لا تزال أسعار العقارات مرتفعة مقارنة بدخل غالبية الناس.

وبحسب رئيس اللجنة الاقتصادية فإن أسعار العقارات لا تزال مرتفعة مقارنة بدخل غالبية المواطنين، والعديد من المناطق الحضرية مهجورة، وإدارة الشقق الصغيرة لا تزال تعاني من العديد من النواقص.

اختلال التوازن بين العرض والطلب في سوق العقارات والإسكان الاجتماعي

في صباح يوم 28 أكتوبر، وفي مبنى الجمعية الوطنية، استمرارًا لبرنامج الدورة الثامنة، برئاسة رئيس الجمعية الوطنية تران ثانه مان ، الجمعية الوطنية إجراء مناقشة في القاعة حول تقرير الوفد الإشرافي ومشروع قرار الجمعية الوطنية بشأن نتائج الإشراف الموضوعي على "تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة السوق" العقارات "وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 حتى نهاية عام 2023".

وقال رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه إن هذا موضوع إشرافي صعب، فمحتوى ونطاق الإشراف واسع لأن سوق العقارات والإسكان الاجتماعي مرتبط بالعديد من القطاعات والمجالات المختلفة، ويرتبط بمسؤوليات إدارة العديد من الوزارات والفروع والمحليات.

خلال فترة الرصد، كانت هناك العديد من التغييرات في السياسات والقوانين؛ ولم يقتصر نطاق الرصد على المشاريع التي تم تنفيذها حديثًا فحسب، بل شمل أيضًا العديد من المشاريع التي تم تنفيذها من قبل، وكانت معاملات العقارات متنوعة للغاية، مما أدى إلى عدم إمكانية جمع المعلومات والبيانات بالكامل وفصلها بوضوح.

وفيما يتعلق بإصدار وتنفيذ السياسات والقوانين بشأن إدارة سوق العقارات وتنمية الإسكان الاجتماعي، قال السيد فو هونغ ثانه إن تطوير وإدارة سوق العقارات بشكل صارم، وإتقان القوانين والآليات والسياسات لتطوير وتشغيل سوق العقارات بسلاسة، وتعزيز تنمية الإسكان، وابتكار أساليب ونماذج إدارة وتنمية الإسكان الاجتماعي هي توجهات مهمة تم تحديدها في العديد من وثائق الحزب.

بفضل الاهتمام والتوجيه الحاسم من الحزب والدولة، حقق إصدار وتنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتنمية الإسكان الاجتماعي في الآونة الأخيرة العديد من النتائج الرائعة، مما ساهم بشكل فعال في تعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية والتنمية الحضرية وتحسين ظروف معيشة الشعب.

في الفترة 2015-2023، حقق سوق العقارات تقدماً من حيث الحجم والنوع والكمية وشكل تعبئة رأس المال والكيانات المشاركة؛ مما أدى إلى إنشاء كمية كبيرة من المرافق المادية للمجتمع، ومساعدة قطاعات الإنتاج والأعمال والخدمات على تطوير وتحسين الظروف المعيشية لجميع فئات الناس، والمساهمة بشكل كبير في التنمية الاجتماعية والاقتصادية والنمو الاقتصادي للبلاد، وفي الوقت نفسه، المساهمة في تنفيذ سياسات الضمان الاجتماعي، وتلبية الاحتياجات السكنية للشعب تدريجياً.

وبحلول نهاية فترة الرصد، كان هناك ما يقرب من 3363 مشروعًا سكنيًا تجاريًا وتنمية حضرية قيد التنفيذ بمقياس استخدام الأراضي يبلغ حوالي 11191 هكتارًا؛ وتم إنشاء 413 حديقة صناعية بمساحة أرض صناعية إجمالية تبلغ حوالي 87700 هكتار.

عن الإسكان الاجتماعي، تم تنفيذ نحو 800 مشروع بمقياس 567,042 وحدة، منها: تم إنجاز 373 مشروع بمقياس 193,920 وحدة؛ وبدأ بناء 129 مشروع بمقياس 114,934 وحدة؛ وتمت الموافقة على 298 مشروع للاستثمار بمقياس 258,188 وحدة.

بالإضافة إلى النتائج المحققة، لا يزال سوق العقارات والإسكان الاجتماعي يعاني من العديد من أوجه القصور، وعدم كفاية التنمية، وعدم استدامة التوازن بين العرض والطلب؛ ولا تزال أسعار العقارات مرتفعة مقارنةً بدخل غالبية السكان؛ والعديد من المناطق الحضرية مهجورة؛ ولا تزال إدارة الشقق الصغيرة تعاني من العديد من أوجه القصور؛ ولا توجد حلول فعّالة لإدارة المباني السكنية القديمة التي لا تضمن ظروفًا معيشية مناسبة للسكان؛ والعديد من المشاريع متوقفة وبطيئة التنفيذ. وتواجه أنواع العقارات الجديدة العديد من المشاكل القانونية، وتفتقر إلى لوائح واضحة ومحددة.

أصبحت تأخيرات المشاريع أمرا شائعا.

فيما يتعلق بتنفيذ مشاريع العقارات والإسكان الاجتماعي، وعمليات وإجراءات الاستثمار، وشروط الحصول على الأراضي، أفاد السيد فو هونغ ثانه بأن تنفيذ الاستثمار في مشاريع العقارات والإسكان الاجتماعي يشهد توحيدًا متزايدًا. ومع ذلك، لا تزال الإجراءات معقدة، إذ يتعين على المستثمرين تنفيذ العديد من الخطوات الإجرائية وفقًا لأحكام العديد من الوثائق القانونية المختلفة التي تفتقر إلى الترابط والاتساق، كما تتداخل بعض اللوائح وتفتقر إلى الاتساق، مما يؤدي إلى ازدحام في تنفيذ المشاريع.

الوفود الحاضرة في الدورة الثامنة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة صباح يوم 28 أكتوبر

لا تزال أعمال الإصلاح الإداري تعاني من العديد من النواقص؛ إذ لا تزال معالجة الوثائق بطيئة، وغالبًا ما تستغرق وقتًا أطول من المهلة القانونية؛ كما أن العديد من الإجراءات ليس لها مهلة زمنية محددة. ولا تزال عمليات تقييم المشاريع، وتعديلها، وتعديل تصميم البناء بناءً على التخطيط التفصيلي المعتمد، معقدة. وقد أصبح تأخير المشاريع أمرًا شائعًا، مما يؤثر بشكل كبير على خطط أعمال المستثمرين والعملاء الذين سددوا ديونهم.

لا يزال الحصول على الأراضي صعبًا. ولا تزال العديد من المناطق تعاني من حيرة بشأن تنظيم مناقصات المشاريع التي تستخدم الأراضي، وحساب الحد الأدنى للسعر المستحق لموازنة الدولة ( _{متر مكعب} ) وفقًا لأحكام قانون المناقصات، وتحديد موعد تخصيص الأراضي لتحديد أسعارها. وتُظهر مزادات حقوق استخدام الأراضي علامات عدم انتظام، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي؛ ولا تزال عملية المزاد معقدة.

واجهت عملية نقل حقوق استخدام الأراضي وتغيير غرض استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري صعوبات بسبب التغييرات في اللوائح القانونية؛ حيث لم تتمكن بعض المشاريع من التفاوض على كامل مساحة الأرض، وبالتالي لم يكن من الممكن تنفيذ المشروع أو إكماله.

ولا تزال المحليات في حيرة بشأن تخصيص وتأجير الأراضي الناتجة عن تحويل الشركات المملوكة للدولة ومزارع الغابات إلى شركات مساهمة؛ وترتيب المرافق العقارية للوكالات الحكومية؛ وتنفيذ نموذج البناء والنقل (مشاريع النقل)؛ واستخدام أموال الأراضي لسداد المدفوعات وفقًا لعقود النقل الموقعة.

يُعدّ بطء تقييم الأراضي في العديد من المناطق العائق الرئيسي الذي يُؤدي إلى ركود العديد من المشاريع العقارية. ولا يزال إصدار شهادات حقوق الانتفاع بالأرض، وحقوق ملكية المساكن، والأصول المرتبطة بها مُعقّدًا، وخاصةً بالنسبة للمنتجات العقارية الجديدة.

لا تزال بعض المشاريع العقارية تواجه صعوبات جمة بسبب إطالة أمد عملية التنفيذ نتيجةً لتغيرات القوانين مع مرور الوقت، مما يؤدي إلى مشاكل يصعب حلها. إضافةً إلى ذلك، في العديد من المناطق، يطول أمد تنفيذ المراجعات القانونية للمشاريع العقارية، وفقًا لنتائج التفتيش والتدقيق، ولم تُسفر عن نتائج بعد، مما يؤدي إلى تأخير في إجراءات تنفيذ المشاريع العقارية، ويتسبب في خسائر اقتصادية للشركات والعملاء الذين اشتروا العقارات.

فيما يتعلق بالإسكان الاجتماعي، أولت المحليات اهتمامًا بالغًا بتخصيص أموال الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية عند وضع الخطط والموافقة عليها، وعند الموافقة على سياسات الاستثمار في مشاريع الإسكان التجاري، يتعين عليها تخصيص 20% من أموال الأراضي للإسكان الاجتماعي. ومع ذلك، لم تُخصص العديد من المحليات بعدُ أموالًا مستقلة للأراضي لتطوير المساكن الاجتماعية؛ إذ يعتمد تطوير المساكن الاجتماعية بشكل رئيسي على تخصيص 20% من أموال الأراضي في مشاريع الإسكان التجاري، إلا أن التنفيذ لا يزال يعاني من العديد من النواقص والعقبات.

مصدر