مسودة قائمة أسعار الأراضي في مدينة هوشي منه 2026: الناس قلقون بشأن عدم قدرتهم على تحمل رسوم استخدام الأراضي

أرسلت إدارة الزراعة والبيئة في مدينة هو تشي منه مؤخرًا وثيقةً إلى الجهات المعنية لاستطلاع آرائها حول مسودة قرار مجلس الشعب في مدينة هو تشي منه، المُنظِّم لقائمة أسعار الأراضي الأولى المُطبقة في المدينة اعتبارًا من 1 يناير 2026. وفي تعليقهم على هذه المسودة، أشار الخبراء إلى أن أهم عامل هو أن تكون قاعدة بيانات الأراضي المُدخلة شاملةً وموضوعية، مع ضرورة مراعاة مُعامل استخدام الأراضي عند تطبيق أسعار الأراضي.

يواجه الناس والشركات صعوبات

وفقًا لإدارة الزراعة والبيئة في مدينة هو تشي منه، ستتجاوز قائمة أسعار الأراضي لعام ٢٠٢٦ قيود قائمة أسعار الأراضي الحالية (القرار ٧٩/٢٠٢٤). وبناءً على ذلك، فإن أسعار الأراضي في بعض الشوارع المركزية في مدينة هو تشي منه في المسودة تُقارب أسعار قائمة أسعار الأراضي القديمة، وتمثل ٦٠٪ فقط من سعر التحويل الفعلي.

ومع ذلك، ووفقًا لمشروع القرار المتعلق بإزالة الصعوبات والعقبات أمام تطبيق قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، الذي ينظر فيه المجلس الوطني، تُحدد أسعار الأراضي بضرب قائمة الأسعار في معامل التعديل (معامل K) المطبق في جميع الحالات. وفي هذه الحالة، يرتفع معامل K من ١٫٥ إلى مرتين مقارنةً بقائمة أسعار الأراضي غير الزراعية ، ويرتفع من ١٫٥ إلى ١٠ مرات للأراضي الزراعية.

ولذلك فإن مسودة قائمة أسعار الأراضي الجديدة هذه جعلت الناس والشركات يشعرون بالقلق بشأن عدم قدرتهم على سداد الالتزامات المالية عند تغيير أغراض استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، وما إلى ذلك.

منطقة سكنية في بلدية بينه هونغ، مدينة هوشي منه

قال السيد ن. ك. (بلدية فو هوا دونغ، مدينة هو تشي منه) إنه ينتظر من مدينة هو تشي منه إصدار قائمة أسعار جديدة للأراضي، على أمل تخفيض رسوم الانتفاع عند تغيير غرض استخدامها. وأضاف السيد ك. أنه في نهاية أكتوبر 2024، عندما علم أن مدينة هو تشي منه ستصدر قائمة أسعار للأراضي بموجب القرار 79، تقدم بطلب لتحويل ما يقرب من 960 مترًا مربعًا من الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية.

ومع ذلك، بعد شهرين من الانتظار، تلقى إشعارًا بدفع رسوم استخدام الأراضي، وفقًا لقائمة أسعار الأراضي وفقًا للقرار 79، بمبلغ يزيد عن 4.3 مليار دونج. قال السيد ك.: "نظرًا لعدم قدرتنا على دفع أكثر من 4.3 مليار دونج، اضطرت عائلتي إلى التخلي عن فكرة تغيير الغرض من الأرض إلى أرض سكنية وانتظار قائمة أسعار الأراضي الجديدة. ومع ذلك، مع مسودة قائمة أسعار الأراضي الجديدة هذه، قد تتضاعف رسوم استخدام الأراضي. كيف يمكننا تحمل هذا المبلغ المرتفع؟"

من منظور تجاري، حلل السيد تران فان تشاو، رئيس مجلس إدارة شركة تشو لون العقارية المساهمة، مسودة قائمة أسعار الأراضي الصادرة عام ٢٠٢٦، باستثناء المنطقة المركزية، والتي غالبًا ما تكون مرتفعة. بالنسبة للشركات، إذا ارتفعت أسعار الأراضي بشكل مبالغ فيه، فسيؤدي ذلك إلى تقييد العديد من الجوانب، وخاصةً هروب المستثمرين من السوق.

لذلك، من أجل التحرك نحو أسعار سوق شفافة وعادلة، من الضروري وجود قاعدة بيانات للأراضي وإشراف وحدات مستقلة، تستقبل آراء الأشخاص والشركات والهيئات المتخصصة بشكل مفتوح.

الضغط من أسعار الأراضي ومعامل ك

وفي حديثه إلى مراسل صحيفة SGGP، أقر السيد داو كوانج دونج، القائم بأعمال رئيس قسم اقتصاد الأراضي بوزارة الزراعة والبيئة في مدينة هوشي منه، بأنه إذا تم تطبيق أسعار الأراضي وفقًا لمشروع القرار، فإن جميع الحالات من ترتيبات إعادة التوطين؛ تغيير غرض استخدام الأراضي من الأراضي الزراعية إلى الأراضي السكنية للأسر والأفراد؛ إيجار الأراضي مع دفع الإيجار السنوي للأرض... يجب أن تدفع رسوم استخدام الأراضي أكثر بمقدار 1.5 إلى 2 مرة وفقًا لمعامل K.

وفقًا للسيد دونج، في حال أقرت الجمعية الوطنية مشروع قرار بمحتوى سعر الأرض مساويًا لجدول أسعار الأراضي مضروبًا في معامل K، فمن المستحسن أن تصدر المحليات معامل K في موعد أقصاه 31 ديسمبر 2026. وهذا من شأنه أن يساعد المقاطعات والمدن على توفير الوقت للتحضير لبناء معامل K.

أما بالنسبة للحالات المتبقية مثل تخصيص الأراضي، وتحويل غرض استخدام الأراضي، وتأجير الأراضي بدفعة واحدة لكامل مدة الإيجار، وحساب التعويض عند استصلاح الدولة للأراضي، فإن الحكومة تحدد حالات خاصة؛ وبالنسبة للمشاريع ذات الإمكانات التنموية، يتم تطبيق أساليب لتحديد أسعار محددة للأراضي.

ويضمن هذا تقصير عملية تحديد أسعار الأراضي، وأن يكون دفع رسوم استخدام الأراضي متسقًا مع التكاليف التي تتكبدها الشركات لتطوير المشاريع، مما يؤدي إلى عدم ارتفاع أسعار العقارات.

وافق السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، على هذه المسألة، واقترح تحديد معامل K المطبق لعام ٢٠٢٦ عند ١، أي دون زيادة أو نقصان. هذا يُساعد المحليات على تجنب الالتباس عند تنفيذ قرار الجمعية الوطنية. بعد عام ٢٠٢٧، يمكن تعديل معامل K بالزيادة أو النقصان حسب وضع السوق.

في غضون ذلك، قال الدكتور فام فيت ثوان، مدير معهد الموارد الطبيعية والاقتصاد البيئي في مدينة هوشي منه، إن المدينة بحاجة إلى اتجاه لبناء قائمة أسعار الأراضي بناءً على قائمة الأسعار المطبقة قبل سريان قانون الأراضي لعام 2024 مضروبة في معامل K مع نطاق تعديل يتراوح من 0.2 إلى 3 مرات عند تعديل معامل K لتطبيقه على قائمة أسعار الأراضي السكنية الجديدة في عام 2026.

* السيد داو كوانج دونج ، القائم بأعمال رئيس قسم اقتصاد الأراضي، إدارة الزراعة والبيئة في مدينة هوشي منه

سيتم دفع رسوم استخدام الأرض وفقًا للشروط عند تغيير الغرض

عند تطبيق قائمة أسعار الأراضي وفقًا للقرار 79، فهي مناسبة عمليًا، وخاصةً للأراضي الإنتاجية والتجارية والخدمية. مع ذلك، هناك آراء من سكان مناطق سابقة، مثل بينه تشانه، وكو تشي، وهوك مون، ونها بي، وكان جيو، تشير إلى أن رسوم استخدام الأراضي عند تحويل الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية مرتفعة جدًا مقارنةً بالسابق.

لحل هذه المشكلة، أوصت وزارة الزراعة والبيئة (سابقًا) لجنة مدينة هو تشي منه الشعبية برفع تقرير إلى رئيس الوزراء لإصدار لوائح تُوجّه تنفيذ البند الثاني من المادة 157 من قانون الأراضي لعام 2024 بشأن الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وتخفيضها في حالات أخرى. وقد رفعت الحكومة هذه التوصيات إلى الجمعية الوطنية لإصدار قرار يُزيل الصعوبات والعقبات التي تعترض تنفيذ قانون الأراضي لعام 2024.

إذا تم تمرير القرار كما هو مقترح، فإن الأسر والأفراد الذين يغيرون غرض الأرض من أرض زراعية إلى أرض سكنية سيدفعون رسوم استخدام الأرض المعقولة، والتي تتناسب مع الظروف الاقتصادية ودخل الشعب.

بالنسبة لمنطقة بينه دونغ (سابقًا)، طرأت تعديلات، ولكن لم يُعَدَّل سوى 34 مشروعًا لإعادة التوطين، بينما بقيت بقية المشاريع على حالها. وقد قُيِّمت هذه المناطق الـ 34 بأسعار قريبة من أسعار السوق. أما بالنسبة لمنطقة فونغ تاو (سابقًا)، فقد أُجريت تعديلات أيضًا بضرب قائمة أسعار الأراضي لعام 2019 في مُعامل تعديل أسعار الأراضي لعام 2023. وبناءً على ذلك، ارتفعت أسعار الأراضي في هذه المنطقة أيضًا، ولكن ليس بشكل ملحوظ.

ثانه هيين

المصدر: https://www.sggp.org.vn/du-thao-bang-gia-dat-tphcm-2026-nguoi-dan-lo-khong-kham-noi-tien-su-dung-dat-post826795.html