أسعار المساكن أصبحت أكثر وأكثر "تكلفة"، لماذا؟

يتصدر العرض الأساسي للمساكن في مدينة هوشي منه قائمة العرض في البلاد

وفقًا لتقارير السوق الصادرة عن قسم البحث والتطوير في مجموعة BHS (BHS R&D)، شهد سوق العقارات الفيتنامي في الفترة 2021-2022 انخفاضًا حادًا في العرض، ويرجع ذلك أساسًا إلى المشكلات المالية والقانونية للمشروع.

لا يوجد سيولة كافية في سوق العقارات، حيث توقفت المشاريع عن البيع، بل تم إلغاؤها أو دخلت في دعاوى قضائية ونزاعات مع العملاء... وتجعل الاختناقات القانونية المستثمرين أكثر حذراً عند اتخاذ قرار الاستثمار في المنتجات العقارية.

في مواجهة حالة "تآكل" ثقة السوق، عززت الدولة، من منتصف عام 2022 إلى النصف الأول من عام 2023، إدارتها من خلال تشديد الائتمان وإعادة تنظيم الحواجز القانونية المتعلقة بالأراضي والإسكان.

بعد عام من الجهود التي بذلتها الحكومة وشركات العقارات، أظهر تدفق العقارات تدريجيا علامات إيجابية، مع عودة المنتجات إلى السوق بصورة جديدة أكثر جاذبية، وأطر قانونية أكثر صرامة وسياسات أكثر تفضيلية، مما خفف من مخاوف العملاء.

وبحسب بيانات BHS R&D، بحلول نهاية سبتمبر 2023، كان هناك 33 مقاطعة ومدينة في جميع أنحاء البلاد بها مشاريع عقارية مفتوحة للبيع، مما يوفر للسوق ما مجموعه أكثر من 203.300 منتج سكني، بما في ذلك المساكن المنخفضة والعالية الارتفاع.

وبموجب المادة 55 من قانون الأعمال العقارية لعام 2014، الذي ينص على شروط ممارسة الأعمال التجارية للعقارات التي يتم إنشاؤها مستقبلاً، فإن عدد المنتجات السكنية الأولية المؤهلة قانوناً للبيع وفقاً لأحكام القانون يمثل 87%، أي ما يعادل نحو 178 ألف وحدة. ومن بينها، تشكل منتجات الشقق أكثر من 72%، أو نحو 129 ألف شقة، أما المنتجات المتبقية (نحو 49 ألف شقة) فهي منخفضة الارتفاع.

وتشير الحقائق إلى أن معدل المنتجات السكنية الأولية القانونية ارتفع تدريجيا في الآونة الأخيرة، مما يثبت فعالية الإدارة الصارمة للدولة من خلال تعديل السياسات القانونية المتعلقة بالأراضي والإسكان.

وبحسب بيانات البحث والتطوير في BHS، فإن العرض الأساسي للإسكان القانوني منتشر في المناطق الثلاث: الشمال - الوسط - الجنوب، وهو موزع بشكل غير متساو، حيث تتركز 69% من المنتجات في المناطق الجنوبية والشمالية والوسطى، وتمثل 24% و7% من إجمالي العرض الأساسي للإسكان القانوني على مستوى البلاد على التوالي. تم إطلاق معظم المشاريع قبل عام 2023، وهي مستمرة حاليًا في الحفاظ على المبيعات، وهناك عدد قليل جدًا من المشاريع الجديدة التي تفتح للبيع.

وفي الجنوب، يوجد 88 مشروعاً سكنياً للبيع بوثائق قانونية كاملة، منها 47 مشروعاً سكنياً شاهق الارتفاع، توفر 85 ألف منتج سكني للعملاء؛ أما المشاريع الـ 41 المتبقية فهي عبارة عن منتجات منخفضة الارتفاع، وتوفر للعملاء ما يقرب من 38 ألف خيار.

يحتوي الشمال على إمدادات سكنية أساسية ذات وضع قانوني كامل لما يقرب من ثلث الجنوب مع 63 مشروعًا أساسيًا يتمتع بوضع قانوني كامل، ولا تزال المنتجات الشاهقة تشكل الأغلبية مع أكثر من 36000 منتج شاهق.

تتمتع المنطقة الوسطى بأقل قدر من المعروض من المساكن الأساسية ذات الوضع القانوني، مع وجود 32 مشروعًا تقدم ما يقرب من 12000 منتج، تتركز بشكل رئيسي في نغي آن، وبينه دينه، ودا نانغ ، وخان هوا.

وبحسب ممثل BHS R&D، فإن إمدادات المساكن الأساسية ذات الوضع القانوني الكامل مقسمة حسب المنطقة بالتفصيل: مدينة هوشي منه تتصدر بنحو 68000 منتج قانوني، وهو ما يمثل 38٪ من إجمالي العرض القانوني على مستوى البلاد، ومنها ما يصل إلى 97٪ من المنتجات الشاهقة.

يوجد في هانوي أكثر من 41 ألف منتج سكني أساسي قانوني، 91% منها عبارة عن شقق. وتأتي بعد ذلك شركة Binh Duong التي تزود السوق بأكثر من 20 ألف وحدة، تليها شركة Dong Nai التي تزود السوق بنحو 12 ألف وحدة، كما تمتلك شركة Can Tho وشركة Long An أيضًا أكثر من 5 آلاف منتج مع وثائق قانونية كاملة...

إن المراكز الاقتصادية مثل هانوي ومدينة هوشي منه، إلى جانب المدن الصناعية والبلدات التابعة ذات إمكانات التنمية، تجتذب دائمًا عددًا كبيرًا من العمال للعيش والعمل؛ مما يؤدي إلى زيادة الطلب على السكن.

"ولتلبية الطلب الكبير، تركز المناطق المذكورة أعلاه على تطوير منتجات الإسكان الشاهقة ذات الأسعار المناسبة، والتي يسهل الوصول إليها مقارنة بالمنتجات المنخفضة الارتفاع؛ وبالتالي، فإن هذه المناطق تقود أيضًا في توفير الإسكان القانوني"، حسبما قال ممثل شركة BHS R&D.

أسعار المساكن أصبحت أكثر وأكثر تكلفة

خلال فترات "حمى الأرض" في السوق، من الشائع جدًا أن يسارع العملاء إلى شراء العقارات دون فهم الجوانب القانونية بشكل كامل. في الوقت الحالي، وبعد مرور ما يقرب من عامين من تقلبات السوق، أصبح العملاء أكثر حذراً وصعوبة قبل اتخاذ قرارات الاستثمار.

وبالإضافة إلى ذلك، تواصل الدولة تعديل قانون الأراضي في اتجاه أكثر صرامة؛ وفي الوقت نفسه، تقرر إلغاء إطار أسعار الأراضي وبناء قائمة سنوية جديدة لأسعار الأراضي اعتبارًا من 1 يناير 2026.

وعند تطبيق الطريقة الجديدة لحساب رسوم استخدام الأراضي، تصبح تكلفة إخلاء الموقع أكبر أيضاً، مما يتسبب في ارتفاع مستوى الاستثمار المدخل لكل مشروع، وهو ما من المتوقع أن يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن بشكل متزايد. (الصورة: VNN)

علق ممثل البحث والتطوير في شركة BHS، السيد هوانغ هو مينه دونغ، قائلاً: ستحتاج المشاريع المستقبلية إلى تلبية شروط أكثر صرامة لتلبية المعايير القانونية للبيع، وسوف يستغرق المستثمرون المزيد من الوقت للتحضير للبيع، ومن غير المرجح أن تشهد السوق القادمة انفجارًا في العرض.

وفي الوقت نفسه، عند تطبيق الطريقة الجديدة لحساب رسوم استخدام الأراضي، تصبح تكلفة إخلاء الموقع أكبر أيضًا، مما يتسبب في ارتفاع مستوى الاستثمار المدخل لكل مشروع، ومن المتوقع أن يؤدي ذلك إلى ارتفاع أسعار المساكن بشكل متزايد.

وأضاف السيد دونج: "في الفترة المقبلة، سيكون عدد المشاريع الجديدة المعتمدة نادراً، لذا فإن المشاريع التي تحمل وثائق قانونية كاملة والتي تفتح أبوابها للبيع في هذه المرحلة تعتبر فرصة للعملاء المهتمين بالأمان والذين يبحثون عن أسعار جيدة عند الاستثمار في العقارات".

مصدر: https://www.congluan.vn/gia-nha-o-ngay-cang-dat-do-hon-vi-sao-post273621.html