا للسيدة نجوين ثي ديو هونغ، من الإدارة القانونية في غرفة تجارة وصناعة فيجي، تُحدد طريقة الفائض سعر الأرض بناءً على غرض الاستخدام مع إمكانية التطوير المستقبلي، وليس على غرض الاستخدام الحالي، مثل طريقة المقارنة أو طريقة الدخل. حاليًا، لا تعكس قاعدة بيانات الأراضي في بلدنا واقع السوق بدقة. لذلك، إذا طُبقت ثلاث طرق تقييم فقط، كما هو موضح في المسودة، فقد يُسبب ذلك صعوبات في عملية التنفيذ.

صرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، بأن أسلوب الفائض مُطبق في 87.5% من المشاريع العقارية في المدينة. ويُعتبر هذا الأسلوب هو الأسلوب الرئيسي لتقييم الأراضي لأكثر من ثماني سنوات، منذ سريان المرسوم رقم 44. ويعود ذلك إلى صعوبة تطبيق أساليب أخرى.

قال السيد نجوين تشي ثانه، نائب الرئيس الدائم لجمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، إن الشركات غالبًا ما تستخدم أسلوب الفائض لأنه يُمكّنها من حساب كفاءة تنفيذ المشاريع. إذا لم يكن فعالًا، فلن يُقدم عليه أي مستثمر. هذه هي الطريقة المُتبعة أيضًا في العديد من دول العالم، لأن الطرق الأخرى لا تُحل المشكلات العملية.

نحن بصدد تعديل قانون الأراضي ليتوافق مع أسعار السوق، حيث ترتفع الأسعار وتنخفض، لكن الطرق الثلاث الحالية تُحدد الأسعار بالارتفاع فقط، لا بالانخفاض، لأن أسعار المشاريع الجديدة يجب أن تكون مساوية أو أعلى من أسعار المشاريع المماثلة. هذا يدفع أسعار الأراضي للارتفاع، مما يؤثر على قدرة الناس على امتلاك المنازل. نقترح أن تتوافق أسعار الأراضي مع أسعار السوق، حيث ترتفع الأسعار وتنخفض، بحيث يكون الناس هم من يحددون أسعار المنتجات العقارية. إذا أردنا تسعيرًا يحقق أقصى قدر من الأرباح ويحافظ على ارتفاع الأسعار، فعلينا تغيير تفكيرنا، كما اقترح السيد ثانه.

من وجهة نظر هيئة إدارة حكومية، أشار السيد داو ترونغ تشينه، مدير إدارة التخطيط وتنمية موارد الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، إلى أنه في حال عدم تطبيق أسلوب الفائض بصرامة، فإن الإرادة الذاتية للمُقَيِّم والمسؤولين المحليين ستؤثر بشكل كبير على نتائج التقييم. ناهيك عن أن ذلك يعتمد أيضًا على معدل ارتفاع أسعار العقارات، في حين أننا لا نملك هيئة رقابية ولا نملك معلومات كافية.

وأضاف السيد تشينه أيضًا أن الإدارة ستواصل الاستماع إلى آراء السوق وتلخيصها لتقديمها إلى قادة وزارة الموارد الطبيعية والبيئة والحكومة بما يتناسب مع تطورات السوق.

ثانه بوي